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10.01.2014 Büromarkt Köln mit überdurchschnittlichem Flächenumsatz

Der Kölner Büromarkt blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2013 zurück. Mit einem Flächenumsatz von 276.000 m² wurde nicht nur das Vorjahresergebnis, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um rund 6 % übertroffen. Das ergibt der Büromarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Damit gehört Köln zu den deutschen Städten, die trotz eines nicht leichten gesamtwirtschaftlichen Umfelds ein Umsatzplus verbuchen konnten. Verantwortlich hierfür ist insbesondere auch die Tatsache, dass, anders als im Vorjahr, wieder einige Großverträge über 10.000 m² realisiert werden konnten“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Hierzu gehören der Abschluss der European Aviation Safety Agency (EASA) mit über 21.400 m² sowie eine Anmietung des Studierenden Service Centers (SSC) der Universität zu Köln mit rund 10.700 m². Aber auch in den übrigen Größenklassen war ein relativ lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten.“

Die bereits in den letzten Jahren zu verzeichnende Dominanz der Kölner City als beliebteste Büromarktlage wurde auch 2013 eindrucksvoll bestätigt. Insgesamt entfallen 48 % des Flächenumsatzes auf die Cityzone. Weitere 4 % wurden in Deutz registriert, sodass die zentralen Kölner Lagen insgesamt auf einen Umsatzanteil von etwa 52 % kommen. Aber auch in den Cityrandzonen wurden umfangreiche Vermietungsabschlüsse getätigt. Insgesamt wurde hier rund ein Drittel des Flächenumsatzes abgeschlossen. Der größte Anteil davon entfällt auf die Zone Ehrenfeld/Braunsfeld, die rund 10 % des Gesamtumsatzes auf sich vereint und damit Platz 2 unter allen Büromarktzonen einnimmt. Die Lagen Bayenthal/Marienburg (9 %) und Kalk/Mülheim (8 %) sind nur kaum geringer am Ergebnis beteiligt. Die Nebenlagen tragen mit einem Umsatz von knapp 41.000 m² demgegenüber nur 15 % zum Resultat bei.

Ausgewogene Größenklassenverteilung – Leerstand leicht zurückgegangen

Die Flächenverteilung nach Größenklassen ist auch im bundesweiten Vergleich sehr ausgewogen. Knapp 12 % des Gesamtumsatzes entfallen auf Großverträge über 10.000 m², nachdem dieses Marktsegment im letzten Jahr überhaupt nicht besetzt war. Alle übrigen Kategorien ab 200 m² kommen auf Anteile zwischen 15 und 18 %. Aber auch kleine Abschlüsse unter 200 m² tragen immerhin noch rund 8 % zum Ergebnis bei; einer der besten Werte aller deutschen Städte. Diese homogene Verteilung ist als Indiz für eine breite und stabile Nachfragebasis anzusehen, was unter strukturellen Gesichtspunkten ausgesprochen positiv zu werten ist.

Die öffentliche Verwaltung, die im Vorjahr noch Platz 2 belegte, nimmt bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen mit einem Anteil von rund 19 % (+6 Prozentpunkte) die Spitzenposition ein. Mitverantwortlich hierfür sind vor allem die beiden Großabschlüsse, die hier besonders zum Tragen kommen. Nur knapp geschlagen folgen mit einem Anteil von 16 % die Beratungsgesellschaften, die mit fünf Prozentpunkten ebenfalls deutlich zulegen konnten. Im letzten Jahr noch an führender Position, belegen die sonstigen Dienstleistungen nun den dritten Platz (14 %) und die Branchengruppe Medien und Werbung verteidigt mit einem Anteil von 10 % den vierten Rang aus dem letzten Jahr. Plätze gut gemacht haben Banken und Finanzdienstleister, die mit gut 9 % das Führungsquintett vervollständigen.

Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten nur leicht (-2 %) reduziert und liegt zum Jahresende bei 555.000 m². Mit einem Anteil von knapp 32 % befinden sich die meisten Leerstände (176.000 m²) weiterhin in der City Kölns. Allerdings hat sich hier das Leerstandsvolumen um 9 % verringert – ein Indiz dafür, dass die City die beliebteste Kölner Büromarktzone ist. Auf den weiteren Plätzen folgen die Lagen Kalk/Mülheim (63.200 m²), Ehrenfeld/Braunsfeld (61.900 m²), Bayenthal/Marienburg (60.900 m²) sowie Ossendorf/Nippes (60.600 m²). Unter Marktgesichtspunkten wichtiger ist jedoch die Entwicklung der modernen Leerstandsflächen, da diese Kategorie am gefragtesten ist. In diesem Segment belief sich der Rückgang auf 21 %, wodurch die Präferenzen der Nachfrager noch einmal deutlich unterstrichen werden. Die insgesamt positive Entwicklung spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider, die auf 7,2 % gesunken ist.

Verfügbares Flächenangebot angestiegen – Höchstmiete stabil

Das Volumen der Flächen im Bau hat sich im Vergleich zum Vorjahr um knapp 13 % auf 194.000 m² erhöht. Erfreulich ist vor allem, dass die verfügbaren Flächen im Bau deutlich zugenommen haben (+128 %) und sich auf 66.000 m² belaufen. Dem Markt stehen damit wieder etwas mehr hochwertige und moderne Flächen zur Verfügung. Der Anteil der verfügbaren Flächen am gesamten Bauvolumen liegt mit 34 % allerdings immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Untermauert wird diese Einschätzung auch dadurch, dass in lediglich drei Büromarktzonen ein Neubauangebot vorhanden ist. Darüber hinaus konzentrieren sich knapp 83 % dieser Flächen in der City. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (siehe Glossar) ist um gut 4 Prozent auf 621.000 m² angestiegen.

Die Spitzenmiete auf dem Kölner Büromarkt lag zum Jahresende bei 21,50 €/m² und zeigt sich somit weiterhin auf Vorjahresniveau. Erzielt wird sie für hochwertige Flächen in sehr guten Lagen innerhalb der City. Allerdings wurden in einigen wenigen Verträgen für absolute Top-Flächen mit besonderen Ausstattungsmerkmalen auch höhere Mieten abgeschlossen. In der rechtsrheinischen Innenstadtlage Deutz ist die Höchstmiete von 19,50 €/m² ebenfalls stabil geblieben. Allerdings sind in anderen Teilmärkten erhebliche Veränderungen des Mietpreisgefüges zu beobachten. Im Cityrandgebiet und in den Nebenlagen haben die jeweiligen Höchstmieten stark angezogen: So ist sie in Köln-West auf 15 €/m² (+30 %) und in Ehrenfeld/Braunsfeld auf 14 €/m² (+12 %) angestiegen. In einigen Lagen haben sich darüber hinaus die Durchschnittsmieten spürbar erhöht, da sich die Nachfrage immer stärker auf moderne Flächen konzentriert. Insgesamt konnten also mehr Mietverträge im höherpreisigen Segment unterzeichnet werden.

Stabile Aussichten

„Auch wenn nicht jedes Jahr von einem relativ hohen Anteil der Großverträge auszugehen ist, deutet sich doch für 2014 eine insgesamt stabile Nachfrageentwicklung an. Hierfür spricht auch, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Perspektiven aufhellen, was den Büromärkten zugutekommen wird. Ob allerdings ein vergleichbarer Umsatz wie 2013 realisiert werden kann, bleibt abzuwarten. Ein Ergebnis mindestens im langjährigen Durchschnitt erscheint aus heutiger Sicht dennoch sehr wahrscheinlich. Beim Flächenangebot ist von einem weiteren Rückgang auszugehen, sowohl bei den Leerständen als auch bei den Flächen im Bau. Unter langfristigen Gesichtspunkten ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass sich das potenzielle Projektvolumen spürbar verringert hat, da viele Altstandorte mittlerweile für Wohnentwicklungen herangezogen werden. Hierzu gehören zum Beispiel das Areal der Deutschen Welle, das RTL-Gelände oder das ehemalige Haus der deutschen Wirtschaft“, erklärt Jens Hoppe die Aussichten für 2014.



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