09.01.2014 Bürovermietungsmärkte: Spitzenmieten auf höchstem Stand seit 2001
Wie erwartet blieb der Flächenumsatz in den sechs großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München im letzten Jahr knapp 10 % hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Der Umsatz summierte sich auf ca. 2,78 Mio. m² - knapp 300.000 m² weniger als im Jahr 2012. „Die eigentliche Nachricht des Jahres 2013 ist jedoch, dass sich die deutschen Büromärkte ein weiteres Stück in Richtung Vermietermärkte bewegt haben“, konstatiert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Denn trotz des Umsatzrückgangs verringerte sich die Leerstandsquote im Durchschnitt der Top 6 um einen Prozentpunkt auf 8,0 %. „Vor allem in den zentralen Lagen sind die Mieter inzwischen mit einer akuten Flächenknappheit konfrontiert und entscheiden sich deshalb immer häufiger für eine Verlängerung ihres Mietvertrages“, so Mornhart weiter.
Die Knappheit an hochwertigen, zentral gelegenen Büroflächen drückt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten aus. Mit Ausnahme von Hamburg verzeichneten alle Märkte in den vergangenen zwölf Monaten einen Anstieg. In vier Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln) belief er sich sogar auf mehr als 5 %. Im Durchschnitt über alle sechs Märkte betrug das Plus 3,7 % – einen deutlicheren Anstieg gab es zuletzt 2008. Mehr noch: Mit knapp 27,70 EUR/m² erreichte die Spitzenmiete den höchsten Wert seit 2001. Dass dieser Wert trotz des rückläufigen Umsatzes erreicht wurde, liegt nicht zuletzt in dem auch im letzten Jahr unterdurchschnittlichen Flächenfertigstellungsvolumen begründet. Insgesamt kamen in den sechs Standorten etwa 860.000 m² an den Markt. Gegenüber 2012 bedeutet dies zwar einen signifikanten Anstieg (ca. 670.000 m²), ist aber immer noch weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (ca. 1,0 Mio. m²). „Viele potenzielle Nutzer konkurrieren um die wenigen verfügbaren Projekte, so dass die dort erzielbaren Mieten derzeit sehr hoch sind“, so Mornhart. Die Vielzahl der, zum Teil sehr großflächigen, Projektanmietungen sind denn auch ein wesentlicher Grund für die gestiegenen Spitzenmieten.
Obwohl aufgrund der Projektanmietungen auch die Durchschnittsmieten vor allem zum Ende des Jahres anstiegen und ihren Vorjahreswert um durchschnittlich 2,2 % übertrafen, war ein Mietanstieg in der Breite nicht zu beobachten. Denn Unternehmen, die abseits der zentralen Lagen nach Büroflächen suchen, sind durchaus preissensibel. Zugute kommt ihnen, dass der Flächenknappheit in den CBDs ein Überangebot in den peripheren Lagen gegenübersteht und der Wettbewerb um Nutzer durchaus auch über den Mietpreis ausgetragen wird. Insofern gaben die Mieten in den peripheren Teilmärkten in den meisten Städten im Jahresverlauf nach, stabilisierten sich aber zum Jahresende.
Im laufenden Jahr dürfte der Flächenumsatz angetrieben durch die absehbar steigende konjunkturelle Dynamik in Deutschland und Europa steigen. Insbesondere die Großnutzer, die sich im vergangenen Jahr sehr zurückhaltend zeigten, dürften wieder eine größere Rolle spielen, so dass ein Flächenumsatz von mindestens 2,9 Mio. m² und damit dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre realistisch erscheint. „Es spricht vieles dafür, dass die Konsolidierungsphase an den deutschen Büromärkten abgeschlossen ist und wir auch über das laufende Jahr hinaus wieder mit steigenden Flächenumsätzen rechnen können“, sagt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Da angesichts der sich verbessernden Rahmenbedingungen – auch auf der Finanzierungsseite – immer mehr Projekte begonnen werden und das Flächenangebot folglich steigt, ist zumindest in diesem Jahr bestenfalls mit moderat steigendem Mietniveau sowie einem nur noch langsamen Leerstandsabbau zu rechnen.
Die Knappheit an hochwertigen, zentral gelegenen Büroflächen drückt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten aus. Mit Ausnahme von Hamburg verzeichneten alle Märkte in den vergangenen zwölf Monaten einen Anstieg. In vier Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln) belief er sich sogar auf mehr als 5 %. Im Durchschnitt über alle sechs Märkte betrug das Plus 3,7 % – einen deutlicheren Anstieg gab es zuletzt 2008. Mehr noch: Mit knapp 27,70 EUR/m² erreichte die Spitzenmiete den höchsten Wert seit 2001. Dass dieser Wert trotz des rückläufigen Umsatzes erreicht wurde, liegt nicht zuletzt in dem auch im letzten Jahr unterdurchschnittlichen Flächenfertigstellungsvolumen begründet. Insgesamt kamen in den sechs Standorten etwa 860.000 m² an den Markt. Gegenüber 2012 bedeutet dies zwar einen signifikanten Anstieg (ca. 670.000 m²), ist aber immer noch weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (ca. 1,0 Mio. m²). „Viele potenzielle Nutzer konkurrieren um die wenigen verfügbaren Projekte, so dass die dort erzielbaren Mieten derzeit sehr hoch sind“, so Mornhart. Die Vielzahl der, zum Teil sehr großflächigen, Projektanmietungen sind denn auch ein wesentlicher Grund für die gestiegenen Spitzenmieten.
Obwohl aufgrund der Projektanmietungen auch die Durchschnittsmieten vor allem zum Ende des Jahres anstiegen und ihren Vorjahreswert um durchschnittlich 2,2 % übertrafen, war ein Mietanstieg in der Breite nicht zu beobachten. Denn Unternehmen, die abseits der zentralen Lagen nach Büroflächen suchen, sind durchaus preissensibel. Zugute kommt ihnen, dass der Flächenknappheit in den CBDs ein Überangebot in den peripheren Lagen gegenübersteht und der Wettbewerb um Nutzer durchaus auch über den Mietpreis ausgetragen wird. Insofern gaben die Mieten in den peripheren Teilmärkten in den meisten Städten im Jahresverlauf nach, stabilisierten sich aber zum Jahresende.
Im laufenden Jahr dürfte der Flächenumsatz angetrieben durch die absehbar steigende konjunkturelle Dynamik in Deutschland und Europa steigen. Insbesondere die Großnutzer, die sich im vergangenen Jahr sehr zurückhaltend zeigten, dürften wieder eine größere Rolle spielen, so dass ein Flächenumsatz von mindestens 2,9 Mio. m² und damit dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre realistisch erscheint. „Es spricht vieles dafür, dass die Konsolidierungsphase an den deutschen Büromärkten abgeschlossen ist und wir auch über das laufende Jahr hinaus wieder mit steigenden Flächenumsätzen rechnen können“, sagt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Da angesichts der sich verbessernden Rahmenbedingungen – auch auf der Finanzierungsseite – immer mehr Projekte begonnen werden und das Flächenangebot folglich steigt, ist zumindest in diesem Jahr bestenfalls mit moderat steigendem Mietniveau sowie einem nur noch langsamen Leerstandsabbau zu rechnen.
