08.01.2014 Ruhiges Jahr auf dem Büromarkt München trotz starkem Jahresendspurt
Im Dezember haben die bis dahin nahezu ausgebliebenen Großvermietungen auf dem Münchner Markt für einen starken Jahresendspurt gesorgt. Mit den Anmietungen der Swiss Re (9.200 m²), die ihren Deutschlandsitz aus dem Umland in die bayerische Landeshauptstadt verlagert, sowie von Lotto Bayern (11.600 m²) nahe der Theresienwiese konnten gleich zwei große Mietvertragsabschlüsse vermeldet werden. Bereits im November bekannte sich Microsoft zum Standort München und mietete rund 26.000 m² Bürofläche in einem Projekt in der Parkstadt Schwabing an. Dabei handelt es sich um einen der größten Einzelmietverträge in der Isarmetropole in den vergangenen zehn Jahren.
Insgesamt konnte so im Jahr 2013 ein Büroflächenumsatz von 594.700 m² realisiert werden. Zieht man die durch Eigennutzer belegten Flächen ab, so bleibt eine reine Vermietungsleistung von 500.100 m². „Der Flächenumsatz hat sich im Jahresvergleich deutlich verringert und liegt 15 % unter dem Vorjahresergebnis, da das starke vierte Quartal die schwachen Vorquartale nicht kompensieren konnte“, resümiert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. Während im kleinen Flächensegment bis 500 m² der Flächenumsatz lediglich 3 % einbüßte, waren mittelgroße Flächen wesentlich weniger nachgefragt als im Vorjahr. Die Segmente 1.001-2.000 m² und 2.001-5.000 m² verzeichneten jeweils einen Einbruch von ca. 30 % im Vergleich zu 2012.
Durchschnitts- und Spitzenmiete steigen
Trotz der rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen ist bei der Durchschnittsmiete eine Aufwärtsbewegung festzustellen. Sie stieg in den vergangenen 12 Monaten bei Betrachtung des gesamten Marktgebiets um 4,7 % auf 15,28 €/m², bei Betrachtung des Stadtgebiets um 3,5% auf 16,30 €/m². Verantwortlich für den Anstieg waren zahlreiche Vermietungen in den guten Lagen, die die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts nach oben zogen. „Innerhalb des Altstadtrings konnten wir erneut einen klaren Anstieg der Mietpreise für Büroflächen um mehr als 9 % auf 28,77 €/m² feststellen. Insbesondere in und um die Maximilianstraße war eine rege Vermietungsaktivität auszumachen“, sagt Tobias Seiler.
In den übrigen Zentrumsteilmärkten und auch im weiteren Stadtgebiet bewegten sich die Mieten auf weitestgehend stabilem Niveau. Einen nennenswerten Anstieg von rund 13 % gab es im südöstlichen Zentrumsteilmarkt, da hier Neubauflächen in verhältnismäßig hohem Umfang auf den Markt kamen und entsprechend vermietet wurden.
Die Spitzenmiete kletterte weiter nach oben auf nunmehr 32,70 €/m², was einem Anstieg um 6,8 % im Vergleich zum Dezemberwert aus dem Vorjahr entspricht. Damit liegt die Spitzenmiete auf ihrem höchsten Wert der vergangenen 10 Jahre. Es ist davon auszugehen, dass hier das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht ist und es noch zu weiteren Preisanstiegen in den kommenden Quartalen kommt, bedingt durch das weiterhin knappe Angebot an hochwertigen Büroflächen. Im Umland zeigten sich die Mieten hingegen weitgehend stabil. Im Durchschnitt sind hier 9,64 € Nominalmiete für den Quadratmeter zu zahlen, jedoch gibt es starke regionale Unterschiede, die von 6,50 €/m² bis 12,50 €/m² an etablierten Bürostandorten reichen.
Leerstand verharrt auf stabilem Niveau
Im ersten Quartal des Jahres 2013 erreichte der Leerstand mit 5,8% seinen 10-jährigen Tiefstand. Am Ende des Jahres liegt er nach einem zwischenzeitlichen Anstieg im Jahresverlauf bei 6,1%, über den 12-Monatszeitraum betrachtet hat sich die Leerstandsquote nicht verändert. Insgesamt stehen im Münchner Marktgebiet 1,4 Mio. m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, innerhalb des Stadtgebietes sind es 985.000 m² bzw. 5,6 %.
Im Jahresvergleich hat sich das Neubaufertigstellungsvolumen von 120.000 m² in 2012 auf 224.000 m² in 2013 zwar deutlich erhöht, jedoch sind bereits 82 % dieser Fläche belegt. Für das kommende Jahr wird ein ähnliches Fertigstellungsvolumen wie 2013 erwartet, was dennoch unterhalb des langjährigen Mittels liegt. Auch von diesen Flächen sind bereits jetzt circa zwei Drittel vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt.
Fazit und Prognose
Der Rückgang des Flächenumsatzes war vor dem Hintergrund der verhältnismäßig niedrigen Neuanfragen v.a. im großen Flächensegment und der konjunkturellen Perspektiven Ende 2012 zwar wenig überraschend, fiel in seiner Höhe jedoch deutlicher aus als zu Jahresbeginn erwartet. „Seit mehreren Quartalen stellen wir nun fest, dass sich Unternehmen bei Colliers International Pressemeldung 08.01.2014
Anmietentscheidungen zögerlicher verhalten als dies in den Vorjahren auszumachen war und bestehende Verträge tendenziell verlängert und Arbeitsplätze in den Bestandsflächen verdichtet werden“ stellt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International München und Head of Office Letting Deutschland fest. „Zwar werden einige sehr konkrete Gesuche und Mietvertragsabschlüsse ins neue Jahr mitgenommen und Anfang des Jahres dann auch final unterzeichnet, mit einer erneuten Belebung des Marktes ist dennoch frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2014 zu rechnen“ prognostiziert Peter Bigelmaier. Für den Fall, dass sich die verhalten positiven Aussichten für die konjunkturelle Entwicklung 2014 bewahrheiten, erachten wir einen Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) von 550.000 m² für realistisch.
Insgesamt konnte so im Jahr 2013 ein Büroflächenumsatz von 594.700 m² realisiert werden. Zieht man die durch Eigennutzer belegten Flächen ab, so bleibt eine reine Vermietungsleistung von 500.100 m². „Der Flächenumsatz hat sich im Jahresvergleich deutlich verringert und liegt 15 % unter dem Vorjahresergebnis, da das starke vierte Quartal die schwachen Vorquartale nicht kompensieren konnte“, resümiert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. Während im kleinen Flächensegment bis 500 m² der Flächenumsatz lediglich 3 % einbüßte, waren mittelgroße Flächen wesentlich weniger nachgefragt als im Vorjahr. Die Segmente 1.001-2.000 m² und 2.001-5.000 m² verzeichneten jeweils einen Einbruch von ca. 30 % im Vergleich zu 2012.
Durchschnitts- und Spitzenmiete steigen
Trotz der rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen ist bei der Durchschnittsmiete eine Aufwärtsbewegung festzustellen. Sie stieg in den vergangenen 12 Monaten bei Betrachtung des gesamten Marktgebiets um 4,7 % auf 15,28 €/m², bei Betrachtung des Stadtgebiets um 3,5% auf 16,30 €/m². Verantwortlich für den Anstieg waren zahlreiche Vermietungen in den guten Lagen, die die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts nach oben zogen. „Innerhalb des Altstadtrings konnten wir erneut einen klaren Anstieg der Mietpreise für Büroflächen um mehr als 9 % auf 28,77 €/m² feststellen. Insbesondere in und um die Maximilianstraße war eine rege Vermietungsaktivität auszumachen“, sagt Tobias Seiler.
In den übrigen Zentrumsteilmärkten und auch im weiteren Stadtgebiet bewegten sich die Mieten auf weitestgehend stabilem Niveau. Einen nennenswerten Anstieg von rund 13 % gab es im südöstlichen Zentrumsteilmarkt, da hier Neubauflächen in verhältnismäßig hohem Umfang auf den Markt kamen und entsprechend vermietet wurden.
Die Spitzenmiete kletterte weiter nach oben auf nunmehr 32,70 €/m², was einem Anstieg um 6,8 % im Vergleich zum Dezemberwert aus dem Vorjahr entspricht. Damit liegt die Spitzenmiete auf ihrem höchsten Wert der vergangenen 10 Jahre. Es ist davon auszugehen, dass hier das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht ist und es noch zu weiteren Preisanstiegen in den kommenden Quartalen kommt, bedingt durch das weiterhin knappe Angebot an hochwertigen Büroflächen. Im Umland zeigten sich die Mieten hingegen weitgehend stabil. Im Durchschnitt sind hier 9,64 € Nominalmiete für den Quadratmeter zu zahlen, jedoch gibt es starke regionale Unterschiede, die von 6,50 €/m² bis 12,50 €/m² an etablierten Bürostandorten reichen.
Leerstand verharrt auf stabilem Niveau
Im ersten Quartal des Jahres 2013 erreichte der Leerstand mit 5,8% seinen 10-jährigen Tiefstand. Am Ende des Jahres liegt er nach einem zwischenzeitlichen Anstieg im Jahresverlauf bei 6,1%, über den 12-Monatszeitraum betrachtet hat sich die Leerstandsquote nicht verändert. Insgesamt stehen im Münchner Marktgebiet 1,4 Mio. m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, innerhalb des Stadtgebietes sind es 985.000 m² bzw. 5,6 %.
Im Jahresvergleich hat sich das Neubaufertigstellungsvolumen von 120.000 m² in 2012 auf 224.000 m² in 2013 zwar deutlich erhöht, jedoch sind bereits 82 % dieser Fläche belegt. Für das kommende Jahr wird ein ähnliches Fertigstellungsvolumen wie 2013 erwartet, was dennoch unterhalb des langjährigen Mittels liegt. Auch von diesen Flächen sind bereits jetzt circa zwei Drittel vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt.
Fazit und Prognose
Der Rückgang des Flächenumsatzes war vor dem Hintergrund der verhältnismäßig niedrigen Neuanfragen v.a. im großen Flächensegment und der konjunkturellen Perspektiven Ende 2012 zwar wenig überraschend, fiel in seiner Höhe jedoch deutlicher aus als zu Jahresbeginn erwartet. „Seit mehreren Quartalen stellen wir nun fest, dass sich Unternehmen bei Colliers International Pressemeldung 08.01.2014
Anmietentscheidungen zögerlicher verhalten als dies in den Vorjahren auszumachen war und bestehende Verträge tendenziell verlängert und Arbeitsplätze in den Bestandsflächen verdichtet werden“ stellt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International München und Head of Office Letting Deutschland fest. „Zwar werden einige sehr konkrete Gesuche und Mietvertragsabschlüsse ins neue Jahr mitgenommen und Anfang des Jahres dann auch final unterzeichnet, mit einer erneuten Belebung des Marktes ist dennoch frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2014 zu rechnen“ prognostiziert Peter Bigelmaier. Für den Fall, dass sich die verhalten positiven Aussichten für die konjunkturelle Entwicklung 2014 bewahrheiten, erachten wir einen Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) von 550.000 m² für realistisch.
