07.01.2014 Investmentergebnis in Hamburg erreicht neues Hoch
Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Hamburg stieg Grossmann & Berger zufolge allein im letzten Quartal 2013 um eine Milliarde €. Mit einem Jahresendergebnis in Höhe von 2,8 Mrd. € erreichte der Hamburger Markt einen neuen Höchstwert seit dem Rekordjahr 2007. „Das Spitzenergebnis im Investmentjahr 2013 mit einer Steigerung des Transaktionsvolumens um 47 % gegenüber dem Vorjahr übertrifft deutlich unsere Erwartungen. Insbesondere ausländische Akteure zeigten aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland großes Interesse am Hamburger Immobilienmarkt“, erläuterte Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Harburg und Altona umsatzstärkste Stadtteillagen
Der räumliche Schwerpunkt der Investitionsaktivitäten lag in 2013 mit einem Anteil von rund 41 % am Transaktionsvolumen in den zentralen Teilmärkten City und HafenCity. Im Teilmarkt City fand mit dem Ankauf der Projektentwicklung „Stadthöfe“ (Neuer Wall/Stadthausbrücke) auf dem ehemaligen Areal der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) durch die Ärzteversorgung Niedersachsen für rund 218 Mio. € auch die Transaktion mit dem höchsten Volumen 2013 statt. Mit einem Anteil von mehr als 50 % verteilte sich der Großteil des Volumens auf das übrige Stadtgebiet. Als umsatzstärkste Stadtteillagen erwiesen sich dabei wie im Vorquartal Harburg mit einem Anteil von 10,8 % und Altona mit 7,0 %. Ausschlaggebend hierfür waren die vom Volumen her dritt- und viertgrößten Einzelhandelstransaktionen 2013 des „Center Bahnhof Altona Shopping “ am Paul-Nevermann-Platz 5 (Altona) und der „Harburg Arcaden“ in der Lüneburger Straße 39 (Harburg).
Assetklasse Büro weiter führend
Büroobjekte waren mit einem Anteil von rund 66 % am Gesamttransaktionsvolumen erneut die bevorzugte Assetklasse der Anleger in Hamburg. Das Gesamtvolumen der in dieser Assetklasse veräußerten Objekte stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 44 % von 1,3 Mrd. auf rund 1,9 Mrd. €. Ausschlaggebend hierfür waren vier Abschlüsse mit Volumina über 100 Mio. €. An zweiter Stelle folgten, wie im Vorjahr, Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von knapp 18 % (493 Mio. €). Mit großem Abstand platzierte sich die Assetklasse Hotel mit einem Anteil von 8 % (227 Mio. €) am Hamburger Transaktionsvolumen auf Platz drei. Knapp die Hälfte des in diesem Segment erzielten Transaktionsvolumens entfiel auf die Verkäufe des FAIRMONT Hotel Vier Jahreszeiten (Neuer Jungfernstieg 9-14, City) für rund 41 Mio. € an eine private Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe sowie des Le Royal Meridien (An der Alster 52, Alster Ost) für rund 64 Mio. € an die Ärzteversorgung Niedersachsen. Für Einzelhandels- und Logistikobjekte zeigte sich die Renditeentwicklung stabil bei Spitzenrenditen von 4,7 % und 7,2 %. Aufgrund der außerordentlich hohen Nachfrage nach langfristig vermieteten Core-Produkten in 1a-Lagen sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien in 2013 von 4,7 % um 0,2 Prozentpunkte auf 4,5 %.
Attraktivität für ausländische Investoren steigt
Der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg wurde 2013 zwar von nationalen Anlegern dominiert, jedoch stieg der Anteil ausländischer Käufer von 11 % im Jahr 2012 auf 28 % in 2013. Dies ist insbesondere auf die Ankäufe des Alsterhauses (Jungfernstieg 16-20, City) durch die österreichische SIGNA Holding und des „Center Bahnhof Altona Shopping“ (Paul-Nevermann-Platz 5, Altona) durch die Redefine International für jeweils rund 132 Mio. € und 73 Mio. € zurückzuführen.
Vermögensverwalter dominieren Käufermarkt
Aufgrund von diversen Portfolioverkäufen, darunter die Übernahme des „Unite“-Portfolios mit hauptsächlich in Hamburg liegenden Immobilien durch die DIC Asset mit einem Volumen von rund 120 Mio. €, rückten die Vermögensverwalter mit einem Anteil von 17,2 % am Transaktionsvolumen 2013 als stärkste Käufergruppe auf den ersten Platz. Dicht darauf folgten die Privaten Anleger mit einem Anteil von 16,5 % am gesamten Transaktionsvolumen. Eine der größten Transaktionen dieser Käufergruppe war der Erwerb der Büroimmobilie mit dem Sitz des Germanischen Lloyds (Brooktorkai 18, HafenCity) durch das Family Office des Tchibo-Erbens Günter Herz für rund 107 Mio. € im 3. Quartal. Die 2012 führende Käufergruppe Offene Fonds/Spezialfonds fiel 2013 mit einem Anteil von 13,9 % am Hamburger Transaktionsvolumen auf den dritten Platz zurück.
Entwickler aktivste Verkäufergruppe
Auf Verkäuferseite konnten die Entwickler mit einem Anteil von 22,6 % am gesamten Transaktionsvolumen den ersten Platz aus dem Vorjahr halten. Wesentlich für diese Platzierung war u.a. der Verkauf der „Stadthöfe“ durch den Projektentwickler Quantum AG als größte bekannte Transaktion in Hamburg mit einem Volumen von rund 218 Mio. €. Die Verkäufergruppen Offene Fonds/Spezialfonds und Opportunity/Equity Fonds folgten an zweiter und dritter Stelle mit Anteilen von 20,8 % und 16,2 % am Transaktionsvolumen.
Ausblick 2014
„Durch den weiterhin bestehenden Nachfrageüberhang nach Produkten im Core-Segment rechnen wir für das Jahr 2014 mit einem Transaktionsvolumen zwischen dem Ergebnis von 2013 und dem 10-Jahres-Mittel in Höhe von 2,4 Mrd. €. Dies wird voraussichtlich auch zu einer weiteren Abnahme der Renditen führen, so dass die Anleger zunehmend auf Produkte mit sicherem Cash-Flow in Nebenlagen ausweichen“, prognostiziert Christoph Ringleben.
Harburg und Altona umsatzstärkste Stadtteillagen
Der räumliche Schwerpunkt der Investitionsaktivitäten lag in 2013 mit einem Anteil von rund 41 % am Transaktionsvolumen in den zentralen Teilmärkten City und HafenCity. Im Teilmarkt City fand mit dem Ankauf der Projektentwicklung „Stadthöfe“ (Neuer Wall/Stadthausbrücke) auf dem ehemaligen Areal der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) durch die Ärzteversorgung Niedersachsen für rund 218 Mio. € auch die Transaktion mit dem höchsten Volumen 2013 statt. Mit einem Anteil von mehr als 50 % verteilte sich der Großteil des Volumens auf das übrige Stadtgebiet. Als umsatzstärkste Stadtteillagen erwiesen sich dabei wie im Vorquartal Harburg mit einem Anteil von 10,8 % und Altona mit 7,0 %. Ausschlaggebend hierfür waren die vom Volumen her dritt- und viertgrößten Einzelhandelstransaktionen 2013 des „Center Bahnhof Altona Shopping “ am Paul-Nevermann-Platz 5 (Altona) und der „Harburg Arcaden“ in der Lüneburger Straße 39 (Harburg).
Assetklasse Büro weiter führend
Büroobjekte waren mit einem Anteil von rund 66 % am Gesamttransaktionsvolumen erneut die bevorzugte Assetklasse der Anleger in Hamburg. Das Gesamtvolumen der in dieser Assetklasse veräußerten Objekte stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 44 % von 1,3 Mrd. auf rund 1,9 Mrd. €. Ausschlaggebend hierfür waren vier Abschlüsse mit Volumina über 100 Mio. €. An zweiter Stelle folgten, wie im Vorjahr, Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von knapp 18 % (493 Mio. €). Mit großem Abstand platzierte sich die Assetklasse Hotel mit einem Anteil von 8 % (227 Mio. €) am Hamburger Transaktionsvolumen auf Platz drei. Knapp die Hälfte des in diesem Segment erzielten Transaktionsvolumens entfiel auf die Verkäufe des FAIRMONT Hotel Vier Jahreszeiten (Neuer Jungfernstieg 9-14, City) für rund 41 Mio. € an eine private Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe sowie des Le Royal Meridien (An der Alster 52, Alster Ost) für rund 64 Mio. € an die Ärzteversorgung Niedersachsen. Für Einzelhandels- und Logistikobjekte zeigte sich die Renditeentwicklung stabil bei Spitzenrenditen von 4,7 % und 7,2 %. Aufgrund der außerordentlich hohen Nachfrage nach langfristig vermieteten Core-Produkten in 1a-Lagen sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien in 2013 von 4,7 % um 0,2 Prozentpunkte auf 4,5 %.
Attraktivität für ausländische Investoren steigt
Der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg wurde 2013 zwar von nationalen Anlegern dominiert, jedoch stieg der Anteil ausländischer Käufer von 11 % im Jahr 2012 auf 28 % in 2013. Dies ist insbesondere auf die Ankäufe des Alsterhauses (Jungfernstieg 16-20, City) durch die österreichische SIGNA Holding und des „Center Bahnhof Altona Shopping“ (Paul-Nevermann-Platz 5, Altona) durch die Redefine International für jeweils rund 132 Mio. € und 73 Mio. € zurückzuführen.
Vermögensverwalter dominieren Käufermarkt
Aufgrund von diversen Portfolioverkäufen, darunter die Übernahme des „Unite“-Portfolios mit hauptsächlich in Hamburg liegenden Immobilien durch die DIC Asset mit einem Volumen von rund 120 Mio. €, rückten die Vermögensverwalter mit einem Anteil von 17,2 % am Transaktionsvolumen 2013 als stärkste Käufergruppe auf den ersten Platz. Dicht darauf folgten die Privaten Anleger mit einem Anteil von 16,5 % am gesamten Transaktionsvolumen. Eine der größten Transaktionen dieser Käufergruppe war der Erwerb der Büroimmobilie mit dem Sitz des Germanischen Lloyds (Brooktorkai 18, HafenCity) durch das Family Office des Tchibo-Erbens Günter Herz für rund 107 Mio. € im 3. Quartal. Die 2012 führende Käufergruppe Offene Fonds/Spezialfonds fiel 2013 mit einem Anteil von 13,9 % am Hamburger Transaktionsvolumen auf den dritten Platz zurück.
Entwickler aktivste Verkäufergruppe
Auf Verkäuferseite konnten die Entwickler mit einem Anteil von 22,6 % am gesamten Transaktionsvolumen den ersten Platz aus dem Vorjahr halten. Wesentlich für diese Platzierung war u.a. der Verkauf der „Stadthöfe“ durch den Projektentwickler Quantum AG als größte bekannte Transaktion in Hamburg mit einem Volumen von rund 218 Mio. €. Die Verkäufergruppen Offene Fonds/Spezialfonds und Opportunity/Equity Fonds folgten an zweiter und dritter Stelle mit Anteilen von 20,8 % und 16,2 % am Transaktionsvolumen.
Ausblick 2014
„Durch den weiterhin bestehenden Nachfrageüberhang nach Produkten im Core-Segment rechnen wir für das Jahr 2014 mit einem Transaktionsvolumen zwischen dem Ergebnis von 2013 und dem 10-Jahres-Mittel in Höhe von 2,4 Mrd. €. Dies wird voraussichtlich auch zu einer weiteren Abnahme der Renditen führen, so dass die Anleger zunehmend auf Produkte mit sicherem Cash-Flow in Nebenlagen ausweichen“, prognostiziert Christoph Ringleben.
