07.01.2014 Investmentmarkt erzielt bestes Jahr seit 2007
Im Rückblick präsentiert sich das Jahr 2013 ökonomisch gesehen besser als viele es erwartet hatten. Deutschland hat die stagnierende Entwicklung aus 2009 bereits wieder wett gemacht und liegt in Bezug auf die absolute Wirtschaftsleistung seit drei Jahren wieder über dem Vor-Krisenniveau.
2014 kann mit einem BIP-Wachstum von 1,7% gerechnet werden - nach 0,7% im abgelaufenen Jahr. Damit ist die Basis gelegt für einen nachhaltigen Aufschwung mit entsprechend positiven Unternehmensaussichten und einer daraus resultierenden Beflügelung des Arbeitsmarkts.
Trotz der eher verhaltenen Konjunkturerholung hat es in Deutschland bereits 2013 wieder einen Beschäftigungsrekord gegeben. Rund 41,8 Millionen Männer und Frauen waren im vergangenen Jahr durchschnittlich in Lohn und Brot - so viele wie nie zuvor. Damit erreichte die Zahl der Erwerbstätigen das siebte Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Für die meisten neuen Jobs sorgten erneut die Dienstleister. Im Service-Sektor, dem rund drei Viertel aller Beschäftigten zuzurechnen sind, entstanden 227.000 Stellen.
Die Euro-Krise ist zwar nach wie vor präsent, hat sich aber im Jahresverlauf relativiert, so dass die Rezession in der Eurozone zunächst überstanden zu sein scheint. Die Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wurde allerdings "teuer" erkauft - mit "billigem" Kapital aufgrund der extrem niedrigen Zinsen. Dieses Damoklesschwert wird kurz- und mittelfristig unabdingbar über allen Volkswirtschaften der ersten Welt baumeln. Was auf der einen Seite attraktiv erscheint, nämlich die Aufnahme von Fremdkapital zu niedrigen Zinskonditionen, erweist sich auf der anderen Seite, aus Sicht der Anlage und der Verzinsung, als zunehmend problematisch. Insbesondere institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen geraten zunehmend unter Druck, ihre Renditeziele zu erreichen. Die Periode des "billigen Geldes" wird auch 2014 noch anhalten und den Anlagedruck weiter erhöhen. Davon profitiert zunächst einmal die Immobilienbranche.
"Die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse hat 2013 noch einmal zugenommen und wird sich auch 2014 auf einem hohen Niveau bewegen. Denn der globale Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen bleibt hoch und aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes mangelt es an attraktiven Alternativen", so Dr. Frank Pörschke, bei Jones Lang LaSalle CEO Germany. Und weiter: "Im Immobilienbereich limitiert allerdings ein Mangel an adäquaten Produkten das Anlagevolumen in diese Assetklasse, denn das Interesse der Investoren an Core-Produkten lässt nicht nach. Zwar ist eine höhere Bereitschaft festzustellen, über Core hinausgehende Risiken zu akzeptieren, die größten Volumina werden sich aber nach wie vor innerhalb der Core-Segmente bewegen." Auch wenn das Fertigstellungsvolumen von neuen Büroimmobilien in den BIG 7 wieder ansteigt, wird dieser Produkt-Engpass dadurch nicht annähernd behoben. Pörschke: "Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt könnte noch deutlich mehr Fahrt aufnehmen und wird durch die starre Marktstatistik nur unzureichend dokumentiert. Der Nachfragemarkt ist deutlich besser als die Ergebnisstatistik der Abschlüsse suggeriert."
Starke Nachfrage nach gewerblich genutzten Anlageimmobilien treibt Transaktionsvolumen
Auf dem Investmentmarkt floss 2013 insgesamt Kapital in einer Größenordnung von 30,7 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien und damit ca. 21% mehr als im Vorjahr. 2013 ist damit das transaktionsstärkste Immobilienjahr seit dem Boomjahr 2007. Wie bereits im Vorjahr war das letzte Quartal des Jahres das transaktionsstärkste. Immobilien im Wert von rund 11,5 Mrd. Euro wechselten in den Monaten Oktober bis Dezember den Besitzer und damit noch einmal 1,5 Mrd. Euro mehr als im Schlussquartal des Vorjahres. "Nicht alle angeschobenen Transaktionen konnten in den letzten Dezembertagen notariell beurkundet werden, so dass wir mit einem sehr lebhaften Jahresauftakt 2014 rechnen", betont Timo Tschammler, bei Jones Lang LaSalle Member of the Management Board Germany.
"Die guten ökonomischen Aussichten hierzulande sind eine Vertrauensbasis auch für die Akteure auf den Immobilienmärkten und zeugen von der Attraktivität Deutschlands als Immobilieninvestmentdestination. Dieses Interesse wird dabei gleichermaßen sowohl von ausländischen Investoren als auch von einheimischen Investoren getragen", so Tschammler weiter.
Auf vergleichbarem Niveau wie 2012 bewegt sich das Verhältnis der Investitionsvolumina in den BIG 7 und außerhalb dieser etablierten Märkte. Nach wie vor sind es rund 60 % (19,5 Mrd. Euro), die in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert wurden. Andere Städte werden in erster Linie mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien ins Auge gefasst. "Gute Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern in einem bevölkerungsreichen und wirtschaftlich starken Einzugsgebiet in Kombination mit einer guten Mieter-Nachfrage nationaler wie internationaler Filialisten lassen auch Städte der zweiten Reihe ins Blickfeld der Investoren geraten", betont Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Head of Research Germany.
Die stärksten Käufergruppen 2013 waren die Asset/Fonds Manager und die Spezialfonds. Sie kommen zusammen auf ein Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien von 10,5 Mrd. Euro. Damit entfällt allein auf diese beiden Investorentypen etwa ein Drittel des für 2013 notierten Gesamtvolumens. Der grundlegende Unterschied: während sich die meisten ausländischen Fondsmanagement-Gesellschaften in diesem Jahr von mehr Immobilien trennten und somit per Saldo ihren Immobilienbestand in Deutschland abgebaut haben, sind Spezialfonds eindeutig Netto-Käufer (Saldo von 4,2 Mrd. Euro). Ebenfalls mehr gekauft als verkauft haben Versicherungen und Pensionskassen, Immobilien AGs und REITs sowie private Investoren inkl. der Family Offices.
Offene Publikumsfonds liegen in der Rangfolge der Käufer auf Platz 3. "Dass dieser Investorentypus aktuell auch Netto-Verkäufer ist, überrascht nicht. Die Zweiteilung der Branche mit den aktiven und liquiditätsstarken Fondsgesellschaften auf der einen und den in der Abwicklung befindlichen und damit verkaufspflichtigen Fonds tritt immer deutlicher zu Tage", betont Timo Tschammler. Wenn offene Fonds kaufen, dann überwiegend Büroimmobilien. Auch geschlossene Fonds waren im Laufe dieses Jahres zurückhaltend. Aber im Gegensatz zu den offenen Fonds verkauften sie deutlich weniger Objekte, bauen also im Saldo Immobilienbestand auf und investierten eher in einzelhandelsgenutzte Immobilien. Interessant ist die Analyse der Verkaufsaktivitäten der Banken. Mit einigen größeren Portfolioabverkäufen (z.B. die Max Bahr Immobilien durch die RBS) ist der Bankenanteil am Verkaufsvolumen auf aktuell 6% angestiegen.
"Auch für 2014 erwarten wir keine große Verkaufswelle notleidender Immobilien durch die Banken. Vereinzelt werden solche Immobilien oder Portfolios auf den Markt kommen, überwiegend sollten diese aber relativ geräuschlos und in kleineren Schritten abgewickelt werden. Der Verkaufsdruck hat sich durch Tilgungen, Mieterhöhungen, der positiven Entwicklung des Marktes insgesamt und der niedrigen Zinsen verringert," sagt Timo Tschammler.
Der Anteil einheimischer Investoren am gesamten Transaktionsvolumen (alle Assetklassen gewerblicher Nutzung) hat sich gegenüber 2012 erhöht - und zwar von 58 % auf 67 %, der Anteil ausländischen Kapitals ist demzufolge leicht rückläufig. "Dies deutet aber keineswegs auf ein nachlassendes Interesse ausländischen Kapitals hin. Ausländische Investoren treten bei fast allen großvolumigen Transaktionen in Erscheinung, sind aber nicht immer zum Abschluss gekommen", notiert Tschammler. Bemerkenswert ist das Interesse der Ausländer an Portfolios: Bei solchen Transaktionen erreicht der Anteil ausländischen Kapitals rund 45%. Hinzu kommt, dass ausländische Investoren 2013 absolut gesehen für rund 10,1 Mrd. Euro eingekauft haben, das ist nur marginal weniger als 2012 (10,5 Mrd. Euro).
Die Analyse nach Assetklassen offenbart keine grundlegenden Unterschiede zum Jahr 2012. Büroimmobilien haben mit 46 % nach wie vor den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien kommen auf 26%, gefolgt von mischgenutzten Immobilien mit 11% sowie Lager- und Logistikimmobilien mit gut 7%.
Die Büro-Spitzenrenditen zeigen in einzelnen Städten immer noch leichte Bewegung nach unten. Mittlerweile wird für jede der BIG 7 eine Netto-Anfangsrendite von unter 5% notiert. Aggregiert über alle Städte sank die Spitzenrendite im Bürobereich auf einen Durchschnittswert von ca. 4,67 %. Mit 4,70% liegen die Renditen für Shopping Center auf einem ähnlichen Niveau.
Deutlich reduziert zeigen sich im Jahresvergleich die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien: diese sanken dank der hohen Nachfrage auf durchschnittlich 6,56 %.
"Für 2014 erwarten wir eine insgesamt stabile Entwicklung bei den Renditen. Aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage für Top-Immobilien könnten die Spitzenrenditen sogar noch leicht nach unten nachgeben. Dabei wird es auch darauf ankommen, wie sich das Kapitalmarktumfeld im Jahresverlauf entwickeln wird. Die Zinsen dürften niedrig bleiben und damit für Unternehmen und fremdkapitalorientierte Investoren ein attraktives Umfeld bieten", so Helge Scheunemann. Auch ein Rückgang der Risikoprämie (gemessen an 10-jährigen deutschen Staatsanleihen und der Spitzenrendite für Büroimmobilien) bis Ende 2014 von derzeit knapp 300 Basispunkte auf rund 260 wird das investive Engagement in deutsche Gewerbeimmobilien nicht einschränken.
Auch das Angebot zur Finanzierung von Core-Investments bleibt 2014 bestehen. Kredite werden weiterhin sowohl von den traditionellen Darlehensgebern ausgereicht als auch verstärkt von Versicherungen oder Pensionskassen. Für beide ist das Fremdfinanzierungsgeschäft im Licht von Solvency II ein attraktives Betätigungsfeld. "Der steigende Wettbewerb unter den Finanzierungsgebern erhöht 2014 den Druck auf die Margen, dies in Kombination mit einem leichten Anstieg der Beleihungsausläufe vor dem Hintergrund einer leicht steigenden Risikobereitschaft", betont Dr. Pörschke. Und weiter: "Eine weitere Bereinigung der Buchwerte bei den heutigen Immobilieneigentümern sowie risikoneutrale Banken, die mehr Finanzierungen auch für Immobilien jenseits des Core-Spektrums zur Verfügung stellen, könnte 2014 eine noch stärkere Dynamik auf dem deutschen Investmentmarkt entstehen lassen."
Vermietungsmärkte deutlich stabilisiert - positiver Ausblick für 2014 aufgrund guter ökonomischer Rahmendaten
Im Einklang mit der relativ positiven wirtschaftlichen Entwicklung blieb die Nutzernachfrage 2013 auf den wichtigsten Büroimmobilienmärkten in Deutschland auf vergleichsweise hohem Niveau. Die Umsatzaktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten der sieben deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart summierten sich 2013 auf rund 2,93 Mio. m² und hielten sich damit nahezu auf dem Vorjahresniveau (-3,5%). In der regionalen Betrachtung weisen die Städte im jeweiligen 12-Monatsvergleich allerdings deutliche Unterschiede auf. So sticht Stuttgart mit einem Plus von knapp 35% heraus, ebenso die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf mit plus 19% und Köln mit plus 18%. Während auch in Hamburg mit den umgesetzten 440.000 m² noch ein leichter Zuwachs erzielt wurde, sank das Umsatzvolumen in den restlichen drei Hochburgen Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 und 17% im Vergleich zu 2012.
Dazu Timo Tschammler: "Büroflächennutzer wollen in der Regel bei einem Umzug eine Lage- oder Qualitätsverbesserung erreichen. Auf der anderen Seite ist aber auch eine gestiegene Preissensibilität zu notieren und ein Verbleib am aktuellen Standort ist meist kostengünstiger als ein Umzug. Eigentümer versuchen, potentielle Mieter mit Zugeständnissen bei den Mieten oder der Büroausstattung zu locken. In der Summe führt dies zu einer zeitlichen Ausdehnung vieler Entscheidungsprozesse, nicht zuletzt auch, weil die Suche nach geeigneten Flächen an sich schon länger dauert." Dies gilt insbesondere auch für internationale Unternehmen in Abstimmungsprozessen mit Zentralen außerhalb Deutschlands.
Die Nachfragestruktur bleibt auch 2013 ausgeglichen: der Anteil der Top 5-Branchen aggregiert sich über die BIG 7 bei etwas mehr als 50 %. Traditionell stehen dabei die unternehmensbezogenen Dienstleister auf Platz 1 mit einem Anteil von knapp 20% (2012: 17 %). Die Banken und Finanzdienstleister, im Vorjahr nur auf Platz 8, haben ihre Anmietungsaktivitäten wieder ausgedehnt und erreichen mit einem Umsatzvolumen von fast 250.000 m² einen Anteil von mehr als 8 % und damit Platz 3 in der Branchenstatistik nach Industrieunternehmen.
In den BIG 7 stehen ca. 7,3 Mio. m² Büroflächen leer. Das sind nochmals rund 6% weniger als zum Jahrsende 2012. Nur ein Teil dieser Flächen hat eine moderne und hochqualitative Ausstattung, die den Nutzeranforderungen gerecht wird. Der Anteil dieser hochwertigen Flächen am Leerstand ist damit im dritten Jahr in Folge gesunken, ein niedrigerer Anteil wurde zuletzt 2008 registriert.
"Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt ist im Jahresverlauf 2013 von 8,8 % auf 8,3 % gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 2002. Bei unverändert positiver Nachfrage, gleichzeitig sich moderat erhöhendem Fertigstellungsvolumen wird es allerdings voraussichtlich im laufenden Jahr keinen weiteren Rückgang geben", so Helge Scheunemann. In der regionalen Betrachtung ist der Leerstandsabbau im 12-Monatsvergleich in München mit minus 13% und in Köln mit 10% am deutlichsten ausgeprägt und letztendlich wurde lediglich in Düsseldorf ein leichter Leerstandszuwachs registriert.
Die Nettoabsorption ist in den BIG 7 im Vergleich zum Vorjahr zwar um über 200.000 m² gesunken, liegt aber immer noch im Fünfjahresdurchschnitt. Um rund 790.000 m² ist 2013 der belegte Büroflächenbestand gewachsen.
Beim Fertigstellungsvolumen hat es im Verlauf der letzten drei Monate eine signifikante Veränderung gegenüber den Entwicklungen und Beobachtungen zum ersten Dreivierteljahr gegeben. Wie erwartet, hat sich das Bild gedreht und aus dem Minus im 12-Monatsvergleich ist zum Jahresende ein Plus von 8% geworden. Insgesamt rund 890.000 m² wurden im Jahresverlauf 2013 in den BIG 7 fertiggestellt. Nachdem der Fokus der Entwickler in den letzten Jahren überwiegend auf München und Hamburg lag, ist nun Frankfurt der Büromarkt mit den höchsten Neubauvolumina. Über 204.000 m² kamen neu oder saniert auf den Markt, ein Plus von über 140% gegenüber. dem Vorjahr. Mit jeweils knapp 60% zogen auch in Stuttgart und Köln die Fertigstellungsvolumina überproportional an. Dagegen ist der Rückgang in Hamburg (-25%) und Düsseldorf (-52%) besonders stark ausgeprägt.
Für das neue Jahr 2014 werden insgesamt 1,17 Mio. m² erwartet, das entspräche einer kräftigen Zunahme von 32% gegenüber 2013, mehr als ein Viertel des Volumens entfällt dabei auf Frankfurt. Vom Gesamtvolumen der BIG 7 sind bereits 63% belegt, d.h. Eigennutzerbauten oder vorvermietet. Damit stehen dem Markt und suchenden Unternehmen etwa 439.000 m² zur freien Verfügung.
"Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in Düsseldorf, Frankfurt und München gestiegen. Bis Ende 2013 schlug aggregiert ein Plus von 1,9 % zu Buche und damit leicht unter der Wachstumsrate des Vorjahres (2012: 3,0 %). Bei anhaltend positiver Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen bleibt es auch 2014 bei einem, wenn auch mit 1 % sehr moderaten, Mietpreiswachstum", so Timo Tschammler. Im Plus bewegen sich auch die Durchschnittsmieten. Über alle Städte hinweg wird 2013 ein Wachstum von knapp 1,5 % registriert. Seit drei Jahren ist eine sehr hohe Korrelation zwischen Spitzenmietpreisindex und Durchschnittsmietpreisindex festzustellen (Korrelationskoeffizient von 0,95%). "Damit wird deutlich, dass sich ein Mietpreiswachstum auch in der Breite niederschlägt und nicht nur auf das enge Spitzensegment beschränkt ist", betont Scheunemann.
2014 kann mit einem BIP-Wachstum von 1,7% gerechnet werden - nach 0,7% im abgelaufenen Jahr. Damit ist die Basis gelegt für einen nachhaltigen Aufschwung mit entsprechend positiven Unternehmensaussichten und einer daraus resultierenden Beflügelung des Arbeitsmarkts.
Trotz der eher verhaltenen Konjunkturerholung hat es in Deutschland bereits 2013 wieder einen Beschäftigungsrekord gegeben. Rund 41,8 Millionen Männer und Frauen waren im vergangenen Jahr durchschnittlich in Lohn und Brot - so viele wie nie zuvor. Damit erreichte die Zahl der Erwerbstätigen das siebte Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Für die meisten neuen Jobs sorgten erneut die Dienstleister. Im Service-Sektor, dem rund drei Viertel aller Beschäftigten zuzurechnen sind, entstanden 227.000 Stellen.
Die Euro-Krise ist zwar nach wie vor präsent, hat sich aber im Jahresverlauf relativiert, so dass die Rezession in der Eurozone zunächst überstanden zu sein scheint. Die Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wurde allerdings "teuer" erkauft - mit "billigem" Kapital aufgrund der extrem niedrigen Zinsen. Dieses Damoklesschwert wird kurz- und mittelfristig unabdingbar über allen Volkswirtschaften der ersten Welt baumeln. Was auf der einen Seite attraktiv erscheint, nämlich die Aufnahme von Fremdkapital zu niedrigen Zinskonditionen, erweist sich auf der anderen Seite, aus Sicht der Anlage und der Verzinsung, als zunehmend problematisch. Insbesondere institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen geraten zunehmend unter Druck, ihre Renditeziele zu erreichen. Die Periode des "billigen Geldes" wird auch 2014 noch anhalten und den Anlagedruck weiter erhöhen. Davon profitiert zunächst einmal die Immobilienbranche.
"Die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse hat 2013 noch einmal zugenommen und wird sich auch 2014 auf einem hohen Niveau bewegen. Denn der globale Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen bleibt hoch und aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes mangelt es an attraktiven Alternativen", so Dr. Frank Pörschke, bei Jones Lang LaSalle CEO Germany. Und weiter: "Im Immobilienbereich limitiert allerdings ein Mangel an adäquaten Produkten das Anlagevolumen in diese Assetklasse, denn das Interesse der Investoren an Core-Produkten lässt nicht nach. Zwar ist eine höhere Bereitschaft festzustellen, über Core hinausgehende Risiken zu akzeptieren, die größten Volumina werden sich aber nach wie vor innerhalb der Core-Segmente bewegen." Auch wenn das Fertigstellungsvolumen von neuen Büroimmobilien in den BIG 7 wieder ansteigt, wird dieser Produkt-Engpass dadurch nicht annähernd behoben. Pörschke: "Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt könnte noch deutlich mehr Fahrt aufnehmen und wird durch die starre Marktstatistik nur unzureichend dokumentiert. Der Nachfragemarkt ist deutlich besser als die Ergebnisstatistik der Abschlüsse suggeriert."
Starke Nachfrage nach gewerblich genutzten Anlageimmobilien treibt Transaktionsvolumen
Auf dem Investmentmarkt floss 2013 insgesamt Kapital in einer Größenordnung von 30,7 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien und damit ca. 21% mehr als im Vorjahr. 2013 ist damit das transaktionsstärkste Immobilienjahr seit dem Boomjahr 2007. Wie bereits im Vorjahr war das letzte Quartal des Jahres das transaktionsstärkste. Immobilien im Wert von rund 11,5 Mrd. Euro wechselten in den Monaten Oktober bis Dezember den Besitzer und damit noch einmal 1,5 Mrd. Euro mehr als im Schlussquartal des Vorjahres. "Nicht alle angeschobenen Transaktionen konnten in den letzten Dezembertagen notariell beurkundet werden, so dass wir mit einem sehr lebhaften Jahresauftakt 2014 rechnen", betont Timo Tschammler, bei Jones Lang LaSalle Member of the Management Board Germany.
"Die guten ökonomischen Aussichten hierzulande sind eine Vertrauensbasis auch für die Akteure auf den Immobilienmärkten und zeugen von der Attraktivität Deutschlands als Immobilieninvestmentdestination. Dieses Interesse wird dabei gleichermaßen sowohl von ausländischen Investoren als auch von einheimischen Investoren getragen", so Tschammler weiter.
Auf vergleichbarem Niveau wie 2012 bewegt sich das Verhältnis der Investitionsvolumina in den BIG 7 und außerhalb dieser etablierten Märkte. Nach wie vor sind es rund 60 % (19,5 Mrd. Euro), die in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert wurden. Andere Städte werden in erster Linie mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien ins Auge gefasst. "Gute Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern in einem bevölkerungsreichen und wirtschaftlich starken Einzugsgebiet in Kombination mit einer guten Mieter-Nachfrage nationaler wie internationaler Filialisten lassen auch Städte der zweiten Reihe ins Blickfeld der Investoren geraten", betont Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Head of Research Germany.
Die stärksten Käufergruppen 2013 waren die Asset/Fonds Manager und die Spezialfonds. Sie kommen zusammen auf ein Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien von 10,5 Mrd. Euro. Damit entfällt allein auf diese beiden Investorentypen etwa ein Drittel des für 2013 notierten Gesamtvolumens. Der grundlegende Unterschied: während sich die meisten ausländischen Fondsmanagement-Gesellschaften in diesem Jahr von mehr Immobilien trennten und somit per Saldo ihren Immobilienbestand in Deutschland abgebaut haben, sind Spezialfonds eindeutig Netto-Käufer (Saldo von 4,2 Mrd. Euro). Ebenfalls mehr gekauft als verkauft haben Versicherungen und Pensionskassen, Immobilien AGs und REITs sowie private Investoren inkl. der Family Offices.
Offene Publikumsfonds liegen in der Rangfolge der Käufer auf Platz 3. "Dass dieser Investorentypus aktuell auch Netto-Verkäufer ist, überrascht nicht. Die Zweiteilung der Branche mit den aktiven und liquiditätsstarken Fondsgesellschaften auf der einen und den in der Abwicklung befindlichen und damit verkaufspflichtigen Fonds tritt immer deutlicher zu Tage", betont Timo Tschammler. Wenn offene Fonds kaufen, dann überwiegend Büroimmobilien. Auch geschlossene Fonds waren im Laufe dieses Jahres zurückhaltend. Aber im Gegensatz zu den offenen Fonds verkauften sie deutlich weniger Objekte, bauen also im Saldo Immobilienbestand auf und investierten eher in einzelhandelsgenutzte Immobilien. Interessant ist die Analyse der Verkaufsaktivitäten der Banken. Mit einigen größeren Portfolioabverkäufen (z.B. die Max Bahr Immobilien durch die RBS) ist der Bankenanteil am Verkaufsvolumen auf aktuell 6% angestiegen.
"Auch für 2014 erwarten wir keine große Verkaufswelle notleidender Immobilien durch die Banken. Vereinzelt werden solche Immobilien oder Portfolios auf den Markt kommen, überwiegend sollten diese aber relativ geräuschlos und in kleineren Schritten abgewickelt werden. Der Verkaufsdruck hat sich durch Tilgungen, Mieterhöhungen, der positiven Entwicklung des Marktes insgesamt und der niedrigen Zinsen verringert," sagt Timo Tschammler.
Der Anteil einheimischer Investoren am gesamten Transaktionsvolumen (alle Assetklassen gewerblicher Nutzung) hat sich gegenüber 2012 erhöht - und zwar von 58 % auf 67 %, der Anteil ausländischen Kapitals ist demzufolge leicht rückläufig. "Dies deutet aber keineswegs auf ein nachlassendes Interesse ausländischen Kapitals hin. Ausländische Investoren treten bei fast allen großvolumigen Transaktionen in Erscheinung, sind aber nicht immer zum Abschluss gekommen", notiert Tschammler. Bemerkenswert ist das Interesse der Ausländer an Portfolios: Bei solchen Transaktionen erreicht der Anteil ausländischen Kapitals rund 45%. Hinzu kommt, dass ausländische Investoren 2013 absolut gesehen für rund 10,1 Mrd. Euro eingekauft haben, das ist nur marginal weniger als 2012 (10,5 Mrd. Euro).
Die Analyse nach Assetklassen offenbart keine grundlegenden Unterschiede zum Jahr 2012. Büroimmobilien haben mit 46 % nach wie vor den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien kommen auf 26%, gefolgt von mischgenutzten Immobilien mit 11% sowie Lager- und Logistikimmobilien mit gut 7%.
Die Büro-Spitzenrenditen zeigen in einzelnen Städten immer noch leichte Bewegung nach unten. Mittlerweile wird für jede der BIG 7 eine Netto-Anfangsrendite von unter 5% notiert. Aggregiert über alle Städte sank die Spitzenrendite im Bürobereich auf einen Durchschnittswert von ca. 4,67 %. Mit 4,70% liegen die Renditen für Shopping Center auf einem ähnlichen Niveau.
Deutlich reduziert zeigen sich im Jahresvergleich die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien: diese sanken dank der hohen Nachfrage auf durchschnittlich 6,56 %.
"Für 2014 erwarten wir eine insgesamt stabile Entwicklung bei den Renditen. Aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage für Top-Immobilien könnten die Spitzenrenditen sogar noch leicht nach unten nachgeben. Dabei wird es auch darauf ankommen, wie sich das Kapitalmarktumfeld im Jahresverlauf entwickeln wird. Die Zinsen dürften niedrig bleiben und damit für Unternehmen und fremdkapitalorientierte Investoren ein attraktives Umfeld bieten", so Helge Scheunemann. Auch ein Rückgang der Risikoprämie (gemessen an 10-jährigen deutschen Staatsanleihen und der Spitzenrendite für Büroimmobilien) bis Ende 2014 von derzeit knapp 300 Basispunkte auf rund 260 wird das investive Engagement in deutsche Gewerbeimmobilien nicht einschränken.
Auch das Angebot zur Finanzierung von Core-Investments bleibt 2014 bestehen. Kredite werden weiterhin sowohl von den traditionellen Darlehensgebern ausgereicht als auch verstärkt von Versicherungen oder Pensionskassen. Für beide ist das Fremdfinanzierungsgeschäft im Licht von Solvency II ein attraktives Betätigungsfeld. "Der steigende Wettbewerb unter den Finanzierungsgebern erhöht 2014 den Druck auf die Margen, dies in Kombination mit einem leichten Anstieg der Beleihungsausläufe vor dem Hintergrund einer leicht steigenden Risikobereitschaft", betont Dr. Pörschke. Und weiter: "Eine weitere Bereinigung der Buchwerte bei den heutigen Immobilieneigentümern sowie risikoneutrale Banken, die mehr Finanzierungen auch für Immobilien jenseits des Core-Spektrums zur Verfügung stellen, könnte 2014 eine noch stärkere Dynamik auf dem deutschen Investmentmarkt entstehen lassen."
Vermietungsmärkte deutlich stabilisiert - positiver Ausblick für 2014 aufgrund guter ökonomischer Rahmendaten
Im Einklang mit der relativ positiven wirtschaftlichen Entwicklung blieb die Nutzernachfrage 2013 auf den wichtigsten Büroimmobilienmärkten in Deutschland auf vergleichsweise hohem Niveau. Die Umsatzaktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten der sieben deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart summierten sich 2013 auf rund 2,93 Mio. m² und hielten sich damit nahezu auf dem Vorjahresniveau (-3,5%). In der regionalen Betrachtung weisen die Städte im jeweiligen 12-Monatsvergleich allerdings deutliche Unterschiede auf. So sticht Stuttgart mit einem Plus von knapp 35% heraus, ebenso die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf mit plus 19% und Köln mit plus 18%. Während auch in Hamburg mit den umgesetzten 440.000 m² noch ein leichter Zuwachs erzielt wurde, sank das Umsatzvolumen in den restlichen drei Hochburgen Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 und 17% im Vergleich zu 2012.
Dazu Timo Tschammler: "Büroflächennutzer wollen in der Regel bei einem Umzug eine Lage- oder Qualitätsverbesserung erreichen. Auf der anderen Seite ist aber auch eine gestiegene Preissensibilität zu notieren und ein Verbleib am aktuellen Standort ist meist kostengünstiger als ein Umzug. Eigentümer versuchen, potentielle Mieter mit Zugeständnissen bei den Mieten oder der Büroausstattung zu locken. In der Summe führt dies zu einer zeitlichen Ausdehnung vieler Entscheidungsprozesse, nicht zuletzt auch, weil die Suche nach geeigneten Flächen an sich schon länger dauert." Dies gilt insbesondere auch für internationale Unternehmen in Abstimmungsprozessen mit Zentralen außerhalb Deutschlands.
Die Nachfragestruktur bleibt auch 2013 ausgeglichen: der Anteil der Top 5-Branchen aggregiert sich über die BIG 7 bei etwas mehr als 50 %. Traditionell stehen dabei die unternehmensbezogenen Dienstleister auf Platz 1 mit einem Anteil von knapp 20% (2012: 17 %). Die Banken und Finanzdienstleister, im Vorjahr nur auf Platz 8, haben ihre Anmietungsaktivitäten wieder ausgedehnt und erreichen mit einem Umsatzvolumen von fast 250.000 m² einen Anteil von mehr als 8 % und damit Platz 3 in der Branchenstatistik nach Industrieunternehmen.
In den BIG 7 stehen ca. 7,3 Mio. m² Büroflächen leer. Das sind nochmals rund 6% weniger als zum Jahrsende 2012. Nur ein Teil dieser Flächen hat eine moderne und hochqualitative Ausstattung, die den Nutzeranforderungen gerecht wird. Der Anteil dieser hochwertigen Flächen am Leerstand ist damit im dritten Jahr in Folge gesunken, ein niedrigerer Anteil wurde zuletzt 2008 registriert.
"Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt ist im Jahresverlauf 2013 von 8,8 % auf 8,3 % gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 2002. Bei unverändert positiver Nachfrage, gleichzeitig sich moderat erhöhendem Fertigstellungsvolumen wird es allerdings voraussichtlich im laufenden Jahr keinen weiteren Rückgang geben", so Helge Scheunemann. In der regionalen Betrachtung ist der Leerstandsabbau im 12-Monatsvergleich in München mit minus 13% und in Köln mit 10% am deutlichsten ausgeprägt und letztendlich wurde lediglich in Düsseldorf ein leichter Leerstandszuwachs registriert.
Die Nettoabsorption ist in den BIG 7 im Vergleich zum Vorjahr zwar um über 200.000 m² gesunken, liegt aber immer noch im Fünfjahresdurchschnitt. Um rund 790.000 m² ist 2013 der belegte Büroflächenbestand gewachsen.
Beim Fertigstellungsvolumen hat es im Verlauf der letzten drei Monate eine signifikante Veränderung gegenüber den Entwicklungen und Beobachtungen zum ersten Dreivierteljahr gegeben. Wie erwartet, hat sich das Bild gedreht und aus dem Minus im 12-Monatsvergleich ist zum Jahresende ein Plus von 8% geworden. Insgesamt rund 890.000 m² wurden im Jahresverlauf 2013 in den BIG 7 fertiggestellt. Nachdem der Fokus der Entwickler in den letzten Jahren überwiegend auf München und Hamburg lag, ist nun Frankfurt der Büromarkt mit den höchsten Neubauvolumina. Über 204.000 m² kamen neu oder saniert auf den Markt, ein Plus von über 140% gegenüber. dem Vorjahr. Mit jeweils knapp 60% zogen auch in Stuttgart und Köln die Fertigstellungsvolumina überproportional an. Dagegen ist der Rückgang in Hamburg (-25%) und Düsseldorf (-52%) besonders stark ausgeprägt.
Für das neue Jahr 2014 werden insgesamt 1,17 Mio. m² erwartet, das entspräche einer kräftigen Zunahme von 32% gegenüber 2013, mehr als ein Viertel des Volumens entfällt dabei auf Frankfurt. Vom Gesamtvolumen der BIG 7 sind bereits 63% belegt, d.h. Eigennutzerbauten oder vorvermietet. Damit stehen dem Markt und suchenden Unternehmen etwa 439.000 m² zur freien Verfügung.
"Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in Düsseldorf, Frankfurt und München gestiegen. Bis Ende 2013 schlug aggregiert ein Plus von 1,9 % zu Buche und damit leicht unter der Wachstumsrate des Vorjahres (2012: 3,0 %). Bei anhaltend positiver Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen bleibt es auch 2014 bei einem, wenn auch mit 1 % sehr moderaten, Mietpreiswachstum", so Timo Tschammler. Im Plus bewegen sich auch die Durchschnittsmieten. Über alle Städte hinweg wird 2013 ein Wachstum von knapp 1,5 % registriert. Seit drei Jahren ist eine sehr hohe Korrelation zwischen Spitzenmietpreisindex und Durchschnittsmietpreisindex festzustellen (Korrelationskoeffizient von 0,95%). "Damit wird deutlich, dass sich ein Mietpreiswachstum auch in der Breite niederschlägt und nicht nur auf das enge Spitzensegment beschränkt ist", betont Scheunemann.
