07.01.2014 Berliner Transaktionsvolumen auch ohne Mega-Deals auf gutem Niveau
Nach aktuellen Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin lag das Transaktionsvolumen für den gewerblichen Investmentmarkt in Berlin im Jahr 2013 bei 3,4 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank das Umsatzvolumen um knapp 13 %, nachdem das Ergebnis am Ende des 3. Quartals 2013 noch auf Rekordkurs gelegen hatte.
Anlageobjekte mit Prädikat „Core“ oder „Core-Plus“ weiterhin im Fokus
Die Investoren des gewerblichen Immobilienmarktes in Berlin setzten auch 2013 auf Core- und Core-Plus-Objekte in Innenstadt- sowie bei Einzelhandelsobjekten auch in peripheren Lagen. Insgesamt entfielen auf die Innenstadtlagen Berlins, also die Teilmärkte Mitte, Mitte 1a, Potsdamer Platz und Kurfürstendamm, 42,5 % des gesamten Transaktionsvolumens (rund 1,5 Mrd. €). Dabei taten sich vor allem die Teilmärkte Mitte mit rund 500 Mio. € und Kurfürstendamm mit rund 510 Mio. € hervor. In diesen vier Teilmärkten wurde hauptsächlich in Büroimmobilien investiert. Bei den peripheren Einzelhandelsobjekten waren vor allem Objekte in den traditionellen Einkaufsstraßen wie z. B. in der Schlossstraße oder Shopping-Center in Stadtteillagen stark nachgefragt. In diese Kategorie fielen 2013 gleich fünf Objekte (Hallen am Borsigturm, Anteile an den Gropius-Passagen, Tempelhofer Hafen, Forum Steglitz, Schloss-Straßen-Center) mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt fast 700 Mio. €. Zusammen mit den Büro- und Geschäftshäusern Lindencorso und Ku’damm 195 waren die genannten Shopping-Center-Verkäufe die sieben größten Transaktionen im abgelaufenen Jahr.
Umsatz mit Büroobjekten nahezu auf Vorjahresniveau
Büroobjekte stellten mit einem Anteil von 56,5 % am gesamten Transaktionsvolumen wie bereits in den Vorjahren die bevorzugte Assetklassen (2012: 60,5 %). Nach absoluten Zahlen sank das Transaktionsvolumen bei Büroobjekten somit von 2,36 Mrd. € auf 1,92 Mrd. €. Im Gegenzug dazu stieg der Anteil der Assetklasse Einzelhandel von 23 % im Jahr 2012 auf nun 28 %. Grund hierfür sind die bereits genannten großvolumigen Einzelhandelsinvestitionen. Dennoch lag das absolute Transaktionsvolumen im Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr rund 150 Mio. € niedriger, also bei 952 Mio. €, was seine Ursache im insgesamt geringeren Transaktionsvolumen hat. Bei der Assetklasse Hotel lag der Anteil mit 8,5 % (rund 290 Mio. €) in etwa auf Vorjahresniveau (9,4 % mit 370 Mio. €). Die Spitzenrendite für Büroobjekte gab im Laufe des Jahres 2013 noch einmal leicht auf 4,8 % nach, während die Spitzenrendite für Einzelhandelsobjekte bei 4,5 % stabil notierte. Für Logistikobjekte wurden Spitzenrenditen von bis zu 7,10 % erzielt.
Anteil internationaler Käufer stabil
Die internationalen Private Equity Fonds, Banken und Geschlossenen Fonds nutzten das aktuell sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolios und stellten rund 60 % der ausländischen Verkäufer in der Bundeshauptstadt. Der Anteil internationaler Verkäufer lag dabei insgesamt bei gut 46 %. Auf Käuferseite waren die ausländischen Marktteilnehmer des gewerblichen Investmentmarktes mit rund 30 % vertreten. Bei den internationalen Investoren handelte es sich vornehmlich um Family Offices, Versicherungen und REITs, die zusammen einen Marktanteil von gut 60 % erreichten. „Die gewerblichen Immobilien in Berlin bieten, auch im internationalen Kontext, langfristig gute Entwicklungsmöglichkeiten, auch wenn die Preise in Berlin mittlerweile stark angezogen haben“, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
Offene Fonds weiterhin stark im Ankauf
Als stärkste Käufergruppe traten 2013 in Berlin die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von 19,9 % (676,6 Mio. €) in Erscheinung, gefolgt von Privaten Investoren/Family Offices (17,8 %, 605,2 Mio. €), Versicherungen (15,6 %, 530 Mio. €) und Asset-Managern (13,7 %, 465,8 Mio. €). Mit großem Abstand folgten Projektentwickler, Pensionsfonds und REITs mit Anteilen von 7,3 %, 4,7 % sowie 4,3 % am Transaktionsvolumen.
Breite Streuung auf Verkäuferseite
Im Gesamtgeschehen waren die Projektentwickler (14,7 %, 499,8 Mio. €) und Opportunity Fonds (12,8 %, 435,2 Mio. €) 2013 die wichtigsten Verkäufergruppen, gefolgt von Geschlossenen Fonds und Offenen Fonds (beide 11,1 % und rund 380 Mio. €). Dabei nutzten die Marktteilnehmer das aktuell sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolios und stellten rund 50 % der Verkäufer in der Bundeshauptstadt. Die Privaten Investoren, Banken, Asset-Manager und Immobilien AGs folgten auf den Plätzen mit Anteilen von unter 10 %. „Das gestiegene Preisniveau animiert viele Eigentümer, über einen Verkauf nachzudenken. Äußerst zurückhaltend agieren, aufgrund fehlender Anlagealternativen, allerdings die privaten Investoren“, so Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
Für 2014 positive Aussichten
Trotz fehlender „Mega-Deals" wie die Transaktion des KaDeWe im Jahr 2012 mit einem Volumen von rund 500 Mio. € ging ein erfolgreiches Investmentjahr in Berlin zu Ende, auch wenn das sich im 3. Quartal abzeichnende neue Rekordergebnis nicht erreicht wurde. Für 2014 wird ein ähnlich starkes Ergebnis zwischen 3,0 und 3,5 Mrd. € erwartet, da zum einen die konjunkturellen Rahmendaten in Deutschland weiterhin positiv und zum anderen bereits zu Beginn des Jahres 2014 einige großvolumige Transaktionen in Vorbereitung sind. „Die bereits auf sehr niedrigem Niveau liegende Spitzenrendite wird sich trotz des anhaltenden Anlagedrucks voraussichtlich nicht weiter reduzieren, da die Investoren eher in B-Lagen und Value-Add-Objekte ausweichen“, so Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
Anlageobjekte mit Prädikat „Core“ oder „Core-Plus“ weiterhin im Fokus
Die Investoren des gewerblichen Immobilienmarktes in Berlin setzten auch 2013 auf Core- und Core-Plus-Objekte in Innenstadt- sowie bei Einzelhandelsobjekten auch in peripheren Lagen. Insgesamt entfielen auf die Innenstadtlagen Berlins, also die Teilmärkte Mitte, Mitte 1a, Potsdamer Platz und Kurfürstendamm, 42,5 % des gesamten Transaktionsvolumens (rund 1,5 Mrd. €). Dabei taten sich vor allem die Teilmärkte Mitte mit rund 500 Mio. € und Kurfürstendamm mit rund 510 Mio. € hervor. In diesen vier Teilmärkten wurde hauptsächlich in Büroimmobilien investiert. Bei den peripheren Einzelhandelsobjekten waren vor allem Objekte in den traditionellen Einkaufsstraßen wie z. B. in der Schlossstraße oder Shopping-Center in Stadtteillagen stark nachgefragt. In diese Kategorie fielen 2013 gleich fünf Objekte (Hallen am Borsigturm, Anteile an den Gropius-Passagen, Tempelhofer Hafen, Forum Steglitz, Schloss-Straßen-Center) mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt fast 700 Mio. €. Zusammen mit den Büro- und Geschäftshäusern Lindencorso und Ku’damm 195 waren die genannten Shopping-Center-Verkäufe die sieben größten Transaktionen im abgelaufenen Jahr.
Umsatz mit Büroobjekten nahezu auf Vorjahresniveau
Büroobjekte stellten mit einem Anteil von 56,5 % am gesamten Transaktionsvolumen wie bereits in den Vorjahren die bevorzugte Assetklassen (2012: 60,5 %). Nach absoluten Zahlen sank das Transaktionsvolumen bei Büroobjekten somit von 2,36 Mrd. € auf 1,92 Mrd. €. Im Gegenzug dazu stieg der Anteil der Assetklasse Einzelhandel von 23 % im Jahr 2012 auf nun 28 %. Grund hierfür sind die bereits genannten großvolumigen Einzelhandelsinvestitionen. Dennoch lag das absolute Transaktionsvolumen im Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr rund 150 Mio. € niedriger, also bei 952 Mio. €, was seine Ursache im insgesamt geringeren Transaktionsvolumen hat. Bei der Assetklasse Hotel lag der Anteil mit 8,5 % (rund 290 Mio. €) in etwa auf Vorjahresniveau (9,4 % mit 370 Mio. €). Die Spitzenrendite für Büroobjekte gab im Laufe des Jahres 2013 noch einmal leicht auf 4,8 % nach, während die Spitzenrendite für Einzelhandelsobjekte bei 4,5 % stabil notierte. Für Logistikobjekte wurden Spitzenrenditen von bis zu 7,10 % erzielt.
Anteil internationaler Käufer stabil
Die internationalen Private Equity Fonds, Banken und Geschlossenen Fonds nutzten das aktuell sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolios und stellten rund 60 % der ausländischen Verkäufer in der Bundeshauptstadt. Der Anteil internationaler Verkäufer lag dabei insgesamt bei gut 46 %. Auf Käuferseite waren die ausländischen Marktteilnehmer des gewerblichen Investmentmarktes mit rund 30 % vertreten. Bei den internationalen Investoren handelte es sich vornehmlich um Family Offices, Versicherungen und REITs, die zusammen einen Marktanteil von gut 60 % erreichten. „Die gewerblichen Immobilien in Berlin bieten, auch im internationalen Kontext, langfristig gute Entwicklungsmöglichkeiten, auch wenn die Preise in Berlin mittlerweile stark angezogen haben“, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
Offene Fonds weiterhin stark im Ankauf
Als stärkste Käufergruppe traten 2013 in Berlin die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von 19,9 % (676,6 Mio. €) in Erscheinung, gefolgt von Privaten Investoren/Family Offices (17,8 %, 605,2 Mio. €), Versicherungen (15,6 %, 530 Mio. €) und Asset-Managern (13,7 %, 465,8 Mio. €). Mit großem Abstand folgten Projektentwickler, Pensionsfonds und REITs mit Anteilen von 7,3 %, 4,7 % sowie 4,3 % am Transaktionsvolumen.
Breite Streuung auf Verkäuferseite
Im Gesamtgeschehen waren die Projektentwickler (14,7 %, 499,8 Mio. €) und Opportunity Fonds (12,8 %, 435,2 Mio. €) 2013 die wichtigsten Verkäufergruppen, gefolgt von Geschlossenen Fonds und Offenen Fonds (beide 11,1 % und rund 380 Mio. €). Dabei nutzten die Marktteilnehmer das aktuell sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolios und stellten rund 50 % der Verkäufer in der Bundeshauptstadt. Die Privaten Investoren, Banken, Asset-Manager und Immobilien AGs folgten auf den Plätzen mit Anteilen von unter 10 %. „Das gestiegene Preisniveau animiert viele Eigentümer, über einen Verkauf nachzudenken. Äußerst zurückhaltend agieren, aufgrund fehlender Anlagealternativen, allerdings die privaten Investoren“, so Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
Für 2014 positive Aussichten
Trotz fehlender „Mega-Deals" wie die Transaktion des KaDeWe im Jahr 2012 mit einem Volumen von rund 500 Mio. € ging ein erfolgreiches Investmentjahr in Berlin zu Ende, auch wenn das sich im 3. Quartal abzeichnende neue Rekordergebnis nicht erreicht wurde. Für 2014 wird ein ähnlich starkes Ergebnis zwischen 3,0 und 3,5 Mrd. € erwartet, da zum einen die konjunkturellen Rahmendaten in Deutschland weiterhin positiv und zum anderen bereits zu Beginn des Jahres 2014 einige großvolumige Transaktionen in Vorbereitung sind. „Die bereits auf sehr niedrigem Niveau liegende Spitzenrendite wird sich trotz des anhaltenden Anlagedrucks voraussichtlich nicht weiter reduzieren, da die Investoren eher in B-Lagen und Value-Add-Objekte ausweichen“, so Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
