07.01.2014 Wohnungsportfoliomarkt 2013: Transaktionsvolumen von 13,8 Mrd. Euro
Der Investmentmarkt für Wohnungsportfolios erlebte im zurückliegenden Jahr eine Jahresendrallye mit einem Transaktionsvolumen von 5,1 Mrd. Euro im 4. Quartal. Hierzu trug in erster Linie die ca. 3,3 Mrd. Euro schwere Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen bei. Der Gesamtjahresumsatz beläuft sich damit auf etwa 13,83 Mrd. Euro und damit nochmals 35 % mehr als im bereits außerordentlich umsatzstarken Vorjahr. Auch alle anderen Transaktionskennziffern zeigten entsprechend deutliche Anstiege: Die Zahl der gehandelten Portfolios stieg um 17 % auf 193 (2012: 165), die Zahl der gehandelten Einheiten um 14 % auf mehr als 221.000 (2012: ca. 193.000). „Das Jahr 2013 war ein bemerkenswertes Wohninvestmentjahr“, lautet denn auch das Fazit von Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation. „In keinen anderen Immobilientyp haben institutionelle Investoren im vergangenen Jahr hierzulande mehr Geld investiert als in Wohnungsportfolios“, präzisiert er.
Die mit Abstand größte Käufergruppe waren dabei – nicht zuletzt aufgrund des GSW-Deals – die Immobilien AGs / REITs mit einem Anteil von ca. 54 % (ca. 6,9 Mrd. Euro). Mit großem Abstand auf Rang zwei folgen Versicherungen / Pensionskassen mit einem Anteil von knapp 9 % (1,2 Mrd. Euro). Im Hinblick auf die Käuferherkunft dominieren einheimische Investoren mit einem Anteil von knapp 75 % am Transaktionsvolumen deutlich, gefolgt von Luxemburger Investoren (ca. 6 %) und Käufern aus Österreich (5 %).
Auch auf der Verkäuferseite dominierten – ohne Berücksichtigung der GSW-Übernahme, da deren Aktionäre im Rahmen der Übernahme mit Aktien der Deutsche Wohnen bezahlt wurden und mithin keine Wohnimmobilien verkauft haben – die deutschen Investoren mit einem Anteil von 61 %, gefolgt von US-Amerikanern (13 %) und Schweizern (11 %). Hinsichtlich der Investorentypen waren – ebenfalls bereinigt um die GSW-Übernahme – Banken mit einem Anteil von 32 % am aktivsten, gefolgt von Private-Equity-Fonds (17 %) und Immobilien AGs / REITs (11 %).
Damit unterscheidet sich die Zusammensetzung von Käufern und Verkäufern grundlegend vom letzten Boom am Wohninvestmentmarkt, als im Wesentlichen ausländische, opportunistisch orientierte Investoren mit hohem Fremdkapitalhebel zu den Käufern zählten, denen die öffentliche Hand sowie einheimische Industrieunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften auf der Verkäuferseite gegenüberstanden. In den vergangenen Jahren traten Opportunisten in erster Linie als Verkäufer auf, wenngleich ihr Interesse an deutschen Wohnimmobilien (wieder) hoch ist und weiter zunimmt. „Das Ankaufsvolumen von Private-Equity-Fonds lag im vergangenen Jahr zwar bei vergleichsweise niedrigen 740 Mio. Euro, davon entfallen aber 310 Mio. auf den Dezember. Insofern rechnen wir damit, dass sie ihr Engagement in diesem Jahr weiter hochfahren“, so die Einschätzung von Nemecek.
Trotz weiterhin sehr hohem und bei einigen Investorengruppen weiter steigendem Interesse an deutschen Wohnimmobilien dürfte der Markt für Wohnungsportfolios im vergangenen Jahr sein zyklisches Hoch erreicht haben und das Transaktionsvolumen in diesem Jahr zurückgehen. „Vor allem zwei Faktoren werden das Transaktionsvolumen belasten: Erstens wird die Zahl der Großtransaktionen mangels Angebot zurückgehen und zweitens dürfte der absehbar schärfere regulatorische Rahmen zu einer gewissen Investorenzurückhaltung führen“, so die Prognose von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Trotzdem spricht vieles dafür, dass auch 2014 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen erzielt wird“, so Pink. Wie schon im vergangenen Jahr dürfte sich aufgrund des Mangels an zum Verkauf stehenden Immobilienbeständen vieles am Kapitalmarkt in Form von Börsengängen (die nicht in der Umsatzstatistik geführt werden) sowie Unternehmensfusionen und -übernahmen abspielen.
Die mit Abstand größte Käufergruppe waren dabei – nicht zuletzt aufgrund des GSW-Deals – die Immobilien AGs / REITs mit einem Anteil von ca. 54 % (ca. 6,9 Mrd. Euro). Mit großem Abstand auf Rang zwei folgen Versicherungen / Pensionskassen mit einem Anteil von knapp 9 % (1,2 Mrd. Euro). Im Hinblick auf die Käuferherkunft dominieren einheimische Investoren mit einem Anteil von knapp 75 % am Transaktionsvolumen deutlich, gefolgt von Luxemburger Investoren (ca. 6 %) und Käufern aus Österreich (5 %).
Auch auf der Verkäuferseite dominierten – ohne Berücksichtigung der GSW-Übernahme, da deren Aktionäre im Rahmen der Übernahme mit Aktien der Deutsche Wohnen bezahlt wurden und mithin keine Wohnimmobilien verkauft haben – die deutschen Investoren mit einem Anteil von 61 %, gefolgt von US-Amerikanern (13 %) und Schweizern (11 %). Hinsichtlich der Investorentypen waren – ebenfalls bereinigt um die GSW-Übernahme – Banken mit einem Anteil von 32 % am aktivsten, gefolgt von Private-Equity-Fonds (17 %) und Immobilien AGs / REITs (11 %).
Damit unterscheidet sich die Zusammensetzung von Käufern und Verkäufern grundlegend vom letzten Boom am Wohninvestmentmarkt, als im Wesentlichen ausländische, opportunistisch orientierte Investoren mit hohem Fremdkapitalhebel zu den Käufern zählten, denen die öffentliche Hand sowie einheimische Industrieunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften auf der Verkäuferseite gegenüberstanden. In den vergangenen Jahren traten Opportunisten in erster Linie als Verkäufer auf, wenngleich ihr Interesse an deutschen Wohnimmobilien (wieder) hoch ist und weiter zunimmt. „Das Ankaufsvolumen von Private-Equity-Fonds lag im vergangenen Jahr zwar bei vergleichsweise niedrigen 740 Mio. Euro, davon entfallen aber 310 Mio. auf den Dezember. Insofern rechnen wir damit, dass sie ihr Engagement in diesem Jahr weiter hochfahren“, so die Einschätzung von Nemecek.
Trotz weiterhin sehr hohem und bei einigen Investorengruppen weiter steigendem Interesse an deutschen Wohnimmobilien dürfte der Markt für Wohnungsportfolios im vergangenen Jahr sein zyklisches Hoch erreicht haben und das Transaktionsvolumen in diesem Jahr zurückgehen. „Vor allem zwei Faktoren werden das Transaktionsvolumen belasten: Erstens wird die Zahl der Großtransaktionen mangels Angebot zurückgehen und zweitens dürfte der absehbar schärfere regulatorische Rahmen zu einer gewissen Investorenzurückhaltung führen“, so die Prognose von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Trotzdem spricht vieles dafür, dass auch 2014 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen erzielt wird“, so Pink. Wie schon im vergangenen Jahr dürfte sich aufgrund des Mangels an zum Verkauf stehenden Immobilienbeständen vieles am Kapitalmarkt in Form von Börsengängen (die nicht in der Umsatzstatistik geführt werden) sowie Unternehmensfusionen und -übernahmen abspielen.
