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06.01.2014 Run auf deutsche Wohnpakete hält unvermindert an

Der Handel mit deutschen Wohnimmobilien bleibt weiterhin sehr dynamisch. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden 2013 deutschlandweit Investments in Höhe von rund 13,8 Milliarden Euro in Wohnpakete und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten registriert. Damit wurde das bereits sehr gute Ergebnis aus dem Jahr 2012 um knapp 23 Prozent übertroffen und stellt einen neuen zyklischen Rekordwert dar. Gleichzeitig ist dies auch der vierthöchste Jahreswert seit Beginn der Erhebung im Jahr 1997. Nur in den Boomjahren 2004 bis 2006 wurden höhere Transaktionsvolumina registriert. "Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios ist ungebrochen hoch und die Nachfrage kann durch das derzeit vor allem in den Metropolen und wirtschaftsstarken Großstädten vorhandene Angebot nur unzureichend bedient werden", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Entsprechend sind die Ankaufsfaktoren für Wohnungspakete im vergangenen Jahr gestiegen und liegen für institutionelle Core-Produkte in den Investmentzentren zwischen dem 16- und 18-fachen der Ist-Miete." Vor allem institutionelle Investoren würden sich bei ihrer Anlagestrategie zunehmend für die Assetklasse Wohnen entscheiden. Angesichts eines sehr niedrigen marktaktiven Leerstands im Geschosswohnbau ließen sich langfristig gesicherte Mieteinnahmen erzielen. Dominierende Marktteilnehmer blieben jedoch die börsennotierten Wohnungsunternehmen, die - nicht zuletzt aufgrund der vor kurzem vollzogenen milliardenschweren Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen - den Investmentmarkt hierzulande prägten. Zusammen mit institutionellen Investoren zeichneten sie sich für einen relativen Anteil von gut 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich.

Insgesamt wurden im zurückliegenden Jahr 202 Transaktionen gezählt, bei denen über 216.600 Wohneinheiten veräußert wurden. Der Schwerpunkt der Paketverkäufe lag dabei auf dem Berliner Markt und Standorten in Ostdeutschland sowie auf den Flächenstaaten Bayern und Nordrhein-Westfalen. "Allein von den zehn größten Transaktionen mit einem Investmentvolumen von insgesamt mehr als acht Milliarden Euro entfielen gut fünf Milliarden Euro auf die Bundeshauptstadt und die angrenzenden Bundesländer", sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin. "Die Übernahme des Wohnimmobilienbestands der GSW durch die Deutsche Wohnen hat dazu entscheidend beigetragen." Damit entsteht hierzulande nach der Deutsche Annington und GAGFAH der drittgrößte börsennotierte Wohnungskonzern, der durch die Marktkapitalisierung auch am internationalen Kapitalmarkt an Bedeutung gewinnen wird,

Nordrhein-Westfalens und Sachsens Großstädte im Fokus der Investoren

Aktuell beobachtet CBRE bei institutionellen Investoren den Investitionstrend in Richtung wachstumsstarke Mittelzentren in Nordrhein-Westfalen und vor allem in ostdeutsche Metropolregionen. Dort ist der Wettbewerb weniger stark und es lassen sich höhere Renditen erzielen. Dabei stehen vor allem die Wohnungsmärkte in Dresden und Leipzig im Fokus der Investoren. "Das Interesse an den beiden sächsischen Großstädten lässt sich vor allem mit deren Wirtschaftsstärke, steigenden Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen, geringen Fertigstellungszahlen im Geschosswohnbau und niedrigen Leerstandsraten begründen" sagt Lüttger. "In den Zuzugsregionen fehlt adäquater Wohnraum und die Mieten haben einen gewissen Nachholbedarf, der diese Märkte attraktiv macht."

"Den Weg in die B-Märkte gehen derzeit vor allem deutsche börsennotierte Wohnungsgesellschaften und Assetmanagement-erfahrene Immobilienfonds. Mit ihrer im Markt verankerten und vernetzten Plattform nutzen sie ihren Heimvorteil, um auch verwaltungsintensivere Bestandsobjekte zu managen", erläutert Lüttger. "Institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sowie Offene Immobilien-, Publikums- und Spezialfonds investieren dagegen überwiegend in den etablierten Investmentzentren und ausgewählten Mittel- und Studentenstädten, in letzteren zunehmend in Projektentwicklungen."

Internationale Investoren kommen nicht zum Zug

"Der deutsche Wohnungsmarkt ist auch für internationale Investoren bei deren Allokationsstrategie von großem Interesse, jedoch stehen sie im Wettbewerb mit starken nationalen Marktteilnehmern", sagt Lüttger. Dementsprechend stammte nach CBRE-Analyse das Gros der Investoren, gemessen am Transaktionsvolumen 2013, zu gut 80 Prozent aus dem heimischen Markt.

"Die Investmentpipeline für 2014 ist gut gefüllt und es zeichnen sich bereits im ersten Quartal weitere Großtransaktionen ab. Insofern rechnen wir für 2014 mit einem Transaktionsumsatz von mindestens 10 Milliarden Euro", prognostiziert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Die Mieten und Kaufpreise werden bundesweit auf einem hohen Niveau bleiben, jedoch sind die Wachstumsraten nicht mehr ganz so hoch wie in den vergangenen beiden Jahren."


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