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06.01.2014 2013 war ein durchschnittliches Jahr auf dem deutschem Büromarkt

Nach Angaben von Colliers International Deutschland betrug der Flächenumsatz in den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart im Jahr 2013 rund 2,64 Millionen Quadratmeter und lag demnach fast exakt auf dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Insgesamt nahm der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr aber um knapp fünf Prozent ab.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Damit erfüllten sich unsere Anfang 2013 geäußerten Erwartungen eines durchschnittlichen Vermietungsjahres. Die Umsatzrückgänge betrafen insbesondere die Flächensegmente ab 1.000 Quadratmeter, wo sich im gesamten Jahr 2013 die vergleichsweise geringen Neugesuchsvolumina Ende 2012 und Anfang 2013 bemerkbar machten. Lediglich im weitgehend konjunkturunabhängigen Segment bis 500 Quadratmeter wurden im Vergleich zum Vorjahr mehr Büroflächen angemietet.“ Die aktivsten Büromieter waren Beratungsunternehmen mit 416.900 Quadratmetern sowie Unternehmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation mit 401.800 Quadratmetern, die für in Summe knapp ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich waren. Dahinter folgte ein breites Mittelfeld von sechs Branchen mit Marktanteilen zwischen fünf und acht Prozent.

„Kleine Gewinner“ und „große Verlierer“

Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Bezogen auf den Flächenumsatz stehen drei Büromärkten mit zum Teil deutlichen Umsatzgewinnen drei Standorte mit deutlichen Umsatzrückgängen gegenüber.“ Hervorzuheben ist, dass die beiden kleinsten Büromärkte – Stuttgart und Düsseldorf – die größten Steigerungsraten aufwiesen, während die beiden größten Büromärkte – Berlin und München – die höchsten Umsatzrückgänge hinnehmen mussten.

In Düsseldorf sorgte im Vergleich zum Vorjahr u.a. die Anmietung von rund 45.000 Quadratmetern Bürofläche durch das nordrhein-westfälische Ministerium für Inneres für die Steigerung des Flächenumsatzergebnisses um gut 13 Prozent auf 346.000 Quadratmeter. Auch Stuttgart profitierte von mehreren Großabschlüssen (u.a. Ernst & Young mit ca. 25.000 Quadratmetern), die zu einem Plus von über 35 Prozent auf 258.300 Quadratmeter Flächenumsatz und damit den zweithöchsten jemals registrierten Wert führten.

In Berlin und München lagen die Flächenumsätze mit 553.900 Quadratmeter bzw. 594.700 Quadratmeter dagegen etwa 13 respektive 15 Prozent niedriger als 2012, was auf die vergleichsweise geringe Zahl v.a. an Abschlüssen über 5.000 Quadratmeter in Berlin und zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern in München zurückgeführt werden kann. Während das Flächenumsatzergebnis in Hamburg mit zwei Prozent und 440.000 Quadratmeter leicht im Plus lag und von Anmietungen im Bereich von 1.000 bis 2.000 Quadratmeter getragen wurde, erreichte der Frankfurter Büromarkt ca. 449.500 Quadratmeter und damit ein Minus von rund 13 Prozent. Eine Besonderheit der Mainmetropole waren die zahlreichen Vertragsverlängerungen im Jahr 2013 (u.a. EZB und Allianz Deutschland mit je 50.000 Quadratmetern, Deutsche Bahn mit 20.000 Quadratmetern, Deloitte mit 15.000 Quadratmetern usw.). Durch den Verbleib der Mieter in ihren jeweiligen Objekten schlugen sich in Summe über 200.000 Quadratmeter nicht im Flächenumsatz nieder – obwohl ein Großteil der Unternehmen aktiv nach neuen Büros suchte.

Anhaltend positive Nettoabsorption – Hohe Vorvermietungsquoten

Im Jahr 2013 setzte sich der Abbau des Büroflächenleerstands weiter fort. „Dazu trug die anhaltend hohe Nettoabsorption von über 600.000 Quadratmetern in den vergangenen 12 Monaten bei“, so Trumpp. „Der Grund dafür war die Kombination von weiter vergleichsweise geringen Neubaufertigstellungen und einer gleichzeitig hohen Vorvermietungsquote“, ergänzt der Colliers-Researcher. Im Zuge dessen nahm der Büroflächenleerstand im Vergleich zum Vorjahr um rund 300.000 Quadratmeter auf knapp 6,2 Millionen Quadratmeter ab. Die Leerstandsquote sank deutschlandweit von 8,1 im Jahr 2012 auf nunmehr durchschnittlich 7,7 Prozent. Bis Ende 2015 kommen nach aktuellem Stand rund 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt. Davon sind bereits heute knapp 1,2 Millionen Quadratmeter bzw. 60 Prozent vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. Trotz einiger positiv verlaufener Beispiele bleiben spekulative Projektentwicklungen aber weiter die Ausnahme.

Spitzenmieten zum Teil deutlich höher, Durchschnittsmieten überwiegend stabil

In drei der sechs von Colliers untersuchten Märkte legte die Spitzenmiete aufgrund reger Vermietungstätigkeiten in zentralen Lagen und/oder Neubauobjekten merklich zu. Am deutlichsten fiel das Plus in Frankfurt mit knapp neun Prozent aus, was in einer Spitzenmiete von 38,00 Euro pro Quadratmeter resultierte. Peter Bigelmaier: „Hochpreisige Anmietungen in Neubauten wie dem TaunusTurm, im Maintor-Projekt sowie im T8 und im T11 schlugen sich hier deutlich in den Zahlen nieder.“ In München wurde mit 32,70 Euro pro Quadratmeter rund sieben Prozent mehr als Ende 2012 und damit der höchste Stand seit zehn Jahren erreicht. „Verantwortlich dafür war unter anderem eine rege Vermietungstätigkeit in der Maximilianstraße und in den angrenzenden Bereichen“, so Bigelmaier. In Düsseldorf waren vor allem Anmietungen im Kö-Bogen sowie im Dreischeibenhaus für die Zunahme der Spitzenmiete um sechs Prozent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter verantwortlich. In Berlin (22,00 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (24,00 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (20,00 Euro pro Quadratmeter) veränderte sich die Spitzenmiete dagegen nicht.

Differenzierter war die Entwicklung der Durchschnittsmieten. Sie nahm in Frankfurt (plus sechs Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter) und München (plus fünf Prozent auf 15,28 Euro pro Quadratmeter) aus den genannten Gründen zu. In Düsseldorf kam die weiter spürbare Preissensibilität vieler Mieter abseits des Premiumsegments in der leicht gesunkenen Durchschnittsmiete (minus ein Prozent auf 14,80 Euro pro Quadratmeter) zum Ausdruck. Eine ähnliche Situation ist für Stuttgart festzustellen, wo die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um ca. drei Prozent auf 12,00 Euro pro Quadratmeter nachgab. Keine Veränderungen gab es dagegen in Berlin und Hamburg, wo die Vorjahresniveaus von 13,00 Euro pro Quadratmeter bzw. 14,00 Euro pro Quadratmeter Bestand hatten.

Ausblick: Zurückhaltung bleibt bestehen – Aufschwung erst im zweiten Halbjahr 2014

„Die abwartende Haltung in vielen Unternehmen ob der wirtschaftlichen Entwicklung hat sich in den vergangenen Monaten nur langsam verändert. Obwohl einige Frühindikatoren und Prognosen für 2014 höhere Wachstumsraten als in den beiden Vorjahren erwarten lassen und die Zahl der Neugesuche auch im Großflächensegment langsam zunimmt, erwarten wir keine großen Veränderungen der Umsatzzahlen“, fasst Peter Bigelmaier zusammen. „Alles in allem dürfte sich der Flächenumsatz in den sechs untersuchten Städten 2014 in Summe zwischen 2,6 und 2,8 Millionen Quadratmetern bewegen. Bei Eintreten der positiven Wirtschaftsprognosen kann die Trendwende am Büromarkt mit in der Folge anziehenden Flächenumsätzen ab Mitte 2014 kommen.

Der Leerstandsabbau, der im Vorjahresvergleich noch einmal deutlich ausfiel, ist innerhalb der letzten sechs Monate zum Stillstand gekommen. Durch die bereits erreichten hohen Vorvermietungsquoten rechnen wir aufgrund der lediglich durchschnittlichen Flächenumsätze mit einem vorerst weitgehend stabilen Niveau.“



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