06.01.2014 2013 mit rund 30,7 Mrd. Euro höchstes Transaktionsvolumen auf gewerblichem Investmentmarkt seit 2007
Nach Angaben von Colliers International Deutschland war das abgelaufene Jahr 2013 das mit Abstand umsatzstärkste auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland seit dem Boomjahr 2007. Ende des vierten Quartals stand ein Transaktionsvolumen von rund 30,7 Milliarden Euro und damit nochmals gut ein Fünftel mehr zu Buche als im bereits sehr lebhaften Jahr 2012.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Der abermalige Anstieg des Anlagevolumens wurde von verschiedenen, derzeit sehr konstanten Rahmenbedingungen begünstigt. Die Fokussierung vieler Investoren auf wenige Kernmärkte in Europa, denen eine hohe Sicherheit zugesprochen wird, das anhaltend niedrige Zinsumfeld sowie die Suche nach rentierlichen Anlagemöglichkeiten waren wesentliche Umsatztreiber im abgelaufenen Jahr.“
Internationale Anleger investierten 2013 etwa 9,2 Milliarden Euro in Deutschland und erreichten damit einen Marktanteil von 30 Prozent. Der Anteil von Paketverkäufen am gesamten Transaktionsvolumen wurde 2013 abermals größer und lag am Jahresende mit ca. 7,9 Milliarden Euro bei etwa 26 Prozent. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang das Leo II-Portfolio, das Patrizia Immobilien im vierten Quartal für mehr als 800 Millionen Euro für ein deutsches Investorenkonsortium erwarb, sowie der Erwerb von knapp 40 Max-Bahr-Baumärkten in drei unterschiedlich großen Portfolios durch die Unternehmen Bauhaus, Globus und Hagebaumarkt für in Summe mehr als 400 Millionen Euro.
Beliebtestes Anlageprodukt: Eine Büroimmobilie in den Top-Standorten
„Büroimmobilien stehen bei den meisten Investoren weiter ganz oben auf dem Einkaufszettel. Aus diesem Grund konnten sie auch 2013 wieder das mit weitem Abstand meiste Transaktionsvolumen auf sich vereinen und einen Marktanteil von knapp 48 Prozent erzielen“, so Trombello. In Summe flossen fast 14,7 Milliarden in Büroimmobilien und davon wiederum etwa 11,3 Milliarden Euro alleine in die sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart. Die zweitplatzierten Einzelhandelsimmobilien erreichten mit etwa 7,7 Milliarden Euro einen Marktanteil von 25 Prozent.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Logistikimmobilien erfreuten sich 2013 ebenfalls einer großen Beliebtheit. Zum ersten Mal seit 2007 wurden wieder mehr als zwei Milliarden Euro in diesen Immobilientyp investiert, was am Ende einen Marktanteil von gut sieben Prozent und Platz drei bedeutete.“ Gemischt genutzte Immobilien (2,0 Milliarden Euro) kamen ebenso wie Hotelimmobilien (1,7 Milliarden Euro) auf einen Marktanteil von jeweils sechs Prozent.
Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds dominierten den Markt
Immobilien-Spezialfonds prägten mit zahlreichen, oftmals sehr großvolumigen Ankäufen wie dem des Leo II-Portfolios oder der Hofstatt in München das Marktgeschehen des Jahres 2013 und sorgten mit dafür, dass die Branche Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Transaktionsvolumen von 8,5 Milliarden Euro einen Marktanteil von rund 28 Prozent erreichten. „Sehr kauffreudig zeigten sich auch private Investoren und Family Offices, die auf der Suche nach einer möglichst sicheren und zumindest kapitalerhaltenden Anlagemöglichkeit gut 3,1 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investierten“, erläutert Trumpp. Projektentwickler waren ebenfalls sehr aktiv und sicherten sich Grundstücke und Bestandsimmobilien zur Entwicklung für gut 2,9 Milliarden Euro und damit den dritten Rang auf Käuferseite. Auf Verkäuferseite standen sie wenig verwunderlich mit 7,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ganz oben, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Opportunity und Private Equity Funds mit 4,3 Milliarden Euro, die teilweise ihre Chancen zur Realisierung hoher Verkaufspreise im aktuellen Marktumfeld nutzten.
Reges Transaktionsgeschehen und sinkende Spitzenrenditen in Topstandorten
Die sechs von Colliers untersuchten Immobilienhochburgen erfreuten sich bei zahlreichen Investoren auch 2013 einer herausragenden Beliebtheit. Rund 17,3 Milliarden Euro bzw. 57 Prozent des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens wurden in die Topstandorte investiert, was im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 19 Prozent gleichkommt. Trumpp: „Während sich die Mehrheit der Anleger innerhalb der Topstandorte bis Ende des dritten Quartals überwiegend auf die etablierten Lagen sowie Core-Immobilien konzentrierte, wurden in den letzten drei Monaten des Jahres noch einige gute Objekte in B-Lagen veräußert.“ Trotz des hohen Preisniveaus wurde 2013 in den meisten Städten deutlich mehr investiert als ein Jahr zuvor.
Ein sehr starkes viertes Quartal sorgte dafür, dass München in der Endabrechnung recht deutlich mit knapp 4,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen (+27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) vor Berlin mit 3,5 Milliarden Euro (-15 Prozent) und Frankfurt mit 3,4 Milliarden Euro (+16 Prozent) durchs Ziel ging. Verantwortlich dafür waren in München unter anderem der Verkauf der innerstädtisch gelegenen Hofstatt für mehr als 400 Millionen Euro an einen Spezialfonds von Quantum Immobilien sowie die Transaktion des SZ Towers im Münchener Osten für über 160 Millionen Euro an zwei Tochterunternehmen der Axa und des norwegischen Staatsfonds Norges. Der Rückgang im zweitplatzierten Berlin ist durch das Ausbleiben der sonst dort üblichen sehr großvolumigen Verkäufe zu erklären. In Frankfurt lagen dagegen gleich mehrere Transaktionen über der Marke von 300 Millionen Euro, wie zum Beispiel die Objekte des Prime-Portfolios (One Goetheplaza und T11) sowie die Bürotürme Skyper und Tower 185.
Die prozentual höchste Steigerungsrate war mit 140 Prozent in Düsseldorf zu verzeichnen, wo ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro erreicht wurde. Prägend war hier vor allem der Verkauf des Kö-Bogens für mehr als 400 Millionen Euro an Art-Invest Real Estate, wobei mehrere weitere großvolumige Verkäufe wie jener des Stadttors für rund 140 Millionen Euro an Hannover Leasing für ein reges Geschehen am Markt sorgten. Hamburg erreichte 2013 ein Transaktionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro und damit ein Plus von 47 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was unter anderem auf die im dritten und vierten Quartal über die Bühne gegangenen Käufe des Alsterhauses durch die Signa Holding für rund 125 Millionen Euro sowie der Stadthöfe durch Quantum Immobilien für etwa 218 Millionen Euro zurückgeführt werden kann. Der Investmentmarkt Stuttgart erreichte mit einem Anlagevolumen von 934 Millionen Euro ein weit überdurchschnittliches Jahresergebnis. Im Vergleich zum herausragenden Investmentjahr 2012 bedeutete dies aber trotzdem ein Minus von 17 Prozent. Der größte Verkauf in der baden-württembergischen Landeshauptstadt war jener des Bülow Carrés in der Stuttgarter Innenstadt für etwa 140 Millionen Euro.
„Die zahlreichen Verkäufe im Core-Segment spiegelten sich in einigen Städten in weiter fallenden Spitzenrenditen für idealtypische Büroimmobilien in zentraler Lage wieder“, betont Ignaz Trombello. Während die Core-Lagen in München mit 4,25 Prozent (-10 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr) und Hamburg mit 4,50 Prozent (-20 Basispunkte) weiter die teuersten Pflaster für Investoren markierten, schob sich Berlin mit 4,75 Prozent (-25 Basispunkte) noch vor Frankfurt mit 4,85 Prozent (-30 Basispunkte) auf den dritten Rang. In der Bundeshauptstadt standen dem Markt nur sehr wenige Immobilien im Premiumsegment zur Verfügung – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Spitzenrendite. Im Vergleich zu 2012 geringfügig teurer (-10 Basispunkte) waren Top-Immobilien in Düsseldorf mit nunmehr 5,10 Prozent Spitzenrendite, während es in Stuttgart mit weiterhin 5,20 Prozent keine Veränderung gab.
Ausblick: Nachfrageüberhang lässt ein lebhaftes Jahr 2014 erwarten
„Aufgrund von mehreren kurz vor Abschluss stehenden und zum Teil sehr großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen gehen wir von einem lebhaften ersten Quartal 2014 aus“, so Ignaz Trombello in seinem Ausblick. „Dies wird sich im weiteren Verlauf des Jahres fortsetzen, da sich die Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten voraussichtlich nicht signifikant ändern. Der Anlagedruck vor allem für Kapitalsammelstellen wie Versicherungen, Pensionskassen, Staatsfonds und auch private Anleger wird sich mangels Alternativen nicht verringern“, ergänzt der Colliers Investment-Chef. Die Erweiterung der Anlagekriterien seitens mancher Investoren lässt außerdem zunehmende Aktivitäten im Bereich der Value-add-Produkte sowie in B- und C-Städten erwarten, weshalb Colliers von einem Transaktionsvolumen für 2014 von bis zu 30 Milliarden ausgeht.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Der abermalige Anstieg des Anlagevolumens wurde von verschiedenen, derzeit sehr konstanten Rahmenbedingungen begünstigt. Die Fokussierung vieler Investoren auf wenige Kernmärkte in Europa, denen eine hohe Sicherheit zugesprochen wird, das anhaltend niedrige Zinsumfeld sowie die Suche nach rentierlichen Anlagemöglichkeiten waren wesentliche Umsatztreiber im abgelaufenen Jahr.“
Internationale Anleger investierten 2013 etwa 9,2 Milliarden Euro in Deutschland und erreichten damit einen Marktanteil von 30 Prozent. Der Anteil von Paketverkäufen am gesamten Transaktionsvolumen wurde 2013 abermals größer und lag am Jahresende mit ca. 7,9 Milliarden Euro bei etwa 26 Prozent. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang das Leo II-Portfolio, das Patrizia Immobilien im vierten Quartal für mehr als 800 Millionen Euro für ein deutsches Investorenkonsortium erwarb, sowie der Erwerb von knapp 40 Max-Bahr-Baumärkten in drei unterschiedlich großen Portfolios durch die Unternehmen Bauhaus, Globus und Hagebaumarkt für in Summe mehr als 400 Millionen Euro.
Beliebtestes Anlageprodukt: Eine Büroimmobilie in den Top-Standorten
„Büroimmobilien stehen bei den meisten Investoren weiter ganz oben auf dem Einkaufszettel. Aus diesem Grund konnten sie auch 2013 wieder das mit weitem Abstand meiste Transaktionsvolumen auf sich vereinen und einen Marktanteil von knapp 48 Prozent erzielen“, so Trombello. In Summe flossen fast 14,7 Milliarden in Büroimmobilien und davon wiederum etwa 11,3 Milliarden Euro alleine in die sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart. Die zweitplatzierten Einzelhandelsimmobilien erreichten mit etwa 7,7 Milliarden Euro einen Marktanteil von 25 Prozent.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Logistikimmobilien erfreuten sich 2013 ebenfalls einer großen Beliebtheit. Zum ersten Mal seit 2007 wurden wieder mehr als zwei Milliarden Euro in diesen Immobilientyp investiert, was am Ende einen Marktanteil von gut sieben Prozent und Platz drei bedeutete.“ Gemischt genutzte Immobilien (2,0 Milliarden Euro) kamen ebenso wie Hotelimmobilien (1,7 Milliarden Euro) auf einen Marktanteil von jeweils sechs Prozent.
Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds dominierten den Markt
Immobilien-Spezialfonds prägten mit zahlreichen, oftmals sehr großvolumigen Ankäufen wie dem des Leo II-Portfolios oder der Hofstatt in München das Marktgeschehen des Jahres 2013 und sorgten mit dafür, dass die Branche Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Transaktionsvolumen von 8,5 Milliarden Euro einen Marktanteil von rund 28 Prozent erreichten. „Sehr kauffreudig zeigten sich auch private Investoren und Family Offices, die auf der Suche nach einer möglichst sicheren und zumindest kapitalerhaltenden Anlagemöglichkeit gut 3,1 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investierten“, erläutert Trumpp. Projektentwickler waren ebenfalls sehr aktiv und sicherten sich Grundstücke und Bestandsimmobilien zur Entwicklung für gut 2,9 Milliarden Euro und damit den dritten Rang auf Käuferseite. Auf Verkäuferseite standen sie wenig verwunderlich mit 7,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ganz oben, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Opportunity und Private Equity Funds mit 4,3 Milliarden Euro, die teilweise ihre Chancen zur Realisierung hoher Verkaufspreise im aktuellen Marktumfeld nutzten.
Reges Transaktionsgeschehen und sinkende Spitzenrenditen in Topstandorten
Die sechs von Colliers untersuchten Immobilienhochburgen erfreuten sich bei zahlreichen Investoren auch 2013 einer herausragenden Beliebtheit. Rund 17,3 Milliarden Euro bzw. 57 Prozent des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens wurden in die Topstandorte investiert, was im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 19 Prozent gleichkommt. Trumpp: „Während sich die Mehrheit der Anleger innerhalb der Topstandorte bis Ende des dritten Quartals überwiegend auf die etablierten Lagen sowie Core-Immobilien konzentrierte, wurden in den letzten drei Monaten des Jahres noch einige gute Objekte in B-Lagen veräußert.“ Trotz des hohen Preisniveaus wurde 2013 in den meisten Städten deutlich mehr investiert als ein Jahr zuvor.
Ein sehr starkes viertes Quartal sorgte dafür, dass München in der Endabrechnung recht deutlich mit knapp 4,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen (+27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) vor Berlin mit 3,5 Milliarden Euro (-15 Prozent) und Frankfurt mit 3,4 Milliarden Euro (+16 Prozent) durchs Ziel ging. Verantwortlich dafür waren in München unter anderem der Verkauf der innerstädtisch gelegenen Hofstatt für mehr als 400 Millionen Euro an einen Spezialfonds von Quantum Immobilien sowie die Transaktion des SZ Towers im Münchener Osten für über 160 Millionen Euro an zwei Tochterunternehmen der Axa und des norwegischen Staatsfonds Norges. Der Rückgang im zweitplatzierten Berlin ist durch das Ausbleiben der sonst dort üblichen sehr großvolumigen Verkäufe zu erklären. In Frankfurt lagen dagegen gleich mehrere Transaktionen über der Marke von 300 Millionen Euro, wie zum Beispiel die Objekte des Prime-Portfolios (One Goetheplaza und T11) sowie die Bürotürme Skyper und Tower 185.
Die prozentual höchste Steigerungsrate war mit 140 Prozent in Düsseldorf zu verzeichnen, wo ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro erreicht wurde. Prägend war hier vor allem der Verkauf des Kö-Bogens für mehr als 400 Millionen Euro an Art-Invest Real Estate, wobei mehrere weitere großvolumige Verkäufe wie jener des Stadttors für rund 140 Millionen Euro an Hannover Leasing für ein reges Geschehen am Markt sorgten. Hamburg erreichte 2013 ein Transaktionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro und damit ein Plus von 47 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was unter anderem auf die im dritten und vierten Quartal über die Bühne gegangenen Käufe des Alsterhauses durch die Signa Holding für rund 125 Millionen Euro sowie der Stadthöfe durch Quantum Immobilien für etwa 218 Millionen Euro zurückgeführt werden kann. Der Investmentmarkt Stuttgart erreichte mit einem Anlagevolumen von 934 Millionen Euro ein weit überdurchschnittliches Jahresergebnis. Im Vergleich zum herausragenden Investmentjahr 2012 bedeutete dies aber trotzdem ein Minus von 17 Prozent. Der größte Verkauf in der baden-württembergischen Landeshauptstadt war jener des Bülow Carrés in der Stuttgarter Innenstadt für etwa 140 Millionen Euro.
„Die zahlreichen Verkäufe im Core-Segment spiegelten sich in einigen Städten in weiter fallenden Spitzenrenditen für idealtypische Büroimmobilien in zentraler Lage wieder“, betont Ignaz Trombello. Während die Core-Lagen in München mit 4,25 Prozent (-10 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr) und Hamburg mit 4,50 Prozent (-20 Basispunkte) weiter die teuersten Pflaster für Investoren markierten, schob sich Berlin mit 4,75 Prozent (-25 Basispunkte) noch vor Frankfurt mit 4,85 Prozent (-30 Basispunkte) auf den dritten Rang. In der Bundeshauptstadt standen dem Markt nur sehr wenige Immobilien im Premiumsegment zur Verfügung – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Spitzenrendite. Im Vergleich zu 2012 geringfügig teurer (-10 Basispunkte) waren Top-Immobilien in Düsseldorf mit nunmehr 5,10 Prozent Spitzenrendite, während es in Stuttgart mit weiterhin 5,20 Prozent keine Veränderung gab.
Ausblick: Nachfrageüberhang lässt ein lebhaftes Jahr 2014 erwarten
„Aufgrund von mehreren kurz vor Abschluss stehenden und zum Teil sehr großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen gehen wir von einem lebhaften ersten Quartal 2014 aus“, so Ignaz Trombello in seinem Ausblick. „Dies wird sich im weiteren Verlauf des Jahres fortsetzen, da sich die Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten voraussichtlich nicht signifikant ändern. Der Anlagedruck vor allem für Kapitalsammelstellen wie Versicherungen, Pensionskassen, Staatsfonds und auch private Anleger wird sich mangels Alternativen nicht verringern“, ergänzt der Colliers Investment-Chef. Die Erweiterung der Anlagekriterien seitens mancher Investoren lässt außerdem zunehmende Aktivitäten im Bereich der Value-add-Produkte sowie in B- und C-Städten erwarten, weshalb Colliers von einem Transaktionsvolumen für 2014 von bis zu 30 Milliarden ausgeht.
