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28.11.2013 Emerging Markets-Märkte bieten hervorragende Shopping-Center-Entwicklungschancen und Investmentmöglichkeiten

Nach Angaben der aktuell vom Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE vorgestellten Studie „Global Shopping Centre Yield Benchmarkt: Emerging Markets“ bieten die Märkte der Schwellenländer interessante Investmentmöglichkeiten bei Shopping-Center-Entwicklungen und bestehenden Immobilien. Demnach hat der Mangel an einem angemessenen Produktangebot im Bereich Shopping-Center in den entwickelten Märkten weltweit bei den Entwicklern von Einkaufszentren und Investoren zu einer intensiveren Expansion in die Schwellenmärkte geführt, als es bei den übrigen Asset-Klassen der Fall ist.

Die CBRE-Studie sorgt deswegen für eine höhere Markttransparenz mit dem Ziel eine theoretische Grundlage für die Bewertung der Preisgestaltung in den Schwellenmärkten zu schaffen. Außerdem sollen sie mit den aktuellen Bewertungsrenditen verglichen werden können, um etwaige Fehlbewertungen zu erkennen. Die Studie umfasst eine große Bandbreite an Schwellenmärkten, angefangen von Armenien bis hin zu den Vereinigten Arabischen Emiraten, die über eine Reihe erstklassiger Einkaufszentren verfügen, sich aber als Anlagemarkt erst noch entwickeln müssen.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Die Bewertung von Einkaufszentren in Schwellenmärkten, in denen es wenig oder gar keine Transaktionsaktivitäten gibt, kann schwierig sein. Deshalb haben wir dieses globale Modell entwickelt. Die meisten der 27 von uns untersuchten Schwellenmärkte waren angemessen bewertet. Allerdings haben wir auch 12 Märkte identifiziert, in denen es große Diskrepanzen zwischen den vorgesehenen und den tatsächlichen Bewertungsrenditen gab.

Die Grundaussage der Ergebnisse ist, dass die übergeordneten Risikofaktoren eines Landes – etwa politische und staatliche Risiken sowie Korruption – die Bewertung von Shopping-Centern in den Schwellenmärkten bestimmen. Die Ergebnisse zeigen, dass diese in den Schwellenmärkten einen deutlich größeren Einfluss auf die Entscheidungsfindung der Investoren ausüben, als das etwa die Verbrauchernachfrage oder die immobilienspezifischen Faktoren tun.“

Linsin: „Neben dem landesspezifischen Risiko gibt es auch unterschiedliche lokale Faktoren, die die Differenz zwischen den momentanen Bewertungsrenditen und den vorgesehenen Ergebnissen erklären können. In einigen Märkten bietet der Mangel an qualitativen Produkten eine einfache Erklärung dafür, warum die Spitzenrenditen nicht so niedrig sind, wie wir das erwarten würden. Das ist etwa in Armenien der Fall, wo der Markt noch so jung ist, so dass sich die Möglichkeiten hier fast vollständig auf Entwicklungen beschränken.

Der Internationalisierungsgrad – sei es bei ausländischen Direktinvestitionen insgesamt oder immobilienspezifisch – stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Indien und Argentinien beschränken Investitionen aus dem Ausland und verhindern so, dass internationale Investoren die Renditen drücken. Demgegenüber hat das Gewicht des lokalen Kapitals in China und Nigeria den gegenteiligen Effekt – es drückt die Renditen tiefer, als sie ein internationaler Investor anhand des Risikoprofils dieser Märkte ansetzen würde.“

Grundlage der Studie ist ein multiples Regressionsmodell, in dem die aktuelle Nettodurchschnittsrendite (von CBRE angesetzt) in jedem Land die abhängige Variable ist. Die potenziell erklärenden Variablen, die analysiert wurden, fallen in die drei Hauptkategorien – Risiko, Nachfrage und Immobilien. Die 27 enthaltenen Schwellenmärkte sind über die ganze Welt verteilt und umfassen Afrika, Asien, Eurasien, Mittel- und Osteuropa, den Nahen Osten und Lateinamerika. Die untersuchten Schwellenmärkte sind: Afrika: Kenia und Nigeria; Asien: China, Indien, Indonesien, Thailand, Vietnam; Eurasien: Armenien, Georgien, Kasachstan, Türkei; CEE: Baltikum, Bulgarien, Kroatien, Rumänien, Russland, Serbien, Slowakei, Ukraine; MENA: Bahrain, Ägypten, Libanon, Marokko, Oman, VAE; Lateinamerika: Argentinien und Mexiko.


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