28.11.2013 Baufinanzierung: Warnung vor schöngerechneten Raten und niedriger Tilgung
Derzeit liegen die Zinsen für Baufinanzierungen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Viele potenzielle Hausbesitzer nutzen die Gelegenheit und schließen eine Finanzierung mit einer möglichst langen Zinsbindung ab. Dass die niedrigen Zinsen dabei allerdings auch die Laufzeit um einiges verlängern können, ist den wenigsten bewusst. „Bei den aktuell niedrigen Zinsen sollte die Tilgung höher angesetzt werden – so kann der Kredit schnell abgezahlt werden und es fallen insgesamt weniger Zinsen an“, so Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
Beispielrechnung
Bei einem niedrigen Beispiel-Zinssatz von 2,5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent beträgt die Annuität 3,5 Prozent. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro ergibt sich die Monatsrate von 291,67 Euro und daraus folgend eine Laufzeit von insgesamt 602 Monaten, also mehr als 50 Jahre. Zum Vergleich: Liegen die Zinsen bei 5 Prozent und die Tilgung bei 1 Prozent, beträgt die Annuität insgesamt 6 Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 500 Euro, die Laufzeit beträgt dann nur knapp 36 Jahre.
Die Experten von Baufi24.de raten daher allen Bauherren, die günstige Zinslage für eine höhere Tilgung einzusetzen. „Eine Annuität von 6 Prozent und eine Monatsrate von 500 Euro sind für viele zukünftige Hausbesitzer machbar. Legt man einen niedrigen Zins von 2,5 Prozent zugrunde, ist folglich eine Tilgung von bis zu 3,5 Prozent möglich“, erklärt Stephan Scharfenorth. Das entspricht der gleichen Rate und Annuität wie bei einer Finanzierung mit einem Zinssatz von 5 Prozent – im Gegensatz dazu verkürzt sich die Laufzeit bei der höheren Tilgung allerdings auf nur noch 258 Monate. „In knapp 22 Jahren sein Eigenheim abbezahlt zu haben: Diese Gelegenheit werden sich viele Bauherren nicht entgehen lassen“, so Scharfenorth. Ein Wechsel der Tilgungsrate sollte bei der Immobilienfinanzierung immer mit beachtet werden, in den meisten Verträgen ist dies möglich.
Finanzierungen zum „Schnäppchenpreis“
„Viele Kreditnehmer sehen die Zukunft zu rosig und beachten mögliche Fallstricke nicht oder nicht ausreichend kritisch“, erklärt Stephan Scharfenorth. Der größte Fehler: eine zu geringe anfängliche Tilgung. Dadurch ist die Restschuld zum Laufzeitende des Finanzierungsabschnitts relativ hoch. Steigen zwischenzeitlich die Bauzinsen deutlich an, gerät die gesamte Finanzierung unter Umständen ins Wanken. Das heißt, die günstigen Bedingungen sind nur dann vorteilhaft, wenn auch im ersten Finanzierungsabschnitt ein beträchtlicher Teil der Restschuld abgebaut wird oder deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird als formell erforderlich. 35 Jahre oder länger sind bei niedrigen Zinsen keine Seltenheit. So kann es mitunter erforderlich werden, die Finanzierungsraten in der einkunftsschwächeren Rentenzeit weiter bezahlen zu müssen. „Die Entwicklung ist besorgniserregend", kommentiert Scharfenorth. "Die derzeitigen Niedrigzinsen und geringe Tilgungsraten verlocken auch Haushalte mit geringerem Einkommen und entsprechend geringer Eigenkapitalquote zum Immobilienankauf. Diese sogenannten Schwellenhaushalte könnten bei einem nur geringfügig höheren Zinsniveau in der Regel kein Eigenheim mehr finanzieren. Steigt das Zinsniveau im Laufe der Zeit, gerät für diese Schwellenhaushalte möglicherweise die Anschlussfinanzierung in Gefahr." Fazit: Zum „Schnäppchenpreis“ ist keine Immobilie zu finanzieren.
Beispielrechnung
Bei einem niedrigen Beispiel-Zinssatz von 2,5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent beträgt die Annuität 3,5 Prozent. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro ergibt sich die Monatsrate von 291,67 Euro und daraus folgend eine Laufzeit von insgesamt 602 Monaten, also mehr als 50 Jahre. Zum Vergleich: Liegen die Zinsen bei 5 Prozent und die Tilgung bei 1 Prozent, beträgt die Annuität insgesamt 6 Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 500 Euro, die Laufzeit beträgt dann nur knapp 36 Jahre.
Die Experten von Baufi24.de raten daher allen Bauherren, die günstige Zinslage für eine höhere Tilgung einzusetzen. „Eine Annuität von 6 Prozent und eine Monatsrate von 500 Euro sind für viele zukünftige Hausbesitzer machbar. Legt man einen niedrigen Zins von 2,5 Prozent zugrunde, ist folglich eine Tilgung von bis zu 3,5 Prozent möglich“, erklärt Stephan Scharfenorth. Das entspricht der gleichen Rate und Annuität wie bei einer Finanzierung mit einem Zinssatz von 5 Prozent – im Gegensatz dazu verkürzt sich die Laufzeit bei der höheren Tilgung allerdings auf nur noch 258 Monate. „In knapp 22 Jahren sein Eigenheim abbezahlt zu haben: Diese Gelegenheit werden sich viele Bauherren nicht entgehen lassen“, so Scharfenorth. Ein Wechsel der Tilgungsrate sollte bei der Immobilienfinanzierung immer mit beachtet werden, in den meisten Verträgen ist dies möglich.
Finanzierungen zum „Schnäppchenpreis“
„Viele Kreditnehmer sehen die Zukunft zu rosig und beachten mögliche Fallstricke nicht oder nicht ausreichend kritisch“, erklärt Stephan Scharfenorth. Der größte Fehler: eine zu geringe anfängliche Tilgung. Dadurch ist die Restschuld zum Laufzeitende des Finanzierungsabschnitts relativ hoch. Steigen zwischenzeitlich die Bauzinsen deutlich an, gerät die gesamte Finanzierung unter Umständen ins Wanken. Das heißt, die günstigen Bedingungen sind nur dann vorteilhaft, wenn auch im ersten Finanzierungsabschnitt ein beträchtlicher Teil der Restschuld abgebaut wird oder deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird als formell erforderlich. 35 Jahre oder länger sind bei niedrigen Zinsen keine Seltenheit. So kann es mitunter erforderlich werden, die Finanzierungsraten in der einkunftsschwächeren Rentenzeit weiter bezahlen zu müssen. „Die Entwicklung ist besorgniserregend", kommentiert Scharfenorth. "Die derzeitigen Niedrigzinsen und geringe Tilgungsraten verlocken auch Haushalte mit geringerem Einkommen und entsprechend geringer Eigenkapitalquote zum Immobilienankauf. Diese sogenannten Schwellenhaushalte könnten bei einem nur geringfügig höheren Zinsniveau in der Regel kein Eigenheim mehr finanzieren. Steigt das Zinsniveau im Laufe der Zeit, gerät für diese Schwellenhaushalte möglicherweise die Anschlussfinanzierung in Gefahr." Fazit: Zum „Schnäppchenpreis“ ist keine Immobilie zu finanzieren.
