20.11.2013 Dresdner Büromarkt: AENGEVELT analysiert überdurchschnittliche Umsätze
Der Dresdner Büroflächenmarkt entwickelte sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen dynamisch. Das trifft auch auf den bisherigen Jahresverlauf 2013 zu. Zwar konnte in den ersten drei Quartalen dieses Jahres mit rd. 50.000 m² kein Flächenumsatzrekord erzielt werden, das Ergebnis ist aber zumindest überdurchschnittlich (Ø I. bis III. Quartal 2008 bis 2012: 47.000 m²). „Nicht nur im mittelfristigen Vergleich, sondern auch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (I. bis III. Quartal 2012: 49.000 m²) fällt die Bewertung mit Blick auf die Flächenumsätze positiv aus“ erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH und ergänzt „Dresden ist damit nachhaltig auf die vorderen Plätze der B-Städte aufgerückt.“
Parameter, die diese Entwicklung belegen, sind die Spitzenmiete und die Entwicklung des Leerstands:
• Die Spitzenmiete hat sich bei EUR 11,50/m² eingependelt, nachdem sie zuletzt vor rd. zwei Jahren leicht um EUR 0,50/m² gestiegen ist.
• Auch der Leerstand sinkt seit Jahren: Derzeit stehen in Dresden rd. 275.000 m² Bürofläche leer. Das entspricht einer Leerstandquote von 11,2% (Vorjahreszeitraum: 282.000 m² bzw. 11,6%).
Ausblick und Prognose
Für das Gesamtjahr 2013 hält Markus Schmidt angesichts der Dynamik am Dresdner Büromarkt an seiner eingangs des Jahres gestellten Prognose fest und erwartet einen im Vergleich zu den letzten fünf Jahren typischen Flächenumsatz von leicht über 80.000 m².
Kleine Flächengesuche dominieren, aber auch große Zuschnitte gefragt
In Dresden konzentrierte sich die Büroflächennachfrage wie bereits in den vorangegangen Quartalen besonders auf kleinere Flächenzuschnitte. Abschlüsse > 1.000 m² sind zwar seltener, beeinflussen indessen aufgrund der großen Flächenvolumina das Marktgeschehen nachhaltig.
• Von den gesamten Flächenumsätzen in den ersten neun Monaten dieses Jahres entfielen rd. 40% bzw. 20.000 m² Bürofläche auf Anmietungen von Flächenzuschnitten mit 1.000 m² oder mehr.
• Etwa 12% bzw. 6.000 m² wurden im Größensegment zwischen 500 m² bis 1.000 m² kontrahiert.
• Auf Flächen zwischen 250 m² und 500 m² entfiel gut ein Drittel (34% bzw. rd. 17.000 m²) und 14% bzw. 7.000 m² auf Flächen der Größenklasse < 250 m².
Cityrand stärker im Fokus der Nachfrage
Die Dresdner Innenstadt und besonders die Altstadt bilden den Schwerpunkt innerhalb der Dresdner Bürostandorte. Hier verknappt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH indessen zunehmend das moderne Flächenangebot. Besonders hinsichtlich großer Flächenzuschnitte ist das Angebotsspektrum in der Dresdner City sehr eng. Dementsprechend werden größeren Flächengesuche und -abschlüsse verstärkt in Sanierungsobjekten bzw. durch Projektentwicklungen (Neubau) u.a. im Cityrandbereich realisiert. Besonders bei Eigennutzerentscheidungen (Neubau) schlugen sich die Flächenumsätze in dem an die City angrenzenden erweiterten Cityrand nieder.
• Nur gut ein Viertel (rd. 26% bzw. rd. 13.000 m²) des gesamten Flächenumsatzes wurden in den ersten drei Quartalen 2013 in der Dresdener City registriert.
• Die restlichen rd. 37.000 m² entfielen auf den erweiterten Cityrand und z.T. auch auf die Randbereiche.
Verknappung attraktiver innerstädtischer Flächen
Der Büroflächenleerstand in Dresden schrumpft. Dieser Trend ist seit Jahren zu beobachten und hält nach Analysen von Markus Schmidt weiter an.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 275.000 m² Bürofläche leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 11,2%. Im Vorjahr waren es noch rd. 282.000 m² bzw. 11,6% des gesamten Büroflächenbestands.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig, besonders in der City. „Hier fehlt es an attraktiven und vor allem an größeren zusammenhängenden Flächen“, erläutert Schmidt.
• Der Leerstandsabbau wird sich nach Ansicht von Markus Schmidt fortsetzen: „Viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion, was sich auch in der Flächennachfrage bemerkbar machen wird. Zugleich hinken Neubautätigkeit und Modernisierung von Büroflächen der Nachfrage hinterher“, so seine Prognose.
• Mittelfristig sind daher bereits heute die Weichen für eine weitere positive Flächen(-Netto)-Absorption gestellt. Dazu Schmidt: „Auf der Angebotsseite begünstigt des die hohe Wohnungsnachfrage zusätzlich den Abbau der Büroleerstände und damit ebenfalls die Nettoabsorption, da durch Umwandlung von ehemals als Büros genutzter Flächen in Wohnungen dem Büromarkt weitere Leerstandsflächen entzogen werden.“
Durchschnittsmieten gesunken, dennoch am unteren Rand gesunken
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst unternehmens- und ansiedlungsfreundlichen Niveau in einer Spannweite von EUR 4,50/m² bis hin zu EUR 11,50/m². Im Vorjahreszeitraum lag diese Preisband noch zwischen EUR 4,-/m² und EUR 11,50/m².
• Die Spitzenmiete liegt - nach einem Anstieg in 2011 um EUR 0,50/m² - wie im Vorjahr bei EUR 11,50/m².
• Die Durchschnittsmieten in guten City-Lagen gaben indessen leicht nach und liegen mit EUR 8,50/m² auf dem Niveau von 2011 (vgl. Q 3 2012: rd. ERU 8,80/m² bzw. Q 3 2011: EUR 8,50/m²).
• Hier sind lt. Schmidt zwei gegenläufige Entwicklungen zu beobachten: Einerseits weichen einige Nachfrager angesichts des knappen Flächenangebots in der City auf preisgünstigere b-Flächen aus. Andererseits konkurriert der Wohnungsmarkt mit dem Büromarkt um modernisierungs- bzw. sanierungsbedürftige günstige Büroflächen in zentralen Lagen (zunehmende Verknappung). Schmidt: „Künftig ist daher eine Verengung des Preisbandes am unteren Rand zu erwarten und zugleich ein moderater Anstieg der Durchschnittsmieten.“
Perspektiven und Trends
Für die nächsten sechs Monate prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein weitgehend stabiles bis leicht steigendes Mietniveau. Insbesondere in zentralen Lagen wird es dabei am unteren Preisband immer enger, da z.T. freie (bzw. verfügbare) Bürofllächen für den Wohnungsmarkt als Umwandlungs-Projekte immer interessanter werden.
„Dementsprechend wird nach unseren Analysen auch der Leerstand weiter sinken“, fasst Markus Schmidt zusammen und ergänzt: „Zum einen ist ein Großteil der Nachfrage expansiv, d.h. es wird mehr Fläche angemietet als im Gegenzug aufgegeben. Zugleich wird relativ wenig gebaut, während immer mehr Büroflächen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden.“
Parameter, die diese Entwicklung belegen, sind die Spitzenmiete und die Entwicklung des Leerstands:
• Die Spitzenmiete hat sich bei EUR 11,50/m² eingependelt, nachdem sie zuletzt vor rd. zwei Jahren leicht um EUR 0,50/m² gestiegen ist.
• Auch der Leerstand sinkt seit Jahren: Derzeit stehen in Dresden rd. 275.000 m² Bürofläche leer. Das entspricht einer Leerstandquote von 11,2% (Vorjahreszeitraum: 282.000 m² bzw. 11,6%).
Ausblick und Prognose
Für das Gesamtjahr 2013 hält Markus Schmidt angesichts der Dynamik am Dresdner Büromarkt an seiner eingangs des Jahres gestellten Prognose fest und erwartet einen im Vergleich zu den letzten fünf Jahren typischen Flächenumsatz von leicht über 80.000 m².
Kleine Flächengesuche dominieren, aber auch große Zuschnitte gefragt
In Dresden konzentrierte sich die Büroflächennachfrage wie bereits in den vorangegangen Quartalen besonders auf kleinere Flächenzuschnitte. Abschlüsse > 1.000 m² sind zwar seltener, beeinflussen indessen aufgrund der großen Flächenvolumina das Marktgeschehen nachhaltig.
• Von den gesamten Flächenumsätzen in den ersten neun Monaten dieses Jahres entfielen rd. 40% bzw. 20.000 m² Bürofläche auf Anmietungen von Flächenzuschnitten mit 1.000 m² oder mehr.
• Etwa 12% bzw. 6.000 m² wurden im Größensegment zwischen 500 m² bis 1.000 m² kontrahiert.
• Auf Flächen zwischen 250 m² und 500 m² entfiel gut ein Drittel (34% bzw. rd. 17.000 m²) und 14% bzw. 7.000 m² auf Flächen der Größenklasse < 250 m².
Cityrand stärker im Fokus der Nachfrage
Die Dresdner Innenstadt und besonders die Altstadt bilden den Schwerpunkt innerhalb der Dresdner Bürostandorte. Hier verknappt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH indessen zunehmend das moderne Flächenangebot. Besonders hinsichtlich großer Flächenzuschnitte ist das Angebotsspektrum in der Dresdner City sehr eng. Dementsprechend werden größeren Flächengesuche und -abschlüsse verstärkt in Sanierungsobjekten bzw. durch Projektentwicklungen (Neubau) u.a. im Cityrandbereich realisiert. Besonders bei Eigennutzerentscheidungen (Neubau) schlugen sich die Flächenumsätze in dem an die City angrenzenden erweiterten Cityrand nieder.
• Nur gut ein Viertel (rd. 26% bzw. rd. 13.000 m²) des gesamten Flächenumsatzes wurden in den ersten drei Quartalen 2013 in der Dresdener City registriert.
• Die restlichen rd. 37.000 m² entfielen auf den erweiterten Cityrand und z.T. auch auf die Randbereiche.
Verknappung attraktiver innerstädtischer Flächen
Der Büroflächenleerstand in Dresden schrumpft. Dieser Trend ist seit Jahren zu beobachten und hält nach Analysen von Markus Schmidt weiter an.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 275.000 m² Bürofläche leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 11,2%. Im Vorjahr waren es noch rd. 282.000 m² bzw. 11,6% des gesamten Büroflächenbestands.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig, besonders in der City. „Hier fehlt es an attraktiven und vor allem an größeren zusammenhängenden Flächen“, erläutert Schmidt.
• Der Leerstandsabbau wird sich nach Ansicht von Markus Schmidt fortsetzen: „Viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion, was sich auch in der Flächennachfrage bemerkbar machen wird. Zugleich hinken Neubautätigkeit und Modernisierung von Büroflächen der Nachfrage hinterher“, so seine Prognose.
• Mittelfristig sind daher bereits heute die Weichen für eine weitere positive Flächen(-Netto)-Absorption gestellt. Dazu Schmidt: „Auf der Angebotsseite begünstigt des die hohe Wohnungsnachfrage zusätzlich den Abbau der Büroleerstände und damit ebenfalls die Nettoabsorption, da durch Umwandlung von ehemals als Büros genutzter Flächen in Wohnungen dem Büromarkt weitere Leerstandsflächen entzogen werden.“
Durchschnittsmieten gesunken, dennoch am unteren Rand gesunken
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst unternehmens- und ansiedlungsfreundlichen Niveau in einer Spannweite von EUR 4,50/m² bis hin zu EUR 11,50/m². Im Vorjahreszeitraum lag diese Preisband noch zwischen EUR 4,-/m² und EUR 11,50/m².
• Die Spitzenmiete liegt - nach einem Anstieg in 2011 um EUR 0,50/m² - wie im Vorjahr bei EUR 11,50/m².
• Die Durchschnittsmieten in guten City-Lagen gaben indessen leicht nach und liegen mit EUR 8,50/m² auf dem Niveau von 2011 (vgl. Q 3 2012: rd. ERU 8,80/m² bzw. Q 3 2011: EUR 8,50/m²).
• Hier sind lt. Schmidt zwei gegenläufige Entwicklungen zu beobachten: Einerseits weichen einige Nachfrager angesichts des knappen Flächenangebots in der City auf preisgünstigere b-Flächen aus. Andererseits konkurriert der Wohnungsmarkt mit dem Büromarkt um modernisierungs- bzw. sanierungsbedürftige günstige Büroflächen in zentralen Lagen (zunehmende Verknappung). Schmidt: „Künftig ist daher eine Verengung des Preisbandes am unteren Rand zu erwarten und zugleich ein moderater Anstieg der Durchschnittsmieten.“
Perspektiven und Trends
Für die nächsten sechs Monate prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein weitgehend stabiles bis leicht steigendes Mietniveau. Insbesondere in zentralen Lagen wird es dabei am unteren Preisband immer enger, da z.T. freie (bzw. verfügbare) Bürofllächen für den Wohnungsmarkt als Umwandlungs-Projekte immer interessanter werden.
„Dementsprechend wird nach unseren Analysen auch der Leerstand weiter sinken“, fasst Markus Schmidt zusammen und ergänzt: „Zum einen ist ein Großteil der Nachfrage expansiv, d.h. es wird mehr Fläche angemietet als im Gegenzug aufgegeben. Zugleich wird relativ wenig gebaut, während immer mehr Büroflächen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden.“
