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19.11.2013 Immobilien-Spezialfonds: Rekordwachstum und Aufbruch zu neuen Assets

Der Markt für Immobilien-Spezialfonds erreicht im Jahr 2013 ein neues Rekordvolumen. Das Nettofondsvolumen der für institutionelle Investoren konzipierten Immobilienfonds lag zum zweiten Quartal 2013 bei 50,1 Mrd. EUR, was im Zwölfmonatsvergleich ein Wachstum um 5,3 Mrd. EUR oder 11,9 % bedeutet. Im Hinblick auf die Renditeentwicklung schneiden Fonds, die auf andere Immobilien als Einzelhandels- oder Büroobjekte spezialisiert sind, deutlich besser ab, als Fonds mit Fokus auf diese klassischen Investment-Sektoren. Konzepte mit einem vergleichsweise starken Fremdkapitaleinsatz erreichen im Durchschnitt ebenfalls höhere Renditen als solche mit moderaten oder geringen Fremdkapitalquoten. Das geht aus der aktuellen Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds hervor, die heute in Frankfurt am Main vorgestellt wurde. Der Studie liegen die Daten des IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX zugrunde, der die Renditen von mehr als 140 Immobilien-Spezialfonds abbildet, was in etwa zwei Dritteln des Gesamtmarkts entspricht.

Die in der Studie in der Kategorie Themenfonds zusammengefassten Produkte, die in Logistikimmobilien, Kliniken bzw. Pflegeimmobilien oder Wohnungen investieren, haben ein Fondsvolumen von 3,3 Mrd. EUR, was einem Marktanteil von knapp zehn Prozent entspricht.

Die drei untersuchten Gruppen von Themenfonds outperformen den Gesamtindex jeweils deutlich. Bei den Gesundheitsfonds sind die Renditen sowohl im laufenden Jahr (9,7 %) als auch über die vergangenen sechs Jahre jeweils am höchsten. Die annualisierte Rendite zwischen Q3 2007 und Q2 2013 liegt bei diesen Fonds bei 7,9 % und damit klar über dem Wert für den Gesamtindex aus dem selben Zeitraum von 2,5 %. Die Performance des Gesamtindex ist stark durch das schwache Abschneiden der auf Büroimmobilien ausgerichteten Fonds beeinflusst, da die Nutzungsart Büro mit 58 % der Immobilienwerte nach wie vor den Gesamtindex dominiert.

Die Analyse der zwischen Juli 2012 und Juni 2013 erzielten Jahresrenditen zeigt, dass ein Viertel aller Fonds eine Rendite von 5,4 % oder mehr erzielt haben, während das Viertel der am schwächsten performenden Fonds lediglich eine Rendite von -1,7 % oder weniger verzeichnet haben. Die Spannbreite der Fondsrenditen der inneren 50 % der Verteilung liegt bei 7,1 Prozentpunkten, was dem höchsten bisher ermittelten Wert entspricht. Die große Spannbreite der Fondsrenditen liegt zu einem erheblichen Teil in der unterschiedlichen Länderallokation der Fonds begründet. Bei den im Subindex SFIX Deutschland zusammengefassten Fonds, die in deutsche Immobilien investieren, liegt die Spannbreite der inneren 50 % der Fondsrenditen bei lediglich 3,0 Prozentpunkten.

Die achte Veröffentlichung der Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds bietet einen Einblick in die Breite und Vielschichtigkeit der deutschen Spezialfondslandschaft wie es in der Vergangenheit nicht möglich war. Ein Novum der aktuellen Studie ist die Erhebung wichtiger Fondsparameter wie der Einsatz von Fremdkapital oder die Fondsstrategie der teilnehmenden Fonds. „Da wir über eine breitere Datenbasis verfügen, können wir nun die Fonds stärker in Kategorien gruppieren und so einen immer größeren Teil der erheblichen Renditedifferenzen zwischen den einzelnen Fonds erklären“, sagt Dr. Daniel Piazolo, Geschäftsführer von IPD Investment Property Databank GmbH, Frankfurt. „Damit ein Index zu einer relevanten und von den Marktteilnehmern akzeptierten Benchmark wird, ist es wichtig, dass die zu einzelnen Kategorien zusammengefassten Fonds vergleichbar sind und es möglich ist, die Quellen des Fondserfolges aufzuzeigen.“

Innerhalb der SFIX Deutschland Fonds war der Einsatz von Fremdkapital in der Vergangenheit eine der wesentlichen Quellen des Anlageerfolgs. Die stark fremdfinanzierten Fonds erzielten über die bisherige Indexhistorie seit Dezember 2006 eine Gesamtrendite von 46,1 %, was einer annualisierten Rendite von 6,0 % entspricht. Die Outperformance gegenüber dem SFIX Deutschland Index mit 34,8 % Gesamtrendite und 4,7 % annualisiert liegt bei 1,3 Prozentpunkten pro Jahr. Die nicht bzw. wenig fremdfinanzierten Fonds erzielen 4,2 % annualisierte Rendite, und liegen damit um 0,5 Prozentpunkte unter dem SFIX Deutschland Index.

Neben dem Performanceeinfluss von Asset Allokation und Fremdkapitaleinsatz analysiert die Studie weitere Fondsaspekte wie den Investmentstil oder die Marktphase, in der die Fonds aufgelegt wurden. „Die erweiterte und vertiefte Analyse der Fonds auf der Grundlage einer weiter verbreiteten Datenbasis markiert einen weiteren Schritt in Richtung einer größeren Markttransparenz. Für die Entwicklung des gesamten Sektors ist das ein wichtiges Signal“, sagt Eitel Coridaß, Geschäftsführer der Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH. Das Unternehmen gehört zum Kreis der Sponsoren der Studie. Weitere Sponsoren sind der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., Commerz Real AG und Union Investment Institutional Property GmbH. Durch das Sponsoring ist es in diesem Jahr wie auch erstmals im Vorjahr möglich, die Studie kostenlos zur Verfügung zu stellen.

Die Studie steht ab dem 19. November zum Download bereit: www.ipd.com/germany


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