19.11.2013 Steigende Mieten in der Region Hannover
Die Mieten im Kommunalverband „Region Hannover“ haben im Vergleich zum Vorjahr in allen Lagen um 0,50 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter angezogen. In den einfachen Lagen reicht die Spanne derzeit von 4,50 bis 6,00 Euro und in den sehr guten Lagen müssen die Mieter bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter zahlen. Dies geht aus dem aktuellen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser* Hannover 2013/2014“ des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmens Engel & Völkers Commercial hervor.
Hohe Nachfrage – geringes Angebot
Diese für Investoren in Anlageimmobilien guten Rahmenbedingungen habe die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern weiter forciert. Dennoch führte ein geringeres Objektangebot im zurückliegenden Jahr zu einer leicht rückläufigen Verkaufszahl auf dem gesamten Markt. „So verringerte sich die Zahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser in der Region Hannover im Vergleich zum Vorjahr um etwa sieben Prozent auf 344“, sagt Peter Hanel, Bereichsleiter für Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Hannover. Das Umsatzvolumen habe sich um rund 18 Prozent auf 215 Millionen Euro reduziert. „Dabei wurden mit 153 Millionen Euro mehr als zwei Drittel des Umsatzes im Stadtgebiet von Hannover erzielt, der Rest entfiel auf die Umlandgemeinden“, ergänzt der Immobilienexperte. Da wieder kleinere Objekte gehandelt wurden, sei der durchschnittliche Kaufpreis auf 626.000 Euro gesunken.
Investoren aus dem Raum Hannover
Die Käuferseite wird von regionalen wie überregionalen Privatinvestoren dominiert. Sie nutzen neben ihrem Eigenkapital auch die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sehr günstigen Fremdfinanzierungsbedingungen, um durch Sanierungsarbeiten den Wohnraum attraktiver zu gestalten und die Mieten moderat an das ortsübliche Niveau anzupassen. „Größere institutionelle Anleger werden vornehmlich dann aktiv, wenn großvolumigere Objekte angeboten werden“, so Hanel. Auch die Verkäufer seien meist Privatpersonen. Dabei handele es sich unter anderen um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihren Immobilien trennen. Es kämen aber auch Objekte von institutionellen Investoren auf den Markt, die ihr Portfolio umstrukturieren, weil sie eine neue Strategie verfolgen. Dazu zählten auch ausländische Investoren.
Die Kaufpreisfaktoren sind annähernd gleich geblieben und erreichen in den sehr guten Lagen den 12- bis 17-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Doch auch in den einfachen Lagen werden vereinzelt Faktoren von 12,0 erzielt. „Dabei liegen die durchschnittlichen Kaufpreise in den sehr guten Lagen bei 1.665 Euro pro Quadratmeter und in den einfachen Lagen bei 630 Euro“, berichtet Hanel.
Ausblick 2013
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Gesamtjahr 2013 auf einem ähnlichen Niveau bewegen wird wie im Vorjahr. „Wir rechnen mit 340 bis 355 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 220 bis 240 Millionen Euro“, heißt es in dem Marktbericht. In den mittleren, guten und sehr guten Lagen sei von geringen Mietsteigerungen auszugehen.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Hohe Nachfrage – geringes Angebot
Diese für Investoren in Anlageimmobilien guten Rahmenbedingungen habe die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern weiter forciert. Dennoch führte ein geringeres Objektangebot im zurückliegenden Jahr zu einer leicht rückläufigen Verkaufszahl auf dem gesamten Markt. „So verringerte sich die Zahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser in der Region Hannover im Vergleich zum Vorjahr um etwa sieben Prozent auf 344“, sagt Peter Hanel, Bereichsleiter für Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Hannover. Das Umsatzvolumen habe sich um rund 18 Prozent auf 215 Millionen Euro reduziert. „Dabei wurden mit 153 Millionen Euro mehr als zwei Drittel des Umsatzes im Stadtgebiet von Hannover erzielt, der Rest entfiel auf die Umlandgemeinden“, ergänzt der Immobilienexperte. Da wieder kleinere Objekte gehandelt wurden, sei der durchschnittliche Kaufpreis auf 626.000 Euro gesunken.
Investoren aus dem Raum Hannover
Die Käuferseite wird von regionalen wie überregionalen Privatinvestoren dominiert. Sie nutzen neben ihrem Eigenkapital auch die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sehr günstigen Fremdfinanzierungsbedingungen, um durch Sanierungsarbeiten den Wohnraum attraktiver zu gestalten und die Mieten moderat an das ortsübliche Niveau anzupassen. „Größere institutionelle Anleger werden vornehmlich dann aktiv, wenn großvolumigere Objekte angeboten werden“, so Hanel. Auch die Verkäufer seien meist Privatpersonen. Dabei handele es sich unter anderen um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihren Immobilien trennen. Es kämen aber auch Objekte von institutionellen Investoren auf den Markt, die ihr Portfolio umstrukturieren, weil sie eine neue Strategie verfolgen. Dazu zählten auch ausländische Investoren.
Die Kaufpreisfaktoren sind annähernd gleich geblieben und erreichen in den sehr guten Lagen den 12- bis 17-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Doch auch in den einfachen Lagen werden vereinzelt Faktoren von 12,0 erzielt. „Dabei liegen die durchschnittlichen Kaufpreise in den sehr guten Lagen bei 1.665 Euro pro Quadratmeter und in den einfachen Lagen bei 630 Euro“, berichtet Hanel.
Ausblick 2013
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Gesamtjahr 2013 auf einem ähnlichen Niveau bewegen wird wie im Vorjahr. „Wir rechnen mit 340 bis 355 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 220 bis 240 Millionen Euro“, heißt es in dem Marktbericht. In den mittleren, guten und sehr guten Lagen sei von geringen Mietsteigerungen auszugehen.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
