14.11.2013 Düsseldorf: Ungebremste Nachfrage trifft auf größer werdendes Angebot
Die Mieten in Düsseldorf sind auf breiter Front leicht gestiegen. In den guten Lagen liegt die Spanne zwischen 9,90 und 12,70 Euro pro Quadratmeter und in Spitzenlagen müssen die Mieter bis zu 17,50 Euro pro Quadratmeter zahlen. Dies geht aus dem aktuellen „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser 2013/2014“ des Beratungs- und Vermittlungsunternehmens für Gewerbeimmobilien Engel & Völkers Commercial hervor.
Kurze Vermarktungszeiten
Die Entwicklung der Mieten hat unmittelbare Auswirkungen auf den Markt für Anlageimmobilien. So haben die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser* in allen Lagen angezogen. So werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich 3.140 Euro pro Quadratmeter und in den guten Lagen 1.950 Euro pro Quadratmeter gezahlt. „Die einfachen Lagen sind mit durchschnittlich 1.035 Euro deutlich preiswerter“, berichtet Marc Müller-Kurzwelly, Leiter des Bereichs Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Düsseldorf. Die Vermarktungszeit hat sich nochmals deutlich verkürzt.
Transaktionszahlen mit Fünf-Jahres-Tief
Im vergangenen Jahr ist die Gesamtzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf überraschenderweise auf den niedrigsten Wert der vergangenen fünf Jahre gesunken. So ging die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent auf 383 zurück. „Das dazugehörige Umsatzvolumen reduzierte sich sogar um 21 Prozent auf knapp 571 Millionen Euro“, sagt Müller-Kurzwelly. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie habe aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs einen Wert von rund 1,5 Millionen Euro erreicht.
Kaufkriterium: Objektqualität
Insgesamt ist der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser auch im Jahr 2013 sehr lebhaft. Dabei ist die Nachfrage immer noch deutlich höher als das Angebot. „Wenn die Objektqualität stimmt, wird deshalb in allen Lagen gekauft“, so Müller-Kurzwelly. „Auch in tendenziell eher einfachen Lagen wie beispielsweise in Oberbilk und Flingern-Süd werden bei entsprechender Qualität überdurchschnittlich hohe Preise realisiert“, fügt der Immobilienexperte hinzu. Zur Marktbelebung habe wesentlich die zunehmende Verkaufsbereitschaft etlicher Eigentümer beigetragen, die das recht hohe Preisniveau nutzen, um Gewinne zu realisieren. Außerdem seien die Käufer wegen der momentan sehr niedrigen Kreditfinanzierungszinsen auch bereit, höhere Preise zu zahlen.
Lokale Investoren aktiv
Dominiert wird das Marktgeschehen sowohl von lokal ansässigen Käufern als auch bundesweit orientierten Anlegern. Hierbei handelt es sich neben den klassischen Privatinvestoren auch um kleinere Bestandshalter und Private Offices. „Ausländische Käufer sind derzeit nur vereinzelt am Markt aktiv“, sagt Müller-Kurzwelly.
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2013 geht Engel & Völkers Commercial davon aus, dass sich die Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser wieder zwischen 400 und 430 bewegen wird. „Beim Umsatzvolumen rechnen wir mit einem Wert zwischen 600 und 645 Millionen Euro“, heißt es abschließend im Marktbericht. Die Kaufpreisfaktoren und Preise hätten während des laufenden Jahres weiterhin ein leichtes Steigerungspotential. Noch nicht absehbar seien die Auswirkungen etwaiger gesetzlicher Veränderungen des Mietrechts wie Mietpreisbremse bzw. Belegungs-vorschriften im Wohnungsneubau auf die Nachfragesituation. Aktuell finden diese Themen in Düsseldorf wenig Beachtung.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Kurze Vermarktungszeiten
Die Entwicklung der Mieten hat unmittelbare Auswirkungen auf den Markt für Anlageimmobilien. So haben die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser* in allen Lagen angezogen. So werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich 3.140 Euro pro Quadratmeter und in den guten Lagen 1.950 Euro pro Quadratmeter gezahlt. „Die einfachen Lagen sind mit durchschnittlich 1.035 Euro deutlich preiswerter“, berichtet Marc Müller-Kurzwelly, Leiter des Bereichs Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Düsseldorf. Die Vermarktungszeit hat sich nochmals deutlich verkürzt.
Transaktionszahlen mit Fünf-Jahres-Tief
Im vergangenen Jahr ist die Gesamtzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf überraschenderweise auf den niedrigsten Wert der vergangenen fünf Jahre gesunken. So ging die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent auf 383 zurück. „Das dazugehörige Umsatzvolumen reduzierte sich sogar um 21 Prozent auf knapp 571 Millionen Euro“, sagt Müller-Kurzwelly. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie habe aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs einen Wert von rund 1,5 Millionen Euro erreicht.
Kaufkriterium: Objektqualität
Insgesamt ist der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser auch im Jahr 2013 sehr lebhaft. Dabei ist die Nachfrage immer noch deutlich höher als das Angebot. „Wenn die Objektqualität stimmt, wird deshalb in allen Lagen gekauft“, so Müller-Kurzwelly. „Auch in tendenziell eher einfachen Lagen wie beispielsweise in Oberbilk und Flingern-Süd werden bei entsprechender Qualität überdurchschnittlich hohe Preise realisiert“, fügt der Immobilienexperte hinzu. Zur Marktbelebung habe wesentlich die zunehmende Verkaufsbereitschaft etlicher Eigentümer beigetragen, die das recht hohe Preisniveau nutzen, um Gewinne zu realisieren. Außerdem seien die Käufer wegen der momentan sehr niedrigen Kreditfinanzierungszinsen auch bereit, höhere Preise zu zahlen.
Lokale Investoren aktiv
Dominiert wird das Marktgeschehen sowohl von lokal ansässigen Käufern als auch bundesweit orientierten Anlegern. Hierbei handelt es sich neben den klassischen Privatinvestoren auch um kleinere Bestandshalter und Private Offices. „Ausländische Käufer sind derzeit nur vereinzelt am Markt aktiv“, sagt Müller-Kurzwelly.
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2013 geht Engel & Völkers Commercial davon aus, dass sich die Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser wieder zwischen 400 und 430 bewegen wird. „Beim Umsatzvolumen rechnen wir mit einem Wert zwischen 600 und 645 Millionen Euro“, heißt es abschließend im Marktbericht. Die Kaufpreisfaktoren und Preise hätten während des laufenden Jahres weiterhin ein leichtes Steigerungspotential. Noch nicht absehbar seien die Auswirkungen etwaiger gesetzlicher Veränderungen des Mietrechts wie Mietpreisbremse bzw. Belegungs-vorschriften im Wohnungsneubau auf die Nachfragesituation. Aktuell finden diese Themen in Düsseldorf wenig Beachtung.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
