07.11.2013 Münchener Immobilienpreise steigen weiter
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser* in München bleibt unangefochten der teuerste in Deutschland. Obwohl die Preise weiter gestiegen sind, ist die Nachfrage noch immer deutlich höher als das Angebot. Dies geht aus dem aktuellen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser 2013/2014“ des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmens für Gewerbeimmobilien Engel & Völkers Commercial hervor.
Kleiner, aber teurer Markt
Die Verkaufszahlen sind im Vergleich zu anderen Großstädten der Bundesrepublik nach wie vor sehr gering. 2012 ging die Transaktionszahl des Gesamtmarktes um 16 Prozent auf 171 zurück. „Aufgrund des Preisanstiegs sank das Umsatzvolumen dagegen nur leicht um weniger als vier Prozent und liegt noch immer knapp über einer Milliarde Euro“, berichtet Florian Speigel, Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in München.
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie ist während der vergangenen Jahre stetig gestiegen. Lag der Mittelwert 2010 noch bei 4,2 Millionen Euro, wurde 2012 ein Durchschnittspreis von 5,9 Millionen Euro erreicht. „Die meisten der gehandelten Objekte lagen in der Preisklasse zwischen zwei und drei Millionen Euro“, stellt Speigel fest. „Gut zehn Prozent der Wohn- und Geschäftshäuser wechselten jedoch für mehr als zehn Millionen Euro den Besitzer“, fügt der Immobilienexperte hinzu.
Preiswandel an den Stadtgrenzen
Der deutliche Anstieg der Kaufpreisfaktoren hat sich zwar während der vergangenen zwei Jahre abgeschwächt, doch in den sehr guten zentrumsnahen Lagen zahlen die Anleger für Wohn- und Geschäftshäuser im Mittel den 30-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Selbst in den wenigen einfachen Lagen und entlang der viel befahrenen Ausfallstraßen gibt es nur noch theoretisch Objekte, die für weniger als einen Faktor von 20 verkauft werden. „Dies spiegelt sich auch in den hohen Quadratmeterpreisen wider, die sonst in vergleichbaren Lagen anderer Großstädte nur in Ausnahmefällen erreicht werden“, sagt Speigel. So würden in den guten Lagen im Schnitt gut 4.500 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Selbst in einfachen Lagen müssten die Investoren für ein normales 70er-Jahre-Objekt ohne größeren Sanierungsstau im Mittel noch einen Quadratmeterpreis von 2.700 Euro einkalkulieren. Diese Marktsituation ende bereits ganz markant an den Stadtgrenzen. Außerhalb des Autobahnringes A99 und der S-Bahn-Stationen seien das Kaufinteresse und auch die Preise um ein Vielfaches geringer.
Druck auf die Mieten
Aufgrund nicht ausreichender Neubauzahlen hält der Druck auf die stetig anziehenden Mieten weiter an. „In den sehr guten Lagen sind die Mietpreise im Maximum schon bis auf 27,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen“, so Speigel.
Ausblick 2013
Mit Blick auf die Verkaufszahlen der ersten Monate des Jahres 2013 geht Engel & Völkers Commercial von einer weiter anhaltenden Verkaufszurückhaltung der Eigentümer aus. „Wir erwarten deshalb für das Gesamtjahr eine ähnliche Transaktionszahl wie 2012“, heißt es abschließend im Marktbericht.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Kleiner, aber teurer Markt
Die Verkaufszahlen sind im Vergleich zu anderen Großstädten der Bundesrepublik nach wie vor sehr gering. 2012 ging die Transaktionszahl des Gesamtmarktes um 16 Prozent auf 171 zurück. „Aufgrund des Preisanstiegs sank das Umsatzvolumen dagegen nur leicht um weniger als vier Prozent und liegt noch immer knapp über einer Milliarde Euro“, berichtet Florian Speigel, Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in München.
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie ist während der vergangenen Jahre stetig gestiegen. Lag der Mittelwert 2010 noch bei 4,2 Millionen Euro, wurde 2012 ein Durchschnittspreis von 5,9 Millionen Euro erreicht. „Die meisten der gehandelten Objekte lagen in der Preisklasse zwischen zwei und drei Millionen Euro“, stellt Speigel fest. „Gut zehn Prozent der Wohn- und Geschäftshäuser wechselten jedoch für mehr als zehn Millionen Euro den Besitzer“, fügt der Immobilienexperte hinzu.
Preiswandel an den Stadtgrenzen
Der deutliche Anstieg der Kaufpreisfaktoren hat sich zwar während der vergangenen zwei Jahre abgeschwächt, doch in den sehr guten zentrumsnahen Lagen zahlen die Anleger für Wohn- und Geschäftshäuser im Mittel den 30-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Selbst in den wenigen einfachen Lagen und entlang der viel befahrenen Ausfallstraßen gibt es nur noch theoretisch Objekte, die für weniger als einen Faktor von 20 verkauft werden. „Dies spiegelt sich auch in den hohen Quadratmeterpreisen wider, die sonst in vergleichbaren Lagen anderer Großstädte nur in Ausnahmefällen erreicht werden“, sagt Speigel. So würden in den guten Lagen im Schnitt gut 4.500 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Selbst in einfachen Lagen müssten die Investoren für ein normales 70er-Jahre-Objekt ohne größeren Sanierungsstau im Mittel noch einen Quadratmeterpreis von 2.700 Euro einkalkulieren. Diese Marktsituation ende bereits ganz markant an den Stadtgrenzen. Außerhalb des Autobahnringes A99 und der S-Bahn-Stationen seien das Kaufinteresse und auch die Preise um ein Vielfaches geringer.
Druck auf die Mieten
Aufgrund nicht ausreichender Neubauzahlen hält der Druck auf die stetig anziehenden Mieten weiter an. „In den sehr guten Lagen sind die Mietpreise im Maximum schon bis auf 27,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen“, so Speigel.
Ausblick 2013
Mit Blick auf die Verkaufszahlen der ersten Monate des Jahres 2013 geht Engel & Völkers Commercial von einer weiter anhaltenden Verkaufszurückhaltung der Eigentümer aus. „Wir erwarten deshalb für das Gesamtjahr eine ähnliche Transaktionszahl wie 2012“, heißt es abschließend im Marktbericht.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
