06.11.2013 Ergebnisse der Prime Office geprägt von Sonder- und Einmaleffekten
Die Prime Office REIT-AG („Prime Office“), ein führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen mit REIT-Status, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist, präsentiert die Ergebnisse für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2013.
Die Entwicklung des operativen Geschäfts wurde im Berichtszeitraum insbesondere von verschiedenen Sonder- und Einmaleffekten in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung mit der OCM German Real Estate Holding AG („OCM“), dem aktuellen Leerstand des Portfolios und insbesondere der damit verbundenen Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienportfolios beeinflusst. Die zum 30. September 2013 erfolgte Marktwertanpassung des Immobilienportfolios in Höhe von rund -78,3 Mio. Euro auf 805,6 (31. Dezember 2013: 883,9) Mio. Euro resultierte demnach aus insgesamt kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten, Verzögerungen bei den Vermietungsprozessen, der aktuellen Leerstandsquote sowie einer leicht vorsichtigeren Markteinschätzung für einzelne Immobilien. Zur Jahresmitte hatte die Anpassung der beizulegenden Immobilienmarktwerte insgesamt 57,3 Mio. Euro betragen, sodass auf das dritte Quartal 2013 rund 21 Mio. Euro entfielen.
Zudem führte in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 der Due Diligence-Prozess im Rahmen der geplanten Verschmelzung mit der OCM zu einem deutlichen Anstieg der Rechts- und Beratungskosten. Nach dem positiven Votum der Aktionäre der Prime Office und der OCM auf den jeweiligen Hauptversammlungen und der Zustimmung zur geplanten Verschmelzung durch das Bundeskartellamt haben sich beide Gesellschaften das Ziel gesetzt, die Fusion im ersten Quartal 2014 umzusetzen. Darüber hinaus ergab sich ein Einmaleffekt in Zusammenhang mit der Abberufung des Vorstandsvorsitzenden zum 28. Juni 2013. Im Zuge der Aufhebung des Dienstverhältnisses wurde im Berichtszeitraum eine aufwandswirksame Verbindlichkeit in Höhe von rund 1 Mio. Euro gebildet.
„Die Geschäftsentwicklung unserer Gesellschaft stand in den ersten neun Monaten des aktuellen Geschäftsjahres primär im Zeichen von Sonder- und Einmaleffekten aus der Verschmelzung mit der OCM und der Marktwertanpassung unseres Immobilienportfolios. Gerade die bevorstehende Fusion mit der OCM lässt uns aber optimistisch in die Zukunft schauen, da wir gemeinsam mit der OCM zu einem führenden ertrags- und dividendenstarken Gewerbeimmobilienunternehmen werden und damit nachhaltige Werte für unsere Stakeholder schaffen können“, sagt Alexander von Cramm, Vorstand der Prime Office REIT-AG.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung reduzierten sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 aufgrund der aktuellen Leerstandsquote von 18 Prozent und der erfolgten Immobilienverkäufe gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um 29,2 Prozent auf 38,7 (Q1-Q3/2012: 54,7) Mio. Euro. Daraus resultierte im Berichtszeitraum ein Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29,2 (Q1-Q3/2012: 46,8) Mio. Euro, das somit unter dem Niveau in den ersten neun Monaten des Vorjahres lag. Das operative Ergebnis vor Bewertungsergebnis reduzierte sich in den ersten drei Quartalen des aktuellen Geschäftsjahres bedingt durch die beschriebenen Effekte im Zusammenhang mit der Marktwertanpassung des Immobilienportfolios, dem Vermietungsstand und den erhöhten Beratungs- und Due Diligence-Kosten im Rahmen der Fusion mit der OCM auf 20,0 (Q1-Q3/2012: 42,1) Mio. Euro. Die Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienportfolios beeinflusste auch das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT), das mit -62,8 (Q1-Q3/2012: 31,5) Mio. Euro im Berichtszeitraum ebenfalls unter dem Niveau im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag.
Sonder- und Einmaleffekte in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung mit der OCM sowie der Immobilienbewertung resultierten in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2013 in einem Periodenergebnis in Höhe von -86,0 (Q1-Q3/2012: 7,3) Mio. Euro. Folglich reduzierte sich auch das Ergebnis je Aktie im Berichtszeitraum gegenüber dem entsprechenden Vergleichszeitraum im Vorjahr und lag bei -1,66 (Q1-Q3/2012: 0,14) Euro. Auch die „EPRA-Earnings“, das um die Effekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigte Periodenergebnis, wurden im Berichtszeitraum wesentlich von den Auswirkungen des Leerstands sowie verschiedenen Einmal- und Sondereffekten geprägt. So lagen die „EPRA-Earnings“ in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2013 bei -2,8 (Q1-Q3/2012: 15,6) Mio. Euro bzw. -0,05 (Q1-Q3/2012: 0,30) Euro je Aktie.
Die Funds from Operations (FFO) der Prime Office reduzierten sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres bedingt durch die erhöhte Leerstandsrate sowie die erläuterten Einmaleffekte und Sonderbelastungen auf -3,3 (Q1-Q3/2012: 19,6) Mio. Euro. Die FFO je Aktie lagen bei -0,06 (Q1-Q3/2012: 0,38) Euro je Aktie.
Zu Beginn des Monats August 2013 hat die Prime Office mit der Daimler AG, Stuttgart, einen langfristigen Mietvertrag über insgesamt 11.315 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen sowie 220 Pkw-Stellplätze im Büroensemble „emporia“ in Stuttgart/Möhringen geschlossen. Der Mietvertrag enthielt eine Option auf die Anmietung zusätzlicher Flächen. Hiervon machte das Unternehmen im Oktober 2013 Gebrauch und mietet weitere rund 4.100 Quadratmeter im Büroensemble „emporia“ anmieten. Durch die Ausweitung der durch die Daimler AG angemieteten Flächen, die damit insgesamt rund 15.400 Quadratmeter umfassen, erreicht das Objekt den Status der Vollvermietung. Darüber hinaus hat die Immobiliengesellschaft im August 2013 mit dem Investor WealthCap einen Vertrag über den Verkauf des Bürogebäudes in der Hufelandstraße 13, 15 in München geschlossen. Der Übergang von Nutzen und Lasten für das Objekt mit einer Gesamtmietfläche von 8.224 Quadratmetern erfolgte mit Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 20,5 Mio. Euro am 4. September 2013.
Zum Stichtag 30. September 2013 konnte die Prime Office ihre Gesamtverbindlichkeiten dank der vorzeitigen Darlehensrückführungen respektive Sondertilgungen im Rahmen der Optimierung der Finanzierungsstruktur gegenüber dem 31. Dezember 2012 (642,5 Mio. Euro) erneut deutlich reduzieren. So lag die Summe der kurz- und langfristigen Schulden der Immobiliengesellschaft zum Bilanzstichtag bei 554,5 Mio. Euro und somit 88,0 Mio. Euro unter dem Wert zum Jahresende 2012. Ebenso sank der Loan-to-Value (LTV) der Prime Office von 60,2 Prozent zum 31. Dezember 2012 auf 59,2 Prozent zum Bilanzstichtag 30. September 2013. Der signifikant reduzierte LTV wird auch das zukünftige Finanzergebnis weiter entlasten.
Das Eigenkapital der Prime Office wurde Berichtszeitraum sowohl von den ergebniswirksamen Einmaleffekten als auch wie in der Vergangenheit von der Finanz- und Eurokrise und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau belastet. Dabei hatten insbesondere die relativ niedrigen Zinsen negativen Einfluss auf die Bewertung der langfristigen, derivativen Zinssicherungsinstrumente (Zinsswaps) der Immobilienfinanzierungen. Aufgrund der genannten Einflussgrößen lag die REIT-Eigenkapitalquote zum 30. September 2013 bei 39,8 Prozent und somit auch weiterhin unter der vom REIT-Gesetz geforderten Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Die Prime Office muss dieses Kriterium bis Ende 2013 erfüllen, um den Status als REIT-Aktiengesellschaft beizubehalten. Der Vorstand verfolgt das Ziel, die REIT-Eigenkapitalquote auf mindestens 45 Prozent zu erhöhen, mit hoher Priorität. Der Vorstand erwartet, dass die REIT-Eigenkapitalquote durch Objektveräußerungen zum Jahresende 2013 mindestens erfüllt wird.
Der Net Asset Value (NAV) der Prime Office lag zum Stichtag 30. September 2013 bei 380,2 Mio. Euro und damit bedingt durch die Anpassung der beizulegenden Werte unter dem Wert zum 31. Dezember 2012 (468,4 Mio. Euro). Folglich reduzierte sich auch der NAV je Aktie zum Bilanzstichtag des Berichtszeitraums auf 7,32 (31. Dezember 2012: 9,02) Euro je Aktie.
Der Vorstand der Prime Office rechnet auch weiterhin mit einer weitestgehend stabilen Entwicklung des konjunkturellen Umfelds und damit einhergehend des Büroimmobilienmarkts in Deutschland. Gleichwohl wird das operative Geschäft der Immobiliengesellschaft in diesem Geschäftsjahr von den Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, dem temporären Leerstand in den Objekten in Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart sowie den geplanten Revitalisierungsmaßnahmen in den Objekten in Stuttgart und Düsseldorf geprägt sein. Auf Basis dieser Prämissen erwartet der Vorstand für das Gesamtjahr 2013 Umsatzerlöse (inklusive Betriebskostenvorauszahlungen) in Höhe von 51 bis 53 Mio. Euro und einen FFO von -3 bis -6 Mio. Euro.
Die Entwicklung des operativen Geschäfts wurde im Berichtszeitraum insbesondere von verschiedenen Sonder- und Einmaleffekten in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung mit der OCM German Real Estate Holding AG („OCM“), dem aktuellen Leerstand des Portfolios und insbesondere der damit verbundenen Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienportfolios beeinflusst. Die zum 30. September 2013 erfolgte Marktwertanpassung des Immobilienportfolios in Höhe von rund -78,3 Mio. Euro auf 805,6 (31. Dezember 2013: 883,9) Mio. Euro resultierte demnach aus insgesamt kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten, Verzögerungen bei den Vermietungsprozessen, der aktuellen Leerstandsquote sowie einer leicht vorsichtigeren Markteinschätzung für einzelne Immobilien. Zur Jahresmitte hatte die Anpassung der beizulegenden Immobilienmarktwerte insgesamt 57,3 Mio. Euro betragen, sodass auf das dritte Quartal 2013 rund 21 Mio. Euro entfielen.
Zudem führte in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 der Due Diligence-Prozess im Rahmen der geplanten Verschmelzung mit der OCM zu einem deutlichen Anstieg der Rechts- und Beratungskosten. Nach dem positiven Votum der Aktionäre der Prime Office und der OCM auf den jeweiligen Hauptversammlungen und der Zustimmung zur geplanten Verschmelzung durch das Bundeskartellamt haben sich beide Gesellschaften das Ziel gesetzt, die Fusion im ersten Quartal 2014 umzusetzen. Darüber hinaus ergab sich ein Einmaleffekt in Zusammenhang mit der Abberufung des Vorstandsvorsitzenden zum 28. Juni 2013. Im Zuge der Aufhebung des Dienstverhältnisses wurde im Berichtszeitraum eine aufwandswirksame Verbindlichkeit in Höhe von rund 1 Mio. Euro gebildet.
„Die Geschäftsentwicklung unserer Gesellschaft stand in den ersten neun Monaten des aktuellen Geschäftsjahres primär im Zeichen von Sonder- und Einmaleffekten aus der Verschmelzung mit der OCM und der Marktwertanpassung unseres Immobilienportfolios. Gerade die bevorstehende Fusion mit der OCM lässt uns aber optimistisch in die Zukunft schauen, da wir gemeinsam mit der OCM zu einem führenden ertrags- und dividendenstarken Gewerbeimmobilienunternehmen werden und damit nachhaltige Werte für unsere Stakeholder schaffen können“, sagt Alexander von Cramm, Vorstand der Prime Office REIT-AG.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung reduzierten sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 aufgrund der aktuellen Leerstandsquote von 18 Prozent und der erfolgten Immobilienverkäufe gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um 29,2 Prozent auf 38,7 (Q1-Q3/2012: 54,7) Mio. Euro. Daraus resultierte im Berichtszeitraum ein Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29,2 (Q1-Q3/2012: 46,8) Mio. Euro, das somit unter dem Niveau in den ersten neun Monaten des Vorjahres lag. Das operative Ergebnis vor Bewertungsergebnis reduzierte sich in den ersten drei Quartalen des aktuellen Geschäftsjahres bedingt durch die beschriebenen Effekte im Zusammenhang mit der Marktwertanpassung des Immobilienportfolios, dem Vermietungsstand und den erhöhten Beratungs- und Due Diligence-Kosten im Rahmen der Fusion mit der OCM auf 20,0 (Q1-Q3/2012: 42,1) Mio. Euro. Die Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienportfolios beeinflusste auch das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT), das mit -62,8 (Q1-Q3/2012: 31,5) Mio. Euro im Berichtszeitraum ebenfalls unter dem Niveau im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag.
Sonder- und Einmaleffekte in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung mit der OCM sowie der Immobilienbewertung resultierten in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2013 in einem Periodenergebnis in Höhe von -86,0 (Q1-Q3/2012: 7,3) Mio. Euro. Folglich reduzierte sich auch das Ergebnis je Aktie im Berichtszeitraum gegenüber dem entsprechenden Vergleichszeitraum im Vorjahr und lag bei -1,66 (Q1-Q3/2012: 0,14) Euro. Auch die „EPRA-Earnings“, das um die Effekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigte Periodenergebnis, wurden im Berichtszeitraum wesentlich von den Auswirkungen des Leerstands sowie verschiedenen Einmal- und Sondereffekten geprägt. So lagen die „EPRA-Earnings“ in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2013 bei -2,8 (Q1-Q3/2012: 15,6) Mio. Euro bzw. -0,05 (Q1-Q3/2012: 0,30) Euro je Aktie.
Die Funds from Operations (FFO) der Prime Office reduzierten sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres bedingt durch die erhöhte Leerstandsrate sowie die erläuterten Einmaleffekte und Sonderbelastungen auf -3,3 (Q1-Q3/2012: 19,6) Mio. Euro. Die FFO je Aktie lagen bei -0,06 (Q1-Q3/2012: 0,38) Euro je Aktie.
Zu Beginn des Monats August 2013 hat die Prime Office mit der Daimler AG, Stuttgart, einen langfristigen Mietvertrag über insgesamt 11.315 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen sowie 220 Pkw-Stellplätze im Büroensemble „emporia“ in Stuttgart/Möhringen geschlossen. Der Mietvertrag enthielt eine Option auf die Anmietung zusätzlicher Flächen. Hiervon machte das Unternehmen im Oktober 2013 Gebrauch und mietet weitere rund 4.100 Quadratmeter im Büroensemble „emporia“ anmieten. Durch die Ausweitung der durch die Daimler AG angemieteten Flächen, die damit insgesamt rund 15.400 Quadratmeter umfassen, erreicht das Objekt den Status der Vollvermietung. Darüber hinaus hat die Immobiliengesellschaft im August 2013 mit dem Investor WealthCap einen Vertrag über den Verkauf des Bürogebäudes in der Hufelandstraße 13, 15 in München geschlossen. Der Übergang von Nutzen und Lasten für das Objekt mit einer Gesamtmietfläche von 8.224 Quadratmetern erfolgte mit Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 20,5 Mio. Euro am 4. September 2013.
Zum Stichtag 30. September 2013 konnte die Prime Office ihre Gesamtverbindlichkeiten dank der vorzeitigen Darlehensrückführungen respektive Sondertilgungen im Rahmen der Optimierung der Finanzierungsstruktur gegenüber dem 31. Dezember 2012 (642,5 Mio. Euro) erneut deutlich reduzieren. So lag die Summe der kurz- und langfristigen Schulden der Immobiliengesellschaft zum Bilanzstichtag bei 554,5 Mio. Euro und somit 88,0 Mio. Euro unter dem Wert zum Jahresende 2012. Ebenso sank der Loan-to-Value (LTV) der Prime Office von 60,2 Prozent zum 31. Dezember 2012 auf 59,2 Prozent zum Bilanzstichtag 30. September 2013. Der signifikant reduzierte LTV wird auch das zukünftige Finanzergebnis weiter entlasten.
Das Eigenkapital der Prime Office wurde Berichtszeitraum sowohl von den ergebniswirksamen Einmaleffekten als auch wie in der Vergangenheit von der Finanz- und Eurokrise und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau belastet. Dabei hatten insbesondere die relativ niedrigen Zinsen negativen Einfluss auf die Bewertung der langfristigen, derivativen Zinssicherungsinstrumente (Zinsswaps) der Immobilienfinanzierungen. Aufgrund der genannten Einflussgrößen lag die REIT-Eigenkapitalquote zum 30. September 2013 bei 39,8 Prozent und somit auch weiterhin unter der vom REIT-Gesetz geforderten Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Die Prime Office muss dieses Kriterium bis Ende 2013 erfüllen, um den Status als REIT-Aktiengesellschaft beizubehalten. Der Vorstand verfolgt das Ziel, die REIT-Eigenkapitalquote auf mindestens 45 Prozent zu erhöhen, mit hoher Priorität. Der Vorstand erwartet, dass die REIT-Eigenkapitalquote durch Objektveräußerungen zum Jahresende 2013 mindestens erfüllt wird.
Der Net Asset Value (NAV) der Prime Office lag zum Stichtag 30. September 2013 bei 380,2 Mio. Euro und damit bedingt durch die Anpassung der beizulegenden Werte unter dem Wert zum 31. Dezember 2012 (468,4 Mio. Euro). Folglich reduzierte sich auch der NAV je Aktie zum Bilanzstichtag des Berichtszeitraums auf 7,32 (31. Dezember 2012: 9,02) Euro je Aktie.
Der Vorstand der Prime Office rechnet auch weiterhin mit einer weitestgehend stabilen Entwicklung des konjunkturellen Umfelds und damit einhergehend des Büroimmobilienmarkts in Deutschland. Gleichwohl wird das operative Geschäft der Immobiliengesellschaft in diesem Geschäftsjahr von den Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, dem temporären Leerstand in den Objekten in Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart sowie den geplanten Revitalisierungsmaßnahmen in den Objekten in Stuttgart und Düsseldorf geprägt sein. Auf Basis dieser Prämissen erwartet der Vorstand für das Gesamtjahr 2013 Umsatzerlöse (inklusive Betriebskostenvorauszahlungen) in Höhe von 51 bis 53 Mio. Euro und einen FFO von -3 bis -6 Mio. Euro.
