04.11.2013 Nachfrage am Münchener Logistikmarkt zieht im Jahresverlauf an
In den ersten drei Quartalen 2013 belief sich der Flächenumsatz im Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt auf 170.000 m². Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresergebnis entspricht dies einem Rückgang um etwa 11 %. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um knapp 18 % verfehlt, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.
„Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im Jahresverlauf kontinuierlich angezogen und im dritten Quartal einen Wert von 80.000 m² erreicht hat“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dieses Resultat liegt deutlich über dem langjährigen Quartalsdurchschnitt. Hierdurch wird noch einmal unterstrichen, dass der bislang eher moderate Umsatz in erster Linie auf den sehr schwachen Jahresauftakt zurückzuführen ist, der durch einen kaum vorhandenen Nachfrageüberhang aus dem Vorjahr gekennzeichnet war. Hinzu kommt, dass die sehr expansive Automobilindustrie einen Großteil ihres zusätzlichen Flächenbedarfs in den letzten Jahren gedeckt hat und aktuell eine kleine Verschnaufpause einlegt.“
Die im Vergleich zu den Vorjahren etwas veränderte Nachfragestruktur zeigt sich auch bei der Branchenverteilung. Nachdem bislang entweder Industrieunternehmen oder Logistikdienstleister am meisten Flächen abgenommen hatten, haben sich im laufenden Jahr Handelsunternehmen mit klarem Abstand an die Spitze gesetzt. Sie kommen auf einen Anteil von knapp 57 % am Gesamtumsatz. Hier spiegelt sich vor allem die steigende Nachfrage im Bereich E-Commerce sowie von Kurier-, Express- und Paketdienstleistern wider. Mit einem Anteil von gut 19 % folgen Logistikdienstleister auf dem zweiten Rang. Nur knapp 13 % tragen die in München traditionell starken Industrieunternehmen zum Ergebnis bei, wofür vor allem die bislang schwache Nachfrage der Automobilbranche verantwortlich ist.
Insgesamt war eine relativ ausgeglichene Beteiligung aller Größenklassen zu beobachten. Nach wie vor am meisten umgesetzt wurde mit kleinen Flächen bis 3.000 m², auf die ein Anteil von knapp 36 % entfällt, was für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen spricht. Bereits mit deutlichem Abstand folgen dann Großverträge über 20.000 m², die knapp 24 % zum Ergebnis beitragen. Die übrigen Kategorien kommen jeweils auf Anteile zwischen 11 und 13 %. Die einzige Ausnahme stellt die Klasse von 8.000 bis 12.000 m² dar, die für lediglich 5 % des Flächenumsatzes verantwortlich ist.
Die grundsätzliche Angebotssituation im Münchener Marktgebiet hat sich nicht verändert und erweist sich bereits seit längerer Zeit als stabil. Da nach wie vor nur in sehr begrenztem Umfang spekulative Flächen errichtet werden, die dann in der Regel bereits vor Fertigstellung vermietet sind, besteht weiterhin ein Flächenengpass bei großflächigen, modernen Logistik- und Lagerflächen. Vor allem für Unternehmen, die aufgrund ihrer Auftragsentwicklung kurzfristig neue Kapazitäten benötigen und nicht auf einen eigens für sie errichteten Neubau warten können, ist dies ein erhebliches Problem. Auch die Tatsache, dass viele Dienstleistungsverträge nur für wenige Jahre vergeben werden, die Anmietung von Neubauflächen in der Regel aber langfristige Mietverhältnisse voraussetzt, führt zunehmend zu einer divergierenden Entwicklung der Angebots- und Nachfragestrukturen. Besonders die bevorzugten Lagen des östlichen und nördlichen Münchener Umlands weisen ein zu geringes Angebot auf.
Der anhaltende Wettbewerb um moderne Flächen hat sich im laufenden Jahr trotz eines insgesamt nur durchschnittlichen Flächenumsatzes auch in der Mietpreisentwicklung niedergeschlagen. Nachdem die Spitzenmiete bereits im ersten Halbjahr leicht angezogen hatte, konnte auch im dritten Quartal noch einmal ein Anstieg auf jetzt 6,50 €/m² registriert werden. Erzielt wird die Höchstmiete im östlichen Münchener Umland. Mitverantwortlich hierfür sind auch die hohen Grundstückspreise in diesen begehrten Lagen, sodass die Entwicklung moderner Logistikflächen zu geringeren Preisen kaum noch möglich ist.
Der bereits seit Längerem zu beobachtende Trend höherpreisiger Mietvertragsabschlüsse hat sich weiter beschleunigt. In den ersten drei Quartalen entfielen zwei Drittel aller auswertbaren Verträge auf Flächen, für die über 5,50 €/m² bezahlt werden müssen. Knapp 28 % hiervon befinden sich sogar in der Kategorie über 6,00 €/m². Nennenswerte Umsatzanteile kann darüber hinaus die Mietpreisklasse zwischen 5,00 und 5,50 €/m² verbuchen (18 %). Die Anmietung von günstigeren Flächen spielt dagegen nur noch eine untergeordnete Rolle. Ältere und ungenügend ausgestattete Logistikflächen sind für die meisten Unternehmen definitiv nicht mehr nutzbar.
Ausblick
„Da die Nachfrage im Laufe des Jahres deutlich zugelegt hat und sich die gesamtwirtschaftlichen Aussichten Deutschlands aktuell wieder spürbar verbessern, ist auch von einem lebhaften Schlussquartal auszugehen. Vor diesem Hintergrund besteht eine realistische Chance, im Gesamtjahr einen Flächenumsatz jenseits der 250.000-m²-Schwelle zu erzielen, was im langjährigen Vergleich ein durchaus zufriedenstellendes Ergebnis wäre“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann zusammen.
„Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im Jahresverlauf kontinuierlich angezogen und im dritten Quartal einen Wert von 80.000 m² erreicht hat“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dieses Resultat liegt deutlich über dem langjährigen Quartalsdurchschnitt. Hierdurch wird noch einmal unterstrichen, dass der bislang eher moderate Umsatz in erster Linie auf den sehr schwachen Jahresauftakt zurückzuführen ist, der durch einen kaum vorhandenen Nachfrageüberhang aus dem Vorjahr gekennzeichnet war. Hinzu kommt, dass die sehr expansive Automobilindustrie einen Großteil ihres zusätzlichen Flächenbedarfs in den letzten Jahren gedeckt hat und aktuell eine kleine Verschnaufpause einlegt.“
Die im Vergleich zu den Vorjahren etwas veränderte Nachfragestruktur zeigt sich auch bei der Branchenverteilung. Nachdem bislang entweder Industrieunternehmen oder Logistikdienstleister am meisten Flächen abgenommen hatten, haben sich im laufenden Jahr Handelsunternehmen mit klarem Abstand an die Spitze gesetzt. Sie kommen auf einen Anteil von knapp 57 % am Gesamtumsatz. Hier spiegelt sich vor allem die steigende Nachfrage im Bereich E-Commerce sowie von Kurier-, Express- und Paketdienstleistern wider. Mit einem Anteil von gut 19 % folgen Logistikdienstleister auf dem zweiten Rang. Nur knapp 13 % tragen die in München traditionell starken Industrieunternehmen zum Ergebnis bei, wofür vor allem die bislang schwache Nachfrage der Automobilbranche verantwortlich ist.
Insgesamt war eine relativ ausgeglichene Beteiligung aller Größenklassen zu beobachten. Nach wie vor am meisten umgesetzt wurde mit kleinen Flächen bis 3.000 m², auf die ein Anteil von knapp 36 % entfällt, was für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen spricht. Bereits mit deutlichem Abstand folgen dann Großverträge über 20.000 m², die knapp 24 % zum Ergebnis beitragen. Die übrigen Kategorien kommen jeweils auf Anteile zwischen 11 und 13 %. Die einzige Ausnahme stellt die Klasse von 8.000 bis 12.000 m² dar, die für lediglich 5 % des Flächenumsatzes verantwortlich ist.
Die grundsätzliche Angebotssituation im Münchener Marktgebiet hat sich nicht verändert und erweist sich bereits seit längerer Zeit als stabil. Da nach wie vor nur in sehr begrenztem Umfang spekulative Flächen errichtet werden, die dann in der Regel bereits vor Fertigstellung vermietet sind, besteht weiterhin ein Flächenengpass bei großflächigen, modernen Logistik- und Lagerflächen. Vor allem für Unternehmen, die aufgrund ihrer Auftragsentwicklung kurzfristig neue Kapazitäten benötigen und nicht auf einen eigens für sie errichteten Neubau warten können, ist dies ein erhebliches Problem. Auch die Tatsache, dass viele Dienstleistungsverträge nur für wenige Jahre vergeben werden, die Anmietung von Neubauflächen in der Regel aber langfristige Mietverhältnisse voraussetzt, führt zunehmend zu einer divergierenden Entwicklung der Angebots- und Nachfragestrukturen. Besonders die bevorzugten Lagen des östlichen und nördlichen Münchener Umlands weisen ein zu geringes Angebot auf.
Der anhaltende Wettbewerb um moderne Flächen hat sich im laufenden Jahr trotz eines insgesamt nur durchschnittlichen Flächenumsatzes auch in der Mietpreisentwicklung niedergeschlagen. Nachdem die Spitzenmiete bereits im ersten Halbjahr leicht angezogen hatte, konnte auch im dritten Quartal noch einmal ein Anstieg auf jetzt 6,50 €/m² registriert werden. Erzielt wird die Höchstmiete im östlichen Münchener Umland. Mitverantwortlich hierfür sind auch die hohen Grundstückspreise in diesen begehrten Lagen, sodass die Entwicklung moderner Logistikflächen zu geringeren Preisen kaum noch möglich ist.
Der bereits seit Längerem zu beobachtende Trend höherpreisiger Mietvertragsabschlüsse hat sich weiter beschleunigt. In den ersten drei Quartalen entfielen zwei Drittel aller auswertbaren Verträge auf Flächen, für die über 5,50 €/m² bezahlt werden müssen. Knapp 28 % hiervon befinden sich sogar in der Kategorie über 6,00 €/m². Nennenswerte Umsatzanteile kann darüber hinaus die Mietpreisklasse zwischen 5,00 und 5,50 €/m² verbuchen (18 %). Die Anmietung von günstigeren Flächen spielt dagegen nur noch eine untergeordnete Rolle. Ältere und ungenügend ausgestattete Logistikflächen sind für die meisten Unternehmen definitiv nicht mehr nutzbar.
Ausblick
„Da die Nachfrage im Laufe des Jahres deutlich zugelegt hat und sich die gesamtwirtschaftlichen Aussichten Deutschlands aktuell wieder spürbar verbessern, ist auch von einem lebhaften Schlussquartal auszugehen. Vor diesem Hintergrund besteht eine realistische Chance, im Gesamtjahr einen Flächenumsatz jenseits der 250.000-m²-Schwelle zu erzielen, was im langjährigen Vergleich ein durchaus zufriedenstellendes Ergebnis wäre“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann zusammen.
