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01.11.2013 Hohe Nachfrage nach Wohnraum treibt die Mieten in Bremen

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Bremen auch zukünftig hoch. Bis zum Jahr 2015 soll die Bevölkerung der Hansestadt um 1.600 auf 548.000 Einwohner ansteigen. Bereits jetzt setzt sich der Trend zu steigenden Mieten fort. In den gefragten guten und sehr guten Wohnlagen wie in der Neustadt oder in Schwachhausen erreichen die Mieten im Maximum aktuell bis zu 13,00 EUR/m² (2011: 12,00 EUR/m²). Dies geht aus dem aktuellen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014“ von Engel & Völkers Commercial hervor.

Positive Stadtentwicklung
Um der hohen Nachfrage gerecht zu werden, sollen sich die jährlichen Baufertigstellungen auf 1.400 Einheiten verdoppeln. „Allerdings verläuft aus unserer Perspektive die Stadtentwicklung bereits jetzt schon positiv“, urteilt Norbert Steinborn, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Bremen. Besonders hervorzuheben ist das entstehende Quartier Stadtwerder in der Neustadt. Auf einem 100.000 m² großen Gelände eines ehemaligen Wasserwerks entstehen Wohnungen sowie Büro- und Dienstleistungsflächen. Auch die zuvor durch Büroprojekte geprägte Überseestadt ist durch die Fertigstellung von Wohnimmobilien als Wohnlage attraktiver geworden. In unmittelbarer Wasserlage sind dort hochpreisige Wohnungen verfügbar.

Leerstandsquote unter Bundesdurchschnitt
Ein weiteres interessantes Quartier ist der nördliche Bereich des Stadtteils Findorff. Der ehemalige Studentenstadtteil hat im Laufe der vergangenen Jahre eine Aufwertung erfahren. Viele der ehemaligen Studenten sind dort nach der Hochschulausbildung sesshaft geblieben und sorgen nun für eine stabile Kaufkraft. Leerstand ist derzeit nur in den nördlich gelegenen einfachen Lagen oder in Häusern mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung zu verzeichnen. Die Leerstandsquote liegt mit 3,1?% unter dem Bundesdurchschnitt von 4,4 %.

Attraktive Rahmenbedingungen für Investoren
„Demzufolge bleiben die Rahmenbedingungen für Investitionen am Bremer Markt für Anlageimmobilien positiv“, ist Steinborn überzeugt. So steht auch derzeit einer ungebrochen hohen Nachfrage nur ein geringes Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern* gegenüber. „Die verhaltene Verkaufsbereitschaft der Eigentümer führte unter anderem dazu, dass im Jahr 2012 die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um rund 21 % auf 283 zurückging“, berichtet Steinborn. Da verstärkt in einfachen und mittleren Lagen gekauft wurde, reduzierte sich das dazugehörige Umsatzvolumen um 23 % auf 112 Mio. EUR.

Realistische Kaufpreise
Wie in vielen anderen deutschen Großstädten sind auch in Bremen Objekte in den guten und sehr guten Lagen bei Investoren sehr begehrt. Aufgrund der dort herrschenden Angebotsknappheit weichen Investoren vermehrt auf die einfachen und mittleren Lagen aus. In den zurückliegenden Monaten hat sich die Spanne der Kaufpreisfaktoren bereits in allen Lagen verringert. Demnach ist der Faktor im Minimum gestiegen, während der Wert im Maximum jeweils stabil geblieben ist. „Trotz der hohen Nachfrage werden demzufolge weiterhin realistische Kaufpreise aufgerufen“, ergänzt Steinborn. So wird in den Toplagen weiterhin im Maximum bis zum 19,5-fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Der Durchschnittspreis für Wohn- und Geschäftshäuser liegt in sehr guten Lagen bei 2.200 EUR/m² und in einfachen Lagen bei 650 EUR/m².

Private Käufer und Aufteiler dominieren den Markt
Das Marktgeschehen der Hansestadt wird von regionalen privaten Käufern und Aufteilern dominiert, die oftmals mit hohem Fremdkapitalanteil kaufen. Die im Vergleich zu anderen Städten höheren Renditen ziehen auch verstärkt Investoren aus Hamburg nach Bremen. Auf der Seite der Verkäufer stehen neben privaten Eigentümern auch Institutionelle, die das gestiegene Preisniveau für einen Verkauf nutzen. Aufgrund der hohen Nachfrage finden Bremer Immobilien binnen kurzer Zeit einen Käufer. Die positiven Rahmenbedingungen ermöglichen zudem eine unproblematische Vermarktung von Mehrfamilienhäusern mit einem Gewerbeanteil, selbst wenn die Gewerbeflächen nicht langfristig vermietet sind.

Ausblick
Für das Gesamtjahr 2013 rechnet Engel & Völkers Commercial Bremen mit einem Anstieg der Verkaufszahl auf maximal 340 Wohn- und Geschäftshäuser. „Das Umsatzvolumen wird voraussichtlich ebenfalls ansteigen und zwischen 120 und 140 Mio. EUR liegen“, erwartet Steinborn. Auch die Miet- und Kaufpreise haben seines Erachtens noch leichtes Steigerungspotenzial.


*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.


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