31.10.2013 Stuttgarter Einzelhandel mit bundesweiter Sonderposition
Voraussichtlich im Herbst 2014 eröffnen in Stuttgart zwei neue Einkaufsquartiere: das Gerber und das Milaneo. Im Gerber werden rund 85 Laden- und Dienstleistungs-flächen entstehen, von denen nach heutigem Stand bereits 85 % vermietet sind, 90 % davon an Label, die bislang in Stuttgart nicht in einem Monobrandstore vertreten waren. „Wenn man sich die aktuellen Vermietungszahlen ansieht, haben wir in Stuttgart eine Situation, die bundesweit einmalig ist“, so Michael Bräutigam, Geschäftsführer der Colliers International Stuttgart GmbH. In einem durchschnittlichen Jahr verzeichnet Colliers International Stuttgart ca. 30 bis 40 Einzelhandelsvermietungen in Innenstadtlage. In den letzten 18 Monaten hingegen ist die Anzahl der Neuvermietungen auf rund 200 angestiegen. „In Flächen ausgedrückt sprechen wir von 115.000 m2 Einzelhandelsflächen (70.000 m² in der City plus 45.000 m2 in Stadtteilzentren), die von 2002 bis 2012 entstanden sind, im Verhältnis zu den jetzt entstehenden 80.000 m2 innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre“, so Michael Bräutigam weiter.
Stuttgart mit großem Nachholpotential
Für das Gerber, für dessen Vermietung Colliers International Stuttgart exklusiv tätig ist, sind in den letzten 18 Monaten über 50 Mietverträge abgeschlossen worden. Bemerkenswert an dieser hohen Zahl von Vermietungen ist insbesondere die Tatsache, dass es sich bei nahezu allen Verträgen ausschließlich um Neuvermietungen handelt. „Wir verzeichnen keine Umsiedlung aus der Innenstadt. Daran erkennt man ganz deutlich, dass es einen großen Nachholbedarf von Mietern gibt, die in Stuttgart ihre Projekte bislang nicht verwirklichen konnten. Dieses Potential war immer da, nun kann es bedient werden.“ Stuttgart verfügt bis zur Eröffnung der neuen Einkaufsquartiere bundesweit über die geringste Centerdichte und das beste Verhältnis von bestehender Kaufkraft zu vorhandenen Quadratmetern an Shoppingcenter-Verkaufsflächen.
Die City-Bestlage in der Königstraße konnte mit durchschnittlich fünf Vermietungen im Jahr die Nachfrage des Einzelhandels nicht befriedigen. Dies galt insbesondere für ausländische Einzelhändler, die auf die vergleichsweise kaufkräftigen und stabilen deutschen Märkte im ansonsten konjunkturschwachen Europa drängten. In der Folge waren die in den letzten Jahren rund 80 aus dem Ausland nach Deutschland importierten neuen Konzepte wie beispielsweise Abercrombie & Fitch, Spice, Victorinox, Tax, Urban Outfitters sowie Apple in Stuttgart unterrepräsentiert.
Strategisches Vermietungskonzept
Bei der Vermietung des Gerber hat Colliers International Stuttgart Wert auf einen attraktiven und nachhaltigen Mietermix gelegt. „Wir verstehen das Gerber als Ergänzung zum Bestand, nicht als Solitär, sondern als integriertes Cityquartier zwischen den Bestlagen Königstraße/Marienstraße und der „szenigen“ Lage in der Tübinger Straße“, so Falko Streber, Head of Retail der Colliers International Stuttgart GmbH. Entsprechend wurde die Vermietungsstrategie ausgerichtet. In der Tübinger Straße werden die angrenzenden jungen Geschäfte mit korrespondierenden Labeln ergänzt. Der hohen Dichte an Laufkundschaft in der Mittagszeit im östlich anschließenden Wohn- und Büroareal wird durch ein vielfältiges, auf 1.000 m2 verteiltes Food- und 5.000 m2 Lebensmittelangebot Rechnung getragen. Das Konzept geht auf: Die zurzeit noch vakanten Flächen stehen kurz vor Vertragsunterzeichnung, sodass Falko Streber von einer Vollvermietung des Objekts bis zum Eröffnungstermin ausgeht.
Ausblick: Zunahme von Bestandsrevitalisierungen, Anstieg von Besuchern und Käufern
In der weiteren Entwicklung geht Colliers International Stuttgart nicht davon aus, dass maßgeblich weitere neue Konsumflächen entstehen werden. Ausnahme ist das von Breuninger geplante Dorotheenquartier mit ca. 11.000 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen. Zunehmen werden nach Einschätzung der Experten aber Bestandsrevitalisierungen zur Optimierung der Objektqualität und der langfristigen Mieterbindung. Die Gefahr einer umsatzmindernden Konkurrenz für den Einzelhandel durch die beiden neuen Einkaufsquartiere sieht Falko Streber aufgrund der starken und attraktiven Stuttgarter Innenstadt nicht. „Es bleibt abzuwarten, ob der starke Anstieg des Filialisierungsgrades durch die Shoppingquartiere sich auf die Entwicklung der klassischen Warenhäuser auswirken wird. Unzweifelhaft ist aber, dass insbesondere das Gerber mit dem außerordentlich attraktiven Marken-, Dienstleistungs- und Lebensmittelangebot neue Besucher und Käufer in die Stuttgarter Innenstadt holt. Und davon profitieren alle Besucher und Kunden der City“, so Michael Bräutigam abschließend.
Stuttgart mit großem Nachholpotential
Für das Gerber, für dessen Vermietung Colliers International Stuttgart exklusiv tätig ist, sind in den letzten 18 Monaten über 50 Mietverträge abgeschlossen worden. Bemerkenswert an dieser hohen Zahl von Vermietungen ist insbesondere die Tatsache, dass es sich bei nahezu allen Verträgen ausschließlich um Neuvermietungen handelt. „Wir verzeichnen keine Umsiedlung aus der Innenstadt. Daran erkennt man ganz deutlich, dass es einen großen Nachholbedarf von Mietern gibt, die in Stuttgart ihre Projekte bislang nicht verwirklichen konnten. Dieses Potential war immer da, nun kann es bedient werden.“ Stuttgart verfügt bis zur Eröffnung der neuen Einkaufsquartiere bundesweit über die geringste Centerdichte und das beste Verhältnis von bestehender Kaufkraft zu vorhandenen Quadratmetern an Shoppingcenter-Verkaufsflächen.
Die City-Bestlage in der Königstraße konnte mit durchschnittlich fünf Vermietungen im Jahr die Nachfrage des Einzelhandels nicht befriedigen. Dies galt insbesondere für ausländische Einzelhändler, die auf die vergleichsweise kaufkräftigen und stabilen deutschen Märkte im ansonsten konjunkturschwachen Europa drängten. In der Folge waren die in den letzten Jahren rund 80 aus dem Ausland nach Deutschland importierten neuen Konzepte wie beispielsweise Abercrombie & Fitch, Spice, Victorinox, Tax, Urban Outfitters sowie Apple in Stuttgart unterrepräsentiert.
Strategisches Vermietungskonzept
Bei der Vermietung des Gerber hat Colliers International Stuttgart Wert auf einen attraktiven und nachhaltigen Mietermix gelegt. „Wir verstehen das Gerber als Ergänzung zum Bestand, nicht als Solitär, sondern als integriertes Cityquartier zwischen den Bestlagen Königstraße/Marienstraße und der „szenigen“ Lage in der Tübinger Straße“, so Falko Streber, Head of Retail der Colliers International Stuttgart GmbH. Entsprechend wurde die Vermietungsstrategie ausgerichtet. In der Tübinger Straße werden die angrenzenden jungen Geschäfte mit korrespondierenden Labeln ergänzt. Der hohen Dichte an Laufkundschaft in der Mittagszeit im östlich anschließenden Wohn- und Büroareal wird durch ein vielfältiges, auf 1.000 m2 verteiltes Food- und 5.000 m2 Lebensmittelangebot Rechnung getragen. Das Konzept geht auf: Die zurzeit noch vakanten Flächen stehen kurz vor Vertragsunterzeichnung, sodass Falko Streber von einer Vollvermietung des Objekts bis zum Eröffnungstermin ausgeht.
Ausblick: Zunahme von Bestandsrevitalisierungen, Anstieg von Besuchern und Käufern
In der weiteren Entwicklung geht Colliers International Stuttgart nicht davon aus, dass maßgeblich weitere neue Konsumflächen entstehen werden. Ausnahme ist das von Breuninger geplante Dorotheenquartier mit ca. 11.000 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen. Zunehmen werden nach Einschätzung der Experten aber Bestandsrevitalisierungen zur Optimierung der Objektqualität und der langfristigen Mieterbindung. Die Gefahr einer umsatzmindernden Konkurrenz für den Einzelhandel durch die beiden neuen Einkaufsquartiere sieht Falko Streber aufgrund der starken und attraktiven Stuttgarter Innenstadt nicht. „Es bleibt abzuwarten, ob der starke Anstieg des Filialisierungsgrades durch die Shoppingquartiere sich auf die Entwicklung der klassischen Warenhäuser auswirken wird. Unzweifelhaft ist aber, dass insbesondere das Gerber mit dem außerordentlich attraktiven Marken-, Dienstleistungs- und Lebensmittelangebot neue Besucher und Käufer in die Stuttgarter Innenstadt holt. Und davon profitieren alle Besucher und Kunden der City“, so Michael Bräutigam abschließend.
