29.10.2013 Wohnimmobilien-Asset-Management: globaler und komplexer
"Gute Fundamentaldaten und ein ausgeprägter Mietmarkt machen Deutschland anhaltend attraktiv für Wohnimmobilieninvestoren", sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate. "Hinzu kommt, dass Deutschland mit seinem Ruf als sicherer Hafen von den Unsicherheiten am Kapitalmarkt profitiert", ergänzt Stefan Korthals, Geschäftsführer der CORPUS SIREO Asset Management Residential GmbH. Deutsche Wohnimmobilien werden laut Korthals auch künftig im Fokus internationaler Anleger stehen, worauf Asset Manager reagieren müssten. So sei eine größere Nähe zum Investment- und Transaktionsmarkt stärker gefragt als früher. "Zugleich ist der Spagat als Mittler zwischen Property Manager vor Ort und Investor schwieriger, wenn der Investor im Ausland sitzt", so Korthals. Die ohnehin komplexe Aufgabe gewinnt dadurch zusätzlich an Anspruch.
Aufwendiges Massengeschäft
"Die Komplexität betrifft dabei nicht das Management der einzelnen Wohnung. Hier ist der Standardisierungsgrad im Gegensatz zu gewerblich genutzten Flächen sogar deutlich höher, der Aufwand also geringer", erklärt Korthals. Die Komplexität liege darin begründet, dass es sich beim Asset Management für Wohnimmobilien um ein aufwendiges Massengeschäft handle - u. a. eine Folge der kleinteiligen Mieterstruktur. Eine weitere Folge der Granularität: "Gerade bei umfangreichen Beständen zeigen Maßnahmen zur Portfoliooptimierung teilweise erst deutlich später Wirkung, als dies bei gewerblicher Nutzung mit größeren Mieteinheiten und einer geringeren Zahl an Mietern möglich ist", sagt Fischer.
Internationale Kennzahlen
Deutsche Asset Manager setzen beim Reporting und bei der Steuerung der Wohnungsportfolios zunehmend auf international übliche Kennzahlen. Als besonders wichtig wird der Studie zufolge der laufende Cashflow und der Internal Rate of Return (IRR) gewertet. Als Ertrags- und Risikokennzahlen stehen die Leerstandsrate, die Mietentwicklung sowie die Veränderung bei Mietrückständen im besonderen Fokus. "Bei Gewerbeimmobilien zeigt sich der Trend zu den internationalen Kennzahlen schon länger", sagt Fischer. Die wichtigste Marktkennzahl sei die vor Ort erzielbare Miete - sowohl die Marktmiete als auch die nach Mietspiegel mögliche Höhe.
Zukunftstrends: Outsourcing und Konsolidierung
Der Studie zufolge hat sich ein Trend der Vergangenheit in der Praxis nur bedingt bewährt: Asset und Property Management wurden oft aus einer Hand angeboten. "Das hat sich nicht in jedem Fall als erfolgreich erwiesen", sagt Fischer. Die Abgrenzung zum Property und Facility Management dürfte künftig deutlicher werden. Noch ist beispielsweise das Objektmanagement bei vier von zehn der befragten Asset Manager intern angesiedelt. Als weiteren Trend für die Zukunft identifiziert die Studie eine zunehmende Konsolidierung der Dienstleister. "Die Anbieter werden sich weiter aufsplitten in sehr große, vollumfängliche Asset Manager und sehr kleine, spezialisierte Unternehmen", so Fischer.
Wichtiger dürfte auch das Asset Management für Wohnungen in peripheren Lagen und als Teilleistung beim Neubau werden. "In vielen Städten herrscht ein zunehmend knappes Angebot an Wohnungen. Dies führt dazu, dass Bestandshalter vermehrt selbst zu bauen erwägen. Im Ankauf werden teilweise auch B- und C-Lagen attraktiv. Das Asset Management stellt sich darauf ein." Stark an Bedeutung gewinnt zudem das Thema seniorengerechtes Wohnen. "Der demografische Wandel und die damit einhergehenden Herausforderungen sind aus Sicht der Wohnungswirtschaft wichtiger als die Themen Klimaschutz und Energieeffizienz", resümiert Korthals.
Über die Studie
Die Asset-Management-Studie von EY Real Estate liegt mit dieser Ausgabe zum sechsten Mal und zum zweiten Mal mit dem Fokus Wohnen vor. Sie stützt sich auf eine im Sommer 2013 durchgeführte Marktuntersuchung von EY Real Estate und CORPUS SIREO. Dazu wurden 33 am deutschen Markt vertretene Unternehmen befragt. Die Befragung erfolgte anhand eines standardisierten Fragebogens und richtete sich sowohl an reine Asset Manager, als auch an Bestandshalter und Investoren, die zusammen ein Immobilienvermögen von rund 75 Mrd. Euro halten bzw. betreuen. Die Studie stützt sich auf die Sicht des Marktes (Umfrage), auf die Beobachtung der Verfasser und auf die Sicht der Gastautoren. Die Asset-Management-Studie kann über realestate@de.ey.com bezogen werden. Sie ist mit einer Schutzgebühr von 80 Euro belegt.
Aufwendiges Massengeschäft
"Die Komplexität betrifft dabei nicht das Management der einzelnen Wohnung. Hier ist der Standardisierungsgrad im Gegensatz zu gewerblich genutzten Flächen sogar deutlich höher, der Aufwand also geringer", erklärt Korthals. Die Komplexität liege darin begründet, dass es sich beim Asset Management für Wohnimmobilien um ein aufwendiges Massengeschäft handle - u. a. eine Folge der kleinteiligen Mieterstruktur. Eine weitere Folge der Granularität: "Gerade bei umfangreichen Beständen zeigen Maßnahmen zur Portfoliooptimierung teilweise erst deutlich später Wirkung, als dies bei gewerblicher Nutzung mit größeren Mieteinheiten und einer geringeren Zahl an Mietern möglich ist", sagt Fischer.
Internationale Kennzahlen
Deutsche Asset Manager setzen beim Reporting und bei der Steuerung der Wohnungsportfolios zunehmend auf international übliche Kennzahlen. Als besonders wichtig wird der Studie zufolge der laufende Cashflow und der Internal Rate of Return (IRR) gewertet. Als Ertrags- und Risikokennzahlen stehen die Leerstandsrate, die Mietentwicklung sowie die Veränderung bei Mietrückständen im besonderen Fokus. "Bei Gewerbeimmobilien zeigt sich der Trend zu den internationalen Kennzahlen schon länger", sagt Fischer. Die wichtigste Marktkennzahl sei die vor Ort erzielbare Miete - sowohl die Marktmiete als auch die nach Mietspiegel mögliche Höhe.
Zukunftstrends: Outsourcing und Konsolidierung
Der Studie zufolge hat sich ein Trend der Vergangenheit in der Praxis nur bedingt bewährt: Asset und Property Management wurden oft aus einer Hand angeboten. "Das hat sich nicht in jedem Fall als erfolgreich erwiesen", sagt Fischer. Die Abgrenzung zum Property und Facility Management dürfte künftig deutlicher werden. Noch ist beispielsweise das Objektmanagement bei vier von zehn der befragten Asset Manager intern angesiedelt. Als weiteren Trend für die Zukunft identifiziert die Studie eine zunehmende Konsolidierung der Dienstleister. "Die Anbieter werden sich weiter aufsplitten in sehr große, vollumfängliche Asset Manager und sehr kleine, spezialisierte Unternehmen", so Fischer.
Wichtiger dürfte auch das Asset Management für Wohnungen in peripheren Lagen und als Teilleistung beim Neubau werden. "In vielen Städten herrscht ein zunehmend knappes Angebot an Wohnungen. Dies führt dazu, dass Bestandshalter vermehrt selbst zu bauen erwägen. Im Ankauf werden teilweise auch B- und C-Lagen attraktiv. Das Asset Management stellt sich darauf ein." Stark an Bedeutung gewinnt zudem das Thema seniorengerechtes Wohnen. "Der demografische Wandel und die damit einhergehenden Herausforderungen sind aus Sicht der Wohnungswirtschaft wichtiger als die Themen Klimaschutz und Energieeffizienz", resümiert Korthals.
Über die Studie
Die Asset-Management-Studie von EY Real Estate liegt mit dieser Ausgabe zum sechsten Mal und zum zweiten Mal mit dem Fokus Wohnen vor. Sie stützt sich auf eine im Sommer 2013 durchgeführte Marktuntersuchung von EY Real Estate und CORPUS SIREO. Dazu wurden 33 am deutschen Markt vertretene Unternehmen befragt. Die Befragung erfolgte anhand eines standardisierten Fragebogens und richtete sich sowohl an reine Asset Manager, als auch an Bestandshalter und Investoren, die zusammen ein Immobilienvermögen von rund 75 Mrd. Euro halten bzw. betreuen. Die Studie stützt sich auf die Sicht des Marktes (Umfrage), auf die Beobachtung der Verfasser und auf die Sicht der Gastautoren. Die Asset-Management-Studie kann über realestate@de.ey.com bezogen werden. Sie ist mit einer Schutzgebühr von 80 Euro belegt.
