22.10.2013 Europäische Büroimmobilienuhr 3. Quartal von Jones Lang LaSalle
Eine anhaltende Konjunkturerholung hat auf dem europäischen Büroflächensektor für positive Impulse gesorgt. Aufgrund variierender wirtschaftlicher und immobilienwirtschaftlicher Rahmenbedingungen verläuft die Entwicklung allerdings von Markt zu Markt mit einer unterschiedlichen Geschwindigkeit. Während beispielsweise der Londoner Bürovermietungsmarkt schnell an Dynamik gewinnt, liegen die deutschen Immobilienhochburgen bei zwar nach wie vor guter Performance leicht hinter den Umsatzergebnissen des Vorjahres zurück, die Spitzenmieten sind größtenteils stabil. Auch die skandinavischen Zentren nähern sich nach einer Phase schnellen Mietpreiswachstums und guter Umsatzzahlen dem zyklischen Höhepunkt. Der anhaltende wirtschaftliche Gegenwind manifestiert sich deutlich auf dem Pariser Büromarkt. Dessen rückläufige Entwicklungen haben auch Auswirkungen auf das Ergebnis der aggregierten europäischen Marktindikatoren.
Die südeuropäischen Index-Städte und die mittel- und osteuropäischen Märkte haben zwar ihren zyklischen Tiefpunkt erreicht oder stehen kurz davor. Anzeichen einer durchgreifenden Erholung sind bei wichtigen Markt-Indikatoren jedoch noch nicht erkennbar.
MIETPREISINDEX MIT QUARTALSMINUS
Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle* weist im 3. Quartal - erstmalig in 2013 - einen Rückgang auf. Minus 1,1% sind Folge sinkender Spitzenmietpreise vor allem in Paris (-7,2%), aber auch Mailand (- 4,2%), Prag (-2,4%) und Barcelona (-1,4%) - Ausdruck schwacher Nachfrage und insgesamt kostenbewusster Nutzer. Gestiegene Spitzenmieten in London (+2,6%), München (+1,6%) und Frankfurt (+1,5%), wo ein Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen gepaart mit einer starken Nachfrage den Markt charakterisieren, konnten diese Verluste nicht wettmachen. In den übrigen 17 Index-Städten gab es keine Veränderung bei den Spitzenwerten. Aufgrund dieser Entwicklungen liegen die Spitzenmieten für Büroflächen derzeit im Jahresvergleich um 1,4% niedriger.
Mit Märkten in allen vier Quadranten der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle werden die beträchtlichen Unterschiede in Europa widergespiegelt. Nur drei Märkte (St. Petersburg, Frankfurt und Lyon) haben dabei seit dem letzten Quartal gewechselt: vom „Beschleunigten“ zum „Verlangsamten Mietpreiswachstum“, die Hauptstadt der französischen Region Rhône-Alpes im Südosten Frankreichs vom „Beschleunigten“ zum „Verlangsamten Mietpreisrückgang“. Insgesamt wird bis Ende des Jahres das aggregierte Mietpreiswachstum im Jahresvergleich eher gering sein. Überdurchschnittlich dürfte weiterhin London performen, moderat zulegen könnten auch Frankfurt, Stuttgart sowie Oslo und Stockholm. In Paris wird es voraussichtlich bis Mitte 2014 dauern, ehe die Spitzenmieten wieder anziehen. Märkte mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld - wie die südeuropäischen Indexstädte oder Märkte mit Angebotsüberhang wie Warschau könnten in den nächsten drei Monaten leichte Mietpreisrückgänge verzeichnen.
LONDON TOPPT BEREITS ENDE SEPTEMBER JAHRESERGEBNIS DER BEIDEN VORJAHRE
Trotz der Schwierigkeiten in einigen Märkten hat sich die Stimmung bei den Nutzern im Vergleich zum Jahresende 2012 deutlich gebessert, bleibt aber anfällig für Unwägbarkeiten von außen. Die Nutzer, vor allem die, bei denen Entscheidungen anstehen, verfolgen sehr aufmerksam die Marktentwicklung. Verhandlungen über Flächenanmietungen - Umzug oder Vertragsverlängerung - können mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz im dritten Quartal ist um 6 % gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen (Westeuropa: - 6 %, Mittel- und Osteuropa - 5 %). Im Jahresvergleich (Q3 2013 / Q3 2012) schlägt ein Minus von 9% zu Buche. Damit bewegt sich das Dreivierteljahresvolumen mit 7,2 Mio. m² 4% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und 6% unter dem entsprechenden Fünfjahres-Durchschnitt.
Die Ergebnisse in Westeuropa wurden dabei stark beeinflusst von der hohen Aktivität im Londoner Bürovermietungsmarkt. Die britische Hauptstadt toppte bereits nach drei Quartalen den Gesamtjahresumsatz von 2011 und 2012 um jeweils 16%.
In Deutschland setzt sich die Erholung insgesamt fort. - 21%, -11%, -2% - so lauten die Umsatzrückgänge der Quartale 1 bis 3 des laufenden Jahres im jeweiligen 12-Monatsvergleich. Jedes Quartal wurde der Rückgang damit um (nahezu) 10%-Punkte reduziert. Diese erfreuliche Entwicklung stellt aufgrund des sich weiter verbesserten wirtschaftlichen Umfeldes keine Überraschung dar. Etwas überraschend ist allerdings das Tempo des Aufholprozesses. In der Addition aller sieben Hochburgen wurde bis Ende September die 2 Mio. m²-Marke bereits wieder überschritten. Unterschiedliche regionale Umsatzentwicklungen hängen zusammen mit Angebotsmangel und langen Entscheidungsprozessen auf der einen, Großanmietungen auf der anderen Seite. Ein zweistelliges Umsatzplus gab es in Düsseldorf (+ 26 %) und Stuttgart (+36 %), Umsatzminus in Berlin (-18 %) und München (-17%).
In Mittel- und Osteuropa verzeichnet Warschau weiter zunehmende Umsatzvolumina (+ 7 % gegenüber einem bereits starken Vorquartal und + 9% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis 2012); deutlich verbessert zeigt sich Budapest (+ 44 % gegenüber Vorquartal und 33% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis2012), in Moskau und Prag entspricht das Umsatzvolumen im dritten Quartal in etwa dem Mittelwert der letzten 10 Jahre.
Weiter schwach bleiben Paris, wo die Nutzer Anmietungen verschieben, bestehende Mietverträge neu aushandeln oder ihre Größenanforderungen bei der Mietfläche herunterschrauben, sowie Südeuropa (Mailand, Barcelona, Madrid) und die niederländischen Märkte.
EUROPAWEITE LEERSTANDSQUOTE BLEIBT UNTER 10 % - FERTIGSTELLUNGEN NEHMEN ZU
Im dritten Quartal verzeichneten 14 von 24 Indexstädten einen Rückgang bei den Leerständen, angeführt von Budapest (-100bps), Amsterdam und Utrecht (beide -90bps). Ein Anstieg wurde in neun Indexstädten notiert, mit Rotterdam (+50bps) an der Spitze. Insgesamt waren Änderungen der Leerstandsquote von mehr als +/-50bps die Ausnahme. Wie schon in den vergangenen Quartalen neutralisierten sich die „+“ oder „-“-Veränderungen, sodass der aggregierte Büroflächen-Leerstand in der Region das dritte Quartal in Folge unverändert 9,7% beträgt. Die Leerstandsquoten bewegen sich zwischen 5,1% in Lyon und 19,0% in Budapest. Der niedrigste Wert unter den deutschen Immobilienhochburgen liegt bei 5,4 % in Stuttgart, der höchste bei 11,8 % in Düsseldorf.
Insgesamt dürfte die europäische Leerstandsquote bis Ende des Jahres und in 2014 hinein stabil unter 10% bleiben. Frei werdende Bestandsflächen halten sich die Waage mit Neuanmietungen. Flächenexpansionen werden kaum zu verzeichnen sein. Für Nutzer stehen Effizienzsteigerungen oder gar weitere Kosteneinsparungen im Fokus.
Die Fertigstellungen nehmen zwar zu, bleiben jedoch auf niedrigem Niveau. Nachdem das Volumen im 2. Quartal ein Rekord-Tief erreicht hatte, notierte das 3. Quartal mit 1,3 Mio. m² an fertiggestellten Büroflächen annähernd eine Verdoppelung (+84%), v.a. durch Zuwächse in großen europäischen Metropolen wie Paris, London und Moskau. Die Entwicklung könnte auf einen Wendepunkt nach beinahe 10 Quartalen mit unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumina hindeuten. Die im 4. Quartal 2013 erwarteten Fertigstellungen kämen einem Zuwachs von 15% (gegenüber den drei Vormonaten) und 12 %, im 12-Monatsvergleich gleich. Gleichwohl: gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt bliebe es bei einem Minus von 20%. In 2014 werden die Fertigstellungen voraussichtlich weiter zunehmen, mehr als 50% der derzeit bis Ende 2014 erwarteten Fertigstellungen sind aber bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen.
Insgesamt gilt: kosteneffiziente Flächen mit hoher Mitarbeiterdichte und geringeren Nebenkosten in den wichtigen Innenstadt-Lagen sind nach wie vor gefragt, aber häufig knapp. Wo derartige Produkte nicht zur Verfügung stehen oder wo der Kostendruck weiterhin im Vordergrund steht, scheinen die Nutzer die Neuverhandlung bestehender Mietverträge Kompromisslösungen bei einem Umzug vorzuziehen. Daran wird sich auch bis Ende des Jahres nicht viel ändern. Das Umsatzvolumen dürfte sich vor diesem Hintergrund leicht unter dem Vorjahreswert bewegen.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
Die südeuropäischen Index-Städte und die mittel- und osteuropäischen Märkte haben zwar ihren zyklischen Tiefpunkt erreicht oder stehen kurz davor. Anzeichen einer durchgreifenden Erholung sind bei wichtigen Markt-Indikatoren jedoch noch nicht erkennbar.
MIETPREISINDEX MIT QUARTALSMINUS
Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle* weist im 3. Quartal - erstmalig in 2013 - einen Rückgang auf. Minus 1,1% sind Folge sinkender Spitzenmietpreise vor allem in Paris (-7,2%), aber auch Mailand (- 4,2%), Prag (-2,4%) und Barcelona (-1,4%) - Ausdruck schwacher Nachfrage und insgesamt kostenbewusster Nutzer. Gestiegene Spitzenmieten in London (+2,6%), München (+1,6%) und Frankfurt (+1,5%), wo ein Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen gepaart mit einer starken Nachfrage den Markt charakterisieren, konnten diese Verluste nicht wettmachen. In den übrigen 17 Index-Städten gab es keine Veränderung bei den Spitzenwerten. Aufgrund dieser Entwicklungen liegen die Spitzenmieten für Büroflächen derzeit im Jahresvergleich um 1,4% niedriger.
Mit Märkten in allen vier Quadranten der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle werden die beträchtlichen Unterschiede in Europa widergespiegelt. Nur drei Märkte (St. Petersburg, Frankfurt und Lyon) haben dabei seit dem letzten Quartal gewechselt: vom „Beschleunigten“ zum „Verlangsamten Mietpreiswachstum“, die Hauptstadt der französischen Region Rhône-Alpes im Südosten Frankreichs vom „Beschleunigten“ zum „Verlangsamten Mietpreisrückgang“. Insgesamt wird bis Ende des Jahres das aggregierte Mietpreiswachstum im Jahresvergleich eher gering sein. Überdurchschnittlich dürfte weiterhin London performen, moderat zulegen könnten auch Frankfurt, Stuttgart sowie Oslo und Stockholm. In Paris wird es voraussichtlich bis Mitte 2014 dauern, ehe die Spitzenmieten wieder anziehen. Märkte mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld - wie die südeuropäischen Indexstädte oder Märkte mit Angebotsüberhang wie Warschau könnten in den nächsten drei Monaten leichte Mietpreisrückgänge verzeichnen.
LONDON TOPPT BEREITS ENDE SEPTEMBER JAHRESERGEBNIS DER BEIDEN VORJAHRE
Trotz der Schwierigkeiten in einigen Märkten hat sich die Stimmung bei den Nutzern im Vergleich zum Jahresende 2012 deutlich gebessert, bleibt aber anfällig für Unwägbarkeiten von außen. Die Nutzer, vor allem die, bei denen Entscheidungen anstehen, verfolgen sehr aufmerksam die Marktentwicklung. Verhandlungen über Flächenanmietungen - Umzug oder Vertragsverlängerung - können mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz im dritten Quartal ist um 6 % gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen (Westeuropa: - 6 %, Mittel- und Osteuropa - 5 %). Im Jahresvergleich (Q3 2013 / Q3 2012) schlägt ein Minus von 9% zu Buche. Damit bewegt sich das Dreivierteljahresvolumen mit 7,2 Mio. m² 4% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und 6% unter dem entsprechenden Fünfjahres-Durchschnitt.
Die Ergebnisse in Westeuropa wurden dabei stark beeinflusst von der hohen Aktivität im Londoner Bürovermietungsmarkt. Die britische Hauptstadt toppte bereits nach drei Quartalen den Gesamtjahresumsatz von 2011 und 2012 um jeweils 16%.
In Deutschland setzt sich die Erholung insgesamt fort. - 21%, -11%, -2% - so lauten die Umsatzrückgänge der Quartale 1 bis 3 des laufenden Jahres im jeweiligen 12-Monatsvergleich. Jedes Quartal wurde der Rückgang damit um (nahezu) 10%-Punkte reduziert. Diese erfreuliche Entwicklung stellt aufgrund des sich weiter verbesserten wirtschaftlichen Umfeldes keine Überraschung dar. Etwas überraschend ist allerdings das Tempo des Aufholprozesses. In der Addition aller sieben Hochburgen wurde bis Ende September die 2 Mio. m²-Marke bereits wieder überschritten. Unterschiedliche regionale Umsatzentwicklungen hängen zusammen mit Angebotsmangel und langen Entscheidungsprozessen auf der einen, Großanmietungen auf der anderen Seite. Ein zweistelliges Umsatzplus gab es in Düsseldorf (+ 26 %) und Stuttgart (+36 %), Umsatzminus in Berlin (-18 %) und München (-17%).
In Mittel- und Osteuropa verzeichnet Warschau weiter zunehmende Umsatzvolumina (+ 7 % gegenüber einem bereits starken Vorquartal und + 9% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis 2012); deutlich verbessert zeigt sich Budapest (+ 44 % gegenüber Vorquartal und 33% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis2012), in Moskau und Prag entspricht das Umsatzvolumen im dritten Quartal in etwa dem Mittelwert der letzten 10 Jahre.
Weiter schwach bleiben Paris, wo die Nutzer Anmietungen verschieben, bestehende Mietverträge neu aushandeln oder ihre Größenanforderungen bei der Mietfläche herunterschrauben, sowie Südeuropa (Mailand, Barcelona, Madrid) und die niederländischen Märkte.
EUROPAWEITE LEERSTANDSQUOTE BLEIBT UNTER 10 % - FERTIGSTELLUNGEN NEHMEN ZU
Im dritten Quartal verzeichneten 14 von 24 Indexstädten einen Rückgang bei den Leerständen, angeführt von Budapest (-100bps), Amsterdam und Utrecht (beide -90bps). Ein Anstieg wurde in neun Indexstädten notiert, mit Rotterdam (+50bps) an der Spitze. Insgesamt waren Änderungen der Leerstandsquote von mehr als +/-50bps die Ausnahme. Wie schon in den vergangenen Quartalen neutralisierten sich die „+“ oder „-“-Veränderungen, sodass der aggregierte Büroflächen-Leerstand in der Region das dritte Quartal in Folge unverändert 9,7% beträgt. Die Leerstandsquoten bewegen sich zwischen 5,1% in Lyon und 19,0% in Budapest. Der niedrigste Wert unter den deutschen Immobilienhochburgen liegt bei 5,4 % in Stuttgart, der höchste bei 11,8 % in Düsseldorf.
Insgesamt dürfte die europäische Leerstandsquote bis Ende des Jahres und in 2014 hinein stabil unter 10% bleiben. Frei werdende Bestandsflächen halten sich die Waage mit Neuanmietungen. Flächenexpansionen werden kaum zu verzeichnen sein. Für Nutzer stehen Effizienzsteigerungen oder gar weitere Kosteneinsparungen im Fokus.
Die Fertigstellungen nehmen zwar zu, bleiben jedoch auf niedrigem Niveau. Nachdem das Volumen im 2. Quartal ein Rekord-Tief erreicht hatte, notierte das 3. Quartal mit 1,3 Mio. m² an fertiggestellten Büroflächen annähernd eine Verdoppelung (+84%), v.a. durch Zuwächse in großen europäischen Metropolen wie Paris, London und Moskau. Die Entwicklung könnte auf einen Wendepunkt nach beinahe 10 Quartalen mit unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumina hindeuten. Die im 4. Quartal 2013 erwarteten Fertigstellungen kämen einem Zuwachs von 15% (gegenüber den drei Vormonaten) und 12 %, im 12-Monatsvergleich gleich. Gleichwohl: gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt bliebe es bei einem Minus von 20%. In 2014 werden die Fertigstellungen voraussichtlich weiter zunehmen, mehr als 50% der derzeit bis Ende 2014 erwarteten Fertigstellungen sind aber bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen.
Insgesamt gilt: kosteneffiziente Flächen mit hoher Mitarbeiterdichte und geringeren Nebenkosten in den wichtigen Innenstadt-Lagen sind nach wie vor gefragt, aber häufig knapp. Wo derartige Produkte nicht zur Verfügung stehen oder wo der Kostendruck weiterhin im Vordergrund steht, scheinen die Nutzer die Neuverhandlung bestehender Mietverträge Kompromisslösungen bei einem Umzug vorzuziehen. Daran wird sich auch bis Ende des Jahres nicht viel ändern. Das Umsatzvolumen dürfte sich vor diesem Hintergrund leicht unter dem Vorjahreswert bewegen.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
