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22.10.2013 Berliner Wohnimmobilien ziehen in nachgefragten Lagen mit denen in München und Hamburg gleich

Nach Angaben der Rohrer Immobilien GmbH in Berlin liegt die deutsche Hauptstadt bei Investoren weiterhin im Trend. Corvin Tolle, geschäftsführender Gesellschafter: „In keiner anderen Stadt sind die Mieten für Wohnungen in den letzten zwei bis drei Jahren so rasant gestiegen. Die Kaufpreise für Wohnimmobilieninvestments in den nachgefragten Lagen sind mit denen in München und Hamburg gleich gezogen. Berlin ist ein sehr attraktiver Immobilienstandort und international sehr angesagt. Dennoch überwiegt derzeit das Engagement der nationalen Investoren, dominierend sind die institutionellen Anleger. Der Anlagefokus ist weiterhin eine risikoaverse Anlagestrategie.“

Favorit bei den Immobilieninvestitionen in Berlin sind laut Tolle Wohnimmobilien: „Allein in den ersten drei Quartalen dieses Jahres haben wir bereits über 700 Wohneinheiten verkauft.“ Der Grund liegt in dem hohen Mietentwicklungspotenzial. Ursache ist die stark wachsende Bevölkerung sowie das Missverhältnis zwischen den steigenden Haushaltszahlen und der geringen Neubautätigkeit. Der Fokus der Investoren liegt auf den zentralen Lagen Berlins.

Investment: Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser

Tolle: „2012 war wieder ein Spitzenjahr, trotzdem sind die Umsatzsteigerungen der Kauffälle der letzten Jahre bei Wohn- und Geschäftshäusern ausgeblieben.“ Laut Gutachterausschuss stieg dagegen der Geldumsatz mit 22 Prozent sowie der Flächenumsatz mit 30 Prozent deutlich an. Bei den reinen Mietwohnhäusern ist dagegen ein Rückgang der Kauffallzahlen zu verzeichnen. „Dies liegt daran, dass hier die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt. Zur Verdeutlichung des Mietanstiegs: Lag die durchschnittliche Angebotsmiete 2011 noch bei 6,59 Euro pro Quadratmeter, so verteuerten sich die Angebotsmieten 2012 auf durchschnittliche 7,50 Euro pro Quadratmeter, das sind 13,8 Prozent mehr als im Vorjahr“, erläutert der Rohrer Immobilien-Chef in Berlin. Die Mieten steigen in allen Bezirken, am stärksten in den Innenstadtbezirken. Die höchsten Durchschnittsmieten werden mit ca. 8,94 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. Die stärksten Preissteigerungen gab es in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln. Zudem ist eine deutliche Spreizung zwischen den Bestands- und Neumieten festzustellen. Laut dem Mietspiegel 2013 liegt die durchschnittliche Bestandsmiete bei 5,54 Euro pro Quadratmeter. Die Bevölkerungszunahme und die geringen Neubauten sind verantwortlich für die niedrige Leerstandsquote von aktuell ca. drei Prozent. Berlin nähert sich stetig den niedrigen Leerstandsquoten von Hamburg und München (<1 Prozent) an. Die durchschnittliche Rendite für Berliner Zinshäuser liegt bei 5,1 Prozent, die Quadratmeterpreise unterschreiten 1.000 Euro pro Quadratmeter nicht mehr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind um 17,4 Prozent gestiegen und liegen bei etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter.

Investment: Einzelhandel , Büro- und Geschäftshäuser

Auch in dieser Anlageklasse sind Core-Immobilien am stärksten nachgefragt. Die Büromieten sind gestiegen. Lagen die Durchschnittsmieten 2009 noch bei 10,70 Euro pro Quadratmeter, liegen sie inzwischen bei 12,50 Euro pro Quadratmeter. Bei den Spitzenmieten sieht es ähnlich aus, lagen diese 2009 noch bei 20 Euro pro Quadratmeter, so betragen sie heute 23 Euro pro Quadratmeter, was durch den sinkenden Leerstand von 8,5 auf 5,8 Prozent zu erklären ist. Berlin hat spürbar an neuen Arbeitsplätzen dazugewonnen. Wesentlich zum Erfolg tragen Start-Up-Unternehmen bei, diese fragen besonders Flächen unter 100 Quadratmeter nach. Besonders in den gefragten Lagen sind im Durchschnitt die Preise bei Neuvermietungen um 30 Prozent gestiegen. Der Stadtbezirk Mitte ist weiterhin die beliebteste Bürolage. Die Hauptentwicklung vollzieht sich in den Arealen Mediaspree und rund um Hauptbahnhof. Vom Leerstand betroffen sind hauptsächlich veraltete Büroflächen.

Einzelhandelsimmobilien laufen langsam den Büroimmobilien den Rang ab. Grund ist, dass Berlin nicht nur größter deutscher Einzelhandelsstandort mit einem Umsatz von rund 18,3 Milliarden Euro mit deutlichem Abstand vor Hamburg und München ist, sondern auch von seinem besonderen Stellenwert im Shopping Tourismus profitiert.

Resümee und Ausblick

Die positive wirtschaftliche Entwicklung von Berlin wird sich fortsetzen. „Wir gehen nicht von einem Sinken der Büromieten aus, vielmehr werden gerade die mittleren Mieten in den nachgefragten Lagen steigen, auch weil durch ein weiterhin geringes Bürofertigstellungsvolumen es zu einer weiteren Verknappung von marktfähigen modernen Büroflächen kommt. International gesehen bietet Berlin auch im Bereich
des Einzelhandels noch viel Potenzial. Dies belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern ´Umsatz´ (102,6), ´Kaufkraft´ (95,1) und ´Zentralität´ (107,9), mit denen die Hauptstadt im Vergleich mit den anderen deutschen Großstädten auf dem letzten Platz landet“, so Corvin Tolle.

Bei den Wohnungsmieten ist von einer Mietsteigerung auszugehen, da weiterhin ein Nachfrageüberhang besteht. Tolle: „Unsere Rohrer Hausverwaltung stellt jedoch fest, dass weniger Mieter kündigen. Hatten wir in den von uns betreuten 2.500 Wohneinheiten früher im Durchschnitt rund fünf Prozent Kündigungen monatlich, sind es heute nur noch zwei Prozent.“

„Wir erwarten, dass die Mieten und Preise weiter steigen werden, wenn auch nicht mehr so rasant, wie in den letzten zwei bis drei Jahren. Berlin erlebt in jeder Hinsicht gerade die Anpassung der niedrigen Mieten – auf Hauptstadtniveau. Die Magnetwirkung der deutschen Hauptstadt ist größer denn je und bleibt zu Recht für Immobilieninvestments einer der begehrtesten Städte in Europa“ so Corvin Tolle abschließend.


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