21.10.2013 Berliner Markt erreicht zweithöchstes Investitionsvolumen
Der Berliner Investmentmarkt bleibt im dritten Quartal auf der Erfolgsspur. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,29 Mrd. € erreicht er das beste Neunmonats-Ergebnis nach dem Rekord aus dem Boomjahr 2007. Auch im bundesweiten Vergleich muss sich die Hauptstadt nicht verstecken. Lediglich in München konnte mit 2,56 Mrd. € ein noch etwas höheres Investitionsvolumen erzielt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Besonders erfreulich ist, dass das Ergebnis nicht auf wenigen Ausnahmetransaktionen gründet, sondern vielmehr das Resultat eines insgesamt sehr lebhaften Marktgeschehens ist“, erläutert Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Kein Abschluss überschreitet die 200-Mio.-€-Marke. Gestiegen sind darüber hinaus auch die anteilig berücksichtigten Portfoliodeals, die rund 17 % des Umsatzes ausmachen.“
Bei der Verteilung des Investitionsvolumen nach Größenklassen setzt sich die größte Kategorie (über 50 Mio. €) mit knapp 64 % an die Spitze. Sie profitierte insbesondere von einer Viele Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich. Hinsichtlich der Anzahl der Deals wurde auch in die übrigen Kategorien viel investiert. Nahezu jede zweite verkaufte Immobilie wechselte für weniger als 10 Mio. € den Eigentümer, dennoch trägt diese Größenklasse nur rund 9 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Auf die beiden mittleren Segmente entfallen mit 13 % (10-25 Mio. €) und 14 % (25-50 Mio. €) etwas höhere Anteile. Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt zum Ende des dritten Quartals bei 26,6 Mio. € und damit etwas höher als im Vorjahreszeitraum (18,5 Mio. €).
Nachdem Büroimmobilien im Vorjahreszeitraum noch unangefochten den ersten Platz für sich beansprucht haben, steuern sie im aktuellen Jahr rund 47 % und damit 12 Prozentpunkte weniger zum Ergebnis bei. Stark angezogen hat demgegenüber das Volumen der Einzelhandelsinvestments, das sich absolut betrachtet sogar fast verdreifachte. An keinem anderen deutschen Investmentstandort wurde mehr in Einzelhandelsimmobilien investiert. Hier schlagen sich größere Transaktionen nieder wie der Verkauf des Shopping Centers Hallen am Borsigturm oder des Geschäftshauses Kurfürstendamm 195, das innerhalb des Prime-Portfolios verkauft wurde. In Hotels wurde etwas weniger investiert, insgesamt kommen diese auf rund 7 %. Auch der Anteil der Logistikinvestments ist gesunken und beläuft sich auf gut 2 %. Auf alle übrigen Nutzungsarten sowie gemischt genutzte Assets entfallen gut 7 %.
Topcity und City Kopf-an-Kopf – Renditen weiter stabil
Bei der Verteilung des Investitionsvolumens auf das Marktgebiet lieferten sich wie bereits im Vorjahr die zentralen Lagen Topcity und City in den ersten neun Monaten 2013 ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide steuern rund ein Drittel zum Ergebnis bei, wobei das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal in der Topcity mehr als doppelt so hoch ist wie in der City. Dafür entfallen auf die City mit Abstand am meisten Abschlüsse. Der Cityrand hält mit knapp 18 % den Anteil aus dem Vorjahr, während die Nebenlagen primär durch den Verkauf der Hallen am Borsigturm ihren Beitrag auf fast 16 % ausgebaut haben.
Die Spezialfonds haben im Jahresverlauf ihre Führungsposition ausgebaut und liegen nun mit über 42 % unangefochten auf dem ersten Platz. Diese bevorzugen Einkäufe im großen Stil: Rund jeder zweite Deal über 50 Mio. € ging auf ihr Konto. Den zweiten Platz belegen Equity/Real Estate Funds, die ihr Kapital ebenfalls bevorzugt in eher größere Objekte angelegt haben und auf rund 16 % kommen. Mit etwas Abstand folgen Pensionskassen (knapp 10 %), Immobilien AGs (9 %), offene Fonds und Privatanleger (beide rund 7 %). Auf alle übrigen Gruppen entfallen weniger als jeweils 5 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit rund 28 % in etwa auf Vorjahresniveau.
Nachdem die Spitzenrenditen sowohl für Büro- als auch Einzelhandelsobjekte zum Jahresende 2012 um 15 Basispunkte nachgegeben hatten, haben sie sich im Jahresverlauf 2013 auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Dementsprechend wird für hochwertige Büros in Top-Lagen eine Anfangsrendite von 4,80 % angesetzt, für Einzelhandelsimmobilien liegt sie bei 4,35 %. Die Netto-Anfangsrendite für Logistikobjekte hält sich bereits seit längerer Zeit stabil bei 6,85 %. Unter den deutschen Topstandorten bietet Berlin damit im Premiumsegment für Retail- und Logistikimmobilien die attraktivste Rendite.
Perspektiven
„Der Berliner Investmentmarkt profitiert von einer hohen Nachfrage über nahezu alle Assetklassen sowohl von inländischen als auch ausländischen Investoren. Da sich diese nicht nur auf das Core-Segment begrenzt, sondern in letzter Zeit zunehmend auch auf Value Add und opportunistische Investments erstreckt, sollte auch das Schlussquartal von einer regen Marktaktivität gekennzeichnet sein. Dies begünstigt nicht nur ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis, sondern lässt auch ein Überschreiten der 3-Mrd.-€-Marke in nicht unerreichbare Ferne rücken“, so Jan Dohrwardt.
„Besonders erfreulich ist, dass das Ergebnis nicht auf wenigen Ausnahmetransaktionen gründet, sondern vielmehr das Resultat eines insgesamt sehr lebhaften Marktgeschehens ist“, erläutert Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Kein Abschluss überschreitet die 200-Mio.-€-Marke. Gestiegen sind darüber hinaus auch die anteilig berücksichtigten Portfoliodeals, die rund 17 % des Umsatzes ausmachen.“
Bei der Verteilung des Investitionsvolumen nach Größenklassen setzt sich die größte Kategorie (über 50 Mio. €) mit knapp 64 % an die Spitze. Sie profitierte insbesondere von einer Viele Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich. Hinsichtlich der Anzahl der Deals wurde auch in die übrigen Kategorien viel investiert. Nahezu jede zweite verkaufte Immobilie wechselte für weniger als 10 Mio. € den Eigentümer, dennoch trägt diese Größenklasse nur rund 9 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Auf die beiden mittleren Segmente entfallen mit 13 % (10-25 Mio. €) und 14 % (25-50 Mio. €) etwas höhere Anteile. Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt zum Ende des dritten Quartals bei 26,6 Mio. € und damit etwas höher als im Vorjahreszeitraum (18,5 Mio. €).
Nachdem Büroimmobilien im Vorjahreszeitraum noch unangefochten den ersten Platz für sich beansprucht haben, steuern sie im aktuellen Jahr rund 47 % und damit 12 Prozentpunkte weniger zum Ergebnis bei. Stark angezogen hat demgegenüber das Volumen der Einzelhandelsinvestments, das sich absolut betrachtet sogar fast verdreifachte. An keinem anderen deutschen Investmentstandort wurde mehr in Einzelhandelsimmobilien investiert. Hier schlagen sich größere Transaktionen nieder wie der Verkauf des Shopping Centers Hallen am Borsigturm oder des Geschäftshauses Kurfürstendamm 195, das innerhalb des Prime-Portfolios verkauft wurde. In Hotels wurde etwas weniger investiert, insgesamt kommen diese auf rund 7 %. Auch der Anteil der Logistikinvestments ist gesunken und beläuft sich auf gut 2 %. Auf alle übrigen Nutzungsarten sowie gemischt genutzte Assets entfallen gut 7 %.
Topcity und City Kopf-an-Kopf – Renditen weiter stabil
Bei der Verteilung des Investitionsvolumens auf das Marktgebiet lieferten sich wie bereits im Vorjahr die zentralen Lagen Topcity und City in den ersten neun Monaten 2013 ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide steuern rund ein Drittel zum Ergebnis bei, wobei das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal in der Topcity mehr als doppelt so hoch ist wie in der City. Dafür entfallen auf die City mit Abstand am meisten Abschlüsse. Der Cityrand hält mit knapp 18 % den Anteil aus dem Vorjahr, während die Nebenlagen primär durch den Verkauf der Hallen am Borsigturm ihren Beitrag auf fast 16 % ausgebaut haben.
Die Spezialfonds haben im Jahresverlauf ihre Führungsposition ausgebaut und liegen nun mit über 42 % unangefochten auf dem ersten Platz. Diese bevorzugen Einkäufe im großen Stil: Rund jeder zweite Deal über 50 Mio. € ging auf ihr Konto. Den zweiten Platz belegen Equity/Real Estate Funds, die ihr Kapital ebenfalls bevorzugt in eher größere Objekte angelegt haben und auf rund 16 % kommen. Mit etwas Abstand folgen Pensionskassen (knapp 10 %), Immobilien AGs (9 %), offene Fonds und Privatanleger (beide rund 7 %). Auf alle übrigen Gruppen entfallen weniger als jeweils 5 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit rund 28 % in etwa auf Vorjahresniveau.
Nachdem die Spitzenrenditen sowohl für Büro- als auch Einzelhandelsobjekte zum Jahresende 2012 um 15 Basispunkte nachgegeben hatten, haben sie sich im Jahresverlauf 2013 auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Dementsprechend wird für hochwertige Büros in Top-Lagen eine Anfangsrendite von 4,80 % angesetzt, für Einzelhandelsimmobilien liegt sie bei 4,35 %. Die Netto-Anfangsrendite für Logistikobjekte hält sich bereits seit längerer Zeit stabil bei 6,85 %. Unter den deutschen Topstandorten bietet Berlin damit im Premiumsegment für Retail- und Logistikimmobilien die attraktivste Rendite.
Perspektiven
„Der Berliner Investmentmarkt profitiert von einer hohen Nachfrage über nahezu alle Assetklassen sowohl von inländischen als auch ausländischen Investoren. Da sich diese nicht nur auf das Core-Segment begrenzt, sondern in letzter Zeit zunehmend auch auf Value Add und opportunistische Investments erstreckt, sollte auch das Schlussquartal von einer regen Marktaktivität gekennzeichnet sein. Dies begünstigt nicht nur ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis, sondern lässt auch ein Überschreiten der 3-Mrd.-€-Marke in nicht unerreichbare Ferne rücken“, so Jan Dohrwardt.
