21.10.2013 Münchens Investmentmarkt ist bundesweit die Nummer eins
Nach einem bereits sehr guten ersten Halbjahr hat der Münchener Investmentmarkt im dritten Quartal noch einmal Gas gegeben und sich im bundesweiten Vergleich auf Position eins geschoben. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,56 Mrd. € konnte zudem das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um gut 20 % übertroffen werden. Lediglich in den beiden außergewöhnlichen Jahren 2006 und 2007 konnte ein noch besseres Resultat registriert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Daher ist es nicht verwunderlich, dass der aktuelle Umsatz um mehr als 23 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Erfreulich ist vor allem, dass dieses außergewöhnlich gute Ergebnis nicht auf wenige Großdeals zurückzuführen, sondern aus einer sehr lebhaften Nachfrage in allen Marktsegmenten zu erklären ist“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Unterstrichen wird diese Aussage auch durch die hohe Anzahl an Deals. Bislang wurden bereits über 100 Transaktionen in die Analyse einbezogen, so viel wie an keinem anderen Standort. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich das Volumen der anteilig eingerechneten Portfolioverkäufe mit nur 188 Mio. € gegenüber dem Vorjahreszeitraum fast halbiert hat, wird deutlich, wie viel Bewegung im Markt war.
Im Vergleich zu den meisten anderen Standorten liegt der Anteil der Großdeals über 50 Mio. € mit knapp 45 % am Gesamtumsatz relativ niedrig. Trotzdem trägt diese Kategorie natürlich am meisten zum Ergebnis bei. Auf Rang zwei folgt mit gut 28 % die Größenklasse von 25 bis 50 Mio. € vor den Deals zwischen 10 und 25 Mio. €, die gut 20 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Auf kleine Transaktionen unter 10 Mio. € entfiel im bundesweiten Vergleich zwar nur ein relativ kleiner Anteil von 6,5 %. Absolut betrachtet wurde hier aber fast dreimal so viel umgesetzt wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Wie bereits im ersten Halbjahr sind Bürohäuser auch aktuell die mit Abstand beliebteste Assetklasse und tragen mehr als 78 % zum gesamten Investmentvolumen bei. Erstaunlich ist dagegen, dass bislang kaum Verkäufe im Bereich Einzelhandel registriert werden konnten. Mit nur 0,5 % ist ihr Anteil am Ergebnis zu vernachlässigen. Zur zweitwichtigsten Nutzungsart haben sich demgegenüber Logistikobjekte entwickelt, die auf einen Anteil von rund 12 % kommen. Damit hat auch der Münchener Markt vom bundesweiten Trend steigender Logistikinvestments profitiert. Auf Platz drei folgen Hotels, die für knapp 6 % des Umsatzes verantwortlich sind.
Nachfrage im gesamten Marktgebiet – Renditen bleiben stabil
Weiterhin zeigt sich die Verteilung des Investmentumsatzes über das gesamte Marktgebiet so ausgeglichen wie an keinem anderen deutschen Standort. Anders als noch zum Halbjahr haben sich mittlerweile die Cityrandzonen mit einem Anteil von gut 33 % an die Spitze gesetzt. Fast gleichauf mit nur rund 2 % weniger Umsatzanteil folgen dann jedoch schon die zentralen Citylagen. Aber auch in der Peripherie (gut 18 %) und den Nebenlagen (17 %) konnten umfangreiche Investmentaktivitäten beobachtet werden. Diese relativ homogene Verteilung spricht dafür, dass der Münchener Investmentmarkt von einer sehr breiten Nachfragebasis profitiert und bei unterschiedlichen Anlegern im Anlagefokus steht.
Auch die Investorenstruktur ist in München breiter gefächert als in den meisten anderen Städten und wirkt sich als stabilisierender Faktor für die weitere Entwicklung des Marktes aus. Ungeachtet dessen sind die gleichen Anlegergruppen wie im übrigen Bundesgebiet auf den ersten Plätzen zu finden. Knapp an die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die auf einen Umsatzanteil von 21,5 % kommen. Dicht dahinter folgen private Anleger/Family Offices mit 19 %, eine für München traditionell sehr wichtige Investorengruppe. Zweistellig am Ergebnis beteiligt waren darüber hinaus noch Versicherungen, die mit gut 11 % den dritten Platz belegen. Der Anteil ausländischer Investoren ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und beläuft sich aktuell auf rund 41 %, was für München ein vergleichsweise hoher Wert ist.
Wie auch an den anderen großen Standorten haben sich die Spitzenrenditen trotz der sehr gute Nachfrage noch stabil gezeigt. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 % ist München weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands. Gleiches gilt auch für Geschäftshäuser in absoluter Top-Lage, für die 4,05 % anzusetzen sind. Bei Logistikimmobilien liegt München mit 6,60 % nach wie vor gleichauf mit Hamburg.
Perspektiven
„Die dynamische Entwicklung des Investmentmarkts wird sich auch in den letzten drei Monaten des Jahres unverändert fortsetzen. Neben einer weiterhin lebhaften Nachfrage im kleinteiligen und mittelgroßen Marktsegment stehen einige große und bedeutsame Einzeldeals kurz vor Vertragsabschluss. Gleichzeitig sind vor allem Core-orientierte Investoren weiter intensiv auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Vor diesem Hintergrund wird 2013 mit Sicherheit ein Umsatz weit jenseits der 3-Mrd.-€-Schwelle und eines der besten Investmentergebnisse der letzten Jahre erzielt werden“, erklärt Stefan Bauer.
„Daher ist es nicht verwunderlich, dass der aktuelle Umsatz um mehr als 23 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Erfreulich ist vor allem, dass dieses außergewöhnlich gute Ergebnis nicht auf wenige Großdeals zurückzuführen, sondern aus einer sehr lebhaften Nachfrage in allen Marktsegmenten zu erklären ist“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Unterstrichen wird diese Aussage auch durch die hohe Anzahl an Deals. Bislang wurden bereits über 100 Transaktionen in die Analyse einbezogen, so viel wie an keinem anderen Standort. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich das Volumen der anteilig eingerechneten Portfolioverkäufe mit nur 188 Mio. € gegenüber dem Vorjahreszeitraum fast halbiert hat, wird deutlich, wie viel Bewegung im Markt war.
Im Vergleich zu den meisten anderen Standorten liegt der Anteil der Großdeals über 50 Mio. € mit knapp 45 % am Gesamtumsatz relativ niedrig. Trotzdem trägt diese Kategorie natürlich am meisten zum Ergebnis bei. Auf Rang zwei folgt mit gut 28 % die Größenklasse von 25 bis 50 Mio. € vor den Deals zwischen 10 und 25 Mio. €, die gut 20 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Auf kleine Transaktionen unter 10 Mio. € entfiel im bundesweiten Vergleich zwar nur ein relativ kleiner Anteil von 6,5 %. Absolut betrachtet wurde hier aber fast dreimal so viel umgesetzt wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Wie bereits im ersten Halbjahr sind Bürohäuser auch aktuell die mit Abstand beliebteste Assetklasse und tragen mehr als 78 % zum gesamten Investmentvolumen bei. Erstaunlich ist dagegen, dass bislang kaum Verkäufe im Bereich Einzelhandel registriert werden konnten. Mit nur 0,5 % ist ihr Anteil am Ergebnis zu vernachlässigen. Zur zweitwichtigsten Nutzungsart haben sich demgegenüber Logistikobjekte entwickelt, die auf einen Anteil von rund 12 % kommen. Damit hat auch der Münchener Markt vom bundesweiten Trend steigender Logistikinvestments profitiert. Auf Platz drei folgen Hotels, die für knapp 6 % des Umsatzes verantwortlich sind.
Nachfrage im gesamten Marktgebiet – Renditen bleiben stabil
Weiterhin zeigt sich die Verteilung des Investmentumsatzes über das gesamte Marktgebiet so ausgeglichen wie an keinem anderen deutschen Standort. Anders als noch zum Halbjahr haben sich mittlerweile die Cityrandzonen mit einem Anteil von gut 33 % an die Spitze gesetzt. Fast gleichauf mit nur rund 2 % weniger Umsatzanteil folgen dann jedoch schon die zentralen Citylagen. Aber auch in der Peripherie (gut 18 %) und den Nebenlagen (17 %) konnten umfangreiche Investmentaktivitäten beobachtet werden. Diese relativ homogene Verteilung spricht dafür, dass der Münchener Investmentmarkt von einer sehr breiten Nachfragebasis profitiert und bei unterschiedlichen Anlegern im Anlagefokus steht.
Auch die Investorenstruktur ist in München breiter gefächert als in den meisten anderen Städten und wirkt sich als stabilisierender Faktor für die weitere Entwicklung des Marktes aus. Ungeachtet dessen sind die gleichen Anlegergruppen wie im übrigen Bundesgebiet auf den ersten Plätzen zu finden. Knapp an die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die auf einen Umsatzanteil von 21,5 % kommen. Dicht dahinter folgen private Anleger/Family Offices mit 19 %, eine für München traditionell sehr wichtige Investorengruppe. Zweistellig am Ergebnis beteiligt waren darüber hinaus noch Versicherungen, die mit gut 11 % den dritten Platz belegen. Der Anteil ausländischer Investoren ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und beläuft sich aktuell auf rund 41 %, was für München ein vergleichsweise hoher Wert ist.
Wie auch an den anderen großen Standorten haben sich die Spitzenrenditen trotz der sehr gute Nachfrage noch stabil gezeigt. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 % ist München weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands. Gleiches gilt auch für Geschäftshäuser in absoluter Top-Lage, für die 4,05 % anzusetzen sind. Bei Logistikimmobilien liegt München mit 6,60 % nach wie vor gleichauf mit Hamburg.
Perspektiven
„Die dynamische Entwicklung des Investmentmarkts wird sich auch in den letzten drei Monaten des Jahres unverändert fortsetzen. Neben einer weiterhin lebhaften Nachfrage im kleinteiligen und mittelgroßen Marktsegment stehen einige große und bedeutsame Einzeldeals kurz vor Vertragsabschluss. Gleichzeitig sind vor allem Core-orientierte Investoren weiter intensiv auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Vor diesem Hintergrund wird 2013 mit Sicherheit ein Umsatz weit jenseits der 3-Mrd.-€-Schwelle und eines der besten Investmentergebnisse der letzten Jahre erzielt werden“, erklärt Stefan Bauer.
