21.10.2013 Deutliche Steigerung am Hamburger Investmentmarkt
Bis zum Ende des dritten Quartals erzielte der Hamburger Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von knapp 1,75 Mrd. €. Damit übertrifft die Hansestadt ihr Vorjahresergebnis um knapp 34 % und erzielt das beste Resultat nach den Boomjahren 2006 und 2007. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Das bundesweit gestiegene Volumen an Portfoliotransaktionen macht sich auch in Hamburg bemerkbar: „Gut 19 % der Investments entfallen auf Paketverkäufe und damit deutlich mehr als in den Vorjahren“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Daneben haben sich aber auch die Investments in Einzeldeals um 10,5 % auf 1,4 Mrd. € erhöht. Insgesamt ist der Markt sehr lebhaft und weist eine breit gestreute Anlageverteilung in den verschiedenen Größen- und Assetklassen auf. Die Anzahl der verkauften Immobilien ist dabei inklusive anteilig eingerechneter Portfoliotransaktionen auf 100 Objekte erheblich gestiegen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist auf 17,5 Mio. € gesunken.“
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Größenklassen stellt sich ähnlich wie im Vorjahr dar und zeigt ein recht ausgeglichenes Bild. Besonders bemerkenswert ist, dass das hohe Transaktionsvolumen nicht nur durch wenige Großdeals zustande gekommen ist, sondern aus einer breiten Nachfrage in allen Segmenten resultiert. Mit einem Anteil von gut 36 % liegen die großvolumigen Abschlüsse zwar nach wie vor vorn, da jedoch erst zwei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich stattgefunden haben, besteht kein wesentliches Übergewicht der größten Kategorie. Insgesamt wurde in allen Größenklassen erheblich mehr investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Den stärksten Anstieg haben dabei die kleineren Abschlüsse bis 10 Mio. € zu verzeichnen, die um rund 63 % zugelegt haben.
Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens entfällt auf Büroobjekte, die sich damit wie schon im Vorjahreszeitraum an die Spitze der Assetklassen setzen. Durch eine hohe Anzahl großer Transaktionen, wie dem Verkauf der Firmenzentrale des Germanischen Lloyds in der HafenCity, können sie knapp 8 Prozentpunkte dazugewinnen. Erst mit deutlichem Abstand folgen Einzelhandelsimmobilien auf dem zweiten Platz. Aufgrund des begrenzten Angebots in diesem Segment erreichen sie lediglich gut 21 % und haben die größten Anteilsverluste zu verkraften. Hotels schieben sich durch einige größere Transaktionen auf den dritten Platz (knapp 12 %) und verdrängen damit Logistikobjekte, die wie im Vorjahreszeitraum knapp 11 % beisteuern.
City nach wie vor an erster Position
Bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet verlieren die Citylagen zwar rund 10 Prozentpunkte, liegen mit gut 41 % jedoch nach wie vor unangefochten in Führung. Die Nebenlagen können gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum erheblich zulegen. Mit mehr als einer halben Milliarde investierten Kapitals erreichen sie knapp 30 % des Ergebnisses und damit den zweiten Platz. Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass in allen Lagekategorien absolut mehr investiert wurde als im Vorjahreszeitraum.
Bis zum Ende des dritten Quartals haben Privatanleger bereits über eine halbe Milliarde Euro in der Hansestadt investiert und führen mit gut 31 % die Liste der Käufergruppen an. Aufgrund einer hohen Deal-Anzahl und einigen größeren Investments legen sie dreimal so viel Kapital an wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Auf dem zweiten Platz folgen Spezialfonds mit knapp 19 %. Zusammen zeichnen diese beiden Investorengruppen für die Hälfte des Gesamtvolumens verantwortlich. Immobilien AGs folgen mit gut 17 % auf dem dritten Rang. Darüber hinaus erreichen lediglich Projektentwickler mit knapp 9 % Umsatzanteile über 5 %. Der Anteil ausländischer Investoren ist deutlich gestiegen und beläuft sich auf knapp 29 %.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen in der zweiten Jahreshälfte 2012 noch einmal leicht nachgegeben haben, zeigen sie 2013 eine stabile Entwicklung. Für Büroobjekte wird eine Top-Rendite von 4,70 % erzielt und damit 5 Basispunkte weniger als vor zwölf Monaten. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser ist im gleichen Zeitraum um 15 Basispunkte auf 4,10 % gesunken. Logistikobjekte halten sich dagegen schon länger stabil bei einem Spitzenwert von 6,60 %.
Perspektiven
„Die hohe Aktivität auf dem Hamburger Investmentmarkt sollte sich auch in den kommenden Monaten ungebremst fortsetzen und zu einem ausgezeichneten Jahresergebnis führen. Insgesamt ist das Objektangebot in mehreren Bereichen zwar niedriger als die Nachfrage, ein Investitionsvolumen über dem zehnjährigen Durchschnitt von knapp 2,2 Mrd. € ist jedoch sehr wahrscheinlich. Sollten bis zum Jahresende noch Deals im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen werden, ist auch ein deutlich höheres Ergebnis möglich. Ob die 2,5-Mrd.-€-Marke dabei geknackt werden kann, bleibt allerdings abzuwarten. Für die Spitzenrenditen sind zunächst keine Veränderungen zu erwarten“, sagt Marco Stahl.
Das bundesweit gestiegene Volumen an Portfoliotransaktionen macht sich auch in Hamburg bemerkbar: „Gut 19 % der Investments entfallen auf Paketverkäufe und damit deutlich mehr als in den Vorjahren“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Daneben haben sich aber auch die Investments in Einzeldeals um 10,5 % auf 1,4 Mrd. € erhöht. Insgesamt ist der Markt sehr lebhaft und weist eine breit gestreute Anlageverteilung in den verschiedenen Größen- und Assetklassen auf. Die Anzahl der verkauften Immobilien ist dabei inklusive anteilig eingerechneter Portfoliotransaktionen auf 100 Objekte erheblich gestiegen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist auf 17,5 Mio. € gesunken.“
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Größenklassen stellt sich ähnlich wie im Vorjahr dar und zeigt ein recht ausgeglichenes Bild. Besonders bemerkenswert ist, dass das hohe Transaktionsvolumen nicht nur durch wenige Großdeals zustande gekommen ist, sondern aus einer breiten Nachfrage in allen Segmenten resultiert. Mit einem Anteil von gut 36 % liegen die großvolumigen Abschlüsse zwar nach wie vor vorn, da jedoch erst zwei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich stattgefunden haben, besteht kein wesentliches Übergewicht der größten Kategorie. Insgesamt wurde in allen Größenklassen erheblich mehr investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Den stärksten Anstieg haben dabei die kleineren Abschlüsse bis 10 Mio. € zu verzeichnen, die um rund 63 % zugelegt haben.
Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens entfällt auf Büroobjekte, die sich damit wie schon im Vorjahreszeitraum an die Spitze der Assetklassen setzen. Durch eine hohe Anzahl großer Transaktionen, wie dem Verkauf der Firmenzentrale des Germanischen Lloyds in der HafenCity, können sie knapp 8 Prozentpunkte dazugewinnen. Erst mit deutlichem Abstand folgen Einzelhandelsimmobilien auf dem zweiten Platz. Aufgrund des begrenzten Angebots in diesem Segment erreichen sie lediglich gut 21 % und haben die größten Anteilsverluste zu verkraften. Hotels schieben sich durch einige größere Transaktionen auf den dritten Platz (knapp 12 %) und verdrängen damit Logistikobjekte, die wie im Vorjahreszeitraum knapp 11 % beisteuern.
City nach wie vor an erster Position
Bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet verlieren die Citylagen zwar rund 10 Prozentpunkte, liegen mit gut 41 % jedoch nach wie vor unangefochten in Führung. Die Nebenlagen können gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum erheblich zulegen. Mit mehr als einer halben Milliarde investierten Kapitals erreichen sie knapp 30 % des Ergebnisses und damit den zweiten Platz. Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass in allen Lagekategorien absolut mehr investiert wurde als im Vorjahreszeitraum.
Bis zum Ende des dritten Quartals haben Privatanleger bereits über eine halbe Milliarde Euro in der Hansestadt investiert und führen mit gut 31 % die Liste der Käufergruppen an. Aufgrund einer hohen Deal-Anzahl und einigen größeren Investments legen sie dreimal so viel Kapital an wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Auf dem zweiten Platz folgen Spezialfonds mit knapp 19 %. Zusammen zeichnen diese beiden Investorengruppen für die Hälfte des Gesamtvolumens verantwortlich. Immobilien AGs folgen mit gut 17 % auf dem dritten Rang. Darüber hinaus erreichen lediglich Projektentwickler mit knapp 9 % Umsatzanteile über 5 %. Der Anteil ausländischer Investoren ist deutlich gestiegen und beläuft sich auf knapp 29 %.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen in der zweiten Jahreshälfte 2012 noch einmal leicht nachgegeben haben, zeigen sie 2013 eine stabile Entwicklung. Für Büroobjekte wird eine Top-Rendite von 4,70 % erzielt und damit 5 Basispunkte weniger als vor zwölf Monaten. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser ist im gleichen Zeitraum um 15 Basispunkte auf 4,10 % gesunken. Logistikobjekte halten sich dagegen schon länger stabil bei einem Spitzenwert von 6,60 %.
Perspektiven
„Die hohe Aktivität auf dem Hamburger Investmentmarkt sollte sich auch in den kommenden Monaten ungebremst fortsetzen und zu einem ausgezeichneten Jahresergebnis führen. Insgesamt ist das Objektangebot in mehreren Bereichen zwar niedriger als die Nachfrage, ein Investitionsvolumen über dem zehnjährigen Durchschnitt von knapp 2,2 Mrd. € ist jedoch sehr wahrscheinlich. Sollten bis zum Jahresende noch Deals im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen werden, ist auch ein deutlich höheres Ergebnis möglich. Ob die 2,5-Mrd.-€-Marke dabei geknackt werden kann, bleibt allerdings abzuwarten. Für die Spitzenrenditen sind zunächst keine Veränderungen zu erwarten“, sagt Marco Stahl.
