18.10.2013 Frankfurter Investmentmarkt weiter im Aufwind
Der Frankfurter Investmentmarkt zeigt sich weiterhin in ausgesprochen guter Verfassung. In den ersten drei Quartalen belief sich das Transaktionsvolumen auf insgesamt 2,15 Mrd. €, was einer Steigerung um gut 52 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht. Lediglich im Boomjahr 2007 wurde ein deutlich besseres Ergebnis erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Demzufolge liegt der aktuelle Umsatz auch rund 52 % über dem langjährigen Durchschnitt, wenn man das Jahr 2007 unberücksichtigt lässt“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt damit hinter München und in Schlagdistanz zu Berlin auf dem dritten Platz. Vor allem für großvolumige Core-Objekte stellt Frankfurt aus Investorensicht einen der interessantesten Standorte dar.“ Einige herausragende Abschlüsse, beispielsweise der Verkauf der Hochhäuser Skyper und Gallileo sowie des Büro- und Geschäftshauses One Goetheplaza als Teil des Prime-Portfolios, unterstreichen diese Einschätzung eindrucksvoll.
Der Anteil großvolumiger Deals mit mehr als 50 Mio. € liegt bei 73,1 %, womit sie mit Abstand am meisten zum gesamten Transaktionsvolumen beitragen. An keinem anderen deutschen Standort weisen große Verkäufe einen so hohen Stellenwert auf wie in Frankfurt. Diese historisch gewachsene Situation ist auch ein Ergebnis der hohen Internationalität Frankfurts, die gerade für ausländische Anleger eine wichtige Rolle spielt. Bemerkenswert ist auch, dass sich die Größenklasse von 10 bis 25 Mio. € mit einem Anteil von gut 13 % auf den zweiten Rang schieben konnte und damit die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf lediglich 11 % kommt, auf Platz drei verdrängt. Nur eine sehr untergeordnete Rolle spielten im laufenden Jahr kleinere Verkäufe unter 10 Mio. €. Ihr Anteil beläuft sich bisher auf bescheidene 2 %.
Auch wenn sie mit einem Anteil von knapp 60 % die Rangliste der Nutzungsarten noch klar anführen, hat sich die Dominanz der Bürohäuser als wichtigste Assetklasse etwas verringert. Bedingt durch den Verkauf des One Goetheplaza haben Einzelhandelsobjekte absolut betrachtet stark zugelegt und erreichen einen Anteil von knapp 22 %. Mehr als verdoppelt hat sich auch die relative Bedeutung von Logistikinvestments, die gut 7 % zum Gesamtumsatz beitragen. Darüber hinaus entfallen etwas mehr als 5 % auf Hotels. Alle übrigen Objektarten kommen bislang lediglich auf unbedeutende Anteile.
City bleibt Investorenziel Nummer eins – Renditen unverändert
Die traditionell starke Konzentration der Investoren auf die Frankfurter City hat sich wieder einmal bestätigt. Mit rund 80 % des Transaktionsvolumens führen sie die Riege der unterschiedlichen Lagen eindrucksvoll an. Fast gleichauf mit jeweils etwa 9 % folgen die Nebenlagen und Cityrandzonen. Gerade in den Nebenlagen befinden sich aktuell aber mehrere interessante Verkäufe in Vorbereitung, sodass sich ihr Anteil im weiteren Jahresverlauf noch erhöhen wird. Anders als 2012 wurde in der Peripherie (2,5 %) bislang kaum investiert.
Insgesamt erreichen vier unterschiedliche Investorengruppen zweistellige Umsatzanteile. Auf Rang eins liegen Spezialfonds, die auf gut 31 % kommen. Mit einem Anteil von 21,5 % folgen Versicherungen auf Platz zwei. Mit deutlichem Abstand belegen Pensionskassen den Bronzeplatz (gut 12 %) vor privaten Anlegern/Family Offices mit gut 10 %. Knapp 76 % des Transaktionsvolumens entfallen auf diese vier Anlegertypen. Damit zeigt sich noch einmal ganz deutlich, dass Frankfurt, insbesondere für eigenkapitalstarke und sicherheitsorientierte Anleger, eines der wichtigsten deutschen und europäischen Investmentziele darstellt. Mit gut 7 % waren darüber hinaus noch Projektentwickler am Marktgeschehen beteiligt. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei rund 36 % und damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum, auch wenn sie absolut betrachtet spürbar mehr investiert haben.
Auch im dritten Quartal sind die Spitzenrenditen trotz der großen Nachfrage stabil geblieben. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt weiterhin bei 4,75 %. Nur München und Hamburg weisen noch niedrigere Renditen auf. Für Geschäftshäuser in den besten Einkaufsstraßen sind Spitzenrenditen von 4,30 % anzusetzen und für Logistikimmobilien 6,50 %. Auch hier gehört Frankfurt im bundesweiten Vergleich zu den teuersten Standorten.
Viel Bewegung auch zum Jahresende
Bereits heute zeichnet sich ab, dass sich der Frankfurter Investmentmarkt auch im letzten Quartal sehr lebhaft gestalten dürfte. Hierfür spricht neben dem weiterhin sehr hohen Investoreninteresse auch, dass einige größere und spektakuläre Verkäufe unmittelbar vor Vertragsunterzeichnung stehen. „Vor diesem Hintergrund dürfte es eines der besten Investmentjahre der letzten Jahre werden. Aus heutiger Sicht besteht sogar eine realistische Chance, dass im Gesamtjahr erneut die 3-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann, was in der Vergangenheit bislang lediglich vier Mal geschehen ist“, prognostiziert Oliver Barth.
„Demzufolge liegt der aktuelle Umsatz auch rund 52 % über dem langjährigen Durchschnitt, wenn man das Jahr 2007 unberücksichtigt lässt“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt damit hinter München und in Schlagdistanz zu Berlin auf dem dritten Platz. Vor allem für großvolumige Core-Objekte stellt Frankfurt aus Investorensicht einen der interessantesten Standorte dar.“ Einige herausragende Abschlüsse, beispielsweise der Verkauf der Hochhäuser Skyper und Gallileo sowie des Büro- und Geschäftshauses One Goetheplaza als Teil des Prime-Portfolios, unterstreichen diese Einschätzung eindrucksvoll.
Der Anteil großvolumiger Deals mit mehr als 50 Mio. € liegt bei 73,1 %, womit sie mit Abstand am meisten zum gesamten Transaktionsvolumen beitragen. An keinem anderen deutschen Standort weisen große Verkäufe einen so hohen Stellenwert auf wie in Frankfurt. Diese historisch gewachsene Situation ist auch ein Ergebnis der hohen Internationalität Frankfurts, die gerade für ausländische Anleger eine wichtige Rolle spielt. Bemerkenswert ist auch, dass sich die Größenklasse von 10 bis 25 Mio. € mit einem Anteil von gut 13 % auf den zweiten Rang schieben konnte und damit die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf lediglich 11 % kommt, auf Platz drei verdrängt. Nur eine sehr untergeordnete Rolle spielten im laufenden Jahr kleinere Verkäufe unter 10 Mio. €. Ihr Anteil beläuft sich bisher auf bescheidene 2 %.
Auch wenn sie mit einem Anteil von knapp 60 % die Rangliste der Nutzungsarten noch klar anführen, hat sich die Dominanz der Bürohäuser als wichtigste Assetklasse etwas verringert. Bedingt durch den Verkauf des One Goetheplaza haben Einzelhandelsobjekte absolut betrachtet stark zugelegt und erreichen einen Anteil von knapp 22 %. Mehr als verdoppelt hat sich auch die relative Bedeutung von Logistikinvestments, die gut 7 % zum Gesamtumsatz beitragen. Darüber hinaus entfallen etwas mehr als 5 % auf Hotels. Alle übrigen Objektarten kommen bislang lediglich auf unbedeutende Anteile.
City bleibt Investorenziel Nummer eins – Renditen unverändert
Die traditionell starke Konzentration der Investoren auf die Frankfurter City hat sich wieder einmal bestätigt. Mit rund 80 % des Transaktionsvolumens führen sie die Riege der unterschiedlichen Lagen eindrucksvoll an. Fast gleichauf mit jeweils etwa 9 % folgen die Nebenlagen und Cityrandzonen. Gerade in den Nebenlagen befinden sich aktuell aber mehrere interessante Verkäufe in Vorbereitung, sodass sich ihr Anteil im weiteren Jahresverlauf noch erhöhen wird. Anders als 2012 wurde in der Peripherie (2,5 %) bislang kaum investiert.
Insgesamt erreichen vier unterschiedliche Investorengruppen zweistellige Umsatzanteile. Auf Rang eins liegen Spezialfonds, die auf gut 31 % kommen. Mit einem Anteil von 21,5 % folgen Versicherungen auf Platz zwei. Mit deutlichem Abstand belegen Pensionskassen den Bronzeplatz (gut 12 %) vor privaten Anlegern/Family Offices mit gut 10 %. Knapp 76 % des Transaktionsvolumens entfallen auf diese vier Anlegertypen. Damit zeigt sich noch einmal ganz deutlich, dass Frankfurt, insbesondere für eigenkapitalstarke und sicherheitsorientierte Anleger, eines der wichtigsten deutschen und europäischen Investmentziele darstellt. Mit gut 7 % waren darüber hinaus noch Projektentwickler am Marktgeschehen beteiligt. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei rund 36 % und damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum, auch wenn sie absolut betrachtet spürbar mehr investiert haben.
Auch im dritten Quartal sind die Spitzenrenditen trotz der großen Nachfrage stabil geblieben. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt weiterhin bei 4,75 %. Nur München und Hamburg weisen noch niedrigere Renditen auf. Für Geschäftshäuser in den besten Einkaufsstraßen sind Spitzenrenditen von 4,30 % anzusetzen und für Logistikimmobilien 6,50 %. Auch hier gehört Frankfurt im bundesweiten Vergleich zu den teuersten Standorten.
Viel Bewegung auch zum Jahresende
Bereits heute zeichnet sich ab, dass sich der Frankfurter Investmentmarkt auch im letzten Quartal sehr lebhaft gestalten dürfte. Hierfür spricht neben dem weiterhin sehr hohen Investoreninteresse auch, dass einige größere und spektakuläre Verkäufe unmittelbar vor Vertragsunterzeichnung stehen. „Vor diesem Hintergrund dürfte es eines der besten Investmentjahre der letzten Jahre werden. Aus heutiger Sicht besteht sogar eine realistische Chance, dass im Gesamtjahr erneut die 3-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann, was in der Vergangenheit bislang lediglich vier Mal geschehen ist“, prognostiziert Oliver Barth.
