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17.10.2013 Flächenumsatz am Büromarkt München bleibt unter Vorjahresniveau

Der Münchener Büromarkt kann in den ersten drei Quartalen 2013 nicht ganz an die beiden sehr guten Vorjahresergebnisse anschließen. Mit 437.000 m² liegt der Flächenumsatz rund 17 % niedriger als im letzten Jahr. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um gut 11 % unterschritten, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

„Trotzdem setzt sich München mit diesem Resultat erneut an die Spitze der wichtigsten deutschen Standorte“, erklärt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Da die Nachfrage sich weiterhin relativ homogen auf die einzelnen Größenklassen verteilt, spricht vieles für eine bislang etwas verhaltene Nachfrage. Verantwortlich hierfür ist unter anderem, dass viele Münchener Großunternehmen umfangreiche Expansionen bereits in den Vorjahren durchgeführt haben. Darüber hinaus trägt auch die schwächere gesamtwirtschaftliche Entwicklung im ersten Halbjahr zu einer etwas vorsichtigeren Investitionsneigung vieler Unternehmen bei.“ Der bisher größte Abschluss wurde in der Region Nord durch den Eigennutzerdeal der Allianz Versicherungs AG über rund 36.000 m² verzeichnet.

Die Branchenverteilung gestaltet sich bislang ausgesprochen homogen, was als Zeichen für insgesamt stabile und gesunde Marktstrukturen anzusehen ist. Gleich fünf Branchengruppen tragen mit zweistelligen Umsatzanteilen zum Ergebnis bei. An die Spitze gesetzt haben sich die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 18 %. Auf dem zweiten Platz folgen gleichauf Beratungsgesellschaften und die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen. Aber auch die in München traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 12 %) sowie Versicherungen (knapp 11 %), bedingt vor allem durch den Allianz Abschluss, tragen maßgeblich zum Gesamtumsatz bei.

Der Leerstandsabbau hat sich auch in den vergangenen zwölf Monaten fortgesetzt. Mit 1,32 Mio. m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen 5,5 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Auch im Marktsegment der Leerstände mit moderner Flächenqualität hat sich das Angebot auf 373.000 m² verringert. Allerdings fiel der Rückgang mit gut 2 % etwas geringer aus. Der Anteil am Gesamtleerstand liegt bei gut 28 % und damit weiter auf einem relativ moderaten Niveau. Die Leerstandsentwicklung findet ihren Niederschlag auch in einer weiter gesunkenen Leerstandsquote, die im gesamten Marktgebiet bei 6,6 % liegt. Nur bezogen auf das Stadtgebiet erreicht sie sogar einen auch im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Wert von nur noch 5,4 %.

Aufgrund der guten Flächenumsätze der vergangenen Jahre hat sich das Angebot, insbesondere im Bereich moderner Flächen, deutlich reduziert. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Projektentwickler wieder verstärkt Neubauvorhaben in Angriff nehmen. Die Flächen im Bau sind demzufolge in den letzten zwölf Monaten um gut 61 % gestiegen und belaufen sich auf 556.000 m². Auch die dem Markt hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen haben um 28 % auf 222.000 m² angezogen. Ihr Anteil am gesamten Bauvolumen erreicht damit knapp 40 %.

Trotz des geringeren Flächenumsatzes hat die Spitzenmiete im dritten Quartal um knapp 2 % auf 33,50 €/m² zugelegt. Erzielt wird sie in der City. Verantwortlich hierfür ist vor allem das zu geringe Angebot an hochwertigen Flächen in Toplagen. Auch der schon seit einiger Zeit zu beobachtende Aufwärtstrend der jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in vielen Büromarktzonen hat sich in den vergangenen drei Monaten fortgesetzt.

Perspektiven
Auch im Gesamtjahr dürfte der Flächenumsatz nicht an das sehr gute Vorjahresergebnis heranreichen. „Trotzdem erscheint ein Resultat im Bereich von 650.000 m² durchaus realistisch, wenn die sich andeutenden größeren Abschlüsse dieses Jahr noch umgesetzt werden. Der Leerstandsabbau wird wohl nur noch moderat voranschreiten und die Flächen im Bau werden weiter zulegen, sodass sich das Gesamtangebot an modernen Flächen wieder leicht erhöhen sollte. Ungeachtet dessen wird sich aber der Wettbewerb um hochwertige Flächen auf die Mieten auswirken, sodass ein weiterer leichter Anstieg der Spitzenmiete und Höchstmieten in den einzelnen Zonen nicht auszuschließen ist“, prognostiziert Stefan Bauer.



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