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16.10.2013 Büroinvestments legen weiter zu

In den ersten drei Quartalen 2013 wurden insgesamt gut 7,66 Mrd. € in Büroimmobilien investiert. Das bereits sehr starke Vorjahresergebnis konnte damit noch einmal um stolze 22 % überboten werden. Lediglich in den Jahren 2006 und 2007 wurde aufgrund der großen Portfolioverkäufe ein deutlich höheres Transaktionsvolumen erzielt, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

Trotzdem liegt das diesjährige Ergebnis sogar noch gut 1 % über dem langjährigen Durchschnitt inklusive der beiden Boomjahre. „Bürohäuser bleiben damit die beliebteste Assetklasse und erreichen einen Anteil von gut 40 % am gesamten gewerblichen Investmentumsatz. Knapp 6,7 Mrd. € und damit 87 % flossen in Einzeldeals, deren absoluter Umsatz um fast 15 % zulegen konnte“, erklärt Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „ Bemerkenswert ist aber vor allem, dass Portfolioverkäufe ihr Ergebnis mehr als verdoppelt haben und 971 Mio. € zum Transaktionsvolumen beitragen.“ Insgesamt wurden 16 Deals im dreistelligen Millionenbereich gezählt, wovon 12 auf Einzel- und 4 auf Portfolioverkäufe entfallen. Zu den wichtigsten Deals gehörten beispielsweise der Verkauf der Objekte Gallileo und Skyper, beide in Frankfurt, sowie des Stadttors in Düsseldorf.

Auch die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) konnten ihr Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahresergebnis deutlich steigern und kommen auf 5,98 Mrd. €. Mit einem Anstieg um knapp 24 % liegen sie leicht über der bundesweiten Entwicklung des Transaktionsvolumens. Der einzige Standort mit einem leicht rückläufigen Resultat ist Berlin, wo knapp 1,07 Mrd. € (-11 %) umgesetzt wurden. Trotzdem erreicht die Hauptstadt damit den dritten Rang unter allen großen Standorten. Klar an die Spitze gesetzt hat sich aber München, wo sich der Umsatz auf gut 2 Mrd. € beläuft (+23 %). Über eine Milliarde Euro verzeichnet darüber hinaus Frankfurt mit knapp 1,29 Mrd. € (+43 %). Mit jeweils rund 58 % erzielten Hamburg (892 Mio. €) und Düsseldorf (492 Mio. €) die mit Abstand höchsten Zuwächse. Lediglich ein leichter Anstieg von gut 5 % war dagegen in Köln zu beobachten, wo insgesamt rund 241 Mio. € in Büroimmobilien angelegt wurden.

Aber auch außerhalb der deutschen Top-Standorte war ein reges Marktgeschehen zu beobachten. Allein mit Einzeltransaktionen wurden hier knapp 1,33 Mrd. € umgesetzt. In Städten über 250.000 Einwohner belief sich das Transaktionsvolumen auf 880 Mio. €. Aber auch kleinere Standorte unter 100.000 Einwohner können immerhin noch einen Investmentumsatz von 234 Mio. € beisteuern.

Stabile Größenstruktur und unveränderte Spitzenrenditen

Bezogen auf die Größenstruktur der Verkäufe sind keine gravierenden Verschiebungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu beobachten. Erfreulich ist aber, dass sich das absolute Transaktionsvolumen in allen Größenklassen erhöht hat, was für eine breit aufgestellte Nachfrage spricht. Mit einem Umsatzanteil von gut 56 % führt die Kategorie über 50 Mio. € die Rangliste erwartungsgemäß an. Auf Platz zwei folgen Deals zwischen 25 und 50 Mio. € (20 %) knapp vor Verkäufen von 10 bis 25 Mio. € (gut 16 %). Aber auch kleinere Transaktionen unter 10 Mio. € tragen immerhin noch fast 8 % zum Ergebnis bei, was einem Umsatz von knapp 600 Mio. € entspricht.
Die Anlegerstruktur ist weiterhin sehr heterogen und weit gefächert. Insgesamt erzielen fünf Investorengruppen zweistellige Umsatzanteile: Den Spitzenplatz belegen Spezialfonds mit einem Anteil von knapp 19 %, gefolgt von privaten Anlegern/Family Offices mit fast 15 %. Auf das Podium geschafft haben es auch Versicherungen, die über 12 % zum Ergebnis beitragen. Die weiteren Plätze belegen dann Equity/Real Estate Funds (11,5 %), Immobilien AGs (gut 10 %) sowie offene Fonds mit 8 %. Auf ausländische Anleger entfallen rund 36 % des Transaktionsvolumens. Im Portfoliosegment dominieren diese mit einem Anteil von gut 88 % sogar klar.

Die Spitzenrenditen sind auch im dritten Quartal stabil geblieben und weisen keine Veränderungen auf. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 %, knapp vor Hamburg mit 4,70 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,75 %, Berlin mit 4,80 %, Düsseldorf mit 4,90 % und Köln mit 5,20 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt nach wie vor bei 4,83 %.

Perspektiven

Bereits heute zeichnet sich ein sehr lebhaftes Schlussquartal ab. „Sowohl einige spektakuläre Einzelverkäufe als auch kurz vor dem Abschluss stehende große Portfoliodeals werden den Investmentumsatz zum Jahresende noch einmal spürbar antreiben. Die Nachfrage sowohl deutscher als auch ausländischer Anleger ist ungebrochen hoch. Bei einem größeren Angebot an Core-Objekten und etwas einfacheren Finanzierungsmöglichkeiten könnte der Umsatz sogar noch höher liegen“, erklärt Sven Stricker. „Allerdings ist auch zu beobachten, dass sich Anleger zunehmend wieder für Value Add und opportunistische Produkte interessieren. Die Schwelle von 10 Mrd. € beim Transaktionsvolumen wird im Gesamtjahr 2013 mit sehr großer Wahrscheinlichkeit deutlich überschritten werden.“


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