16.10.2013 Politik verhindert dringend notwendige Investitionen im Wohnungsbau
Das seit 2010 anhaltende Mietwachstum hat sich im zweiten Halbjahr 2013 spürbar verlangsamt. Während im Vorjahr in Berlin noch Mietsteigerungen von durchschnittlich 8,0 Prozent zu verzeichnen waren, stiegen zum Stichtag 1. Oktober 2013 die Schwerpunktmieten bei Neuabschlüssen in Standardlagen gegenüber dem Vorjahr um rund 4,5 Prozent auf 7,00 €/qm Wohnfläche nettokalt und in Vorzugswohnlagen um rund 3,7 Prozent auf 8,50 €/qm Wohnfläche nettokalt. Dagegen werden bei Eigentumswohnungen in der Hauptstadt mit 11 Prozent die größten Preisanstiege registriert: In beliebten Wohnlagen liegt der Schwerpunktkaufpreis aktuell bei 2.050 €/qm (Vorjahr: 1.850 €/qm).
Standardwohnlagen weisen ein Wachstum von 1.400 auf 1.550 €/qm auf. Dies sind die Ergebnisse des zehnten Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg des Immobilienverband Berlin-Brandenburg e. V.
Die Studie basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg und differenziert dabei bis auf Bezirksebene. "Nachdem sich Nachholeffekte nach einigen schwächeren Jahren realisiert haben, zeichnet sich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab. Im bundesweiten Vergleich weist Berlin dabei nach wie vor ein moderates Miet- und Kaufpreisniveau auf, auch wenn marktübliche Mieten in besonders begehrten Bezirken häufig mehr als 20 Prozent über der politisch gesteuerten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen", sagt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Vorstands IVD Berlin-Brandenburg e. V. "Gleichzeitig kann in einigen Berliner Bezirken noch günstiger Wohnraum für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden - wenn man sich abseits der durchgetretenen trendigen Pfade bewegt, wo es den Mainstream hinzieht."
"Wir warnen vor der Überregulierung eines funktionierenden Marktes durch die Politik. Der Senat hat jüngst die Kappungsgrenzenverordnung beschlossen. Die Bezirke weisen Milieuschutz- und Sanierungsgebiete aus, um Umwandlungen zu unterbinden. Weitere Überlegungen zu Deckelungen für Neuabschlussmieten tragen zur Verunsicherung von Eigentümern und privaten Investoren bei. Die Eingriffe gehen sogar bis hin zur Androhung von Ordnungsgeldverfahren gegen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen auf dem marktüblichen Neuabschlussniveau vermieten", so Wohltorf weiter. "Gleichzeitig konzentriert sich die Neubautätigkeit in Berlin zurzeit vornehmlich auf das hochwertige Segment und Eigennutzungen, da sich der Bau von Mietwohnungen in Berlin unter Berücksichtigung der Bau- und Grundstückskosten und der erzielbaren Mieten kaum rentiert. Damit dürften dringend erforderliche Investitionen im frei finanzierten Wohnungsbau bald völlig zum Erliegen kommen - diese stellen jedoch fast 90 Prozent des Wohnraums in Berlin bereit."
Charlottenburg-Wilmersdorf erneut teuerster Mietwohnungsmarkt
In der Rangliste der Bezirke gab es im Vergleich zum Vorjahr keine Veränderungen: Spitzenreiter auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 8,75 €/qm und in Vorzugslagen von 10,50 €/qm nettokalt (2012: 8,25 €/qm bzw. 10,00 €/qm). Auf Rang zwei folgt wie im Vorjahr der Bezirk Mitte mit 7,50 €/qm in Standardwohnlagen bzw. 10,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Steglitz-Zehlendorf belegt erneut den dritten Rang mit Schwerpunktmieten von 7,75 €/qm in Standardwohnlagen und 9,75 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Auf Platz vier und fünf liegen wie im Vorjahr Pankow und Tempelhof-Schöneberg mit jeweils 7,25 €/qm in Standardwohnlagen und 9,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (Pankow 2012: 7,25 €/qm bzw. 8,75 €/qm, Tempelhof-Schöneberg 2012: 6,75 €/qm bzw. 8,50 €/qm).
Am anderen Ende der Skala liegen wie auch im Vorjahr die Bezirke Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau: Lichtenberg verzeichnet eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,40 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 7,00 €/qm). In Marzahn-Hellersdorf wurden Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,00 €/qm und in Vorzugslagen von 7,50 €/qm nettokalt (2012: 5,75 €/qm bzw. 7,25 €/qm) registriert. Neukölln weist Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,25 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 6,75 €/qm) auf, während Spandau eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,20 €/qm und in Vorzugslagen von 7,30 €/qm nettokalt (2012: 5,80 €/qm bzw. 7,30 €/qm) meldet.
Eigentumswohnungen verzeichnen die größten Preisanstiege, Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern steigt
"Noch ist es in Berlin erschwinglich, Wohneigentum zu schaffen. Bei wieder steigenden Zinsen könnte sich das jedoch schnell ändern", ergänzt Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses. "Dabei bleibt Wohneigentum die nach wie vor beste Zukunfts- und Altersabsicherung. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6 Prozent ab Januar 2014 zementiert jedoch die wenig wünschenswerte Position Berlins als Mieterhauptstadt Deutschlands. Eine Anhebung der Wohneigentumsquote in Berlin ist ganz offensichtlich politisch nicht gewünscht."
Eigentumswohnungen werden von Eigennutzern weiterhin stark nachgefragt. Besonders begehrt sind dabei citynahe Wohnlagen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Randlagen mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur profitieren von den teilweise knappen Angeboten in der Innenstadt. Für Eigentumswohnungen mit 90 qm Wohnfläche sind derzeit durchschnittlich 139.500 € in Standardlagen und 184.500 € in Vorzugslagen zu zahlen. Seit 2008 sind die Preise für Eigentumswohnungen damit um rund 35,0 Prozent in Standard- und rund 37,0 Prozent in Vorzugslagen gestiegen. "Das zuvor unterdurchschnittliche Ausgangsniveau dürfte damit weitgehend ausgeglichen sein", erläutert Katja Giller. "Die Kaufpreisspannen sind abhängig von Lage und Baujahr sehr viel breiter geworden. Wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, werden immer wieder auch überhöhte Angebotspreise registriert. Hier sollten Käufer die Augen aufhalten und sich beraten lassen. Es ist nicht alles Gold, was mit besonderem Glanz angeboten wird."
Stark gestiegene Preise für Eigentumswohnungen haben die Nachfragen nach Ein- und Zweifamilienhäusern belebt: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 120 bis 130 qm Wohnfläche auf durchschnittlich 700 qm Grundstück kostet in Berlin in Standardlagen im Schnitt rund 260.000 € und in Vorzugslagen rund 345.000 €, das sind durchschnittlich 6,0 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit von 130.000 € bis 800.000 € weichen die Einzelmärkte stark voneinander ab. Ein Spitzenreiter beim Preis ist der Innenstadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo für ein Einfamilienhaus zwischen 450.000 € und 650.000 € zu zahlen ist.
Wohn- und Geschäftshäuser als Investment erreichen vorläufigen Preiszenit
Die Preise bei Zinshäusern sind in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen und erreichen gegenwärtig ihren vorläufigen Höhepunkt. Die weiterhin große Nachfrage trifft auf ein vergleichsweise geringes Angebot. Der durchschnittliche Ertragsfaktor für Wohn- und Geschäftshäuser mit bis zu 20 Prozent gewerblichem Mietanteil steigt zum vierten Jahr in Folge in Vorzugslagen von 15,0 in 2012 auf 15,5 und in Standardlagen von 13,5 in 2012 auf 14,0. "In Spitzenlagen reichen die Kaufpreise nicht selten bis an das 20,0-fache der Marktmiete heran. Das lässt vermuten, dass bei der Kaufpreisbildung auch die Angebotsknappheit sowie das angestiegene Preisniveau eine Rolle gespielt haben und Investoren sich zunehmend an den relativen Preisen pro Quadratmeter Wohnfläche orientieren", sagt Katja Giller. Aufteilungen und die Bildung von Wohnungseigentum in Bestandsimmobilien könnten das knappe Angebot an Eigentumswohnungen ergänzen und für eine Entspannung der Marktlage sorgen. In einer wachsenden Zahl von Milieuschutzgebieten droht die Aufteilung in Einzeleigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt zu werden. Ein Aufteilungsverbot ist nicht zu sehen.
Potsdam weiter im Aufwind - Ein- und Zweifamilienhäuser erheblich teurer
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Potsdam weiter ungebrochen. Während die Mieten in mittleren bis guten Lagen (7,50 €) und sehr guten Lagen (11,00 €) gegenüber dem Vorjahr konstant blieben, stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen weiter. 2012 wurden hier in mittleren bis guten Lagen 2.600,00 €/qm gezahlt, 2013 sind es bereits 2.700,00 €/qm. In sehr guten Lagen liegen die Kaufpreise bei 3.600,00 €/qm gegenüber 3.500,00 €/qm im Vorjahr. Erhebliche Zuwächse gab es auch bei den Preisen von Ein- und Zweifamilienhäusern: In mittleren bis guten Lagen liegen die Preise 2013 bei 300.00000 €/qm gegenüber 270.000,00 €/qm im Vorjahr. In sehr guten Lagen sind es 420.000 €/qm gegenüber 385.000,00 €/qm im Vorjahr. Dirk Wohltorf sagt: "In Potsdam ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz der steigenden Preise ungebrochen.
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind sehr gefragt. Die Leerstandsquote bei Wohnungen liegt in Potsdam gegenwärtig unter 2 Prozent und bis 2020 wird ein Wohnungsbedarf von zusätzlichen 1.000 Wohnungen pro Jahr prognostiziert."
Das Marktgeschehen in den kreisfreien Städten, untersucht wurden Cottbus, Brandenburg und Frankfurt (Oder), und den Gemeinden in Randlage zu den Landeshauptstädten ist überwiegend konstant. Vereinzelt konnten weitere Preiszuwächse im berlinnahen Umland beobachtet werden.
Standardwohnlagen weisen ein Wachstum von 1.400 auf 1.550 €/qm auf. Dies sind die Ergebnisse des zehnten Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg des Immobilienverband Berlin-Brandenburg e. V.
Die Studie basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg und differenziert dabei bis auf Bezirksebene. "Nachdem sich Nachholeffekte nach einigen schwächeren Jahren realisiert haben, zeichnet sich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab. Im bundesweiten Vergleich weist Berlin dabei nach wie vor ein moderates Miet- und Kaufpreisniveau auf, auch wenn marktübliche Mieten in besonders begehrten Bezirken häufig mehr als 20 Prozent über der politisch gesteuerten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen", sagt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Vorstands IVD Berlin-Brandenburg e. V. "Gleichzeitig kann in einigen Berliner Bezirken noch günstiger Wohnraum für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden - wenn man sich abseits der durchgetretenen trendigen Pfade bewegt, wo es den Mainstream hinzieht."
"Wir warnen vor der Überregulierung eines funktionierenden Marktes durch die Politik. Der Senat hat jüngst die Kappungsgrenzenverordnung beschlossen. Die Bezirke weisen Milieuschutz- und Sanierungsgebiete aus, um Umwandlungen zu unterbinden. Weitere Überlegungen zu Deckelungen für Neuabschlussmieten tragen zur Verunsicherung von Eigentümern und privaten Investoren bei. Die Eingriffe gehen sogar bis hin zur Androhung von Ordnungsgeldverfahren gegen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen auf dem marktüblichen Neuabschlussniveau vermieten", so Wohltorf weiter. "Gleichzeitig konzentriert sich die Neubautätigkeit in Berlin zurzeit vornehmlich auf das hochwertige Segment und Eigennutzungen, da sich der Bau von Mietwohnungen in Berlin unter Berücksichtigung der Bau- und Grundstückskosten und der erzielbaren Mieten kaum rentiert. Damit dürften dringend erforderliche Investitionen im frei finanzierten Wohnungsbau bald völlig zum Erliegen kommen - diese stellen jedoch fast 90 Prozent des Wohnraums in Berlin bereit."
Charlottenburg-Wilmersdorf erneut teuerster Mietwohnungsmarkt
In der Rangliste der Bezirke gab es im Vergleich zum Vorjahr keine Veränderungen: Spitzenreiter auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 8,75 €/qm und in Vorzugslagen von 10,50 €/qm nettokalt (2012: 8,25 €/qm bzw. 10,00 €/qm). Auf Rang zwei folgt wie im Vorjahr der Bezirk Mitte mit 7,50 €/qm in Standardwohnlagen bzw. 10,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Steglitz-Zehlendorf belegt erneut den dritten Rang mit Schwerpunktmieten von 7,75 €/qm in Standardwohnlagen und 9,75 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Auf Platz vier und fünf liegen wie im Vorjahr Pankow und Tempelhof-Schöneberg mit jeweils 7,25 €/qm in Standardwohnlagen und 9,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (Pankow 2012: 7,25 €/qm bzw. 8,75 €/qm, Tempelhof-Schöneberg 2012: 6,75 €/qm bzw. 8,50 €/qm).
Am anderen Ende der Skala liegen wie auch im Vorjahr die Bezirke Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau: Lichtenberg verzeichnet eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,40 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 7,00 €/qm). In Marzahn-Hellersdorf wurden Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,00 €/qm und in Vorzugslagen von 7,50 €/qm nettokalt (2012: 5,75 €/qm bzw. 7,25 €/qm) registriert. Neukölln weist Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,25 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 6,75 €/qm) auf, während Spandau eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,20 €/qm und in Vorzugslagen von 7,30 €/qm nettokalt (2012: 5,80 €/qm bzw. 7,30 €/qm) meldet.
Eigentumswohnungen verzeichnen die größten Preisanstiege, Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern steigt
"Noch ist es in Berlin erschwinglich, Wohneigentum zu schaffen. Bei wieder steigenden Zinsen könnte sich das jedoch schnell ändern", ergänzt Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses. "Dabei bleibt Wohneigentum die nach wie vor beste Zukunfts- und Altersabsicherung. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6 Prozent ab Januar 2014 zementiert jedoch die wenig wünschenswerte Position Berlins als Mieterhauptstadt Deutschlands. Eine Anhebung der Wohneigentumsquote in Berlin ist ganz offensichtlich politisch nicht gewünscht."
Eigentumswohnungen werden von Eigennutzern weiterhin stark nachgefragt. Besonders begehrt sind dabei citynahe Wohnlagen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Randlagen mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur profitieren von den teilweise knappen Angeboten in der Innenstadt. Für Eigentumswohnungen mit 90 qm Wohnfläche sind derzeit durchschnittlich 139.500 € in Standardlagen und 184.500 € in Vorzugslagen zu zahlen. Seit 2008 sind die Preise für Eigentumswohnungen damit um rund 35,0 Prozent in Standard- und rund 37,0 Prozent in Vorzugslagen gestiegen. "Das zuvor unterdurchschnittliche Ausgangsniveau dürfte damit weitgehend ausgeglichen sein", erläutert Katja Giller. "Die Kaufpreisspannen sind abhängig von Lage und Baujahr sehr viel breiter geworden. Wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, werden immer wieder auch überhöhte Angebotspreise registriert. Hier sollten Käufer die Augen aufhalten und sich beraten lassen. Es ist nicht alles Gold, was mit besonderem Glanz angeboten wird."
Stark gestiegene Preise für Eigentumswohnungen haben die Nachfragen nach Ein- und Zweifamilienhäusern belebt: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 120 bis 130 qm Wohnfläche auf durchschnittlich 700 qm Grundstück kostet in Berlin in Standardlagen im Schnitt rund 260.000 € und in Vorzugslagen rund 345.000 €, das sind durchschnittlich 6,0 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit von 130.000 € bis 800.000 € weichen die Einzelmärkte stark voneinander ab. Ein Spitzenreiter beim Preis ist der Innenstadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo für ein Einfamilienhaus zwischen 450.000 € und 650.000 € zu zahlen ist.
Wohn- und Geschäftshäuser als Investment erreichen vorläufigen Preiszenit
Die Preise bei Zinshäusern sind in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen und erreichen gegenwärtig ihren vorläufigen Höhepunkt. Die weiterhin große Nachfrage trifft auf ein vergleichsweise geringes Angebot. Der durchschnittliche Ertragsfaktor für Wohn- und Geschäftshäuser mit bis zu 20 Prozent gewerblichem Mietanteil steigt zum vierten Jahr in Folge in Vorzugslagen von 15,0 in 2012 auf 15,5 und in Standardlagen von 13,5 in 2012 auf 14,0. "In Spitzenlagen reichen die Kaufpreise nicht selten bis an das 20,0-fache der Marktmiete heran. Das lässt vermuten, dass bei der Kaufpreisbildung auch die Angebotsknappheit sowie das angestiegene Preisniveau eine Rolle gespielt haben und Investoren sich zunehmend an den relativen Preisen pro Quadratmeter Wohnfläche orientieren", sagt Katja Giller. Aufteilungen und die Bildung von Wohnungseigentum in Bestandsimmobilien könnten das knappe Angebot an Eigentumswohnungen ergänzen und für eine Entspannung der Marktlage sorgen. In einer wachsenden Zahl von Milieuschutzgebieten droht die Aufteilung in Einzeleigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt zu werden. Ein Aufteilungsverbot ist nicht zu sehen.
Potsdam weiter im Aufwind - Ein- und Zweifamilienhäuser erheblich teurer
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Potsdam weiter ungebrochen. Während die Mieten in mittleren bis guten Lagen (7,50 €) und sehr guten Lagen (11,00 €) gegenüber dem Vorjahr konstant blieben, stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen weiter. 2012 wurden hier in mittleren bis guten Lagen 2.600,00 €/qm gezahlt, 2013 sind es bereits 2.700,00 €/qm. In sehr guten Lagen liegen die Kaufpreise bei 3.600,00 €/qm gegenüber 3.500,00 €/qm im Vorjahr. Erhebliche Zuwächse gab es auch bei den Preisen von Ein- und Zweifamilienhäusern: In mittleren bis guten Lagen liegen die Preise 2013 bei 300.00000 €/qm gegenüber 270.000,00 €/qm im Vorjahr. In sehr guten Lagen sind es 420.000 €/qm gegenüber 385.000,00 €/qm im Vorjahr. Dirk Wohltorf sagt: "In Potsdam ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz der steigenden Preise ungebrochen.
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind sehr gefragt. Die Leerstandsquote bei Wohnungen liegt in Potsdam gegenwärtig unter 2 Prozent und bis 2020 wird ein Wohnungsbedarf von zusätzlichen 1.000 Wohnungen pro Jahr prognostiziert."
Das Marktgeschehen in den kreisfreien Städten, untersucht wurden Cottbus, Brandenburg und Frankfurt (Oder), und den Gemeinden in Randlage zu den Landeshauptstädten ist überwiegend konstant. Vereinzelt konnten weitere Preiszuwächse im berlinnahen Umland beobachtet werden.
