16.10.2013 Neubauzuwachs dämpft Mietniveaus in Spitzenwohnimmobilien Londons
Einer aktuellen Researchanalyse von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge beeinträchtigen die Unsicherheit im Londoner Finanz- und Unternehmensdienstleistungssektor sowie geringere Firmenbudgets das Mietwachstum in den Spitzenvermietungsmärkten der britischen Hauptstadt.
Die Durchschnittswohnungsmieten im Londoner Spitzensegment gingen in den vergangenen drei Monaten bis Ende September um 0,5 % zurück und liegen somit 0,9 % unter Vorjahresniveau. Damit setzt sich der seit Mitte 2011 beobachtete Trend eines stagnierenden Mietwachstums fort, und die Mietsteigerungsrate bewegt sich nun seit zwölf Quartalen in Folge unter der Kapitalwertperformance.
Die geringfügigen Rückgänge konzentrieren sich auf die hochpreisigeren Märkte des Spitzensegments von Central London. Deutlicher fielen sie in den Spitzenmärkten im Nordwesten Londons, St. John’s Wood und Hampstead aus, in denen die Mieten in den letzten drei Monaten um 3,3 % bzw. 7,6 % gegenüber dem Vorjahr zurückgingen. Allerdings wurde diese Höhe vor allem durch deutliche Rückgänge von über £ 2.000 pro Woche im Markt für Mehrfamilienhäuser verursacht. Im Gegensatz dazu verzeichneten die niedriger bewerteten Spitzenmärkte im Südwesten Londons bzw. Wapping und Canary Wharf östlich der City leicht steigende Mieten.
Die Mietrückgänge in den Spitzensegmenten von Central London sowie im Nordwesten Londons sind auf steigende Flächenbestände in Verbindung mit reduzierten Umzugsaktivitäten von Unternehmen sowie der Kürzung von Budgets für Mitarbeiter im öffentlichen bzw. Finanzsektor zurückzuführen. Durch verstärkte Aktivität seitens Investoren verzeichnet das Spitzensegment von Central London erhöhten Neubauflächenzuwachs.
Steigende Preise in günstigeren Lagen
In weniger teuren Spitzenlagen in Außenbezirken, insbesondere in den Märkten im Südwesten und östlich der City, in denen die Wohnungsmieten im Durchschnitt nur halb so hoch sind wie im Spitzensegment von Central London, stiegen die Preise geringfügig. Im Spitzensegment östlich der City liegen die Mieten aktuell 4,1 % und im Südwesten Londons 2,6 % über ihrem Höchstniveau von 2007, während sie im Spitzensegment von Central London um 4,5 % zurückgingen.
Die Standorte Wapping und Canary Wharf östlich der City schnitten in den vergangenen drei Monaten am besten ab und verzeichneten Mietpreissteigerungen von 1,7 %. Das Wachstum ist auf die starke Nachfrage von Unternehmen, Studenten und Wohngemeinschaften in den Sommermonaten zurückzuführen, die alle auf einen begrenzten Bestand zugreifen und preisgünstige Lösungen im Vergleich zu zentraleren Lagen suchen.
„Wir gehen davon aus, dass diese überdurchschnittliche Performance der Spitzenlagen in den Londoner Außenbezirken mittelfristig anhält, da die zentraleren Lagen Neubestand aufnehmen und sich dem niedrigeren Nachfrageniveau aus dem Finanzsektor anpassen“, sagt Sophie Chick, Analyst Residential Research bei Savills.
Islington bildet die Ausnahme. Hier gingen die Mietpreise im Quartalsverlauf um 1,1 % zurück - eine Reaktion auf die Anzahl der vermietbaren Wohnimmobilien verglichen mit einer ungewöhnlich niedrigen Nachfrage von Familien. „Neue Vermieter werden ermutigt, Wohngemeinschaften von Berufstätigen in Erwägung zu ziehen, um eine schnelle Vermietung zu gewährleisten und kostenintensive Leerstandsphasen zu vermeiden“, sagt Dan Parker, Director Lettings bei Savills Islington. „Die Vermieter werden die Unannehmlichkeiten höherer Fluktuation bei Wohngemeinschaften gegen die Vorzüge einer längerfristigen, aber im Fall von jungen Familien mit höherer Abnutzung verbundenen Vermietung abwägen müssen.“
Außerhalb Londons
Außerhalb Londons gingen die Mieten in gleichem Maße wie im Durchschnitt des Londoner Spitzensegments zurück, d.h. um 0,4 % in den letzten drei Monaten. Der Investmentmarkt im Südosten Englands bleibt hinter dem Aufschwung Londons zurück, da die Erwerbstätigen in der Hauptstadt es vorziehen, auch dort zu wohnen. Dieses Muster scheint sich im Vermietungsmarkt zu wiederholen.
Die Durchschnittswohnungsmieten im Londoner Spitzensegment gingen in den vergangenen drei Monaten bis Ende September um 0,5 % zurück und liegen somit 0,9 % unter Vorjahresniveau. Damit setzt sich der seit Mitte 2011 beobachtete Trend eines stagnierenden Mietwachstums fort, und die Mietsteigerungsrate bewegt sich nun seit zwölf Quartalen in Folge unter der Kapitalwertperformance.
Die geringfügigen Rückgänge konzentrieren sich auf die hochpreisigeren Märkte des Spitzensegments von Central London. Deutlicher fielen sie in den Spitzenmärkten im Nordwesten Londons, St. John’s Wood und Hampstead aus, in denen die Mieten in den letzten drei Monaten um 3,3 % bzw. 7,6 % gegenüber dem Vorjahr zurückgingen. Allerdings wurde diese Höhe vor allem durch deutliche Rückgänge von über £ 2.000 pro Woche im Markt für Mehrfamilienhäuser verursacht. Im Gegensatz dazu verzeichneten die niedriger bewerteten Spitzenmärkte im Südwesten Londons bzw. Wapping und Canary Wharf östlich der City leicht steigende Mieten.
Die Mietrückgänge in den Spitzensegmenten von Central London sowie im Nordwesten Londons sind auf steigende Flächenbestände in Verbindung mit reduzierten Umzugsaktivitäten von Unternehmen sowie der Kürzung von Budgets für Mitarbeiter im öffentlichen bzw. Finanzsektor zurückzuführen. Durch verstärkte Aktivität seitens Investoren verzeichnet das Spitzensegment von Central London erhöhten Neubauflächenzuwachs.
Steigende Preise in günstigeren Lagen
In weniger teuren Spitzenlagen in Außenbezirken, insbesondere in den Märkten im Südwesten und östlich der City, in denen die Wohnungsmieten im Durchschnitt nur halb so hoch sind wie im Spitzensegment von Central London, stiegen die Preise geringfügig. Im Spitzensegment östlich der City liegen die Mieten aktuell 4,1 % und im Südwesten Londons 2,6 % über ihrem Höchstniveau von 2007, während sie im Spitzensegment von Central London um 4,5 % zurückgingen.
Die Standorte Wapping und Canary Wharf östlich der City schnitten in den vergangenen drei Monaten am besten ab und verzeichneten Mietpreissteigerungen von 1,7 %. Das Wachstum ist auf die starke Nachfrage von Unternehmen, Studenten und Wohngemeinschaften in den Sommermonaten zurückzuführen, die alle auf einen begrenzten Bestand zugreifen und preisgünstige Lösungen im Vergleich zu zentraleren Lagen suchen.
„Wir gehen davon aus, dass diese überdurchschnittliche Performance der Spitzenlagen in den Londoner Außenbezirken mittelfristig anhält, da die zentraleren Lagen Neubestand aufnehmen und sich dem niedrigeren Nachfrageniveau aus dem Finanzsektor anpassen“, sagt Sophie Chick, Analyst Residential Research bei Savills.
Islington bildet die Ausnahme. Hier gingen die Mietpreise im Quartalsverlauf um 1,1 % zurück - eine Reaktion auf die Anzahl der vermietbaren Wohnimmobilien verglichen mit einer ungewöhnlich niedrigen Nachfrage von Familien. „Neue Vermieter werden ermutigt, Wohngemeinschaften von Berufstätigen in Erwägung zu ziehen, um eine schnelle Vermietung zu gewährleisten und kostenintensive Leerstandsphasen zu vermeiden“, sagt Dan Parker, Director Lettings bei Savills Islington. „Die Vermieter werden die Unannehmlichkeiten höherer Fluktuation bei Wohngemeinschaften gegen die Vorzüge einer längerfristigen, aber im Fall von jungen Familien mit höherer Abnutzung verbundenen Vermietung abwägen müssen.“
Außerhalb Londons
Außerhalb Londons gingen die Mieten in gleichem Maße wie im Durchschnitt des Londoner Spitzensegments zurück, d.h. um 0,4 % in den letzten drei Monaten. Der Investmentmarkt im Südosten Englands bleibt hinter dem Aufschwung Londons zurück, da die Erwerbstätigen in der Hauptstadt es vorziehen, auch dort zu wohnen. Dieses Muster scheint sich im Vermietungsmarkt zu wiederholen.
