15.10.2013 AENGEVELT beobachtet nachhaltige Belebung am Frankfurter Büromarkt
Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 321.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Quartal 2012: rd. 334.000 m²) bedeutet dies einen leichten Rückgang um 13.000 m² bzw. rd. 4%.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein durchaus solides Ergebnis: „Das bisherige leicht unterdurchschnittliche Umsatzergebnis in 2013 ist v. a. auf das verhaltene erste Quartal zurückzuführen. Der in den letzten beiden Quartalen feststellbare Trend einer anziehenden Umsatzdynamik wird sich voraussichtlich auch bis Jahresende fortsetzen, so dass für 2013 mit einem insgesamt durchschnittlichen Jahresumsatzergebnis zu rechnen ist. Diese Nachfragebelebung in Verbindung mit dem erwarteten höheren Wirtschaftswachstum im nächsten Jahr bilden ein gutes Fundament für eine weiterhin positive Umsatzentwicklung in den nächsten Monaten.“
Prognose 2013
Für das Gesamtjahr 2013 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für ein wiederum beachtliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2012: 505.000 m²) lediglich moderat niedrigeren Büroflächenumsatz um 475.000 m², der in etwa auf dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2003-2012: 467.000 m² p. a.) läge.
Positive Auswirkungen auf den Investmentmarkt
Die Entwicklungen am Büroflächenmarkt haben auch Auswirkungen auf den Frankfurter Investmentmarkt. So erwartet Daniel Milkus, Niederlassungsleiter AENGEVELT Frankfurt, aufgrund der soliden Büroflächennachfrage in den letzten 24 Monaten noch in diesem Jahr großvolumige Verkaufstrans¬aktionen im Büro-Segment: „Selbst außerhalb des CBD werden wir noch signifikante Verkäufe erleben“, ist Milkus überzeugt.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen des Jahres den Umsatzschwer¬punkt im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 55% (ca. 175.300 m²) markttypisch über die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 61% bzw. 204.100 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) und der Eigennutzer-Projektentwicklung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 15.000 m²) auf ein beachtliches Niveau von 23% steigern (ca. 75.200 m²). Im Vorjahreszeitraum lag die Quote nur bei rd. 7%.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei hat sich von ca. 9% im Vorjahr auf nunmehr 11% erhöht. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Esch¬borner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Ost (4%), Nord (3%), Süd/Sachsenhausen (3%) und Flughafen (1%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• In den ersten drei Quartalen 2013 präsentierte sich die Finanzdienst¬leistungsbranche (rd. 152.300 m²) mit einem Anteil von rd. 47% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (Ende September 2012: 23%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 22% (ca. 71.400 m²) gegenüber dem Vorjahr (Ende September 2012: 34%) markant nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (46.200 m²) konnte sich binnen Jahresfrist verdoppeln und eine Marktquote von 15% erreichen (Vorjahr: 22.800 m² bzw. 7%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Han¬del und Transport (rd. 24.800 m²) in den ersten drei Quartalen 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 21% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 8%.
• Für Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck halbierte sich mit rd. 26.300 m² Mietfläche die Marktquote gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (2013: 8%, 2012: 15%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Aus¬bau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² einen sehr geringen Wert erreichte, ist 2013 und 2014 ein höheres Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2013 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Fertigstellung von insgesamt rd. 189.000 m² Bürofläche aus. In den ersten drei Quartalen 2013 wurden bislang rd. 149.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
• Auch 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem hohen Volu¬men von ca. 260.000 m² neuer und sanierter Büroflächen.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um ca. 110.000 m² bzw. 6,5% auf aktuell rd. 1,58 Mio. m² reduziert (Ende September 2012: rd. 1,69 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 13,0% (Ende September 2012: 13,9%).
• Ungeachtet des beachtlichen Abbaus rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels weiterhin an erster Position in Deutschland vor München (1,47 Mio. m² bzw. 7,8%) und Berlin (1,37 Mio. m² bzw. 7,5%).
Höhere Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich gegenüber dem Vorjahres¬zeitpunkt um rd. EUR 0,50/m² auf EUR 36,50/m². Bis zum Jahresende 2013 wird sich die Spitzenmiete auf dem erreichten Niveau stabilisieren.
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² konstant.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein durchaus solides Ergebnis: „Das bisherige leicht unterdurchschnittliche Umsatzergebnis in 2013 ist v. a. auf das verhaltene erste Quartal zurückzuführen. Der in den letzten beiden Quartalen feststellbare Trend einer anziehenden Umsatzdynamik wird sich voraussichtlich auch bis Jahresende fortsetzen, so dass für 2013 mit einem insgesamt durchschnittlichen Jahresumsatzergebnis zu rechnen ist. Diese Nachfragebelebung in Verbindung mit dem erwarteten höheren Wirtschaftswachstum im nächsten Jahr bilden ein gutes Fundament für eine weiterhin positive Umsatzentwicklung in den nächsten Monaten.“
Prognose 2013
Für das Gesamtjahr 2013 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für ein wiederum beachtliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2012: 505.000 m²) lediglich moderat niedrigeren Büroflächenumsatz um 475.000 m², der in etwa auf dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2003-2012: 467.000 m² p. a.) läge.
Positive Auswirkungen auf den Investmentmarkt
Die Entwicklungen am Büroflächenmarkt haben auch Auswirkungen auf den Frankfurter Investmentmarkt. So erwartet Daniel Milkus, Niederlassungsleiter AENGEVELT Frankfurt, aufgrund der soliden Büroflächennachfrage in den letzten 24 Monaten noch in diesem Jahr großvolumige Verkaufstrans¬aktionen im Büro-Segment: „Selbst außerhalb des CBD werden wir noch signifikante Verkäufe erleben“, ist Milkus überzeugt.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen des Jahres den Umsatzschwer¬punkt im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 55% (ca. 175.300 m²) markttypisch über die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 61% bzw. 204.100 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) und der Eigennutzer-Projektentwicklung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 15.000 m²) auf ein beachtliches Niveau von 23% steigern (ca. 75.200 m²). Im Vorjahreszeitraum lag die Quote nur bei rd. 7%.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei hat sich von ca. 9% im Vorjahr auf nunmehr 11% erhöht. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Esch¬borner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Ost (4%), Nord (3%), Süd/Sachsenhausen (3%) und Flughafen (1%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• In den ersten drei Quartalen 2013 präsentierte sich die Finanzdienst¬leistungsbranche (rd. 152.300 m²) mit einem Anteil von rd. 47% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (Ende September 2012: 23%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 22% (ca. 71.400 m²) gegenüber dem Vorjahr (Ende September 2012: 34%) markant nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (46.200 m²) konnte sich binnen Jahresfrist verdoppeln und eine Marktquote von 15% erreichen (Vorjahr: 22.800 m² bzw. 7%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Han¬del und Transport (rd. 24.800 m²) in den ersten drei Quartalen 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 21% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 8%.
• Für Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck halbierte sich mit rd. 26.300 m² Mietfläche die Marktquote gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (2013: 8%, 2012: 15%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Aus¬bau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² einen sehr geringen Wert erreichte, ist 2013 und 2014 ein höheres Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2013 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Fertigstellung von insgesamt rd. 189.000 m² Bürofläche aus. In den ersten drei Quartalen 2013 wurden bislang rd. 149.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
• Auch 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem hohen Volu¬men von ca. 260.000 m² neuer und sanierter Büroflächen.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um ca. 110.000 m² bzw. 6,5% auf aktuell rd. 1,58 Mio. m² reduziert (Ende September 2012: rd. 1,69 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 13,0% (Ende September 2012: 13,9%).
• Ungeachtet des beachtlichen Abbaus rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels weiterhin an erster Position in Deutschland vor München (1,47 Mio. m² bzw. 7,8%) und Berlin (1,37 Mio. m² bzw. 7,5%).
Höhere Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich gegenüber dem Vorjahres¬zeitpunkt um rd. EUR 0,50/m² auf EUR 36,50/m². Bis zum Jahresende 2013 wird sich die Spitzenmiete auf dem erreichten Niveau stabilisieren.
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² konstant.
