14.10.2013 Anlageimmobilien in Düsseldorf liegen im Trend
Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist weiterhin im Fokus der Anleger, denn er gilt als zukunftssicher. Hohe Kaufpreise werden bei Mehrfamilienhäusern erzielt, aber auch Immobilien mit größerem Gewerbeanteil oder Altbauten in weniger hochpreisigen Lagen erfreuen sich großer Beliebtheit. Für eine Anlageimmobilie wurde im Jahr 2012 im Durchschnitt der Faktor 15,3 der erzielten Jahresnettokaltmiete gezahlt. Dieses und weitere Ergebnisse gehen aus einer Auswertung der aktuellen Zahlen des Gutachtausschusses und eigenen Erhebungen von Dahler & Company hervor.
Düsseldorf überzeugt mit seiner Lage am Rhein, kultureller Vielfalt, hohem Freizeitwert, bester Lebensqualität und durch starke wirtschaftliche Faktoren. Als Messestandort und mit dem drittwichtigsten Flughafen Deutschlands zieht Düsseldorf Menschen aller Nationen zum Arbeiten und Leben an. Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ruft immer mehr Interessenten für Anlageimmobilien auf den Plan, denn die Investition in Düsseldorfer Immobilien gilt als zukunftssicher. Die Nachfrage übersteigt das Angebot an Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern bei Weitem und reicht auch über die beliebten und zentral gelegenen Stadtteile hinaus. Für eine Anlageimmobilie wurde im Jahr 2012 im Schnitt der Faktor 15,3 bezogen auf die erzielte Jahresnettokaltmiete gezahlt, im Vorjahr lag die Quote noch beim 14-fachen. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser ist um circa fünf Prozent von 1.440 Euro auf 1.520 Euro angestiegen.
Zu den besonders begehrten Stadtteilen gehören weiterhin Oberkassel, Niederkassel und Golzheim sowie die edlen und zentrumsnahen Wohnlagen am Hofgarten und Düsseltal. Hier werden nicht selten Kaufpreise erzielt, die jenseits der 20-fachen Jahresnettokaltmiete liegen. Besonders die bei der jüngeren Generation angesagten Stadtteile Flingern Nord und Unterbilk mit dem nahegelegenen Medienhafen werden verstärkt von Investoren nachgefragt. Dies macht sich auch bei der Zahl der gehandelten Mehrfamilienhäuser und den Wohn- und Geschäftshäusern in Flingern und Unterbilk bemerkbar. Sie stieg in 2012 im Vergleich zum Vorjahr von 85 auf 95 vermittelte Objekte. Die Stadtteile Derendorf mit großen Neubauvorhaben auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs und Heerdt mit dem neuen Stadtquartier „Heinrich Heine Gärten“ sind in den Fokus von Anlageinteressenten gerückt. Die zentral gelegenen Stadtteile Bilk und Oberbilk mit ihren zahlreichen Altbauten machen dagegen für Investoren aufgrund ihres noch recht moderaten Preisniveaus den Reiz aus. In einfachen Lagen der Stadt wurden Kaufpreise zwischen der 11-fachen und 13-fachen Jahresnettokaltmiete erzielt. Aber auch hier ist eine steigende Tendenz zu beobachten. Aufgrund des derzeit geringen Angebotes sind verstärkt auch Objekte mit größerem Gewerbeanteil, die häufig mit einem höheren Mietausfallrisiko einhergehen, gefragt. Im Jahr 2012 wurden im Stadtgebiet Düsseldorf 394 Transaktionen im Bereich der Mehrfamilienhäuser- und der Wohn- und Geschäftshäuser getätigt, die in Summe ein Transaktionsvolumen von 550 Millionen Euro erzielten.
Die starke Nachfrage von Seiten der Investoren ermöglicht es, überdurchschnittliche Preise bei Immobilienverkäufen zu erzielen. In den linksrheinischen Gebieten Oberkassel, Niederkassel, Lörick und Heerdt mussten Käufer in den meisten Fällen deutlich über eine Millionen Euro Kaufpreis für den Erwerb eines Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshauses investieren; 15 Objekte dieser Art wurden hier verkauft. In den Stadtteilen Derendorf und Pempelfort wurden über 80 Objekte veräußert. Die Möglichkeit Objekte unter 500.000 Euro zu erwerben, wird zunehmend seltener. Während im Jahr 2011 noch 131 Objekte unter 500.000 Euro den Eigentümer wechselten, waren im Jahr 2012 lediglich 73 Verkäufe in diesem Preissegment zu verzeichnen. Im oberen Preissegment, ab 1,0 Mio. Euro Kaufpreis stieg die Zahl der Verkäufe von 134 gehandelten Objekten im Jahr 2011 auf 138 gehandelte Objekte im Jahr 2012. Der Verkauf einer Anlageimmobilie bei der derzeit herrschenden Marktlage birgt regelmäßig die Chance, einen Veräußerungsgewinn zu erzielen. Sollte das Objekt zudem bereits mehr als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers stehen, muss dieser Veräußerungsgewinn nach aktueller Rechtslage nicht versteuert werden. Wie lange diese Rechtslage noch Bestand hat, ist offen. Die aktuelle Marktlage ist für Verkäufer also sehr vielversprechend.
Das niedrige Zinsniveau und die Möglichkeit der Vereinbarung einer langjährigen Zinsbindung sind auf der anderen Seite gute Argumente für Käufer. Die Wohnungsmieten werden in Düsseldorf auch in den kommenden Jahren weiter ansteigen, was Immobilien zu einer sicheren Anlageoption macht.
In den nächsten Jahre ist keine Trendwende in Sicht: Um 2.700 Einwohner wächst Düsseldorf jedes Jahr, was einem zusätzlichen Bedarf von ca. 1.000 Wohnungen entspricht. Auch wenn die Neubautätigkeiten im Stadtgebiet verstärkt worden sind, wird dieser zusätzliche Bedarf nicht gedeckt. Viele Wohnungssuchende weichen deshalb auf benachbarte Gemeinden aus, in den innerstädtischen Lagen steigen die Mietpreise weiterhin. Eine Mietpreisbremse, wie sie von der Rot-Grünen Landesregierung sowie der Opposition gehandelt wird und in Gebieten mit Wohnraummangel umgesetzt werden soll, würde den Anstieg der Mieten bei Bestandsobjekten zwar verlangsamen, aber nicht stoppen. „Auch die Gefahr einer Preisblase besteht nicht, denn es sind keine negativen Vorzeichen zu erkennen. Eine explosionsartige Kreditvergabe, auch an kaum kreditwürdige Verbraucher, wie sie im Vorfeld der amerikanischen Immobilienkrise bemerkbar war, ist in Deutschland nicht vorhanden“, so Heiko Lütge, verantwortlich für den Bereich DAHLER & COMPANY Investment in Düsseldorf. Mit einem Abfallen der Mieten ist im Angesicht der Wohnungsknappheit in Ballungszentren im gesamten Bundesgebiet nicht zu rechnen.
Düsseldorf überzeugt mit seiner Lage am Rhein, kultureller Vielfalt, hohem Freizeitwert, bester Lebensqualität und durch starke wirtschaftliche Faktoren. Als Messestandort und mit dem drittwichtigsten Flughafen Deutschlands zieht Düsseldorf Menschen aller Nationen zum Arbeiten und Leben an. Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ruft immer mehr Interessenten für Anlageimmobilien auf den Plan, denn die Investition in Düsseldorfer Immobilien gilt als zukunftssicher. Die Nachfrage übersteigt das Angebot an Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern bei Weitem und reicht auch über die beliebten und zentral gelegenen Stadtteile hinaus. Für eine Anlageimmobilie wurde im Jahr 2012 im Schnitt der Faktor 15,3 bezogen auf die erzielte Jahresnettokaltmiete gezahlt, im Vorjahr lag die Quote noch beim 14-fachen. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser ist um circa fünf Prozent von 1.440 Euro auf 1.520 Euro angestiegen.
Zu den besonders begehrten Stadtteilen gehören weiterhin Oberkassel, Niederkassel und Golzheim sowie die edlen und zentrumsnahen Wohnlagen am Hofgarten und Düsseltal. Hier werden nicht selten Kaufpreise erzielt, die jenseits der 20-fachen Jahresnettokaltmiete liegen. Besonders die bei der jüngeren Generation angesagten Stadtteile Flingern Nord und Unterbilk mit dem nahegelegenen Medienhafen werden verstärkt von Investoren nachgefragt. Dies macht sich auch bei der Zahl der gehandelten Mehrfamilienhäuser und den Wohn- und Geschäftshäusern in Flingern und Unterbilk bemerkbar. Sie stieg in 2012 im Vergleich zum Vorjahr von 85 auf 95 vermittelte Objekte. Die Stadtteile Derendorf mit großen Neubauvorhaben auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs und Heerdt mit dem neuen Stadtquartier „Heinrich Heine Gärten“ sind in den Fokus von Anlageinteressenten gerückt. Die zentral gelegenen Stadtteile Bilk und Oberbilk mit ihren zahlreichen Altbauten machen dagegen für Investoren aufgrund ihres noch recht moderaten Preisniveaus den Reiz aus. In einfachen Lagen der Stadt wurden Kaufpreise zwischen der 11-fachen und 13-fachen Jahresnettokaltmiete erzielt. Aber auch hier ist eine steigende Tendenz zu beobachten. Aufgrund des derzeit geringen Angebotes sind verstärkt auch Objekte mit größerem Gewerbeanteil, die häufig mit einem höheren Mietausfallrisiko einhergehen, gefragt. Im Jahr 2012 wurden im Stadtgebiet Düsseldorf 394 Transaktionen im Bereich der Mehrfamilienhäuser- und der Wohn- und Geschäftshäuser getätigt, die in Summe ein Transaktionsvolumen von 550 Millionen Euro erzielten.
Die starke Nachfrage von Seiten der Investoren ermöglicht es, überdurchschnittliche Preise bei Immobilienverkäufen zu erzielen. In den linksrheinischen Gebieten Oberkassel, Niederkassel, Lörick und Heerdt mussten Käufer in den meisten Fällen deutlich über eine Millionen Euro Kaufpreis für den Erwerb eines Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshauses investieren; 15 Objekte dieser Art wurden hier verkauft. In den Stadtteilen Derendorf und Pempelfort wurden über 80 Objekte veräußert. Die Möglichkeit Objekte unter 500.000 Euro zu erwerben, wird zunehmend seltener. Während im Jahr 2011 noch 131 Objekte unter 500.000 Euro den Eigentümer wechselten, waren im Jahr 2012 lediglich 73 Verkäufe in diesem Preissegment zu verzeichnen. Im oberen Preissegment, ab 1,0 Mio. Euro Kaufpreis stieg die Zahl der Verkäufe von 134 gehandelten Objekten im Jahr 2011 auf 138 gehandelte Objekte im Jahr 2012. Der Verkauf einer Anlageimmobilie bei der derzeit herrschenden Marktlage birgt regelmäßig die Chance, einen Veräußerungsgewinn zu erzielen. Sollte das Objekt zudem bereits mehr als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers stehen, muss dieser Veräußerungsgewinn nach aktueller Rechtslage nicht versteuert werden. Wie lange diese Rechtslage noch Bestand hat, ist offen. Die aktuelle Marktlage ist für Verkäufer also sehr vielversprechend.
Das niedrige Zinsniveau und die Möglichkeit der Vereinbarung einer langjährigen Zinsbindung sind auf der anderen Seite gute Argumente für Käufer. Die Wohnungsmieten werden in Düsseldorf auch in den kommenden Jahren weiter ansteigen, was Immobilien zu einer sicheren Anlageoption macht.
In den nächsten Jahre ist keine Trendwende in Sicht: Um 2.700 Einwohner wächst Düsseldorf jedes Jahr, was einem zusätzlichen Bedarf von ca. 1.000 Wohnungen entspricht. Auch wenn die Neubautätigkeiten im Stadtgebiet verstärkt worden sind, wird dieser zusätzliche Bedarf nicht gedeckt. Viele Wohnungssuchende weichen deshalb auf benachbarte Gemeinden aus, in den innerstädtischen Lagen steigen die Mietpreise weiterhin. Eine Mietpreisbremse, wie sie von der Rot-Grünen Landesregierung sowie der Opposition gehandelt wird und in Gebieten mit Wohnraummangel umgesetzt werden soll, würde den Anstieg der Mieten bei Bestandsobjekten zwar verlangsamen, aber nicht stoppen. „Auch die Gefahr einer Preisblase besteht nicht, denn es sind keine negativen Vorzeichen zu erkennen. Eine explosionsartige Kreditvergabe, auch an kaum kreditwürdige Verbraucher, wie sie im Vorfeld der amerikanischen Immobilienkrise bemerkbar war, ist in Deutschland nicht vorhanden“, so Heiko Lütge, verantwortlich für den Bereich DAHLER & COMPANY Investment in Düsseldorf. Mit einem Abfallen der Mieten ist im Angesicht der Wohnungsknappheit in Ballungszentren im gesamten Bundesgebiet nicht zu rechnen.
