11.10.2013 AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI gibt erneut nach
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestment-segment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Sommer erstmals auf 69,7 Punkte gefallen ist, gibt er wiederholt auf nun 69,3 Punkte nach. Der wiederholte Rückgang bestätigt damit die Wende, die sich bereits im Sommer angedeutet hat.
Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Differenziert nach Wohnlagen ist der Rückgang allerdings nur in mittleren und guten Lagen zu beobachten. Besonders in guten Lagen hat sich dabei der rückläufige Trend zum vierten Mal bestätigt. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit zu Jahresbeginn überschritten.“
Entwarnung für den gesamten Wohnungsmarkt gibt Schmidt indessen nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in den einfachen Lagen knapp. Zwar rechnen 41% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungsschwerpunkt liegt indessen auf guten Lagen (56%). Hier ist der Wohnungsmarkt zunehmend ausgeglichen. Angespannter ist (und bleibt) die Situation in einfachen Lagen: Hier gehen nur rd. 17% von einem Anstieg der Neubautätigkeit aus.“
Fazit Schmidt: „Vom aktuellen Wohnungsneubau profitieren vorrangig finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation dagegen immer schwieriger.“
AWI: Erneut rückäufig
• Am deutlichsten ist der negative Trend in den guten Lagen. Hier ist der AWI-Subindex zum vierten Mal in Folge gesunken und liegt mit 73,4 Punkten auf einem vergleichbaren Niveau wie Anfang bzw. Mitte 2010.
• In den mittleren Lagen fiel der Sub-Indexwert zum zweiten Mal auf nun 73,5 Punkte.
• Bei den einfachen Lagen hat sich noch kein Trend manifestiert. Hier wechseln die Vorzeichen der Veränderung seit Herbst 2012. Mit aktuell 61,4 Punkten liegt der AWI für einfache Lagen dabei nur geringfügig außerhalb des Marktgleichgewichts (40 bis 60 Punkte) und zeigt ein leichtes Ungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter bzw. Käufer) an.
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Mit einem Rückgang der Mieten rechnen über alle Lagen wie im Sommer nur 4%. Lagedifferenziert trifft das in einfachen Lagen auf 8% der Befragten zu (Sommer 2013: 8%), in mittleren Lagen auf lediglich 1% und in guten Lagen auf inzwischen 5% (Sommer 2013: 3%).
• Steigende Mieten sieht - ohne Lagedifferenzierung - die Hälfte der Befragungsteilnehmer (51%; Sommer 2013: 60%). In mittleren Lagen sind es dabei 60% (Sommer 2013: 65%) und in guten Lagen 63% (Sommer 2013: 70%), die mit weiter steigenden Mieten rechnen. In einfachen Lagen erwarten immerhin 44% einen Anstieg der Mietpreise (Sommer 2013: 46%).
• Der AMI (AENGEVELT‐Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Entwicklung über die Verschiebung.
• In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI – zum zweiten Mal in Folge – um 0,5 Punkte auf 64,5 an und ist damit aus dem Marktgleichgewicht zu Gunsten der Vermieter. In mittleren Lagen (-1,4 Punkte bzw. 74,4) und guten Lagen (-3,5 Punkte auf 73,0) schrumpfte der lagedifferenzierte AMI. In guten Lagen inzwischen zum dritten Mal in Folge und in mittleren Lagen zum zweiten Mal. Mit Indexwerten von mehr als 60 zeigen diese Lagen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.
Wohninvestments: Uneinheitlicher Trend
• Aus dem AII (AENGEVELT‐Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 67,9.
• In guten Lagen (AII-Subindex: 73,9) stieg er um 0,3 Punkte, nachdem er zuvor drei Quartale in Folge gesunken ist. In den mittleren Lagen fiel er zum zweiten Mal in Folge auf 72,6 Punkte (- 1,0 Punkte) und in den einfachen Lagen stieg er um 1,9 Punkte auf 58,3 Punkte, nachdem er im Sommer gesunken war.
Fazit
• Es gibt Anzeichen, dass die Experten den Wohninvestmentmarkt zwar immer noch gut, aber auch vorsichtiger bewerten als in der Vergangenheit: Zwar begünstigt das niedrige Zinsumfeld grundsätzlich Investments in Wohnimmobilien, gleichzeitig schreckt die Diskussion um Mietpreisbegrenzungen etc. aber auch viele Investoren vor Investitionen in den Wohnungsneubau ab.
• In guten Lagen übertrifft die Investmentnachfrage das Angebot (hohe Preise) und so weichen viele Investoren auf mittlere und einfache Lagen aus: Der Wettbewerb ist geringer, die Einstiegsfaktoren niedriger und die Mieterhöhungsspielräume sind häufig noch nicht ausgeschöpft. Das „Gut“ Wohnen bleibt also gefragt. Aufgrund der hohen Einstiegsfaktoren sollte indessen jeder Eigentümer seinen Bestand prüfen. „Die Zeiten für eine Gewinnmitnahme sind derzeit so günstig wie nie“ erläutert Schmidt und führt weiter aus: „Schrumpfen (zukünftig) die Haushaltzahlen bei gleichzeitig deutlich steigenden Fertigstellungszahlen, könnte sich das Blatt wenden.“
• Bei der Bestandshaltung sollte vor allem der technische Zustand der Gebäude kritisch bewertet werden. Die hohen Mieten spiegeln derzeit vor allem die Knappheit des Gutes „Wohnen“ und weniger den künftigen Gebäudewert. Entspannt sich der Wohnungsmarkt, besteht die Gefahr, dass Wohnungen aufgrund baulicher und technischer Mängel immer weniger auf Akzeptanz stoßen. Auch hier kann deshalb ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll sein.
• Schwieriger bleibt die Situation für Mieter im einfachen Mietsegment. Dazu Schmidt: „Es fehlt besonders an (modernen) Wohnungen im Zweit- oder Drittbezug. Zugleich drängen immer mehr Nachfrager preisbedingt in dieses Segment, so dass günstiger Wohnraum in den meisten Wachstumskernen knapp bleibt.“
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestment-segment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Sommer erstmals auf 69,7 Punkte gefallen ist, gibt er wiederholt auf nun 69,3 Punkte nach. Der wiederholte Rückgang bestätigt damit die Wende, die sich bereits im Sommer angedeutet hat.
Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Differenziert nach Wohnlagen ist der Rückgang allerdings nur in mittleren und guten Lagen zu beobachten. Besonders in guten Lagen hat sich dabei der rückläufige Trend zum vierten Mal bestätigt. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit zu Jahresbeginn überschritten.“
Entwarnung für den gesamten Wohnungsmarkt gibt Schmidt indessen nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in den einfachen Lagen knapp. Zwar rechnen 41% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungsschwerpunkt liegt indessen auf guten Lagen (56%). Hier ist der Wohnungsmarkt zunehmend ausgeglichen. Angespannter ist (und bleibt) die Situation in einfachen Lagen: Hier gehen nur rd. 17% von einem Anstieg der Neubautätigkeit aus.“
Fazit Schmidt: „Vom aktuellen Wohnungsneubau profitieren vorrangig finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation dagegen immer schwieriger.“
AWI: Erneut rückäufig
• Am deutlichsten ist der negative Trend in den guten Lagen. Hier ist der AWI-Subindex zum vierten Mal in Folge gesunken und liegt mit 73,4 Punkten auf einem vergleichbaren Niveau wie Anfang bzw. Mitte 2010.
• In den mittleren Lagen fiel der Sub-Indexwert zum zweiten Mal auf nun 73,5 Punkte.
• Bei den einfachen Lagen hat sich noch kein Trend manifestiert. Hier wechseln die Vorzeichen der Veränderung seit Herbst 2012. Mit aktuell 61,4 Punkten liegt der AWI für einfache Lagen dabei nur geringfügig außerhalb des Marktgleichgewichts (40 bis 60 Punkte) und zeigt ein leichtes Ungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter bzw. Käufer) an.
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Mit einem Rückgang der Mieten rechnen über alle Lagen wie im Sommer nur 4%. Lagedifferenziert trifft das in einfachen Lagen auf 8% der Befragten zu (Sommer 2013: 8%), in mittleren Lagen auf lediglich 1% und in guten Lagen auf inzwischen 5% (Sommer 2013: 3%).
• Steigende Mieten sieht - ohne Lagedifferenzierung - die Hälfte der Befragungsteilnehmer (51%; Sommer 2013: 60%). In mittleren Lagen sind es dabei 60% (Sommer 2013: 65%) und in guten Lagen 63% (Sommer 2013: 70%), die mit weiter steigenden Mieten rechnen. In einfachen Lagen erwarten immerhin 44% einen Anstieg der Mietpreise (Sommer 2013: 46%).
• Der AMI (AENGEVELT‐Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Entwicklung über die Verschiebung.
• In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI – zum zweiten Mal in Folge – um 0,5 Punkte auf 64,5 an und ist damit aus dem Marktgleichgewicht zu Gunsten der Vermieter. In mittleren Lagen (-1,4 Punkte bzw. 74,4) und guten Lagen (-3,5 Punkte auf 73,0) schrumpfte der lagedifferenzierte AMI. In guten Lagen inzwischen zum dritten Mal in Folge und in mittleren Lagen zum zweiten Mal. Mit Indexwerten von mehr als 60 zeigen diese Lagen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.
Wohninvestments: Uneinheitlicher Trend
• Aus dem AII (AENGEVELT‐Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 67,9.
• In guten Lagen (AII-Subindex: 73,9) stieg er um 0,3 Punkte, nachdem er zuvor drei Quartale in Folge gesunken ist. In den mittleren Lagen fiel er zum zweiten Mal in Folge auf 72,6 Punkte (- 1,0 Punkte) und in den einfachen Lagen stieg er um 1,9 Punkte auf 58,3 Punkte, nachdem er im Sommer gesunken war.
Fazit
• Es gibt Anzeichen, dass die Experten den Wohninvestmentmarkt zwar immer noch gut, aber auch vorsichtiger bewerten als in der Vergangenheit: Zwar begünstigt das niedrige Zinsumfeld grundsätzlich Investments in Wohnimmobilien, gleichzeitig schreckt die Diskussion um Mietpreisbegrenzungen etc. aber auch viele Investoren vor Investitionen in den Wohnungsneubau ab.
• In guten Lagen übertrifft die Investmentnachfrage das Angebot (hohe Preise) und so weichen viele Investoren auf mittlere und einfache Lagen aus: Der Wettbewerb ist geringer, die Einstiegsfaktoren niedriger und die Mieterhöhungsspielräume sind häufig noch nicht ausgeschöpft. Das „Gut“ Wohnen bleibt also gefragt. Aufgrund der hohen Einstiegsfaktoren sollte indessen jeder Eigentümer seinen Bestand prüfen. „Die Zeiten für eine Gewinnmitnahme sind derzeit so günstig wie nie“ erläutert Schmidt und führt weiter aus: „Schrumpfen (zukünftig) die Haushaltzahlen bei gleichzeitig deutlich steigenden Fertigstellungszahlen, könnte sich das Blatt wenden.“
• Bei der Bestandshaltung sollte vor allem der technische Zustand der Gebäude kritisch bewertet werden. Die hohen Mieten spiegeln derzeit vor allem die Knappheit des Gutes „Wohnen“ und weniger den künftigen Gebäudewert. Entspannt sich der Wohnungsmarkt, besteht die Gefahr, dass Wohnungen aufgrund baulicher und technischer Mängel immer weniger auf Akzeptanz stoßen. Auch hier kann deshalb ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll sein.
• Schwieriger bleibt die Situation für Mieter im einfachen Mietsegment. Dazu Schmidt: „Es fehlt besonders an (modernen) Wohnungen im Zweit- oder Drittbezug. Zugleich drängen immer mehr Nachfrager preisbedingt in dieses Segment, so dass günstiger Wohnraum in den meisten Wachstumskernen knapp bleibt.“
