11.10.2013 Retail Investments weiter im Aufwind
Der positive Trend des ersten Halbjahres hat sich unverändert fortgesetzt. Mit einem Investitionsvolumen von knapp 5,52 Mrd. € in den ersten drei Quartalen haben Einzelhandelsobjekte um rund 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zugelegt. Der Bedeutungszuwachs hat damit seit Jahresmitte noch an Fahrt gewonnen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Erfreulich ist, dass sowohl Einzeldeals als auch Portfoliotransaktionen zu dieser dynamischen Entwicklung beigetragen haben“, erklärt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Auf Einzelobjekte entfielen gut 4,13 Mrd. €, das entspricht einem Plus von 23 % und auf Portfolios 1,38 Mrd. €, was einer Steigerung um 20 % entspricht. Verantwortlich für dieses gute Ergebnis sind vor allem auch eine Reihe größerer Deals. Insgesamt konnten 14 Transaktionen mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Dabei handelt es sich um neun Einzel- und fünf Portfoliodeals. Die wichtigsten Verkäufe waren unter anderem der Kö-Bogen in Düsseldorf mit über 400 Mio. € sowie die Kaiserplatz-Galerie in Aachen mit knapp 300 Mio. €.“
Insgesamt hat das Transaktionsvolumen an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) mit knapp 55 % besonders stark zugelegt. Dahinter verbergen sich aber unterschiedliche Entwicklungen: Während Berlin mit 847 Mio. € (+194 %), Düsseldorf mit 491 Mio. € (+742 %) und Frankfurt mit 469 Mio. € (+69 %) deutliche Zugewinne verbuchten, beschränkte sich das Marktgeschehen in Köln mit 21 Mio. € (-84 %) und München mit 12 Mio. € (-96 %) bislang nur auf wenige kleine Deals. Umfangreicher investiert wurde hingegen mit gut 372 Mio. € in Hamburg. Gegenüber dem Vorjahreswert entspricht dies lediglich einem leichten Rückgang um knapp 5 %.
Rund ein Drittel des Gesamtumsatzes wurde in Fach- und Supermärkte investiert, die sich damit ganz knapp vor die fast gleichauf liegenden innerstädtischen Geschäftshäuser (32 %) geschoben haben. Das zeigt zum einen, dass die Risikobereitschaft der Anleger etwas gestiegen ist und sie auch außerhalb des Core-Segments wieder vermehrt investieren. Zum anderen ist hierfür auch das mangelnde Angebot an Top-Objekten verantwortlich. Auf Platz drei folgen Shopping Center mit einem Anteil von 22 %. Sie haben im Gegensatz zu den anderen Objektarten nicht nur relativ, sondern auch absolut weniger zum Umsatz beigetragen, was vor allem am Mangel an großvolumigen Objekten liegt. Mit knapp 13 % waren darüber hinaus noch Kauf- und Warenhäuser am Ergebnis beteiligt.
Relativ breite Streuung der Investoren
Insgesamt kommen fünf Investorengruppen auf Umsatzanteile im zweistelligen Bereich. Dies zeigt, dass deutsche Einzelhandelsimmobilien über eine breite Nachfragebasis verfügen und bei unterschiedlichen Anlegertypen beliebt sind. Auf dem ersten Platz landen erwartungsgemäß Spezialfonds, die fast 27 % des Transaktionsvolumens für sich beanspruchen. Wie bereits zum Halbjahr liegen private Anleger/Family Offices mit gut 17 % auf Rang 2 und unterstreichen, dass sie eine der wichtigsten Nachfragegruppen für hochwertige Einzelhandelsobjekte sind. Auf das Podium geschafft haben es darüber hinaus mit knapp 12 % auch die Immobilien AGs, allerdings nur knapp vor Equity/Real Estate Funds, die auf etwas über 11 % kommen. Vervollständigt wird das Quintett von den Pensionskassen, die ebenfalls noch 10,5 % zum Investmentumsatz beigetragen haben. Insgesamt zeigt die Verteilung erneut, dass vor allem sicherheitsorientierte Anleger ein unverändert großes Interesse an Retail Investments haben.
Bei den bereits sehr hochpreisigen innerstädtischen Geschäftshäusern haben sich die Spitzenrenditen auch im dritten Quartal nicht verändert. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte an den großen deutschen Standorten liegen zwischen 4,05 % in München, dem nach wie vor teuersten Standort, und 4,35 % in Berlin. In Hamburg sind 4,10 %, in Düsseldorf und Köln 4,20 % und in Frankfurt 4,30 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Städte liegen sie damit weiterhin auf einem historischen Tief von 4,20 %. In Einzelfällen werden diese Renditen für absolute Trophy-Immobilien sogar unterschritten.
Für Shopping Center liegt die aktuelle Spitzenrendite unverändert bei etwa 4,75 %, wobei aufgrund des begrenzten Angebots und harten Wettbewerbs nicht auszuschließen ist, dass diese im Einzelfall auch noch unterschritten werden kann. Nachgegeben haben dagegen die Spitzenrenditen für Fachmärkte. Hier spiegelt sich auch die etwas gestiegene Risikobereitschaft einiger Investoren wider, die den Wettbewerb um größere Investments erhöht. Für Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite mittlerweile bei 6,10 % und für einzelne Fachmärkte bei 6,50 %.
Perspektiven
„Da die Nachfrage nach hochwertigen deutschen Einzelhandelsimmobilien unverändert hoch ist und gleichzeitig auch Value Add Investments wieder auf zunehmendes Interesse treffen, dürfte der Trend steigender Umsätze auch im Schlussquartal 2013 anhalten. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass gerade auch bei Einzelobjekten noch einige spektakuläre Deals vor der Tür stehen. Für das Gesamtjahr zeichnet sich deshalb ein Transaktionsvolumen von mindestens 8 Mrd. € ab“, sagt Piotr Bienkowski.
„Erfreulich ist, dass sowohl Einzeldeals als auch Portfoliotransaktionen zu dieser dynamischen Entwicklung beigetragen haben“, erklärt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Auf Einzelobjekte entfielen gut 4,13 Mrd. €, das entspricht einem Plus von 23 % und auf Portfolios 1,38 Mrd. €, was einer Steigerung um 20 % entspricht. Verantwortlich für dieses gute Ergebnis sind vor allem auch eine Reihe größerer Deals. Insgesamt konnten 14 Transaktionen mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Dabei handelt es sich um neun Einzel- und fünf Portfoliodeals. Die wichtigsten Verkäufe waren unter anderem der Kö-Bogen in Düsseldorf mit über 400 Mio. € sowie die Kaiserplatz-Galerie in Aachen mit knapp 300 Mio. €.“
Insgesamt hat das Transaktionsvolumen an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) mit knapp 55 % besonders stark zugelegt. Dahinter verbergen sich aber unterschiedliche Entwicklungen: Während Berlin mit 847 Mio. € (+194 %), Düsseldorf mit 491 Mio. € (+742 %) und Frankfurt mit 469 Mio. € (+69 %) deutliche Zugewinne verbuchten, beschränkte sich das Marktgeschehen in Köln mit 21 Mio. € (-84 %) und München mit 12 Mio. € (-96 %) bislang nur auf wenige kleine Deals. Umfangreicher investiert wurde hingegen mit gut 372 Mio. € in Hamburg. Gegenüber dem Vorjahreswert entspricht dies lediglich einem leichten Rückgang um knapp 5 %.
Rund ein Drittel des Gesamtumsatzes wurde in Fach- und Supermärkte investiert, die sich damit ganz knapp vor die fast gleichauf liegenden innerstädtischen Geschäftshäuser (32 %) geschoben haben. Das zeigt zum einen, dass die Risikobereitschaft der Anleger etwas gestiegen ist und sie auch außerhalb des Core-Segments wieder vermehrt investieren. Zum anderen ist hierfür auch das mangelnde Angebot an Top-Objekten verantwortlich. Auf Platz drei folgen Shopping Center mit einem Anteil von 22 %. Sie haben im Gegensatz zu den anderen Objektarten nicht nur relativ, sondern auch absolut weniger zum Umsatz beigetragen, was vor allem am Mangel an großvolumigen Objekten liegt. Mit knapp 13 % waren darüber hinaus noch Kauf- und Warenhäuser am Ergebnis beteiligt.
Relativ breite Streuung der Investoren
Insgesamt kommen fünf Investorengruppen auf Umsatzanteile im zweistelligen Bereich. Dies zeigt, dass deutsche Einzelhandelsimmobilien über eine breite Nachfragebasis verfügen und bei unterschiedlichen Anlegertypen beliebt sind. Auf dem ersten Platz landen erwartungsgemäß Spezialfonds, die fast 27 % des Transaktionsvolumens für sich beanspruchen. Wie bereits zum Halbjahr liegen private Anleger/Family Offices mit gut 17 % auf Rang 2 und unterstreichen, dass sie eine der wichtigsten Nachfragegruppen für hochwertige Einzelhandelsobjekte sind. Auf das Podium geschafft haben es darüber hinaus mit knapp 12 % auch die Immobilien AGs, allerdings nur knapp vor Equity/Real Estate Funds, die auf etwas über 11 % kommen. Vervollständigt wird das Quintett von den Pensionskassen, die ebenfalls noch 10,5 % zum Investmentumsatz beigetragen haben. Insgesamt zeigt die Verteilung erneut, dass vor allem sicherheitsorientierte Anleger ein unverändert großes Interesse an Retail Investments haben.
Bei den bereits sehr hochpreisigen innerstädtischen Geschäftshäusern haben sich die Spitzenrenditen auch im dritten Quartal nicht verändert. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte an den großen deutschen Standorten liegen zwischen 4,05 % in München, dem nach wie vor teuersten Standort, und 4,35 % in Berlin. In Hamburg sind 4,10 %, in Düsseldorf und Köln 4,20 % und in Frankfurt 4,30 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Städte liegen sie damit weiterhin auf einem historischen Tief von 4,20 %. In Einzelfällen werden diese Renditen für absolute Trophy-Immobilien sogar unterschritten.
Für Shopping Center liegt die aktuelle Spitzenrendite unverändert bei etwa 4,75 %, wobei aufgrund des begrenzten Angebots und harten Wettbewerbs nicht auszuschließen ist, dass diese im Einzelfall auch noch unterschritten werden kann. Nachgegeben haben dagegen die Spitzenrenditen für Fachmärkte. Hier spiegelt sich auch die etwas gestiegene Risikobereitschaft einiger Investoren wider, die den Wettbewerb um größere Investments erhöht. Für Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite mittlerweile bei 6,10 % und für einzelne Fachmärkte bei 6,50 %.
Perspektiven
„Da die Nachfrage nach hochwertigen deutschen Einzelhandelsimmobilien unverändert hoch ist und gleichzeitig auch Value Add Investments wieder auf zunehmendes Interesse treffen, dürfte der Trend steigender Umsätze auch im Schlussquartal 2013 anhalten. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass gerade auch bei Einzelobjekten noch einige spektakuläre Deals vor der Tür stehen. Für das Gesamtjahr zeichnet sich deshalb ein Transaktionsvolumen von mindestens 8 Mrd. € ab“, sagt Piotr Bienkowski.
