07.10.2013 AENGEVELT-RESEARCH sieht Berliner Büromarkt hinter den Erwartungen
Auch zum Ende des dritten Quartals blieb Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Flächenumsatz von rd. 338.000 m² hinter den Erwartungen zurück. Verglichen mit den ersten neun Monaten des Jahres 2012 ist dies ein Minus von rd. 20% bzw. 82.000 m² (I.-III. Q 2012: 420.000 m²). Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „In der Bundeshauptstadt fehlt es vor allem an größeren Abschlüssen. So wurde z.B. innerhalb der ersten neun Monate nur ein Großabschluss über mehr als 10.000 m² Bürofläche registriert.“
Aktuelle Trends und Prognose für 2013
• Ungeachtet des unterdurchschnittlichen Flächenumsatzes im bisherigen Jahresverlauf hält Markus Schmidt bis zum Jahresende 2013 einen Büroflächen¬umsatz von rd. 500.000 m² bis 520.000 m² für erreichbar, der damit zwar deutlich unter dem Vorjahreswert (2012: rd. 590.000 m²), indessen immer noch auf bzw. über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (ø 2003-2012: rd. 500.000 m²) läge.
• Die expansive Flächennachfrage vor allem junger Unternehmen der kreativen IT-Branche bei weiterhin verhaltener Neubautätigkeit führt dazu, dass der Büroflächenleerstand sinkt: In den letzten zwölf Monaten reduzierte sich der Büroflächenleerstand von 1,48 Mio. m² auf 1,37 Mio. m².
• Die Konzentration der Nachfrage bzw. der Flächenumsätze auf die zentralen innerstädtischen Lagen führt laut Schmidt dazu, dass im Innenstadtbereich – mit Ausnahme am Potsdamer Platz – die Leerstände weiter sinken.
In Nebenlagen ist die Situation uneinheitlich. Einerseits profitieren in Trendlagen selbst Objekte mit geringerem Substandard vom Leerstands¬abbau, während anderorts Objekte mit kleineren Mängeln (wenn überhaupt) kaum am Leerstandsabbau partizipieren können. „Unabhängig von der Lage gilt allerdings: Während in Top-Lagen die Verhandlungsbereitschaft der Vermieter deutlich gesunken ist und Incentives nur noch selten gewährt werden, muss nahezu jede Büroanmietung abseits der gefragten Lagen bzw. mit Objektmängeln mit erheblichen Incentives bzw. Preisabschlägen versüßt werden“, erläutert Schmidt.
Stärkster Teilmarkt: Die City-Ost mit ihren sehr ausdifferenzierten Mikrolagen
• Flächenumsatzstärkster Markt ist die City-Ost. Auf dieses Gebiet entfielen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH knapp 122.000 m² bzw. 36% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2012: 138.600 bzw. 33%). Neben den etablierten Lagen wie z.B. dem Leipziger- und Potsdamer Platz, der Friedrichstraße oder Unter den Linden zeichnet sich in jüngster Zeit auch rund um den Berliner Hauptbahnhof ein zunehmend reges Marktgeschehen ab.
• Auch die City-West gewinnt an Bedeutung. Hier wurden in den ersten drei Quartalen rd. 47.000 m² bzw. 14% registriert. Verschiedene Projektent¬wicklungen (z.B. Zoofenster, Kudamm 195, Bikini Berlin) gaben den Startschuss für die steigende Attraktivät der City West. Dazu Markus Schmidt: „Das wirkt sich positiv auf den Bestand, z.B. das Neue Kranzler Eck, aus und initiiert zugleich den Baustart bereits länger angedachter Projekte, wie z.B. dem Atlas Tower.“ Im den ersten drei Quartalen 2012 wurden allerdings hier mit 79.800 m² bzw. 19% noch mehr umgesetzt.
• Der Cityrandbereich, dem u.a. auch Teile Kreuzbergs zugeordnet sind, gewann hingegen weiter an Bedeutung. Rund um die beiden Kerne wurden in den ersten drei Quartalen 2013 86.000 m² bzw. 25% umgesetzt.
• Auch der erweiterte Cityrandbereich, dem u.a. Tempelhof bzw. Teile Friedrichshain zugeordnet werden, gewinnt immer mehr in der Gunst der Nachfrager. Auf dieses Teilgebiet einfiel in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rd. 59.000 m² bzw. 17%.
• In den Außenbereichen wurde dagegen lediglich ein Flächenumsatz von rd. 24.000 m² bzw. 7% registriert.
Leerstand sinkt
• Der Gesamtumfang der bestehenden Büroflächenleerstände sinkt seit Jahren: Wurden Ende September 2011 noch rd. 1,52 Mio. m² in Berlin erfasst, reduzierte sich das Flächenangebot bis 2012 auf rd. 1,48 m² und nun weiter auf rd. 1.37 m². Die Leerstandsquote sank seit Ende September 2012 von 8,1% auf aktuell rd. 7,5%.
• Dazu Schmidt: „Der stadtweite Leerstand sagt kaum etwas über die Qualität des Angebots aus. Ein Teil der Objekte, die derzeit leer stehen, sind nicht marktfähig und stehen häufig an den falschen Standorten. So ergibt sich z.B. die Situation, dass es in einigen Quartieren bereits Wartelisten für freiwerdende Flächen gibt, während anderorts die Nachfrage niedrig und die Mieten so gering sind, dass sich eine Instandsetzung der Flächen nicht rechnet.“
• Des Weiteren wurden und werden vermehrt Büroflächen am Potsdamer Platz frei. Daimler zog 2012 mit seiner Mercedes-Benz Bank ins Königstadt Carree am Berliner Alexanderplatz, seit Juni 2013 ziehen die Mitarbeiter des Vertriebes in die Mühlenstraße in Friedrichshain. „Das daraus resultierende Flächenangebot in dieser Top-Lage wirkt sich dämpfend auf einen möglichen Anstieg der Spitzenmiete aus“, erläutert Schmidt.
Spitzenmiete stabilisiert, Durchschnittsmieten steigen
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stellt sich seit Jahresbeginn stabil auf EUR 22,50/m² und ist lediglich im Jahresvergleich (Ende Sept. 2012: EUR 22,-/m²) leicht gestiegen. Ungeachtet erster Ausweichbewegungen in preiswertere zentrale Lagen sieht AENGEVELT-RESEARCH insgesamt die Tendenz steigender Mieten in den City-Lagen. Das betrifft indessen weniger die Spitzenmieten, sondern vielmehr das gesamte Mietpreisband.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,50 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende September: ca. EUR 16,30/m²) leicht gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 12,45/m² und damit deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 11,90 m²), im Vergleich zum Habjahreswert 2013 (EUR 12,70/m²) bedeutet dies indessen einen Rückgang.
Ausblick
• Noch hat die Hauptstadt wirtschaftlichen Nachholbedarf, doch Berlin holt auf. Dies gilt auch für den Büroflächenmarkt. Ungeachtet des rückläufigen Flächenumsatzes entwickeln sich die anderen marktrelevanten Parameter ausgesprochen stabil, z.T. sogar günstig für die Vermieter bzw. Eigentümer: Die Mieten steigen und der Leerstand sinkt. Da so gut wie keine neuen spekulativen Flächen auf den Markt kommen, wird sich dies in den nächsten Jahren nicht markant ändern.
• Derzeit prägen besonders die Sparten IT, Medien und Kreativwirtschaft das Berliner Marktgeschehen. Diese Branchen expandieren. Doch sind sie, wenn sie sich in der Fläche vergrößern, dabei sehr preis- und lagesensibel. Darüber hinaus agieren auch die großen Unternehmen – nicht zuletzt aufgrund wirtschaftlicher Unwägbarkeiten – verhalten. Zudem hemmt und verzögert das knappe Angebot an großen Flächenzuschnitten in den gefragten Lagen zusätzlich die Abschlussfreudigkeit.
• Spätestens mit einer nachhaltig stabileren wirtschaftlichen Lage erwartet Markus Schmidt auch von den größeren Playern wieder positive Signale für den Büromarkt in Berlin. Nicht vergessen werden sollte auch die Eröffnung des Flughafens BER: Auch wenn der Termin bislang noch nicht absehbar ist, dürfte Berlin mit einer deutlichen Zunahme (direkter) internationaler Verbindungen stärker in den Fokus internationaler Akteure rücken.
Aktuelle Trends und Prognose für 2013
• Ungeachtet des unterdurchschnittlichen Flächenumsatzes im bisherigen Jahresverlauf hält Markus Schmidt bis zum Jahresende 2013 einen Büroflächen¬umsatz von rd. 500.000 m² bis 520.000 m² für erreichbar, der damit zwar deutlich unter dem Vorjahreswert (2012: rd. 590.000 m²), indessen immer noch auf bzw. über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (ø 2003-2012: rd. 500.000 m²) läge.
• Die expansive Flächennachfrage vor allem junger Unternehmen der kreativen IT-Branche bei weiterhin verhaltener Neubautätigkeit führt dazu, dass der Büroflächenleerstand sinkt: In den letzten zwölf Monaten reduzierte sich der Büroflächenleerstand von 1,48 Mio. m² auf 1,37 Mio. m².
• Die Konzentration der Nachfrage bzw. der Flächenumsätze auf die zentralen innerstädtischen Lagen führt laut Schmidt dazu, dass im Innenstadtbereich – mit Ausnahme am Potsdamer Platz – die Leerstände weiter sinken.
In Nebenlagen ist die Situation uneinheitlich. Einerseits profitieren in Trendlagen selbst Objekte mit geringerem Substandard vom Leerstands¬abbau, während anderorts Objekte mit kleineren Mängeln (wenn überhaupt) kaum am Leerstandsabbau partizipieren können. „Unabhängig von der Lage gilt allerdings: Während in Top-Lagen die Verhandlungsbereitschaft der Vermieter deutlich gesunken ist und Incentives nur noch selten gewährt werden, muss nahezu jede Büroanmietung abseits der gefragten Lagen bzw. mit Objektmängeln mit erheblichen Incentives bzw. Preisabschlägen versüßt werden“, erläutert Schmidt.
Stärkster Teilmarkt: Die City-Ost mit ihren sehr ausdifferenzierten Mikrolagen
• Flächenumsatzstärkster Markt ist die City-Ost. Auf dieses Gebiet entfielen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH knapp 122.000 m² bzw. 36% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2012: 138.600 bzw. 33%). Neben den etablierten Lagen wie z.B. dem Leipziger- und Potsdamer Platz, der Friedrichstraße oder Unter den Linden zeichnet sich in jüngster Zeit auch rund um den Berliner Hauptbahnhof ein zunehmend reges Marktgeschehen ab.
• Auch die City-West gewinnt an Bedeutung. Hier wurden in den ersten drei Quartalen rd. 47.000 m² bzw. 14% registriert. Verschiedene Projektent¬wicklungen (z.B. Zoofenster, Kudamm 195, Bikini Berlin) gaben den Startschuss für die steigende Attraktivät der City West. Dazu Markus Schmidt: „Das wirkt sich positiv auf den Bestand, z.B. das Neue Kranzler Eck, aus und initiiert zugleich den Baustart bereits länger angedachter Projekte, wie z.B. dem Atlas Tower.“ Im den ersten drei Quartalen 2012 wurden allerdings hier mit 79.800 m² bzw. 19% noch mehr umgesetzt.
• Der Cityrandbereich, dem u.a. auch Teile Kreuzbergs zugeordnet sind, gewann hingegen weiter an Bedeutung. Rund um die beiden Kerne wurden in den ersten drei Quartalen 2013 86.000 m² bzw. 25% umgesetzt.
• Auch der erweiterte Cityrandbereich, dem u.a. Tempelhof bzw. Teile Friedrichshain zugeordnet werden, gewinnt immer mehr in der Gunst der Nachfrager. Auf dieses Teilgebiet einfiel in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rd. 59.000 m² bzw. 17%.
• In den Außenbereichen wurde dagegen lediglich ein Flächenumsatz von rd. 24.000 m² bzw. 7% registriert.
Leerstand sinkt
• Der Gesamtumfang der bestehenden Büroflächenleerstände sinkt seit Jahren: Wurden Ende September 2011 noch rd. 1,52 Mio. m² in Berlin erfasst, reduzierte sich das Flächenangebot bis 2012 auf rd. 1,48 m² und nun weiter auf rd. 1.37 m². Die Leerstandsquote sank seit Ende September 2012 von 8,1% auf aktuell rd. 7,5%.
• Dazu Schmidt: „Der stadtweite Leerstand sagt kaum etwas über die Qualität des Angebots aus. Ein Teil der Objekte, die derzeit leer stehen, sind nicht marktfähig und stehen häufig an den falschen Standorten. So ergibt sich z.B. die Situation, dass es in einigen Quartieren bereits Wartelisten für freiwerdende Flächen gibt, während anderorts die Nachfrage niedrig und die Mieten so gering sind, dass sich eine Instandsetzung der Flächen nicht rechnet.“
• Des Weiteren wurden und werden vermehrt Büroflächen am Potsdamer Platz frei. Daimler zog 2012 mit seiner Mercedes-Benz Bank ins Königstadt Carree am Berliner Alexanderplatz, seit Juni 2013 ziehen die Mitarbeiter des Vertriebes in die Mühlenstraße in Friedrichshain. „Das daraus resultierende Flächenangebot in dieser Top-Lage wirkt sich dämpfend auf einen möglichen Anstieg der Spitzenmiete aus“, erläutert Schmidt.
Spitzenmiete stabilisiert, Durchschnittsmieten steigen
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stellt sich seit Jahresbeginn stabil auf EUR 22,50/m² und ist lediglich im Jahresvergleich (Ende Sept. 2012: EUR 22,-/m²) leicht gestiegen. Ungeachtet erster Ausweichbewegungen in preiswertere zentrale Lagen sieht AENGEVELT-RESEARCH insgesamt die Tendenz steigender Mieten in den City-Lagen. Das betrifft indessen weniger die Spitzenmieten, sondern vielmehr das gesamte Mietpreisband.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,50 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende September: ca. EUR 16,30/m²) leicht gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 12,45/m² und damit deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 11,90 m²), im Vergleich zum Habjahreswert 2013 (EUR 12,70/m²) bedeutet dies indessen einen Rückgang.
Ausblick
• Noch hat die Hauptstadt wirtschaftlichen Nachholbedarf, doch Berlin holt auf. Dies gilt auch für den Büroflächenmarkt. Ungeachtet des rückläufigen Flächenumsatzes entwickeln sich die anderen marktrelevanten Parameter ausgesprochen stabil, z.T. sogar günstig für die Vermieter bzw. Eigentümer: Die Mieten steigen und der Leerstand sinkt. Da so gut wie keine neuen spekulativen Flächen auf den Markt kommen, wird sich dies in den nächsten Jahren nicht markant ändern.
• Derzeit prägen besonders die Sparten IT, Medien und Kreativwirtschaft das Berliner Marktgeschehen. Diese Branchen expandieren. Doch sind sie, wenn sie sich in der Fläche vergrößern, dabei sehr preis- und lagesensibel. Darüber hinaus agieren auch die großen Unternehmen – nicht zuletzt aufgrund wirtschaftlicher Unwägbarkeiten – verhalten. Zudem hemmt und verzögert das knappe Angebot an großen Flächenzuschnitten in den gefragten Lagen zusätzlich die Abschlussfreudigkeit.
• Spätestens mit einer nachhaltig stabileren wirtschaftlichen Lage erwartet Markus Schmidt auch von den größeren Playern wieder positive Signale für den Büromarkt in Berlin. Nicht vergessen werden sollte auch die Eröffnung des Flughafens BER: Auch wenn der Termin bislang noch nicht absehbar ist, dürfte Berlin mit einer deutlichen Zunahme (direkter) internationaler Verbindungen stärker in den Fokus internationaler Akteure rücken.
