07.10.2013 Interessenverband für nachtragsfreies Bauen nachtragsfrei e.V. gegründet
Der neu gegründete Interessenverband nachtragsfrei e.V. präsentiert sich auf der Expo Real in München mit einem eigenen Messestand erstmals einem breiten Publikum. Sein Ziel ist es, nachtragsfreies Bauen als Standard im gewerblichen Bestandsbau zu etablieren. Basis sind aus der Praxis entwickelte „Grundsätze nachtragsfreien Bauens“ (GnB), die gewährleisten sollen, dass Budgets eingehalten werden und Baukosten nicht aus dem Ruder laufen. Der Verein mit Sitz in Frankfurt am Main hat neun Gründungsmitglieder aus den Branchen Bauwirtschaft, Ingenieurwesen, Jurisprudenz, Architektur und Stadtplanung. Vorsitzender von nachtragsfrei e.V. ist Karl Grage, Geschäftsführender Gesellschafter der Karl Grage Holding GmbH.
Preissteigerungen bei Bauprojekten sind auch in der Privatwirtschaft die Regel. Der Grund: Die Projektbeteiligten machen ihre Honorare üblicherweise von den Baukosten abhängig. Dies hat oftmals zur Folge, dass die Kosten über Nachträge in die Höhe getrieben werden. Hier setzt der neu gegründete Verein mit seinen vier „Grundsätzen nachtragsfreien Bauens“ (GnB) an.
Karl Grage, Vorsitzender von nachtragsfrei e.V.: „Wir setzen uns für ein neues Verständnis bei der Realisierung von Immobilienprojekten speziell im gewerblichen Bestandsbau ein. Langfristig streben wir hier einen Paradigmenwechsel an, der mit der allgemein üblichen Nachtragspraxis am Bau bricht und Bauen ohne Nachtrag zum Standard erhebt.“
Projekte ohne Nachträge umzusetzen, sei nur dann möglich, wenn alle Projektbeteiligten noch vor der Mietvertragsunterzeichnung verbindliche Absprachen träfen. Aus dieser Prämisse leitet sich der erste Grundsatz für nachtragsfreies Bauen ab – Phase Null – die integrierte Planung des gesamten Vorhabens durch alle Beteiligten: Danach gilt es, bereits vor Projektbeginn die Bedürfnisse potentieller Mieter zu analysieren und eine Bestandsanalyse der in Frage kommenden Immobilien oder Flächen durchzuführen. Auf dieser Grundlage werden die Budgets für die einzelnen Projektphasen festgelegt, wobei der zweite Grundsatz der Zielkostenrechnung zu beachten ist. Diesem Verfahren zufolge bestimmt der Quadratmeterpreis der Miete das Budget. So werden zunächst die zu erwartenden Einnahmen ermittelt, um anschließend nach Abzug der Gewinnmarge die zur Verfügung stehenden Kosten zu bestimmen.
„Mit dem dritten Grundsatz, dem Prinzip der Gläsernen Baustelle, kann sichergestellt werden, dass jede Leistung innerhalb des festgelegten Budgets erbracht wird“, erklärt Grage. Hierfür werden die Projektüberschüsse unter allen beteiligten Unternehmen aufgeteilt. Wenn eines der Unternehmen das Budget zu einem bestimmten Zeitpunkt überschreitet, sorgt der Hauptvertragspartner – dies ist in der Regel der Generalübernehmer – im Rahmen des gesamten Budgets für einen Ausgleich. Voraussetzung ist, dass an anderer Position ein Überschuss besteht, der dann im Sinne des Bauherrn zu verwenden ist.
Ohne den vierten Grundsatz der Offenen Bücher ist allerdings keine Gläserne Baustelle möglich. Nötig sind demnach eine zentral gesteuerte Buchhaltung, automatisierte Verfahrensabläufe für Vergabe, Budgetierung und Abrechnung sowie eine gemeinsame Datenplattform. „Auf diese Weise können Differenzen zwischen dem Auftragsbudget und dem Vergabebudget zentral gemanagt werden“, erläutert Grage.
Preissteigerungen bei Bauprojekten sind auch in der Privatwirtschaft die Regel. Der Grund: Die Projektbeteiligten machen ihre Honorare üblicherweise von den Baukosten abhängig. Dies hat oftmals zur Folge, dass die Kosten über Nachträge in die Höhe getrieben werden. Hier setzt der neu gegründete Verein mit seinen vier „Grundsätzen nachtragsfreien Bauens“ (GnB) an.
Karl Grage, Vorsitzender von nachtragsfrei e.V.: „Wir setzen uns für ein neues Verständnis bei der Realisierung von Immobilienprojekten speziell im gewerblichen Bestandsbau ein. Langfristig streben wir hier einen Paradigmenwechsel an, der mit der allgemein üblichen Nachtragspraxis am Bau bricht und Bauen ohne Nachtrag zum Standard erhebt.“
Projekte ohne Nachträge umzusetzen, sei nur dann möglich, wenn alle Projektbeteiligten noch vor der Mietvertragsunterzeichnung verbindliche Absprachen träfen. Aus dieser Prämisse leitet sich der erste Grundsatz für nachtragsfreies Bauen ab – Phase Null – die integrierte Planung des gesamten Vorhabens durch alle Beteiligten: Danach gilt es, bereits vor Projektbeginn die Bedürfnisse potentieller Mieter zu analysieren und eine Bestandsanalyse der in Frage kommenden Immobilien oder Flächen durchzuführen. Auf dieser Grundlage werden die Budgets für die einzelnen Projektphasen festgelegt, wobei der zweite Grundsatz der Zielkostenrechnung zu beachten ist. Diesem Verfahren zufolge bestimmt der Quadratmeterpreis der Miete das Budget. So werden zunächst die zu erwartenden Einnahmen ermittelt, um anschließend nach Abzug der Gewinnmarge die zur Verfügung stehenden Kosten zu bestimmen.
„Mit dem dritten Grundsatz, dem Prinzip der Gläsernen Baustelle, kann sichergestellt werden, dass jede Leistung innerhalb des festgelegten Budgets erbracht wird“, erklärt Grage. Hierfür werden die Projektüberschüsse unter allen beteiligten Unternehmen aufgeteilt. Wenn eines der Unternehmen das Budget zu einem bestimmten Zeitpunkt überschreitet, sorgt der Hauptvertragspartner – dies ist in der Regel der Generalübernehmer – im Rahmen des gesamten Budgets für einen Ausgleich. Voraussetzung ist, dass an anderer Position ein Überschuss besteht, der dann im Sinne des Bauherrn zu verwenden ist.
Ohne den vierten Grundsatz der Offenen Bücher ist allerdings keine Gläserne Baustelle möglich. Nötig sind demnach eine zentral gesteuerte Buchhaltung, automatisierte Verfahrensabläufe für Vergabe, Budgetierung und Abrechnung sowie eine gemeinsame Datenplattform. „Auf diese Weise können Differenzen zwischen dem Auftragsbudget und dem Vergabebudget zentral gemanagt werden“, erläutert Grage.
