06.10.2013 Bürovermietungsmarkt in den Top 5-Standorten zeigt sich uneinheitlich
Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE veröffentlicht die Büromarktdaten Deutschland für das dritte Quartal 2013. In den ersten neun Monaten des Jahres 2013 wurden in den fünf großen Büromärkten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München – insgesamt rund 1,73 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies nur ein Rückgang um 6,5 Prozent. Dabei zeigten sich die Vermietungsleistungen an den einzelnen Büromärkten recht heterogen. Während in Düsseldorf der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr deutlich zulegte und auch Hamburg mit einem leichten Plus aufwarten konnte, blieb das Vermietungsergebnis in Berlin und München infolge einer geringen Anzahl an großvolumigen Mietvertragsabschlüsse hinter dem jeweiligen Vorjahresumsatz zurück. Nach wie vor hoch bleibt der Anteil der Eigennutzungen, der mit über zehn Prozent zum Umsatzvolumen in den Top 5 beigetragen hat und bezogen auf den Flächenumsatz rund ein Drittel über dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums liegt. Hervorzuheben sind hier vor allem Berlin und München, wo der Anteil an Eigennutzungen mit 17 bzw. 20 Prozent signifikant das Marktergebnis gestützt hat.
Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Deutschland: "Die registrierten Vermietungsumsätze in den fünf großen deutschen Büromärkten zeigen bisher ein durchwachsenes Bild. Vor allem Düsseldorf sticht mit einem deutlichen Umsatzplus hervor, während Berlin und München unter den Erwartungen geblieben sind. Nach wie vor ziehen sich gerade großflächige Anmietungsentscheidungen in die Länge und verhindern so einen höheren Büroflächenumsatz oder es fehlt schlicht an geeigneten modernen Flächen für die Standortwahl der Unternehmen.“
Der Leerstand setzte seinen Abwärtstrend vor allem in Frankfurt und München weiter fort, wenngleich sich die Dynamik zuletzt etwas abschwächte. Dagegen erhöhte sich das Leerstandsvolumen in Berlin und Düsseldorf infolge von Standortverlagerungen von Unternehmen. Zwar hält der Trend zur Umnutzung nicht mehr marktgängiger Büroflächen weiter an und auch das spekulative Fertigstellungsvolumen bleibt weiterhin gering, jedoch dürfte der starke Leerstandsabbau der letzten Quartale langsam auslaufen.
„Bis zum Jahresende 2015 werden gut zwei Millionen Quadratmeter neuer oder sanierter Bürofläche in den Top 5-Standorten an den Markt kommen, wovon aktuell nur 37 Prozent noch unvermietet sind. Für das gesamte Vermietungsjahr 2013 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der in etwa dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre entspricht. Nach wie vor zeigt sich die deutsche Wirtschaft recht robust und auch der Beschäftigungsaufbau setzt sich angesichts der sich aufhellenden Stimmung im Markt weiter fort, jedoch schlägt sich dies noch nicht in vor allem großvolumigen Anmietungsentscheidungen nieder“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Ausblick.
Büromarkt Berlin Q3 2013
Auf dem Berliner Büromarkt wurden bis zum Ende des dritten Quartals rund 352.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Umsatzvolumen fiel somit um rund 13 Prozent geringer aus als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Gemessen am zehnjährigen kumulierten Umsatzdurchschnitt der ersten drei Quartale in Höhe von rund 335.000 Quadratmetern handelt es sich um ein solides Umsatzergebnis.
„Der im Vergleich zum Vorjahr rückläufige Flächenumsatz ist vor allem auf die bis dato geringe Aktivität im großflächigen Vermietungssegment zurückzuführen. Während im entsprechenden Vorjahreszeitraum bereits sieben Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registriert wurden, erfolgte in diesem Jahr bislang nur eine Transaktion in dieser Größenordnung“, begründet Matthias Hauff, Head of Agency Berlin die Entwicklung des Büromarktes. „Auf Grund des knappen Angebots an modernen Flächen in guten Bürolagen gestaltet es sich gerade für Unternehmen mit großflächigen Gesuchen immer schwieriger eine adäquate Alternative zum bisherigen Standort zu finden. Hierdurch ziehen sich Anmietungsentscheidungen der Unternehmen häufig in die Länge.“
Die höchsten Flächenumsätze verzeichneten die Teilmärkte City-Ost und City-West. Insgesamt entfielen auf diese beiden Teilmärkte gut 67 Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Die umsatzstärksten Flächenabnehmer waren mit jeweils rund 8 Prozent die Branche Neue Medien/Internet, die Berater, das Versicherungsgewerbe sowie Sonstige Dienstleistungen.
Der Büroflächenleerstand erhöhte sich im Vorjahresvergleich um rund 4 Prozent auf aktuell rund 1,59 Millionen Quadratmeter. Hierin spiegelt sich vor allem die starke Zunahme des Leerstands in der AAA-Lage Potsdamer Platz/Leipziger Platz wider. Nach dem Wegzug der Mercedes-Benz Bank im Herbst 2011, zieht in diesem Jahr auch die Mercedes-Benz Vertriebszentrale vom Potsdamer Platz in den Teilmarkt City-Ost um, was entsprechend einen Anstieg der leerstehenden Flächen nach sich zieht. Die Leerstandsquote in Berlin betrug bei einem gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhten Bestand im dritten Quartal 8,9 Prozent.
Die Spitzenmiete lag im dritten Quartal bei 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und somit rund 2 Prozent über dem Vorjahreswert. Erzielt wird die Spitzenmiete für hochwertige Bürofläche im Teilmarkt AAA City-Ost. Die gewichtete Durchschnittsmiete reduzierte sich im Vorjahresvergleich um knapp 4 Prozent auf aktuell 12,62 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Büromarkt Düsseldorf Q3 2013
Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf (Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) belief sich in den ersten drei Quartalen 2013 auf 293.700 Quadratmeter und betrug somit 21 Prozent mehr als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Insbesondere im dritten Quartal wurde ein hoher Flächenumsatz registriert, der das Vorjahresquartal um 36 Prozent überstieg und das beste Quartalsergebnis seit dem Vodafone-Abschluss im ersten Quartal 2010 darstellte.
„Im dritten Quartal 2013 wurde der Düsseldorfer Büromarkt vor allem durch die Anmietung des Innenministeriums mit rund 45.000 Quadratmetern im Objekt Portigon (ehemals West LB) bestimmt. Insgesamt verzeichneten wir in den vergangenen neun Monaten acht Abschlüsse über mehr als jeweils 5.000 Quadratmeter“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.
Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet (ohne Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden) erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf nunmehr 10,8 Prozent und liegt somit wieder leicht unter dem zum Halbjahr 2013 registrierten Niveau (10,9 Prozent). Insbesondere das Ausbleiben spekulativer Fertigstellungen trug zu diesem stabilen Ergebnis bei. Bis zum Jahresende werden noch rund 93.000 Quadratmeter neuer oder sanierter Fläche am Markt erwartet, von denen nur noch rund ein Viertel dem Markt zur Verfügung steht.
„Das erfreuliche Umsatzergebnis kann jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass durch die Konsolidierung der Portigon AG viele weitere Büroflächen auf den Markt kommen werden, die zum entsprechenden Zeitpunkt dem bereits jetzt hohen Leerstand hinzuzurechnen sind“, so Breuer.
Die erzielbare Spitzenmiete für hochqualitative Flächen in Toplage liegt weiterhin bei 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um zehn Prozent. Nach wie vor ist die Spitzenmiete im Teilmarkt CBD erzielbar. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet stieg im Vorjahresvergleich um rund sechs Prozent auf nunmehr 14,59 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
„Die hohen Vorvermietungsstände in den Throphy-Buildings Dreischeibenhaus und Kö-Bogen zeigen den Bedarf an repräsentativen und kommunikativen Büroflächen. Die Nachfrage nach solchen Flächen ist immer noch sehr hoch und der Bedarf von Nutzern der mittleren Größenordnung sowie Großnutzern in diesem Segment wird mit der Vollvermietung dieser Gebäude zeitnah nicht oder nur sehr bedingt bedient werden können. Des Weiteren zeigt sich verstärkt der Anspruch von internationalen Großunternehmen nach Flächeneffizienz“, so Hubert F. Breuer abschließend.
Büromarkt Frankfurt Q3 2013
Der Büroimmobilienmarkt Frankfurt präsentiert sich zum dritten Quartal 2013 mit einem stabilen Umsatzvolumen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Umsatzvolumen des dritten Quartals mit ca. 117.000 Quadratmetern rund drei Prozent geringer ausgefallen, der kumulierte Wert für das bisherige Jahresergebnis liegt bei 321.000 Quadratmetern und somit rund neun Prozent unter dem Vorjahresergebnis aber nur 5,9 Prozent unter dem 10-jährigen Durchschnittswert der ersten drei Quartale. Das leicht unterdurchschnittliche Ergebnis ist vor allem auf das verhaltene Anmietungsbestreben im ersten Quartal zurückzuführen.
Kennzeichnend für das dritte Quartal ist ein Mangel an großflächigen Vermietungen über 10.000 Quadratmetern. Mit der Vermietung an Universal Investment im Teilmarkt City West wurde mit ca. 11.000 Quadratmetern nur ein Deal dieser Größenordnung verzeichnet. Das größte Umsatzvolumen der ersten drei Quartale konnte auch 2013 im CBD (Teilmärkte Bankenlage, Westend und City) registriert werden. Dort wurden rund 127.900 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was rund 40 Prozent des gesamten Umsatzes in Frankfurt gleichkommt.
„Das solide Umsatzergebnis spiegelt eine stabile Nachfrage nach Büroflächen im mittleren Größenbereich, vor allem im hochwertigen Segment an zentralen Standorten wider“, so Carsten Ape, Head of Agency Deutschland.
Der Büroflächenleerstand im Marktgebiet Frankfurt hat sich im Vorjahresvergleich leicht um 0,5 Prozentpunkte verringert und liegt aktuell bei 14,6 Prozent. Zur Reduktion der Leerstandsrate im dritten Quartal trug im Wesentlichen der Abbau nicht mehr marktfähiger Flächen durch in Sanierung gegangene oder abgerissen Büroobjekte sowie der niedrige Anteil spekulativer Fertigstellungen bei. Im laufenden Jahr rechnen wir mit rund 20.000 Quadratmetern weiteren Büroflächenfertigstellungen, von denen nur noch 27 Prozent dem Markt zur Verfügung stehen.
Die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt für qualitative hochwertige Flächen in Toplagen liegt unverändert bei 38,00 € pro Quadratmeter und Monat und ist im CBD erreichbar. Die gewichtete Durchschnittsmiete auf dem Frankfurter Büromarkt ist im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf nun 17,89 € pro Quadratmeter pro Monat angestiegen.
„Die stabile Nachfrage am Bürovermietungsmarkt Frankfurt wird sich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen, so dass zum Jahresende 2013 ein Umsatz von ca. 470.000 Quadratmetern erreicht werden könnte“, so Ape.
Büromarkt Hamburg Q3 2013
In den ersten neun Monaten des Jahres 2013 konnte am Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz von rund 326.000 Quadratmetern registriert werden. Damit lag das Umsatzvolumen in der Hansestadt um 3 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Das dritte Quartal steuerte mit 107.500 Quadratmetern rund ein Drittel zur bis dato registrierten Vermietungsleistung bei. Auch der Vergleich auf Jahresbasis dokumentiert für das dritte Quartal mit einem leichten Plus von 3 Prozent die stabile Entwicklung am Hamburger Markt.
Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: „Auch im dritten Quartal setzte sich der positive Trend am Hamburger Büromarkt fort und resultiert in einem zufriedenstellendem Umsatz von 326.000 Quadratmetern und einem leichten Plus von drei Prozent zum Vorjahr. Dabei zeigt sich an der Verteilung der Branchen erneut, dass sich der Unternehmensstandort Hamburg auf eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur stützen kann.“
Zu den mieterseitig an stärksten nachgefragten Teilmärkten zählen traditionell die City sowie die City Süd, die mit 63.500 bzw. 59.800 Quadratmetern die höchsten Vermietungsumsätze verbuchen konnten. Gegenüber dem Vorjahresergebnis resultiert hieraus ein überdurchschnittliches Plus von neun bzw. zehn Prozent. Mit rund 32.900 Quadratmetern folgt der Teilmarkt Hamburg-West; weitere 20.800 Quadratmeter wurden im Teilmarkt Flughafen neu angemietet.
Im Teilmarkt Flughafen waren der Abschluss der Philips GmbH, welcher im bisherigen Jahresverlauf mit 14.000 Quadratmetern weiterhin die größte Bürovermietung darstellt, sowie Anmietungen von Unternehmen aus der Luftfahrtbranche für das überdurchschnittliche Umsatzvolumen verantwortlich. Nutzerseitig stellt die Branche Industrie/Bau mit elf Prozent den größten Anteil am gesamten bis dato registrierten Flächenumsatz, dicht gefolgt von Unternehmen aus dem Handelssektor mit knapp elf Prozent bzw. 35.400 Quadratmetern. Der Großteil des Umsatzvolumens verteilt sich auf ein breites Spektrum von Branchen und spiegelt die diversifizierte Wirtschaftsstruktur Hamburgs wider, die auch in Zeiten geringerer wirtschaftlicher Prosperität für ein nachhaltiges Umsatzvolumen sorgt. Hervorzuheben sind hier die in Hamburg traditionell starke Branche Transport/Verkehr und der IT-Sektor. So zählten die Anmietung der Schenker AG von rund 7.200 Quadratmeter und die von CBRE begleitete Anmietung von InnoGames von rund 6.500 Quadratmetern in der City-Süd zu den größten Abschlüssen des Jahres.
Der Büroflächenleerstand am Standort liegt im dritten Quartal bei rund 1,1 Millionen Quadratmetern. Bei nur geringen Fertigstellungen verringerte sich damit die Leerstandsrate im Vergleich zum dritten Quartal 2012 leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 8,1 Prozent. Bis 2015 werden am Standort ca. 143.100 Quadratmeter spekulative Neubaufläche erwartet, wovon jedoch mit rund 70 Prozent der Großteil bereits vorvermietet ist. Entsprechend wird sich in Zukunft der Nachfragedruck auf das Angebot hochwertiger Büroflächen mit bester Ausstattungsqualität und Lage erhöhen.
Die Spitzenmiete lag im dritten Quartal mit 24,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf dem Niveau des Vorjahres und wird gegenwärtig im Teilmarkt Hafen erzielt. Mit 13,95 Euro pro Quadratmeter pro Monat zeigte sich auch die gewichtete Durchschnittsmiete wenig volatil und blieb gegenüber dem Vorjahr weitestgehend unverändert.
Büromarkt München Q3 2013
Das Umsatzresultat in München blieb im dritten Quartal mit rund 112.700 Quadratmetern recht klar hinter den Ergebnissen der beiden ersten Vierteljahre zurück. Zurückzuführen war dies vor allem auf weniger Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter, aber auch auf den geringeren Eigennutzeranteil, der dennoch 13 Prozent ausmachte. Der kumulierte Büroflächenumsatz seit Jahresbeginn beläuft sich aktuell auf rund 433.800 Quadratmeter, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 18 Prozent entspricht.
Rainer Knapek, Head of Agency München: „Ein wenig überraschend gab es im dritten Quartal nur zwei Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter, was zu einem vergleichsweise schwachen Umsatzergebnis führte. Die Entscheidungsprozesse für Abschlüsse im großflächigen Segment gestalten sich sehr langwierig. Bis zum Jahresende stehen aber noch einige größere Anmietungen in konkreter Aussicht, so dass wir von 600.000 bis 620.000 Quadratmetern für gesamt 2013 ausgehen können.“
Das Fertigstellungsvolumen (Neubau und Sanierung) liegt bislang weiterhin deutlich unter dem Vergleichsniveau des Vorjahres. Seit Januar wurden rund 12.300 Quadratmeter und somit rund sieben Prozent weniger fertiggestellt als in den ersten drei Quartalen 2012. Dadurch, dass gleichzeitig die Vorvermietungsquoten hoch (Q1 bis Q3 2013: 80 Prozent) und die Umsatzergebnisse größtenteils robust blieben, konnte sich der Leerstand seit dem Vorjahr um rund drei Prozent abbauen. Aktuell sind in München 1,5 Millionen Quadratmeter unvermietet. Bei einem Gesamtbestand von ca. 21 Millionen Quadratmetern ergibt sich daraus eine aktuelle Leerstandsquote von 7,1 Prozent gegenüber 7,4 Prozent im vergangenen Jahr.
Die Mietpreise am Münchner Büroimmobilienmarkt folgten im bisherigen Jahresverlauf einem ansteigenden Trend. Zwar wurde das Vorjahresniveau der gewichteten Durchschnittsmiete mit dem aktuellen Wert von 15,01 Euro pro Quadratmeter pro Monat knapp unterschritten, seit Januar 2013 jedoch legten die Mieten im Schnitt um vier Prozent zu. Im Teilmarktvergleich wurde der höchste jährliche Mietanstieg von annähernd elf Prozent in der zentralen Münchner Innenstadt markiert. Auch die erzielbare Spitzenmiete erhöhte sich durch die starke Nachfrage nach Premium-Büroflächen in den Toplagen der bayerischen Landeshauptstadt um 2 Prozent auf 32,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Deutschland: "Die registrierten Vermietungsumsätze in den fünf großen deutschen Büromärkten zeigen bisher ein durchwachsenes Bild. Vor allem Düsseldorf sticht mit einem deutlichen Umsatzplus hervor, während Berlin und München unter den Erwartungen geblieben sind. Nach wie vor ziehen sich gerade großflächige Anmietungsentscheidungen in die Länge und verhindern so einen höheren Büroflächenumsatz oder es fehlt schlicht an geeigneten modernen Flächen für die Standortwahl der Unternehmen.“
Der Leerstand setzte seinen Abwärtstrend vor allem in Frankfurt und München weiter fort, wenngleich sich die Dynamik zuletzt etwas abschwächte. Dagegen erhöhte sich das Leerstandsvolumen in Berlin und Düsseldorf infolge von Standortverlagerungen von Unternehmen. Zwar hält der Trend zur Umnutzung nicht mehr marktgängiger Büroflächen weiter an und auch das spekulative Fertigstellungsvolumen bleibt weiterhin gering, jedoch dürfte der starke Leerstandsabbau der letzten Quartale langsam auslaufen.
„Bis zum Jahresende 2015 werden gut zwei Millionen Quadratmeter neuer oder sanierter Bürofläche in den Top 5-Standorten an den Markt kommen, wovon aktuell nur 37 Prozent noch unvermietet sind. Für das gesamte Vermietungsjahr 2013 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der in etwa dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre entspricht. Nach wie vor zeigt sich die deutsche Wirtschaft recht robust und auch der Beschäftigungsaufbau setzt sich angesichts der sich aufhellenden Stimmung im Markt weiter fort, jedoch schlägt sich dies noch nicht in vor allem großvolumigen Anmietungsentscheidungen nieder“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Ausblick.
Büromarkt Berlin Q3 2013
Auf dem Berliner Büromarkt wurden bis zum Ende des dritten Quartals rund 352.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Umsatzvolumen fiel somit um rund 13 Prozent geringer aus als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Gemessen am zehnjährigen kumulierten Umsatzdurchschnitt der ersten drei Quartale in Höhe von rund 335.000 Quadratmetern handelt es sich um ein solides Umsatzergebnis.
„Der im Vergleich zum Vorjahr rückläufige Flächenumsatz ist vor allem auf die bis dato geringe Aktivität im großflächigen Vermietungssegment zurückzuführen. Während im entsprechenden Vorjahreszeitraum bereits sieben Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registriert wurden, erfolgte in diesem Jahr bislang nur eine Transaktion in dieser Größenordnung“, begründet Matthias Hauff, Head of Agency Berlin die Entwicklung des Büromarktes. „Auf Grund des knappen Angebots an modernen Flächen in guten Bürolagen gestaltet es sich gerade für Unternehmen mit großflächigen Gesuchen immer schwieriger eine adäquate Alternative zum bisherigen Standort zu finden. Hierdurch ziehen sich Anmietungsentscheidungen der Unternehmen häufig in die Länge.“
Die höchsten Flächenumsätze verzeichneten die Teilmärkte City-Ost und City-West. Insgesamt entfielen auf diese beiden Teilmärkte gut 67 Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Die umsatzstärksten Flächenabnehmer waren mit jeweils rund 8 Prozent die Branche Neue Medien/Internet, die Berater, das Versicherungsgewerbe sowie Sonstige Dienstleistungen.
Der Büroflächenleerstand erhöhte sich im Vorjahresvergleich um rund 4 Prozent auf aktuell rund 1,59 Millionen Quadratmeter. Hierin spiegelt sich vor allem die starke Zunahme des Leerstands in der AAA-Lage Potsdamer Platz/Leipziger Platz wider. Nach dem Wegzug der Mercedes-Benz Bank im Herbst 2011, zieht in diesem Jahr auch die Mercedes-Benz Vertriebszentrale vom Potsdamer Platz in den Teilmarkt City-Ost um, was entsprechend einen Anstieg der leerstehenden Flächen nach sich zieht. Die Leerstandsquote in Berlin betrug bei einem gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhten Bestand im dritten Quartal 8,9 Prozent.
Die Spitzenmiete lag im dritten Quartal bei 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und somit rund 2 Prozent über dem Vorjahreswert. Erzielt wird die Spitzenmiete für hochwertige Bürofläche im Teilmarkt AAA City-Ost. Die gewichtete Durchschnittsmiete reduzierte sich im Vorjahresvergleich um knapp 4 Prozent auf aktuell 12,62 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Büromarkt Düsseldorf Q3 2013
Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf (Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) belief sich in den ersten drei Quartalen 2013 auf 293.700 Quadratmeter und betrug somit 21 Prozent mehr als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Insbesondere im dritten Quartal wurde ein hoher Flächenumsatz registriert, der das Vorjahresquartal um 36 Prozent überstieg und das beste Quartalsergebnis seit dem Vodafone-Abschluss im ersten Quartal 2010 darstellte.
„Im dritten Quartal 2013 wurde der Düsseldorfer Büromarkt vor allem durch die Anmietung des Innenministeriums mit rund 45.000 Quadratmetern im Objekt Portigon (ehemals West LB) bestimmt. Insgesamt verzeichneten wir in den vergangenen neun Monaten acht Abschlüsse über mehr als jeweils 5.000 Quadratmeter“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.
Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet (ohne Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden) erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf nunmehr 10,8 Prozent und liegt somit wieder leicht unter dem zum Halbjahr 2013 registrierten Niveau (10,9 Prozent). Insbesondere das Ausbleiben spekulativer Fertigstellungen trug zu diesem stabilen Ergebnis bei. Bis zum Jahresende werden noch rund 93.000 Quadratmeter neuer oder sanierter Fläche am Markt erwartet, von denen nur noch rund ein Viertel dem Markt zur Verfügung steht.
„Das erfreuliche Umsatzergebnis kann jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass durch die Konsolidierung der Portigon AG viele weitere Büroflächen auf den Markt kommen werden, die zum entsprechenden Zeitpunkt dem bereits jetzt hohen Leerstand hinzuzurechnen sind“, so Breuer.
Die erzielbare Spitzenmiete für hochqualitative Flächen in Toplage liegt weiterhin bei 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um zehn Prozent. Nach wie vor ist die Spitzenmiete im Teilmarkt CBD erzielbar. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet stieg im Vorjahresvergleich um rund sechs Prozent auf nunmehr 14,59 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
„Die hohen Vorvermietungsstände in den Throphy-Buildings Dreischeibenhaus und Kö-Bogen zeigen den Bedarf an repräsentativen und kommunikativen Büroflächen. Die Nachfrage nach solchen Flächen ist immer noch sehr hoch und der Bedarf von Nutzern der mittleren Größenordnung sowie Großnutzern in diesem Segment wird mit der Vollvermietung dieser Gebäude zeitnah nicht oder nur sehr bedingt bedient werden können. Des Weiteren zeigt sich verstärkt der Anspruch von internationalen Großunternehmen nach Flächeneffizienz“, so Hubert F. Breuer abschließend.
Büromarkt Frankfurt Q3 2013
Der Büroimmobilienmarkt Frankfurt präsentiert sich zum dritten Quartal 2013 mit einem stabilen Umsatzvolumen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Umsatzvolumen des dritten Quartals mit ca. 117.000 Quadratmetern rund drei Prozent geringer ausgefallen, der kumulierte Wert für das bisherige Jahresergebnis liegt bei 321.000 Quadratmetern und somit rund neun Prozent unter dem Vorjahresergebnis aber nur 5,9 Prozent unter dem 10-jährigen Durchschnittswert der ersten drei Quartale. Das leicht unterdurchschnittliche Ergebnis ist vor allem auf das verhaltene Anmietungsbestreben im ersten Quartal zurückzuführen.
Kennzeichnend für das dritte Quartal ist ein Mangel an großflächigen Vermietungen über 10.000 Quadratmetern. Mit der Vermietung an Universal Investment im Teilmarkt City West wurde mit ca. 11.000 Quadratmetern nur ein Deal dieser Größenordnung verzeichnet. Das größte Umsatzvolumen der ersten drei Quartale konnte auch 2013 im CBD (Teilmärkte Bankenlage, Westend und City) registriert werden. Dort wurden rund 127.900 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was rund 40 Prozent des gesamten Umsatzes in Frankfurt gleichkommt.
„Das solide Umsatzergebnis spiegelt eine stabile Nachfrage nach Büroflächen im mittleren Größenbereich, vor allem im hochwertigen Segment an zentralen Standorten wider“, so Carsten Ape, Head of Agency Deutschland.
Der Büroflächenleerstand im Marktgebiet Frankfurt hat sich im Vorjahresvergleich leicht um 0,5 Prozentpunkte verringert und liegt aktuell bei 14,6 Prozent. Zur Reduktion der Leerstandsrate im dritten Quartal trug im Wesentlichen der Abbau nicht mehr marktfähiger Flächen durch in Sanierung gegangene oder abgerissen Büroobjekte sowie der niedrige Anteil spekulativer Fertigstellungen bei. Im laufenden Jahr rechnen wir mit rund 20.000 Quadratmetern weiteren Büroflächenfertigstellungen, von denen nur noch 27 Prozent dem Markt zur Verfügung stehen.
Die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt für qualitative hochwertige Flächen in Toplagen liegt unverändert bei 38,00 € pro Quadratmeter und Monat und ist im CBD erreichbar. Die gewichtete Durchschnittsmiete auf dem Frankfurter Büromarkt ist im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf nun 17,89 € pro Quadratmeter pro Monat angestiegen.
„Die stabile Nachfrage am Bürovermietungsmarkt Frankfurt wird sich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen, so dass zum Jahresende 2013 ein Umsatz von ca. 470.000 Quadratmetern erreicht werden könnte“, so Ape.
Büromarkt Hamburg Q3 2013
In den ersten neun Monaten des Jahres 2013 konnte am Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz von rund 326.000 Quadratmetern registriert werden. Damit lag das Umsatzvolumen in der Hansestadt um 3 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Das dritte Quartal steuerte mit 107.500 Quadratmetern rund ein Drittel zur bis dato registrierten Vermietungsleistung bei. Auch der Vergleich auf Jahresbasis dokumentiert für das dritte Quartal mit einem leichten Plus von 3 Prozent die stabile Entwicklung am Hamburger Markt.
Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: „Auch im dritten Quartal setzte sich der positive Trend am Hamburger Büromarkt fort und resultiert in einem zufriedenstellendem Umsatz von 326.000 Quadratmetern und einem leichten Plus von drei Prozent zum Vorjahr. Dabei zeigt sich an der Verteilung der Branchen erneut, dass sich der Unternehmensstandort Hamburg auf eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur stützen kann.“
Zu den mieterseitig an stärksten nachgefragten Teilmärkten zählen traditionell die City sowie die City Süd, die mit 63.500 bzw. 59.800 Quadratmetern die höchsten Vermietungsumsätze verbuchen konnten. Gegenüber dem Vorjahresergebnis resultiert hieraus ein überdurchschnittliches Plus von neun bzw. zehn Prozent. Mit rund 32.900 Quadratmetern folgt der Teilmarkt Hamburg-West; weitere 20.800 Quadratmeter wurden im Teilmarkt Flughafen neu angemietet.
Im Teilmarkt Flughafen waren der Abschluss der Philips GmbH, welcher im bisherigen Jahresverlauf mit 14.000 Quadratmetern weiterhin die größte Bürovermietung darstellt, sowie Anmietungen von Unternehmen aus der Luftfahrtbranche für das überdurchschnittliche Umsatzvolumen verantwortlich. Nutzerseitig stellt die Branche Industrie/Bau mit elf Prozent den größten Anteil am gesamten bis dato registrierten Flächenumsatz, dicht gefolgt von Unternehmen aus dem Handelssektor mit knapp elf Prozent bzw. 35.400 Quadratmetern. Der Großteil des Umsatzvolumens verteilt sich auf ein breites Spektrum von Branchen und spiegelt die diversifizierte Wirtschaftsstruktur Hamburgs wider, die auch in Zeiten geringerer wirtschaftlicher Prosperität für ein nachhaltiges Umsatzvolumen sorgt. Hervorzuheben sind hier die in Hamburg traditionell starke Branche Transport/Verkehr und der IT-Sektor. So zählten die Anmietung der Schenker AG von rund 7.200 Quadratmeter und die von CBRE begleitete Anmietung von InnoGames von rund 6.500 Quadratmetern in der City-Süd zu den größten Abschlüssen des Jahres.
Der Büroflächenleerstand am Standort liegt im dritten Quartal bei rund 1,1 Millionen Quadratmetern. Bei nur geringen Fertigstellungen verringerte sich damit die Leerstandsrate im Vergleich zum dritten Quartal 2012 leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 8,1 Prozent. Bis 2015 werden am Standort ca. 143.100 Quadratmeter spekulative Neubaufläche erwartet, wovon jedoch mit rund 70 Prozent der Großteil bereits vorvermietet ist. Entsprechend wird sich in Zukunft der Nachfragedruck auf das Angebot hochwertiger Büroflächen mit bester Ausstattungsqualität und Lage erhöhen.
Die Spitzenmiete lag im dritten Quartal mit 24,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf dem Niveau des Vorjahres und wird gegenwärtig im Teilmarkt Hafen erzielt. Mit 13,95 Euro pro Quadratmeter pro Monat zeigte sich auch die gewichtete Durchschnittsmiete wenig volatil und blieb gegenüber dem Vorjahr weitestgehend unverändert.
Büromarkt München Q3 2013
Das Umsatzresultat in München blieb im dritten Quartal mit rund 112.700 Quadratmetern recht klar hinter den Ergebnissen der beiden ersten Vierteljahre zurück. Zurückzuführen war dies vor allem auf weniger Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter, aber auch auf den geringeren Eigennutzeranteil, der dennoch 13 Prozent ausmachte. Der kumulierte Büroflächenumsatz seit Jahresbeginn beläuft sich aktuell auf rund 433.800 Quadratmeter, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 18 Prozent entspricht.
Rainer Knapek, Head of Agency München: „Ein wenig überraschend gab es im dritten Quartal nur zwei Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter, was zu einem vergleichsweise schwachen Umsatzergebnis führte. Die Entscheidungsprozesse für Abschlüsse im großflächigen Segment gestalten sich sehr langwierig. Bis zum Jahresende stehen aber noch einige größere Anmietungen in konkreter Aussicht, so dass wir von 600.000 bis 620.000 Quadratmetern für gesamt 2013 ausgehen können.“
Das Fertigstellungsvolumen (Neubau und Sanierung) liegt bislang weiterhin deutlich unter dem Vergleichsniveau des Vorjahres. Seit Januar wurden rund 12.300 Quadratmeter und somit rund sieben Prozent weniger fertiggestellt als in den ersten drei Quartalen 2012. Dadurch, dass gleichzeitig die Vorvermietungsquoten hoch (Q1 bis Q3 2013: 80 Prozent) und die Umsatzergebnisse größtenteils robust blieben, konnte sich der Leerstand seit dem Vorjahr um rund drei Prozent abbauen. Aktuell sind in München 1,5 Millionen Quadratmeter unvermietet. Bei einem Gesamtbestand von ca. 21 Millionen Quadratmetern ergibt sich daraus eine aktuelle Leerstandsquote von 7,1 Prozent gegenüber 7,4 Prozent im vergangenen Jahr.
Die Mietpreise am Münchner Büroimmobilienmarkt folgten im bisherigen Jahresverlauf einem ansteigenden Trend. Zwar wurde das Vorjahresniveau der gewichteten Durchschnittsmiete mit dem aktuellen Wert von 15,01 Euro pro Quadratmeter pro Monat knapp unterschritten, seit Januar 2013 jedoch legten die Mieten im Schnitt um vier Prozent zu. Im Teilmarktvergleich wurde der höchste jährliche Mietanstieg von annähernd elf Prozent in der zentralen Münchner Innenstadt markiert. Auch die erzielbare Spitzenmiete erhöhte sich durch die starke Nachfrage nach Premium-Büroflächen in den Toplagen der bayerischen Landeshauptstadt um 2 Prozent auf 32,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
