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06.10.2013 Zweiter ZIEGERT-bulwiengesa-Wohneigentumsreport für Berlin

Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin steigen weiter. Vor allem in Teilen von Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Charlottenburg müssen Käufer deutlich tiefer in die Taschen greifen als noch vor einem Jahr. Besonders große Preissprünge haben die Autoren des neuen Ziegert-bulwiengesa-Wohneigentumsreports im Graefekiez und rund um den Savignyplatz beobachtet. „Dort sind die Angebote im Schnitt um 600 Euro je Quadratmeter teurer als noch vor einem Jahr“, berichtet Nikolaus Ziegert. „Und auf der Schöneberger Insel, in Pankow oder im Lichterberger Kaskelkiez legten die Preise um 400 Euro je Quadratmeter zu.“
Diese positiven Entwicklungen bleiben auch der Developerbranche nicht verborgen. "Wir registrieren zahlreiche Anfragen von renommierten Projektentwicklern aus anderen Städten oder Ländern, die erstmals ein Grundstück in Berlin erworben haben" meint bulwiengesa-Niederlassungsleiter André Adami.

Mitte weiter deutlich teuerster Bezirk

Auf Ebene der Bezirke führt Mitte das Kaufpreisranking mit 3.365 Euro je Quadratmeter (+19,6 Prozent) weiter an. Auf den Plätzen folgen Friedrichshain-Kreuzberg (2.704 Euro/qm; +17 Prozent) und Charlottenburg-Wilmersdorf (2.586 Euro/qm; +20,7 Prozent), das mit über 3.400 verkauften Wohnungen im Jahr 2012 zugleich der umsatzstärkste Bezirk in Berlin ist. „In Charlottenburg-Wilmersdorf werden viele Altbauwohnungen unsaniert weiterverkauft“, berichtet Ziegert. „Daher auch das im Vergleich zu Mitte geringere Preisniveau.“ Tatsächlich sei nicht sanierter Altbau mit 4.000 Euro je Quadratmeter am Savignyplatz genauso teuer wie in der historischen Mitte. Nur seien solche Wohnungen im Gebiet um die Friedrichstraße eher selten.

Das hohe Preisniveau in Friedrichshain-Kreuzberg kann als Resultat der Bevölkerungs- und Mietentwicklung der vergangenen Jahre gedeutet werden. Nach Mitte hat Friedrichshain-Kreuzberg die größte Zuwanderung von außerhalb Berlins zusammen mit Charlottenburg-Wilmersdorf. Der Bezirk beiderseits der Spree weist inzwischen die höchsten Neuvertragsmieten von durchschnittlich 8,94 Euro/qm auf. Hinzu kommt das vergleichsweise große Angebot an neugebauten Wohnungen in Friedrichshain und viele hochwertige Altbauwohnungen in Kreuzberg. Die Nachfrage wird durch den Preisauftrieb jedoch kaum gedämpft. Im Gegenteil: Die Wohnungsverkäufe stiegen (im Vergleich zum Vorjahr) in Friedrichshain-Kreuzberg um 17 Prozent und im benachbarten Neukölln sogar um 31 Prozent auf 2.000 beziehungsweise 1.398 Wohnungen. „Steigende Verkaufszahlen in den In-Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln zeigen, dass Wohneigentum bei den trendbestimmenden Milieus von Kreuzkölln an Zustimmung gewinnt“, analysiert Ziegert. „Wer kann, der kauft und wohnt nicht weiter zur Miete. Dies liegt zum Teil auch daran, dass insbesondere Friedrichshain-Kreuzberg sukzessive erwachsen wird. Zumindest ist es der einzige Berliner Bezirk, in dem der Anteil der Singlehaushalte zurückgeht.“

Cityrand und City

Die Preissteigerungen in der City führen zu einer wachsenden Nachfrage in den Gebieten nahe des S-Bahn-Rings. André Adami sieht hier ein Potenzial für eine stärkere Bautätigkeit. „Insbesondere mit Offerten im Preissegment bis 3.500 Euro je Quadratmeter könnten Anbieter vom nachhaltigen Trend zur Wohneigentumsbildung der Berliner Bevölkerung profitieren.“ Aktuell herrscht dort noch ein überwiegend günstiges Preisniveau. In Neukölln werden Wohnungen noch mehrheitlich für weniger als 2.000 Euro je Quadratmeter verkauft. Das wissen viele Berliner zu schätzen. „In den günstigeren Lagen werden meist schon mehr als 50 Prozent an Einheimische verkauft“, sagt Adami. „Je näher ein Verkaufsobjekt zur Innenstadt liegt, desto höher werden die Anteile von nationalen und internationalen Käufern.“
Bei ZIEGERT setzt man gleichwohl auch weiter auf die Innenstadt. „In der City sehen wir derzeit einen großen Bedarf an kleineren Luxusapartments“, sagt Nikolaus Ziegert. „Vor allem internationale Interessenten suchen in Berlin momentan lange, bis sie ein geeignetes Domizil finden.“

Trend zu kleineren Wohnungen

Der Trend zu kleineren Wohnungen ist über das Zentrum hinaus auch in anderen Teilen der Stadt zu spüren. „ Kompaktere Grundrisse sind eine wichtige Möglichkeit, um auf die mit steigenden Grundstücks- und Baupreisen verbundenen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen zu reagieren“, sagt Nikolaus Ziegert. „Zwei-Zimmer-Wohnungen haben sich im Neubau von 70 auf rund 62 Quadratmeter verkleinert, und eine 4-Zimmer-Wohnung umfasst heute nur noch zwischen 95 und 100 Quadratmeter und nicht mehr 125 Quadratmeter wie noch vor zehn Jahren.“ Interessenten müssten jedoch nicht befürchten, heute ein schlechteres Produkt zu erhalten. „Auch kleinere Wohnungen können eine hohe Wohnqualität haben, wenn die Grundrisse und Raumproportionen gut sind und man durch die geschickte Anordnung von Schiebetüren und Fenstern sowie offenen Wohnküchen-Essbereichen innerhalb der Wohnung eine gewisse Großzügigkeit erzeugt.“

Platte und Randlagen

Einen Trend zum Eigentum sieht Ziegert auch bei einfachen und preiswerten Wohnungen „In der ersten Oktoberwoche haben wir erstmals einen Plattenbau in den Vertreib genommen. Das Angebot im Lichtenberger Ortsteil Friedrichsfelde richtet sich an Selbstnutzer und Kapitalanleger, die hier Renditen zwischen vier und fünf Prozent erreichen können.“ Nicht vermietete Wohnungen bietet Ziegert dort für 1.200 bis 1.500 Euro je Quadratmeter an.“ Auch in den Randbezirken wächst das Interesse an Wohneigentum. Die Zahl der Wohnungsverkäufe in Spandau hat sich binnen eines Jahres von 781 auf 950 erhöht. Das Preisniveau ist aber nach wie vor bescheiden. In Spandau kosteten Wohnungen 2012 im Schnitt 1.238 Euro je Quadratmeter und in den ersten sechs Monaten diesen Jahres wurde die Mehrzahl der Wohnungen für weniger als 1.000 Euro je Quadratmeter verkauft.


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