04.10.2013 Investmentmarkt: Wettbewerb um Core-Produkte gewinnt an Intensität
Die hohe Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat sich auch im 3. Quartal 2013 fortgesetzt. Ein Transaktionsvolumen von 6,2 Mrd. Euro in den letzten drei Monaten ließ den Gesamtumsatz im bisherigen Jahresverlauf auf 19,1 Mrd. Euro steigen. Damit überstieg das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate das bereits starke Vorjahresergebnis um 31 %. „Das anhaltend niedrige Zinsniveau, die im europäischen Vergleich hervorragenden Fundamentaldaten Deutschlands und das im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktive Rendite-Risiko-Verhältnis von Immobilien haben zu der aktuell hohen Dynamik am hiesigen Gewerbeinvestmentmarkt beigetragen“, erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, die Gründe für das höchste Transaktionsvolumen seit 2007. „Da die günstigen Rahmenbedingungen auf absehbare Zeit bestehen bleiben, ist der deutsche Immobilienmarkt auch zukünftig ein attraktives Anlageziel“, ist Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, überzeugt. Savills erwartet daher sowohl im Schlussquartal des laufenden Jahres und auch für das nächste Jahr anhaltend hohe Aktivität – sofern die politische Führung Europas für die nach wie vor vorhandenen Probleme in der Euro-Zone Lösungen findet. Für das laufende Jahr geht Savills von einem Transaktionsvolumen von etwa 30 Mrd. Euro aus.
Besonders gefragt waren Büroimmobilien, die mit + 90 % den höchsten Zuwachs aller Nutzungsarten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erzielten. Mit einem Anteil von 42 % (knapp 8 Mrd. Euro) lagen sie deutlich vor Einzelhandelsimmobilien, auf die 33 % des gesamten Investitionsvolumens entfielen (+ 9 % ggü. Q3-2012). Ein überdurchschnittlich hohes Umsatzwachstum war in den Top-6-Standorten zu verzeichnen. Hier stieg das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um gut 47 % auf 9,3 Mrd. Euro, was nahezu der Hälfte des Gesamttransaktionsvolumens entspricht. Berlin, mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro, Frankfurt (2,3 Mrd. Euro) und München (1,8 Mrd. Euro) waren die mit Abstand umsatzstärksten Städte.
Nach wie vor dominieren auf der Käuferseite die risikoaversen institutionellen Investoren. So erwarben Spezialfonds in den ersten neun Monaten in Summe Immobilien für mehr als 4,2 Mrd. Euro und waren damit größte Käufergruppe. Auch das von Versicherungen und Pensionskassen direkt investierte Volumen hat sich nochmals um mehr als 50 % auf 1,6 Mrd. Euro erhöht. Damit rangieren sie hinsichtlich des Ankaufsvolumens auf Rang 4.
Die Käuferstruktur und die damit einhergehende Verschärfung des Nachfrageüberhangs im Core-Segment spiegeln sich auch in der Entwicklung der Spitzenrenditen wider. Die durchschnittliche Bürospitzenrendite aller Top-6-Standorte liegt nun bei 4,6 % (- 15 Basispunkte ggü. Q3-2012) und für Geschäftshäuser in 1a-Lage bei 4,1 % (- 8 Bp.). Auf der Investorenseite führt dies zu einer vorsichtigen Ausweitung des Suchprofils – und zwar auf vielfältige Weise. Beispielsweise lässt sich ein verstärktes Interesse an Top-Objekten in den B-Lagen der A-Städte beobachten. Auch Leerstände werden akzeptiert, wenn eine zeitnahe Vermietung realistisch erscheint. Einen weiteren Weg, höhere Renditen für erstklassige Produkte zu erzielen, beschreiten die Investoren durch den Kauf von Objekten im Entwicklungsstadium. In der Folge ist das Transaktionsvolumen für Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Während in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres 43 Projektentwicklungen mit einem Volumen von 1,76 Mrd. Euro erworben wurden, waren es im Vergleichszeitraum dieses Jahres 42 Entwicklungen mit einem Volumen von 2,32 Mrd. Euro (+ 32 %). Der Anteil des Transaktionsvolumens, der auf Projektentwicklungskäufe entfällt, lag damit in diesem Jahr bei etwa 12 %. Im Jahr 2010 waren es lediglich 4 %. Einen Weg, den vor allem ausländische Investoren beschreiten, ist der Kauf von managementintensiven Objekten in guten Standorten und Lagen. „Die internationalen Investoren sehen hier günstige Einstiegschancen und bringen die Bereitschaft, das Geld und das Know-how mit, das Wertsteigerungspotenzial solcher Objekte zu heben“, beobachtet Wende und ist sich sicher, dass in diesem Segment künftig deutlich mehr Aktivität zu verzeichnen ist, zumal immer mehr internationales Geld nach Anlagemöglichkeiten im deutschen Immobilienmarkt sucht.
Besonders gefragt waren Büroimmobilien, die mit + 90 % den höchsten Zuwachs aller Nutzungsarten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erzielten. Mit einem Anteil von 42 % (knapp 8 Mrd. Euro) lagen sie deutlich vor Einzelhandelsimmobilien, auf die 33 % des gesamten Investitionsvolumens entfielen (+ 9 % ggü. Q3-2012). Ein überdurchschnittlich hohes Umsatzwachstum war in den Top-6-Standorten zu verzeichnen. Hier stieg das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um gut 47 % auf 9,3 Mrd. Euro, was nahezu der Hälfte des Gesamttransaktionsvolumens entspricht. Berlin, mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro, Frankfurt (2,3 Mrd. Euro) und München (1,8 Mrd. Euro) waren die mit Abstand umsatzstärksten Städte.
Nach wie vor dominieren auf der Käuferseite die risikoaversen institutionellen Investoren. So erwarben Spezialfonds in den ersten neun Monaten in Summe Immobilien für mehr als 4,2 Mrd. Euro und waren damit größte Käufergruppe. Auch das von Versicherungen und Pensionskassen direkt investierte Volumen hat sich nochmals um mehr als 50 % auf 1,6 Mrd. Euro erhöht. Damit rangieren sie hinsichtlich des Ankaufsvolumens auf Rang 4.
Die Käuferstruktur und die damit einhergehende Verschärfung des Nachfrageüberhangs im Core-Segment spiegeln sich auch in der Entwicklung der Spitzenrenditen wider. Die durchschnittliche Bürospitzenrendite aller Top-6-Standorte liegt nun bei 4,6 % (- 15 Basispunkte ggü. Q3-2012) und für Geschäftshäuser in 1a-Lage bei 4,1 % (- 8 Bp.). Auf der Investorenseite führt dies zu einer vorsichtigen Ausweitung des Suchprofils – und zwar auf vielfältige Weise. Beispielsweise lässt sich ein verstärktes Interesse an Top-Objekten in den B-Lagen der A-Städte beobachten. Auch Leerstände werden akzeptiert, wenn eine zeitnahe Vermietung realistisch erscheint. Einen weiteren Weg, höhere Renditen für erstklassige Produkte zu erzielen, beschreiten die Investoren durch den Kauf von Objekten im Entwicklungsstadium. In der Folge ist das Transaktionsvolumen für Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Während in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres 43 Projektentwicklungen mit einem Volumen von 1,76 Mrd. Euro erworben wurden, waren es im Vergleichszeitraum dieses Jahres 42 Entwicklungen mit einem Volumen von 2,32 Mrd. Euro (+ 32 %). Der Anteil des Transaktionsvolumens, der auf Projektentwicklungskäufe entfällt, lag damit in diesem Jahr bei etwa 12 %. Im Jahr 2010 waren es lediglich 4 %. Einen Weg, den vor allem ausländische Investoren beschreiten, ist der Kauf von managementintensiven Objekten in guten Standorten und Lagen. „Die internationalen Investoren sehen hier günstige Einstiegschancen und bringen die Bereitschaft, das Geld und das Know-how mit, das Wertsteigerungspotenzial solcher Objekte zu heben“, beobachtet Wende und ist sich sicher, dass in diesem Segment künftig deutlich mehr Aktivität zu verzeichnen ist, zumal immer mehr internationales Geld nach Anlagemöglichkeiten im deutschen Immobilienmarkt sucht.
