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01.10.2013 Deutscher Bürovermietungsmarkt differenziert sich aus

Zum Ende des dritten Quartals zeigte sich der deutsche Bürovermietungsmarkt in den sechs deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart sehr uneinheitlich. Der bis Ende September in den Top-Standorten erreichte Flächenumsatz von rund 1,95 Mio. m² lag rund 2 % unter dem Vorjahreswert. „Alles in allem entspricht dies unseren Erwartungen eines lediglich durchschnittlichen Vermietungsjahres“, sagt Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland. „Hervorzuheben ist außerdem, dass sich der Eigennutzerumsatz im Vergleich zum Vorjahr mit gut 201.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt hat und daher den schwachen reinen Vermietungsumsatz fast ausgleichen konnte“, erläutert Bigelmaier weiter. Die meisten Büroflächen wurden im bisherigen Jahresverlauf von Beratungsunternehmen sowie der Informations- und Telekommunikationsbranche mit jeweils knapp über 290.000 m² angemietet. Zu den größten Mietvertragsabschlüssen des Jahres zählen u.a. die Anmietung von rund 45.000 m² Bürofläche durch das nordrhein-westfälische Ministerium für Inneres und Kommunales in Düsseldorf sowie jene von Ernst & Young mit rund 25.500 m² Bürofläche nahe des Stuttgarter Flughafens.

Flächenumsätze der Top-Standorte entwickeln sich sehr unterschiedlich

Bei der Analyse der Flächenumsatzergebnisse nach Ende des dritten Quartals ergeben sich drei Zweiergruppen mit ähnlichen Entwicklungsmustern. Während das Plus in Hamburg mit knapp 5 % und 325.000 m² Flächenumsatz ebenso vergleichsweise gering ausfiel wie das Minus in Frankfurt von gut 1 % bei 326.800 m² neu angemieteter Bürofläche, entwickelten sich die beiden größten deutschen Büromärkte Berlin und München auf der einen sowie Düsseldorf und Stuttgart als kleinste der Top-Standorte auf der anderen Seite genau gegensätzlich. „Sowohl in Berlin mit 403.000 m² als auch in München mit 430.800 m² lagen die Flächenumsätze rund 16 Prozent unter dem Vorjahresniveau, was in beiden Fällen auf die niedrige Zahl großvolumiger Mietvertragsabschlüsse zurückzuführen ist“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. „Grund dafür sind die geringen Gesuchsvolumina von vor 12 bis 18 Monaten als Folge der damals pessimistischen Konjunkturaussichten“, ergänzt er. In Düsseldorf (265.000 m²) und Stuttgart (194.800 m²) fielen die Steigerungsraten beim Flächenumsatz mit ca. 27 % bzw. 29 % sehr deutlich aus. Die beiden erwähnten sowie einige weitere Großabschlüsse trugen zu diesen positiven Entwicklungen bei.

Anhaltend rückläufiger Büroflächenleerstand

Obwohl sich der Abbau des Büroflächenleerstands mittlerweile deutlich verlangsamt hat und in einigen Städten bereits zum Stillstand gekommen ist, standen nach Ende des dritten Quartals mit knapp 6,2 Mio. m² rund 417.000 m² Bürofläche weniger leer als noch vor 12 Monaten. Die Leerstandsquote sank damit von durchschnittlich 8,2 % im Vorjahr auf nun 7,6 %. „Geringe spekulative Fertigstellungen, hohe Vorvermietungsquoten sowie eine hohe Nettoabsorption von ca. 690.000 Quadratmetern stellen hierfür die entscheidenden Faktoren dar“, betont Andreas Trumpp. Von den bis Ende 2015 auf den Markt kommenden knapp 2,7 Mio. m² Bürofläche waren zum Ende des dritten Quartals bereits rund 62 % vorvermietet.

Spitzenmieten etwas höher und Durchschnittsmieten weitgehend stabil

Deutlich über dem Vorjahresniveau lagen die Spitzenmieten in Frankfurt mit 37,00 €/m² und einem Plus von 12 %, in Düsseldorf mit 27,50 €/m² (+10 %) sowie in München mit 32,20 €/m² (+6 %). Die beiden Landeshauptstädte profitierten dabei von einer hohen Nachfrage nach exklusiven Büroflächen in zentralen Lagen wie dem Kö-Bogen und dem Dreischeibenhaus in Düsseldorf sowie in München im Hofgartenpalais und einigen Objekten in der Maximilianstraße. In Berlin lag die Spitzenmiete wie im Vorjahr bei 22,00 €/m². Minimal nach unten ging es im Jahresvergleich in Hamburg und Stuttgart, wo die Spitzenmiete jeweils um 2 % auf 23,50 €/m² bzw. 19,50 €/m² nachgab. Die Durchschnittsmieten lagen im Jahresvergleich mit einer Ausnahme überwiegend auf einem ähnlichen Niveau. Den höchsten Ausschlag gab es durch einige hochpreisige Anmietungen in Düsseldorf, wo das Durchschnittsmietniveau mit 15,20 €/m² etwa 10 % über dem Vorjahreswert lag. Teuerster Standort war wie gewohnt Frankfurt, wo wie im Vorjahr 18,00 €/m² registriert wurden. Die Zu- und Abnahmen in den anderen Top-Standorten betrugen jeweils weniger als 4 %. In Berlin lag die Durchschnittsmiete Ende des dritten Quartals bei 13,50 €/m² (+ 3 %). Etwas niedriger lag sie in München (14,83 €/m², -2 %), Stuttgart (11,70 €/m², -3 %) und Hamburg (13,80 €/m², -4 %).

Ausblick – Zurückhaltung hält vielerorts an

„Trotz der langsam wieder zunehmenden Neugesuchsvolumina und den Nachrichten, dass einige Konjunktur-Frühindikatoren wieder leicht ins Positive gedreht haben, hält die Zurückhaltung am deutschen Bürovermietungsmarkt von einigen Ausnahmen abgesehen noch überwiegend an“, fasst Peter Bigelmaier zusammen. „An unserer Prognose für ein durchschnittliches Vermietungsjahr mit 2,5-2,6 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz ändert sich daher nichts. Für 2014 erwarten wir eine leichte Verbesserung aufgrund der ersten Signale einer wirtschaftlichen Erholung.“ Der Leerstandsabbau, der sich zuletzt spürbar verlangsamt hat, dürfte in den kommenden Monaten aufgrund der geringeren Flächenumsätze zunächst zum Stillstand kommen. Auch die Spitzenmieten haben in einigen Standorten wie Düsseldorf und Stuttgart ein kaum noch zu steigerndes Niveau erreicht.


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