01.10.2013 Höchster Büroflächenumsatz seit 2007 in der Region Düsseldorf
Bis Anfang Oktober 2013 erreichte die Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 318.000 m² (I.-III. Quartal 2012: 229.000 m²). Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahres¬zeitraum einen Zuwachs um 89.000 m² bzw. 39% und ist das höchste in den ersten neun Monaten eines Jahres erzielte Ergebnis seit 2007.
Die hohe Umsatzdynamik begründet Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einerseits mit dem singulären Großabschluss des nordrhein-westfälischen Innenministeriums im Portigon-Komplex (rd. 45.000 m²), andererseits aber auch mit der positiven konjunkturellen Entwicklung in Deutschland: „Die zwischenzeitliche Beruhigung auf den europäischen Finanzmärkten sowie die sich im Verlauf von 2013 weiter aufhellenden ökonomischen Fundamentaldaten führen zu weniger Anmietungsrückstellungen und bei zahlreichen Unternehmen sogar zu Flächenexpansionen.“
Fenderl weiter: „Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich im Zuge der hohen Flächenumsätze und der breitgefächerten Nachfrage sehr robust. Das gestiegene Spitzenmietniveau auf der Grundlage neuer, moderner Büroflächenentwicklungen wie z. B. des Kö-Bogens zeugt dabei von der hohen Attraktivität Düsseldorfs als Bürostandort.“
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 400.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „liegt rd. 20% sowohl über dem Vorjahreswert (2012: rd. 331.000 m²), als auch über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2003-2012: ca. 334.000 m²) und ist damit ein weiteres Wachstums-Indiz.“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet in den ersten drei Quartalen 2013 um rd. 42% auf ca. 294.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz stieg ebenfalls auf 92% (I.-III. Quartal 2012: ca. 207.000 m² bzw. 91%).
• Im Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss wurden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit rd. 24.000 m² (I.-III. Q. 2012: ca. 22.000 m²) ein um ca. 9% höherer Büroflächenumsatz als im Vorjahr erzielt, die Marktquote sank indessen auf rd. 8% (2012: 9%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen bis Ende September 2013 rd. 163.700 m² bzw. rd. 51% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Q. 2012: 121.400 m² bzw. 53%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf ca. 98.000 m² (I.-III. Q. 2012: 61.300 m²), die Quote am Gesamtumsatz erhöhte sich analog von 27% auf rd. 31%.
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) ist mit rd. 32.300 m² ein um ein Drittel höheres Kontrahierungsvolumen zu konstatieren, die Marktquote blieb mit 10% stabil (I.-III. Q. 2012: rd. 24.300 m² bzw. 11%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten in den ersten drei Quartalen 2013 mit rd. 88.800 m² die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (I.-III. Q. 2012: 11.400 m²), deren Marktquote von 5% im Vorjahreszeitraum auf jetzt rd. 28% des Gesamtumsatzes stieg. Dahinter steht wie bereits ausgeführt vor allem der singuläre Großabschluss des nordrhein-westfälischen Innenministeriums.
• Die Nachfrage der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, präsentierte sich mit rd. 86.400 m² bzw. einer Quote von 27% robust zum Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2012: 26%).
• Die Nachfragequote der beratenden und sozialen Dienstleister reduzierte sich binnen Jahresfrist von 34% auf nunmehr 22% (69.700 m²).
• Der Flächenumsatz der Finanzdienstleister konnte mit rd. 42.100 m² bzw. 13% des Gesamtumsatzes gegenüber dem Vorjahr erheblich zulegen (I.-III. Q. 2012: rd. 9.300 m² bzw. 4%).
• Die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen konnte mit einem Umsatz von rd. 31.000 m² Bürofläche (2012: 72.000 m²) ihre traditionell hohe Marktbedeutung nicht halten: Ihre Quote reduzierte sich von rd. 31% im Vorjahrzeitraum auf aktuell nur noch 10%.
Büroflächenangebot
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) am Düsseldorfer Büromarkt hat sich binnen Jahresfrist konstant gehalten (Anfang Oktober 2013: rd. 1.050.000 m²). Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 785.000 m², auf das Umland rd. 265.000 m².
• Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 11,5% (Anfang Oktober 2012: rd. 11,8%). Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote aktuell auf 10,4%, im Umland auf rd. 16,3%.
Geringere Neubautätigkeit
• Nachdem 2012 mit rd. 127.000 m² eine durchschnittliche Neubautätigkeit in Düsseldorf registriert wurde, wird sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2013 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf ca. 107.000 m² reduzieren. Hiervon waren zum Jahresanfang 2013 bereits rund zwei Drittel vorvermarktet.
• Für 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH nach jetzigem Erkenntnis¬stand eine weitere Reduzierung der Neubauflächen auf rd. 60.000 m².
Höhere Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete zog in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlich um rd. 6% an und stellt sich Ende September 2013 auf rd. EUR 26,50/m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. EUR 25,-/m². Dieser Anstieg ist auf die aktuellen hochpreisigen Vermietungen in neuen Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen zurückzuführen.
• Die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich ebenfalls binnen Jahresfrist um EUR 0,50/m² auf rd. EUR 17,50/m².
Die hohe Umsatzdynamik begründet Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einerseits mit dem singulären Großabschluss des nordrhein-westfälischen Innenministeriums im Portigon-Komplex (rd. 45.000 m²), andererseits aber auch mit der positiven konjunkturellen Entwicklung in Deutschland: „Die zwischenzeitliche Beruhigung auf den europäischen Finanzmärkten sowie die sich im Verlauf von 2013 weiter aufhellenden ökonomischen Fundamentaldaten führen zu weniger Anmietungsrückstellungen und bei zahlreichen Unternehmen sogar zu Flächenexpansionen.“
Fenderl weiter: „Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich im Zuge der hohen Flächenumsätze und der breitgefächerten Nachfrage sehr robust. Das gestiegene Spitzenmietniveau auf der Grundlage neuer, moderner Büroflächenentwicklungen wie z. B. des Kö-Bogens zeugt dabei von der hohen Attraktivität Düsseldorfs als Bürostandort.“
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 400.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „liegt rd. 20% sowohl über dem Vorjahreswert (2012: rd. 331.000 m²), als auch über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2003-2012: ca. 334.000 m²) und ist damit ein weiteres Wachstums-Indiz.“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet in den ersten drei Quartalen 2013 um rd. 42% auf ca. 294.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz stieg ebenfalls auf 92% (I.-III. Quartal 2012: ca. 207.000 m² bzw. 91%).
• Im Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss wurden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit rd. 24.000 m² (I.-III. Q. 2012: ca. 22.000 m²) ein um ca. 9% höherer Büroflächenumsatz als im Vorjahr erzielt, die Marktquote sank indessen auf rd. 8% (2012: 9%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen bis Ende September 2013 rd. 163.700 m² bzw. rd. 51% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Q. 2012: 121.400 m² bzw. 53%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf ca. 98.000 m² (I.-III. Q. 2012: 61.300 m²), die Quote am Gesamtumsatz erhöhte sich analog von 27% auf rd. 31%.
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) ist mit rd. 32.300 m² ein um ein Drittel höheres Kontrahierungsvolumen zu konstatieren, die Marktquote blieb mit 10% stabil (I.-III. Q. 2012: rd. 24.300 m² bzw. 11%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten in den ersten drei Quartalen 2013 mit rd. 88.800 m² die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (I.-III. Q. 2012: 11.400 m²), deren Marktquote von 5% im Vorjahreszeitraum auf jetzt rd. 28% des Gesamtumsatzes stieg. Dahinter steht wie bereits ausgeführt vor allem der singuläre Großabschluss des nordrhein-westfälischen Innenministeriums.
• Die Nachfrage der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, präsentierte sich mit rd. 86.400 m² bzw. einer Quote von 27% robust zum Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2012: 26%).
• Die Nachfragequote der beratenden und sozialen Dienstleister reduzierte sich binnen Jahresfrist von 34% auf nunmehr 22% (69.700 m²).
• Der Flächenumsatz der Finanzdienstleister konnte mit rd. 42.100 m² bzw. 13% des Gesamtumsatzes gegenüber dem Vorjahr erheblich zulegen (I.-III. Q. 2012: rd. 9.300 m² bzw. 4%).
• Die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen konnte mit einem Umsatz von rd. 31.000 m² Bürofläche (2012: 72.000 m²) ihre traditionell hohe Marktbedeutung nicht halten: Ihre Quote reduzierte sich von rd. 31% im Vorjahrzeitraum auf aktuell nur noch 10%.
Büroflächenangebot
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) am Düsseldorfer Büromarkt hat sich binnen Jahresfrist konstant gehalten (Anfang Oktober 2013: rd. 1.050.000 m²). Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 785.000 m², auf das Umland rd. 265.000 m².
• Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 11,5% (Anfang Oktober 2012: rd. 11,8%). Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote aktuell auf 10,4%, im Umland auf rd. 16,3%.
Geringere Neubautätigkeit
• Nachdem 2012 mit rd. 127.000 m² eine durchschnittliche Neubautätigkeit in Düsseldorf registriert wurde, wird sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2013 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf ca. 107.000 m² reduzieren. Hiervon waren zum Jahresanfang 2013 bereits rund zwei Drittel vorvermarktet.
• Für 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH nach jetzigem Erkenntnis¬stand eine weitere Reduzierung der Neubauflächen auf rd. 60.000 m².
Höhere Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete zog in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlich um rd. 6% an und stellt sich Ende September 2013 auf rd. EUR 26,50/m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. EUR 25,-/m². Dieser Anstieg ist auf die aktuellen hochpreisigen Vermietungen in neuen Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen zurückzuführen.
• Die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich ebenfalls binnen Jahresfrist um EUR 0,50/m² auf rd. EUR 17,50/m².
