01.10.2013 Konjunkturelle Schwäche schlägt sich auf Büromärkten nieder
Zum Abschluss des 3. Quartals 2013 wirft Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, einen Blick auf Lage und Entwicklung der real- und finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der Immobilieninvestment- und Bürovermietungsmärkte in Deutschland.
Real- und Finanzwirtschaft
Das wirtschaftliche Umfeld in der Eurozone ist nach wie vor herausfordernd, wobei sowohl das BIP-Wachstum im 2. Quartal (+ 0,3 % ggü. Q1) als auch die Frühindikatoren eine konjunkturelle Wende signalisieren. „Die deutsche Wirtschaft kann sich von dem schwierigen Umfeld nicht völlig freimachen, bleibt aber das konjunkturelle Zugpferd der Währungsunion“, so die Einschätzung von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Im 2. Quartal legte das Bruttoinlandsprodukt um starke 0,7 % ggü. dem Vorquartal zu. Damit ist Deutschland hinsichtlich seiner Fundamentaldaten im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn nochmals attraktiver geworden, wenngleich das für 2013 prognostizierte Gesamtwachstum mit 0,4 % (Eurozone: - 0,5 %) deutlich unterdurchschnittlich ausfällt. Trotzdem ist Deutschland das einzige Land der Euro-Zone, das in den nächsten Jahren ohne neue Schulden auskommen könnte. Dabei helfen die historisch niedrigen Leitzinsen, die zusammen mit der hohen Risikoaversion der Kapitalmarktakteure in sehr niedrigen Renditen für deutsche Staatsanleihen resultieren. Das niedrige Zinsumfeld wird auch in den nächsten Jahren vorherrschen. Zusammen mit den permanent vorhandenen Risiken (z. B. weiterer Schuldenschnitt in Griechenland, mögliches Scheitern der Restrukturierung des spanischen Bankensektors, politische Unwägbarkeiten in Italien) und der damit verbundenen Unsicherheit stellen sie die „neue Normalität“ in Europa dar.
Investmentmarkt
Die niedrigen Zinsen im Zusammenspiel mit der Suche der Investoren nach sicheren, aber rentablen Anlagemöglichkeiten bescheren dem deutschen Investmentmarkt einen Boom. Nach vorläufigen Zahlen belief sich das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen am Gewerbeimmobilienmarkt auf ca. 20 Mrd. Euro (+ 30 % ggü. Q3-2012) bzw. knapp 9 Mrd. Euro (+ 15 %) am Markt für Wohnungsportfolios. Nach wie vor besteht ein massiver Nachfrageüberhang im Core-Segment, der zu einem vorsichtigen Ausweiten des Anlagespektrums der Investoren führt. „Vor allem internationale Investoren bringen die Bereitschaft mit, managementintensive Objekte zu erwerben und mit entsprechend Geld und Know-how Wertsteigerungspotenziale zu heben“, erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland. Angesichts der nochmals leicht gesunkenen Spitzenrenditen (durchschnittlich 4,6 % in den Top-6-Büromärkten) und der damit einhergehenden extremen Spreizung zu anderen Risikoklassen erscheint diese Strategie sinnvoll. Nicht nur das Ausweichen auf B-Lagen oder B-Objekte in den Top-Standorten, sondern auch der Kauf von Top-Objekten in den A-Lagen von B-Standorten bietet in der aktuellen Zyklusphase ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis. „Die auch im internationalen Kontext hohe Attraktivität des Immobilienstandorts Deutschland veranlasst zunehmend neue Player, beispielsweise aus dem Nahen Osten und dem ferneren Asien, zu einer intensiven Auseinandersetzung mit dem hiesigen Markt“, so Wende. Investoren aus dem Nahen Osten waren im bisherigen Jahresverlauf bereits die größte ausländische Nettokäufergruppe. Zusammen mit der hohen Nachfrage einheimischer Käufer, wobei hier in den ersten drei Quartalen neben den Spezialfonds mit einem Ankaufvolumen von ca. 4,2 Mrd. Euro vor allem die Family Offices (1,8 Mrd. Euro) in Erscheinung traten, dürfte dies in einem Transaktionsvolumen von etwa 30 Mrd. Euro im Jahr 2013 resultieren.
Bürovermietungsmärkte
Die schwache konjunkturelle Dynamik im letzten Winterhalbjahr bei zugleich von hoher Unsicherheit geprägten wirtschaftlichen Aussichten schlug sich in den meisten der deutschen Büromärkte in nachlassenden Umsätzen nieder. Mit Ausnahme Düsseldorfs und Kölns verzeichneten die übrigen Top-6-Märkte einen Umsatzrückgang ggü. dem Vorjahreszeitraum. In Summe belief sich der Flächenumsatz in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München auf ca. 2,1 Mio. m² und lag damit 5 % unter dem Vorjahresergebnis. „Vor allem bei Großmietern stellen wir eine gewisse Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen fest“, berichtet Marcus Mornhart, Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Hinzu kommt, dass viele Mieter ihre laufenden Verträge verlängern. Dafür gibt es neben der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen Entwicklung einen weiteren Grund: „An den Märkten etabliert sich zunehmend eine Zweiklassengesellschaft aus Nachfrageüberhang in den Top-Lagen einerseits und Leerständen in peripheren Lagen andererseits, vor allem im Zusammenspiel mit nicht mehr zeitgemäßen Flächenqualitäten“, so die Diagnose Mornharts. Dies spiegelt sich in den Mietentwicklungen wider: Während die Spitzenmiete in vielen Standorten anstieg, entwickelte sich das durchschnittliche Mietniveau trotz relativ niedriger Leerstände seitwärts. Trotz des Flächenmangels im hochwertigen Segment bleiben spekulative Entwicklungen die Ausnahme, weil es entweder an geeigneten Grundstücken oder am nötigen Fremdkapital fehlt. In Anbetracht einiger kurz vor dem Abschluss stehenden Großgesuche ist mit einem Umsatzanstieg im 4. Quartal zu rechnen, so dass sich der Gesamtjahresumsatz auf etwa 2,8 bis 2,9 Mio. m² belaufen wird (- 5 % ggü. 2012).
Real- und Finanzwirtschaft
Das wirtschaftliche Umfeld in der Eurozone ist nach wie vor herausfordernd, wobei sowohl das BIP-Wachstum im 2. Quartal (+ 0,3 % ggü. Q1) als auch die Frühindikatoren eine konjunkturelle Wende signalisieren. „Die deutsche Wirtschaft kann sich von dem schwierigen Umfeld nicht völlig freimachen, bleibt aber das konjunkturelle Zugpferd der Währungsunion“, so die Einschätzung von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Im 2. Quartal legte das Bruttoinlandsprodukt um starke 0,7 % ggü. dem Vorquartal zu. Damit ist Deutschland hinsichtlich seiner Fundamentaldaten im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn nochmals attraktiver geworden, wenngleich das für 2013 prognostizierte Gesamtwachstum mit 0,4 % (Eurozone: - 0,5 %) deutlich unterdurchschnittlich ausfällt. Trotzdem ist Deutschland das einzige Land der Euro-Zone, das in den nächsten Jahren ohne neue Schulden auskommen könnte. Dabei helfen die historisch niedrigen Leitzinsen, die zusammen mit der hohen Risikoaversion der Kapitalmarktakteure in sehr niedrigen Renditen für deutsche Staatsanleihen resultieren. Das niedrige Zinsumfeld wird auch in den nächsten Jahren vorherrschen. Zusammen mit den permanent vorhandenen Risiken (z. B. weiterer Schuldenschnitt in Griechenland, mögliches Scheitern der Restrukturierung des spanischen Bankensektors, politische Unwägbarkeiten in Italien) und der damit verbundenen Unsicherheit stellen sie die „neue Normalität“ in Europa dar.
Investmentmarkt
Die niedrigen Zinsen im Zusammenspiel mit der Suche der Investoren nach sicheren, aber rentablen Anlagemöglichkeiten bescheren dem deutschen Investmentmarkt einen Boom. Nach vorläufigen Zahlen belief sich das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen am Gewerbeimmobilienmarkt auf ca. 20 Mrd. Euro (+ 30 % ggü. Q3-2012) bzw. knapp 9 Mrd. Euro (+ 15 %) am Markt für Wohnungsportfolios. Nach wie vor besteht ein massiver Nachfrageüberhang im Core-Segment, der zu einem vorsichtigen Ausweiten des Anlagespektrums der Investoren führt. „Vor allem internationale Investoren bringen die Bereitschaft mit, managementintensive Objekte zu erwerben und mit entsprechend Geld und Know-how Wertsteigerungspotenziale zu heben“, erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland. Angesichts der nochmals leicht gesunkenen Spitzenrenditen (durchschnittlich 4,6 % in den Top-6-Büromärkten) und der damit einhergehenden extremen Spreizung zu anderen Risikoklassen erscheint diese Strategie sinnvoll. Nicht nur das Ausweichen auf B-Lagen oder B-Objekte in den Top-Standorten, sondern auch der Kauf von Top-Objekten in den A-Lagen von B-Standorten bietet in der aktuellen Zyklusphase ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis. „Die auch im internationalen Kontext hohe Attraktivität des Immobilienstandorts Deutschland veranlasst zunehmend neue Player, beispielsweise aus dem Nahen Osten und dem ferneren Asien, zu einer intensiven Auseinandersetzung mit dem hiesigen Markt“, so Wende. Investoren aus dem Nahen Osten waren im bisherigen Jahresverlauf bereits die größte ausländische Nettokäufergruppe. Zusammen mit der hohen Nachfrage einheimischer Käufer, wobei hier in den ersten drei Quartalen neben den Spezialfonds mit einem Ankaufvolumen von ca. 4,2 Mrd. Euro vor allem die Family Offices (1,8 Mrd. Euro) in Erscheinung traten, dürfte dies in einem Transaktionsvolumen von etwa 30 Mrd. Euro im Jahr 2013 resultieren.
Bürovermietungsmärkte
Die schwache konjunkturelle Dynamik im letzten Winterhalbjahr bei zugleich von hoher Unsicherheit geprägten wirtschaftlichen Aussichten schlug sich in den meisten der deutschen Büromärkte in nachlassenden Umsätzen nieder. Mit Ausnahme Düsseldorfs und Kölns verzeichneten die übrigen Top-6-Märkte einen Umsatzrückgang ggü. dem Vorjahreszeitraum. In Summe belief sich der Flächenumsatz in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München auf ca. 2,1 Mio. m² und lag damit 5 % unter dem Vorjahresergebnis. „Vor allem bei Großmietern stellen wir eine gewisse Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen fest“, berichtet Marcus Mornhart, Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Hinzu kommt, dass viele Mieter ihre laufenden Verträge verlängern. Dafür gibt es neben der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen Entwicklung einen weiteren Grund: „An den Märkten etabliert sich zunehmend eine Zweiklassengesellschaft aus Nachfrageüberhang in den Top-Lagen einerseits und Leerständen in peripheren Lagen andererseits, vor allem im Zusammenspiel mit nicht mehr zeitgemäßen Flächenqualitäten“, so die Diagnose Mornharts. Dies spiegelt sich in den Mietentwicklungen wider: Während die Spitzenmiete in vielen Standorten anstieg, entwickelte sich das durchschnittliche Mietniveau trotz relativ niedriger Leerstände seitwärts. Trotz des Flächenmangels im hochwertigen Segment bleiben spekulative Entwicklungen die Ausnahme, weil es entweder an geeigneten Grundstücken oder am nötigen Fremdkapital fehlt. In Anbetracht einiger kurz vor dem Abschluss stehenden Großgesuche ist mit einem Umsatzanstieg im 4. Quartal zu rechnen, so dass sich der Gesamtjahresumsatz auf etwa 2,8 bis 2,9 Mio. m² belaufen wird (- 5 % ggü. 2012).
