01.10.2013 Dortmunder Immobilienpreise steigen nur in Teilbereichen
Eine rege Nachfrage kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser* in Dortmund, was in Teilbereichen zu Preissteigerungen geführt hat. So sind im Jahr 2012 die Kaufpreisfaktoren in den sehr guten Lagen leicht gestiegen und erreichen dort den15,1-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. In den einfachen Lagen, wo der Vervielfacher jetzt im Maximum bei 10 liegt, gab es den höchsten Preisanstieg. Dies geht aus dem aktuellen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser 2013/2014“ von Engel & Völkers Commercial Dortmund hervor.
Durchschnittspreis bei 423.000 Euro
„In den sehr guten Lagen werden damit durchschnittlich Kaufpreise von 1.700 Euro pro Quadratmeter gezahlt“, berichtet Wolfram Rother, Leiter des Bereichs Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Dortmund. In den guten Lagen liege der Mittelwert bei 1.200 Euro. Die Mieten seien konstant geblieben.
Insgesamt ging im Jahr 2012 die Verkaufszahl im Vergleich zum Vorjahr um 21 Prozent auf 281 Anlageimmobilien zurück. Das Umsatzvolumen erhöhte sich um rund 3,5 Prozent auf 119 Millionen Euro. „Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass wieder größere Objekte gehandelt wurden“, erklärte Rother. So sei auch der durchschnittliche Preis pro Immobilie von 323.000 auf 423.000 Euro gestiegen. „Laut Gutachterausschuss entfiel 2012 fast die Hälfte der Transaktionen auf die Preisklasse von 200.000 bis 500.000 Euro“, so der Immobilienexperte. In 37 Prozent der Fälle habe der Kaufpreis aber unter 200.000 Euro gelegen. 14 Prozent der Verkäufe hätten einen Wert von mehr als 500.000 Euro erreicht.
Nachfrage übersteigt Angebot
Während die Nachfrage sehr rege ist, halten sich die Eigentümer mangels alternativer Geldanlagemöglichkeiten mit Verkäufen zurück. „Generell sind nur wenige Objekte am Markt und wenn, dann in einfachen und mittleren Lagen, wo die Vermarktungszeit dementsprechend länger ist“, sagt Rother. Gefragt seien Objekte mit einem Preisvolumen bis zu 1,5 Millionen Euro. Diese würden von den Käufern meist mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert.
Zu den Käufern zählen überwiegend Anleger aus der Region. Professionelle Bestandshalter kommen aus dem gesamten Bundesgebiet und kaufen bei einem Kaufpreisfaktor von bis zu 10 und einem Objektvolumen ab fünf Millionen Euro. „In diesem Jahr treten auch vermehrt Erstkäufer auf“, ergänzt Rother. Bei den Verkäufern handele es sich meist um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihren Objekten trennen. Hinzu kämen institutionelle Investoren aus England und den USA, die ihr Portfolio bereinigen wollen.
Ausblick 2013
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im laufenden Jahr auf einem ähnlichen Niveau bewegen wird wie 2012. „Wir rechnen mit 280 bis 300 Verkäufen und einem Umsatzvolumen von 120 bis 130 Millionen Euro“, sagt Rother. Es werde allenfalls geringe Preisanstiege geben.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Durchschnittspreis bei 423.000 Euro
„In den sehr guten Lagen werden damit durchschnittlich Kaufpreise von 1.700 Euro pro Quadratmeter gezahlt“, berichtet Wolfram Rother, Leiter des Bereichs Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Dortmund. In den guten Lagen liege der Mittelwert bei 1.200 Euro. Die Mieten seien konstant geblieben.
Insgesamt ging im Jahr 2012 die Verkaufszahl im Vergleich zum Vorjahr um 21 Prozent auf 281 Anlageimmobilien zurück. Das Umsatzvolumen erhöhte sich um rund 3,5 Prozent auf 119 Millionen Euro. „Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass wieder größere Objekte gehandelt wurden“, erklärte Rother. So sei auch der durchschnittliche Preis pro Immobilie von 323.000 auf 423.000 Euro gestiegen. „Laut Gutachterausschuss entfiel 2012 fast die Hälfte der Transaktionen auf die Preisklasse von 200.000 bis 500.000 Euro“, so der Immobilienexperte. In 37 Prozent der Fälle habe der Kaufpreis aber unter 200.000 Euro gelegen. 14 Prozent der Verkäufe hätten einen Wert von mehr als 500.000 Euro erreicht.
Nachfrage übersteigt Angebot
Während die Nachfrage sehr rege ist, halten sich die Eigentümer mangels alternativer Geldanlagemöglichkeiten mit Verkäufen zurück. „Generell sind nur wenige Objekte am Markt und wenn, dann in einfachen und mittleren Lagen, wo die Vermarktungszeit dementsprechend länger ist“, sagt Rother. Gefragt seien Objekte mit einem Preisvolumen bis zu 1,5 Millionen Euro. Diese würden von den Käufern meist mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert.
Zu den Käufern zählen überwiegend Anleger aus der Region. Professionelle Bestandshalter kommen aus dem gesamten Bundesgebiet und kaufen bei einem Kaufpreisfaktor von bis zu 10 und einem Objektvolumen ab fünf Millionen Euro. „In diesem Jahr treten auch vermehrt Erstkäufer auf“, ergänzt Rother. Bei den Verkäufern handele es sich meist um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihren Objekten trennen. Hinzu kämen institutionelle Investoren aus England und den USA, die ihr Portfolio bereinigen wollen.
Ausblick 2013
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im laufenden Jahr auf einem ähnlichen Niveau bewegen wird wie 2012. „Wir rechnen mit 280 bis 300 Verkäufen und einem Umsatzvolumen von 120 bis 130 Millionen Euro“, sagt Rother. Es werde allenfalls geringe Preisanstiege geben.
*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
