26.09.2013 Flensburgs begehrte Innenstadtlage konkurriert mit Einkaufszentren
Für den gesamten Norden Schleswig-Holsteins stellt die kreisfreie Stadt Flensburg das dominierende wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Region dar. Darüber hinaus strahlt die Handelsstadt (Oberzentrum, mit rd. 82.800 Einwohnern) aber auch nachhaltig nach Norden ins benachbarte Dänemark aus. Dies gilt vor allem für Sydjylland (mit der an Grenze wohnhaften deutschen Minderheit), das über die A7 und Bundestraßen auf kurzem Wege erreichbar ist.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die aktuellen Rahmendaten der Stadt sind insgesamt recht so¬lide. Wenngleich die Ergebnisse des Zensus 2011 gewisse Ab¬schläge ans Licht gebracht haben, so sollen konstatierte Ein-wohnerzuwächse in der Vergangenheit nach vorliegenden Prog¬nosen auch in den nächsten Jahren anhalten. Die Zahl der Be¬schäftigten am Arbeitsort hat sich mittlerweile bei knapp 37.000, bei deutlich positivem Pendlersaldo, eingependelt. Allerdings rangiert die Arbeitslosenquote bereits seit Jahren im unbefriedi¬genden zweistelligen Bereich (Juni 2012: 10,9%).
Weithin bekannte Aushängeschilder/Markenzeichen des Wirt¬schaftsstandorts Flensburg sind namhafte Unternehmen wie z.B. Robbe & Berking und die Flensburger Brauerei. Aber auch die Hochschule, das Kraftfahrzeugbundesamt sowie die renom¬mierte SG Flensburg-Handewitt haben ihr Übriges zum hohen Bekanntheitsgrad der Stadt beigetragen.
Da weder auf deutscher noch auf dänischer Seite weitere Städte ähnlicher Größenordnung und mit vergleichbarer Wirtschaftskraft existieren, verfügt Flensburg in der Region somit auch „grenz-überschreitend“ über ein gewisses Alleinstellungsmerkmal. Dies schlägt sich u.a. auch in einem sehr beachtlichen deutsch/dänischen Einzugsgebiet des städtischen Einzelhandels mit weit über 600.000 Einwohnern nieder. Demnach entfallen rund 13% auf die Stadt Flensburg, rund 48% auf das übrige deutsche Einzugsgebiet und 39% auf zwei dänische Einzugsge¬bietszonen. Die gesamte Potenzialplattform des städtischen Einzelhandels fällt damit entsprechend hoch aus und beläuft sich gegenwärtig überschlägig auf rd. 4 Mrd. Euro p.a., berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Nicht zu unterschät¬zen sind in diesem Kontext zusätzliche Impulse durch Touristen (Tages- und Übernachtungsgäste) und Durchreisende (z.B. Zwi¬schenstopp von Dänemark-Urlaubern).
In Punkto Marktdurchdringung kann sich Flensburg in Anknüpfung an die zuvor skizzierten traditionellen Bindungen neben einer ausgesprochen guten verkehrlichen Erreichbarkeit vor allem auf seine attraktive Innenstadt und zwei leistungsfähige Center in Autobahnnähe (CITTI-Park und Förde-Park), stützen. Aufgrund eines signifikant höheren Preisniveaus in Dänemark kann der Flensburger Einzelhandel dänischen Kunden entsprechend lukrative Preisvorteile offerieren. Vor diesem Hintergrund zählt Flensburg sicherlich zu den Top-Einkaufsdestinationen bei dänischen Kunden aus den grenznahen Regionen Jütlands.
Angesichts des skizzierten Alleinstellungsmerkmals in Grenzlage zu Dänemark hat Flensburg einen gewissen Vorteil gegenüber den übrigen Einzelhandelsstandorten Schleswig-Holsteins, der sich in beachtlichen Zentralitätswerten niederschlägt. So rangiert die GfK Einzelhandelszentralität 2013 bei einem Wert von 155,5 und damit eindeutig oberhalb des Referenzwertes der maßgeblichen Städtegrößenklasse (118,5). Im Hinblick auf innerstädtische Kernsortimente ist festzuhalten, dass die Modezentralität in den letzten Jahren kontinuierliche Zuwächse zu verzeichnen hatte und nunmehr bei 254,2 rangiert. Die GfK Einzelhandelskaufkraft 2013 (94,8) fällt demgegenüber - wie auch in den Vorjahren - leicht unterdurchschnittlich (Deutschland = 100,0) aus. Nach Beendigung des Flensburger Flächenmoratoriums waren 2012 allenfalls marginale Veränderungen im übrigen Stadtgebiet (+2,4% Flächenzuwachs) zu verzeichnen, während die Innenstadtfläche nahezu konstant blieb. Vor diesem Hintergrund ist der verkaufs-flächenseitige Innenstadtanteil leicht rückläufig (nunmehr: 28,7%) gewesen. Umsatzseitig hingegen konnte die Innenstadt etwas Boden gutmachen. Sie erreichte 2012 einen Gesamtumsatz von 230,3 Mio. € und damit einen Zugewinn von 2,3 Mio. € p.a. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg ist insgesamt festzuhalten, dass für den Flensburger Einzelhandel angesichts günstiger Rahmenbedingungen durchaus noch qualitative wie quantitative Ausbaureserven vorhanden sind. Um diese zu aktivieren, ist allerdings eine kontinuierliche Modernisierung und Marktanpassung des Bestandes und Ergänzung der Angebotsstrukturen in der City wie auch eine weiterhin aufmerksame bzw. restriktive Politik mit Blick auf die Entwicklung und Ansiedlung innenstadtrelevanter Angebote im übrigen Stadtgebiet von Nöten.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
In Bezug auf Mieterwechsel gibt es für den Zeitraum des vergangenen Jahres folgendes zu berichten: die Commerzbank hat ihre ehemalige Fläche an Tamaris abgegeben. Die vorherige Weiland Buchhandlung trägt nun das Logo von Hugendubel und der ehemalige Drogeriemarkt Kloppenburg ist jetzt eine Rossmann Filiale. Der Imbiss Asia Wok wird positiver Weise durch Arqueonautas ersetzt. Die geringen Wechsel belegen die überdurchschnittliche Stabilität der 1A-Lage Holm. Der stärkste Lauf ist zwischen dem Eingang der Flensburg Galerie und dem Karstadt-Kaufhaus am Holm. Auch der Südermarkt ist durch den hohen Gastronomieanteil auf der westlichen Seite und durch den regelmäßigen Wochenmarkt stark frequentiert. Dies gilt in die andere Richtung für den Nordermarkt, der an die Große Straße angrenzt, jedoch primär Frequenz durch die gastronomischen Nutzungen erhält.
Trotz der großen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist es bisher nicht gelungen, die Frequenz von der 1A-Lage Holm über die Rathausstraße hinaus in die Große Straße fortzuführen. Die Große Straße, als Verlängerung vom Holm, ist durch die relativ hohe gastronomische Belegung und den teilweise signifikanten Leerstand deutlich von der 1A-Lage getrennt.
Holm
• Absolute Top-Lage in Flensburg, fußläufig zum Flensburger Hafen und dem ZOB gelegen, mit einer Vielzahl denkmalgeschützter Immobilien und vielen einladend anzuschauenden Hinterhöfen versehen, bietet diese Fußgängerzone ein ganz besonderes Einkaufserlebnis.
• Höchste Frequenz mit Topwerten im Bereich zwischen der Flensburg Galerie und dem Kaufhaus Karstadt.
• Klassische Flaniermeile mit breitem, konsumigen Angebot.
• Verhältnismäßig kleiner Anteil an lokalen Einzelhändlern (Mau und Andresen DOB, Nik DOB/HAKA, Hans Jürgensen).
• Aktueller Mietpreis liegt bei ca. 80,- €/m² mtl. bei kleinteiligen Flächen und ca. 44,- €/m² mtl. bei Großflächen. In beiden Flächenformaten stieg die Miete im Vergleich zum Vorjahr um rd. 2,6 % bzw. ca. 4,6 % überdurchschnittlich an. Diese Werte sind im Gegensatz zu vergleichbaren Städten dieser Größenordnung für Flensburg als sehr gut zu bezeichnen.
• Die B-Lage, wie die Große Straße kämpft mit der Tatsache, dass sich der Fokus der Nachfrage auf den Holm konzentriert. Getrennt durch die Rathausstraße, steht die Große Straße eher für Gastronomie-Betreiber und Einzelhändler für den saisonalen oder Spezialbedarf. Hier ist im direkten Kontrast zum Holm eine Vielzahl von Leerständen zu verzeichnen.
Centersituation
Die Holm Passage leidet, wie gewohnt, unter starkem Frequenzmangel. Lediglich der Mieter TK MAXX bringt noch eine geringe Grundfrequenz in das Objekt, im hinteren Ende des Erdgeschosses fehlen immer noch starke Magnetmieter.
Gänzlich im Gegensatz zur Flensburg Galerie, die relativ stark frequentiert ist und nur über geringe, kleinteilige Leerstände verfügt, welche durch übliche Mieterfluktuation zu erklären sind.
Der CITTI-Park und Förde Park spielen in der Gesamtumsatzverteilung Flensburgs eine entscheidende Rolle. So stellen die beiden großen Center nach Erweiterung des Citti Parks eine Gesamteinzelhandelsfläche mit ca. 57.450 m² dar und sind zusammen nur ca. 15% kleiner als die Verkaufsfläche der Innenstadt.
Speziell am Wochenende ziehen Förde und CITTI-Park die Bevölkerung aus den ländlichen Regionen und Dänemark an, wo die wöchentlichen Großeinkäufe getätigt werden.
INVESTMENT
Lediglich der hohe Anteil an Privateigentümern, die nicht verkaufen wollen, sowie das daraus resultierende geringe Angebot sorgen für wenige Transaktionen in Flensburg, eine Stadt, die trotz ihrer Größe a-typischer Weise bei vielen institutionellen Anlegern, u. a. aufgrund ihres großen Einzugsgebietes, auf der Investitionsliste steht.
Flensburg glänzt durch die hochfrequentierte Innenstadt und bleibt aufgrund ihrer hohen Zentralität und Stabilität der letzten Jahre auch weiterhin sehr attraktiv. So auch für die Investoren DIC Deutsche Immobilien Chancen, die den Karstadt am Holm für den Spezialfonds Highstreet Balance gekauft haben. Der Verkauf der 2010 grundlegend renovierten Karstadt-Immobilie mit insgesamt 17.500 Quadratmetern Mietfläche, wird keinen Einfluss auf den langfristigen Mietvertrag mit der Warenhaus GmbH haben. Auch die geplanten Umbauarbeiten des Parkhauses sind hiervon nicht beeinflusst. Ein weiterer Investor, der zunächst nicht genannt werden möchte, kaufte kürzlich für eine Entwicklung am Holm / Rathausstraße das Gebäude der NOSPA, was ein eindeutig positives Signal für den City-Standort Flensburg ist. Der Käufer möchte sich zu gegebener Zeit mit seinem Nutzungskonzept an die Öffentlichkeit wenden.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
In diesem Spannungsfeld ist die im September zur Eröffnung anstehende Erweiterung und grundlegende Modernisierung des Kundenmagneten CITTI-Park zu sehen. Ergänzt durch einen zweigeschossigen Querriegel mit rd. 8.000 m², ebenerdigen Einzelhandelsflächen und einem Gesundheitszentrum im Obergeschoss sowie ausgestattet mit einem neuen Parkhaus, präsentiert sich der CITTI-Park nunmehr nicht nur wesentlich größer als bisher, sondern durchaus auch als wertiger. Auch ist das Anbieterspektrum nunmehr deutlich vielfältiger. Zu den neuen Mietern zählen dem Vernehmen nach CB Mode (2.200 m² VKF), Intersport (1.200 m² VKF) und dm (700 qm). Weitere Modeanbieter sind Camp David, Soccx, Tommy Hilfiger Denim, Engbers, S.Oliver und Nü by Staff.
Inwiefern der CITTI-Park nun mit insgesamt ca. 22.750 m² im Zusammenspiel mit seinem großen Wettbewerber Förde Park mit ca. 34.700 m² nachhaltig ungünstige Auswirkungen auf die Innenstadt haben wird, dürfte sich erst noch in der näheren Zukunft herauskristallisieren.
Darüber hinaus stellt sich gegenwärtig für den Förde Park die Frage, wie sich die Insolvenz des Großmieters Praktiker auswirken wird und wie eine zukünftige Nachnutzung aussehen kann. Bislang hat die Stadt Flensburg (letztmalig 2010) zumindest innenstadtrelevanten Konzepten an diesem Standort eine eindeutige Absage erteilt. Eine Politik, die trotz Aufweichungsbemühungen von Einzelinteressen im gesamtstädtischen Interesse für die absehbare Zukunft unbedingt fortgesetzt werden sollte.
Die nördlichste Stadt Deutschlands bietet aufgrund eines leistungsstarken Einzelhandelsbesatzes und einer städtebaulichen attraktiven City eine besondere Zugkraft für den Einzelhandel und setzt ihren stabilen Kurs fort. Dies spiegelt sich insbesondere in den anhaltenden Mietpreissteigerungen und der nachhaltigen Flächennachfrage im Bereich von über 1.000 m² wieder.
Jedoch lassen sich in der 1A-Lage aufgrund der historischen Gebäude kaum große, zusammenhängende Flächen darstellen. Trotz der großen Nachfrage nach diesen Flächen steht diesen Gesuchen ganz konträr die Große Straße mit relativ hohem Leerstand gegenüber. Bedingt durch die hohe gastronomische Nutzung der Verlängerung des Holms, hat sich die Fortsetzung der 1A-Lage in die Große Straße über die Rathausstraße hinaus bisher nicht realisiert.
Der insgesamt hohen Nachfrage stehen wenige vakante Flächen gegenüber, so dass auf dem Holm das Mietniveau weiterhin stabil bleiben wird. Für expandierende Filialisten wird es nicht leichter werden, ansprechende Flächen in der 1A-Lage anzumieten.
Unter der Berücksichtigung dieser Situation bleibt die Auswirkung der Erweiterung des CITTI-Parks auf die Innenstadt abzuwarten. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg sollten von daher bis auf Weiteres Bestrebungen, zusätzliche innenstadtrelevante Einzelhandelsangebote außerhalb der City, z.B. im Förde Park, zuzulassen, eindeutig ein Riegel vorgeschoben werden.
Für Investoren sieht die Situation ähnlich wie im Vermietungsmarkt aus: die hohe Nachfrage trifft aufgrund der Eigentümerstruktur, die durch wenige verkaufswillige Privateigentümer geprägt ist, auf ein sehr geringes Angebot, was in der Gesamtheit zu einem geringen Transaktionsvolumen und zu stabil steigenden Kaufpreisfaktoren führt.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die aktuellen Rahmendaten der Stadt sind insgesamt recht so¬lide. Wenngleich die Ergebnisse des Zensus 2011 gewisse Ab¬schläge ans Licht gebracht haben, so sollen konstatierte Ein-wohnerzuwächse in der Vergangenheit nach vorliegenden Prog¬nosen auch in den nächsten Jahren anhalten. Die Zahl der Be¬schäftigten am Arbeitsort hat sich mittlerweile bei knapp 37.000, bei deutlich positivem Pendlersaldo, eingependelt. Allerdings rangiert die Arbeitslosenquote bereits seit Jahren im unbefriedi¬genden zweistelligen Bereich (Juni 2012: 10,9%).
Weithin bekannte Aushängeschilder/Markenzeichen des Wirt¬schaftsstandorts Flensburg sind namhafte Unternehmen wie z.B. Robbe & Berking und die Flensburger Brauerei. Aber auch die Hochschule, das Kraftfahrzeugbundesamt sowie die renom¬mierte SG Flensburg-Handewitt haben ihr Übriges zum hohen Bekanntheitsgrad der Stadt beigetragen.
Da weder auf deutscher noch auf dänischer Seite weitere Städte ähnlicher Größenordnung und mit vergleichbarer Wirtschaftskraft existieren, verfügt Flensburg in der Region somit auch „grenz-überschreitend“ über ein gewisses Alleinstellungsmerkmal. Dies schlägt sich u.a. auch in einem sehr beachtlichen deutsch/dänischen Einzugsgebiet des städtischen Einzelhandels mit weit über 600.000 Einwohnern nieder. Demnach entfallen rund 13% auf die Stadt Flensburg, rund 48% auf das übrige deutsche Einzugsgebiet und 39% auf zwei dänische Einzugsge¬bietszonen. Die gesamte Potenzialplattform des städtischen Einzelhandels fällt damit entsprechend hoch aus und beläuft sich gegenwärtig überschlägig auf rd. 4 Mrd. Euro p.a., berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Nicht zu unterschät¬zen sind in diesem Kontext zusätzliche Impulse durch Touristen (Tages- und Übernachtungsgäste) und Durchreisende (z.B. Zwi¬schenstopp von Dänemark-Urlaubern).
In Punkto Marktdurchdringung kann sich Flensburg in Anknüpfung an die zuvor skizzierten traditionellen Bindungen neben einer ausgesprochen guten verkehrlichen Erreichbarkeit vor allem auf seine attraktive Innenstadt und zwei leistungsfähige Center in Autobahnnähe (CITTI-Park und Förde-Park), stützen. Aufgrund eines signifikant höheren Preisniveaus in Dänemark kann der Flensburger Einzelhandel dänischen Kunden entsprechend lukrative Preisvorteile offerieren. Vor diesem Hintergrund zählt Flensburg sicherlich zu den Top-Einkaufsdestinationen bei dänischen Kunden aus den grenznahen Regionen Jütlands.
Angesichts des skizzierten Alleinstellungsmerkmals in Grenzlage zu Dänemark hat Flensburg einen gewissen Vorteil gegenüber den übrigen Einzelhandelsstandorten Schleswig-Holsteins, der sich in beachtlichen Zentralitätswerten niederschlägt. So rangiert die GfK Einzelhandelszentralität 2013 bei einem Wert von 155,5 und damit eindeutig oberhalb des Referenzwertes der maßgeblichen Städtegrößenklasse (118,5). Im Hinblick auf innerstädtische Kernsortimente ist festzuhalten, dass die Modezentralität in den letzten Jahren kontinuierliche Zuwächse zu verzeichnen hatte und nunmehr bei 254,2 rangiert. Die GfK Einzelhandelskaufkraft 2013 (94,8) fällt demgegenüber - wie auch in den Vorjahren - leicht unterdurchschnittlich (Deutschland = 100,0) aus. Nach Beendigung des Flensburger Flächenmoratoriums waren 2012 allenfalls marginale Veränderungen im übrigen Stadtgebiet (+2,4% Flächenzuwachs) zu verzeichnen, während die Innenstadtfläche nahezu konstant blieb. Vor diesem Hintergrund ist der verkaufs-flächenseitige Innenstadtanteil leicht rückläufig (nunmehr: 28,7%) gewesen. Umsatzseitig hingegen konnte die Innenstadt etwas Boden gutmachen. Sie erreichte 2012 einen Gesamtumsatz von 230,3 Mio. € und damit einen Zugewinn von 2,3 Mio. € p.a. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg ist insgesamt festzuhalten, dass für den Flensburger Einzelhandel angesichts günstiger Rahmenbedingungen durchaus noch qualitative wie quantitative Ausbaureserven vorhanden sind. Um diese zu aktivieren, ist allerdings eine kontinuierliche Modernisierung und Marktanpassung des Bestandes und Ergänzung der Angebotsstrukturen in der City wie auch eine weiterhin aufmerksame bzw. restriktive Politik mit Blick auf die Entwicklung und Ansiedlung innenstadtrelevanter Angebote im übrigen Stadtgebiet von Nöten.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
In Bezug auf Mieterwechsel gibt es für den Zeitraum des vergangenen Jahres folgendes zu berichten: die Commerzbank hat ihre ehemalige Fläche an Tamaris abgegeben. Die vorherige Weiland Buchhandlung trägt nun das Logo von Hugendubel und der ehemalige Drogeriemarkt Kloppenburg ist jetzt eine Rossmann Filiale. Der Imbiss Asia Wok wird positiver Weise durch Arqueonautas ersetzt. Die geringen Wechsel belegen die überdurchschnittliche Stabilität der 1A-Lage Holm. Der stärkste Lauf ist zwischen dem Eingang der Flensburg Galerie und dem Karstadt-Kaufhaus am Holm. Auch der Südermarkt ist durch den hohen Gastronomieanteil auf der westlichen Seite und durch den regelmäßigen Wochenmarkt stark frequentiert. Dies gilt in die andere Richtung für den Nordermarkt, der an die Große Straße angrenzt, jedoch primär Frequenz durch die gastronomischen Nutzungen erhält.
Trotz der großen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist es bisher nicht gelungen, die Frequenz von der 1A-Lage Holm über die Rathausstraße hinaus in die Große Straße fortzuführen. Die Große Straße, als Verlängerung vom Holm, ist durch die relativ hohe gastronomische Belegung und den teilweise signifikanten Leerstand deutlich von der 1A-Lage getrennt.
Holm
• Absolute Top-Lage in Flensburg, fußläufig zum Flensburger Hafen und dem ZOB gelegen, mit einer Vielzahl denkmalgeschützter Immobilien und vielen einladend anzuschauenden Hinterhöfen versehen, bietet diese Fußgängerzone ein ganz besonderes Einkaufserlebnis.
• Höchste Frequenz mit Topwerten im Bereich zwischen der Flensburg Galerie und dem Kaufhaus Karstadt.
• Klassische Flaniermeile mit breitem, konsumigen Angebot.
• Verhältnismäßig kleiner Anteil an lokalen Einzelhändlern (Mau und Andresen DOB, Nik DOB/HAKA, Hans Jürgensen).
• Aktueller Mietpreis liegt bei ca. 80,- €/m² mtl. bei kleinteiligen Flächen und ca. 44,- €/m² mtl. bei Großflächen. In beiden Flächenformaten stieg die Miete im Vergleich zum Vorjahr um rd. 2,6 % bzw. ca. 4,6 % überdurchschnittlich an. Diese Werte sind im Gegensatz zu vergleichbaren Städten dieser Größenordnung für Flensburg als sehr gut zu bezeichnen.
• Die B-Lage, wie die Große Straße kämpft mit der Tatsache, dass sich der Fokus der Nachfrage auf den Holm konzentriert. Getrennt durch die Rathausstraße, steht die Große Straße eher für Gastronomie-Betreiber und Einzelhändler für den saisonalen oder Spezialbedarf. Hier ist im direkten Kontrast zum Holm eine Vielzahl von Leerständen zu verzeichnen.
Centersituation
Die Holm Passage leidet, wie gewohnt, unter starkem Frequenzmangel. Lediglich der Mieter TK MAXX bringt noch eine geringe Grundfrequenz in das Objekt, im hinteren Ende des Erdgeschosses fehlen immer noch starke Magnetmieter.
Gänzlich im Gegensatz zur Flensburg Galerie, die relativ stark frequentiert ist und nur über geringe, kleinteilige Leerstände verfügt, welche durch übliche Mieterfluktuation zu erklären sind.
Der CITTI-Park und Förde Park spielen in der Gesamtumsatzverteilung Flensburgs eine entscheidende Rolle. So stellen die beiden großen Center nach Erweiterung des Citti Parks eine Gesamteinzelhandelsfläche mit ca. 57.450 m² dar und sind zusammen nur ca. 15% kleiner als die Verkaufsfläche der Innenstadt.
Speziell am Wochenende ziehen Förde und CITTI-Park die Bevölkerung aus den ländlichen Regionen und Dänemark an, wo die wöchentlichen Großeinkäufe getätigt werden.
INVESTMENT
Lediglich der hohe Anteil an Privateigentümern, die nicht verkaufen wollen, sowie das daraus resultierende geringe Angebot sorgen für wenige Transaktionen in Flensburg, eine Stadt, die trotz ihrer Größe a-typischer Weise bei vielen institutionellen Anlegern, u. a. aufgrund ihres großen Einzugsgebietes, auf der Investitionsliste steht.
Flensburg glänzt durch die hochfrequentierte Innenstadt und bleibt aufgrund ihrer hohen Zentralität und Stabilität der letzten Jahre auch weiterhin sehr attraktiv. So auch für die Investoren DIC Deutsche Immobilien Chancen, die den Karstadt am Holm für den Spezialfonds Highstreet Balance gekauft haben. Der Verkauf der 2010 grundlegend renovierten Karstadt-Immobilie mit insgesamt 17.500 Quadratmetern Mietfläche, wird keinen Einfluss auf den langfristigen Mietvertrag mit der Warenhaus GmbH haben. Auch die geplanten Umbauarbeiten des Parkhauses sind hiervon nicht beeinflusst. Ein weiterer Investor, der zunächst nicht genannt werden möchte, kaufte kürzlich für eine Entwicklung am Holm / Rathausstraße das Gebäude der NOSPA, was ein eindeutig positives Signal für den City-Standort Flensburg ist. Der Käufer möchte sich zu gegebener Zeit mit seinem Nutzungskonzept an die Öffentlichkeit wenden.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
In diesem Spannungsfeld ist die im September zur Eröffnung anstehende Erweiterung und grundlegende Modernisierung des Kundenmagneten CITTI-Park zu sehen. Ergänzt durch einen zweigeschossigen Querriegel mit rd. 8.000 m², ebenerdigen Einzelhandelsflächen und einem Gesundheitszentrum im Obergeschoss sowie ausgestattet mit einem neuen Parkhaus, präsentiert sich der CITTI-Park nunmehr nicht nur wesentlich größer als bisher, sondern durchaus auch als wertiger. Auch ist das Anbieterspektrum nunmehr deutlich vielfältiger. Zu den neuen Mietern zählen dem Vernehmen nach CB Mode (2.200 m² VKF), Intersport (1.200 m² VKF) und dm (700 qm). Weitere Modeanbieter sind Camp David, Soccx, Tommy Hilfiger Denim, Engbers, S.Oliver und Nü by Staff.
Inwiefern der CITTI-Park nun mit insgesamt ca. 22.750 m² im Zusammenspiel mit seinem großen Wettbewerber Förde Park mit ca. 34.700 m² nachhaltig ungünstige Auswirkungen auf die Innenstadt haben wird, dürfte sich erst noch in der näheren Zukunft herauskristallisieren.
Darüber hinaus stellt sich gegenwärtig für den Förde Park die Frage, wie sich die Insolvenz des Großmieters Praktiker auswirken wird und wie eine zukünftige Nachnutzung aussehen kann. Bislang hat die Stadt Flensburg (letztmalig 2010) zumindest innenstadtrelevanten Konzepten an diesem Standort eine eindeutige Absage erteilt. Eine Politik, die trotz Aufweichungsbemühungen von Einzelinteressen im gesamtstädtischen Interesse für die absehbare Zukunft unbedingt fortgesetzt werden sollte.
Die nördlichste Stadt Deutschlands bietet aufgrund eines leistungsstarken Einzelhandelsbesatzes und einer städtebaulichen attraktiven City eine besondere Zugkraft für den Einzelhandel und setzt ihren stabilen Kurs fort. Dies spiegelt sich insbesondere in den anhaltenden Mietpreissteigerungen und der nachhaltigen Flächennachfrage im Bereich von über 1.000 m² wieder.
Jedoch lassen sich in der 1A-Lage aufgrund der historischen Gebäude kaum große, zusammenhängende Flächen darstellen. Trotz der großen Nachfrage nach diesen Flächen steht diesen Gesuchen ganz konträr die Große Straße mit relativ hohem Leerstand gegenüber. Bedingt durch die hohe gastronomische Nutzung der Verlängerung des Holms, hat sich die Fortsetzung der 1A-Lage in die Große Straße über die Rathausstraße hinaus bisher nicht realisiert.
Der insgesamt hohen Nachfrage stehen wenige vakante Flächen gegenüber, so dass auf dem Holm das Mietniveau weiterhin stabil bleiben wird. Für expandierende Filialisten wird es nicht leichter werden, ansprechende Flächen in der 1A-Lage anzumieten.
Unter der Berücksichtigung dieser Situation bleibt die Auswirkung der Erweiterung des CITTI-Parks auf die Innenstadt abzuwarten. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg sollten von daher bis auf Weiteres Bestrebungen, zusätzliche innenstadtrelevante Einzelhandelsangebote außerhalb der City, z.B. im Förde Park, zuzulassen, eindeutig ein Riegel vorgeschoben werden.
Für Investoren sieht die Situation ähnlich wie im Vermietungsmarkt aus: die hohe Nachfrage trifft aufgrund der Eigentümerstruktur, die durch wenige verkaufswillige Privateigentümer geprägt ist, auf ein sehr geringes Angebot, was in der Gesamtheit zu einem geringen Transaktionsvolumen und zu stabil steigenden Kaufpreisfaktoren führt.
