16.09.2013 Immobilieninvestments in Europa: Selektiv ist nach wie vor Trumpf
Europa scheint voller Hoffnung – Hoffnung auf ein Ende der längsten Rezession der Nachkriegszeit, Hoffnung auf bessere Konjunkturdaten, Hoffnung auf ein Ende der Krise. Doch gilt das auch für den Immobilienmarkt? Die Experten von Aberdeen Asset Management glauben, dass es insgesamt noch zu früh ist, höhere Risiken am europäischen Markt einzugehen und auf kurzfristige Renditen zu setzen.
„Wir gehen nur dann in risikoreichere Anlagen, wenn es sich um eine spezifische Anlagechance handelt oder wenn wir eine Immobilie mit einem deutlichen Abschlag erwerben können. Ansonsten glauben wir eher, dass bei risikoreicheren Assets auch in den nächsten 12 Monaten mit Wertverlusten gerechnet werden muss“, sagt John Danes, Direktor des Property Research bei Aberdeen Asset Management.
Für Investoren seien nun vor allem drei Dinge wichtig: Die richtige Länderauswahl, die richtige Kombination aus Sektoren und ein Händchen für das richtige Timing.
Auf Länderebene profitieren derzeit vor allem die sehr transparenten Märkte Skandinaviens sowie Deutschland. Doch mit dem richtigen Timing können Anleger auch in den krisengebeutelten Peripherieländern gute Anlageobjekte finden. „Spanien hat zwar noch immer substanzielle Probleme, dennoch sehen wir bereits attraktive Kaufgelegenheiten. Wer am Ende eines solchen Abwärtszyklus einsteigt, kann in der Regel hohe Renditen erwarten. Ähnliche zyklische Kaufgelegenheiten erwarten wir in Portugal und Italien in den nächsten Jahren“, sagt Danes. Außerdem interessant: Irland. Nachdem die Preise seit den letzten Höchstständen 2007 um bis zu 80 Prozent gefallen seien, zeige sich der Markt dort mit Ankaufsrenditen von über 10 Prozent nun von seiner besonders attraktiven Seite.
Nach Sektoren befragt, setzen die Experten von Aberdeen vor allem auf Einzelhandelsimmobilien. „Die Nachfrage im Einzelhandel wird von den Konsumausgaben getrieben und die ist weniger volatil und anfällig für kurzfristige Korrekturen als die Beschäftigungszahlen in Büros. Das erklärt auch, weshalb die Leerstände bei Einzelhandelsimmobilien deutlich niedriger sind als bei Büroimmobilien“, erläutert Danes.
Seine Favoriten unter den Einzelhandelsimmobilien sind aktuell Supermärkte. Hier überzeugen Danes vor allem das niedrige Risiko bei gesicherten Einnahmen, die minimalen Leerstände sowie stabile Verträge oftmals mit einer Kopplung an den Inflationsindex. „Viele Supermärkte expandieren außerdem im Non-Food-Bereich, was ihre Einkaufstärke nur noch erhöht. Zudem ist das Mietniveau deutlich niedriger als in den Stadtkernen, was den Supermärkten im Vergleich zu anderen Einzelhändlern nicht nur einen Vorteil verschafft, sondern solche Immobilien erschwinglich und für die Betreiber äußerst profitabel macht“, zählt der Aberdeen-Experte die Vorteile dieser spezifischen Immobilien auf.
Bei europäischen Büroimmobilien ist Danes hingegen skeptischer: „Generell gilt, dass Büros zwar die Volatilität eines Portfolios erhöhen, aber in der Regel keine entsprechende Outperfomance liefern. Deshalb sollten Büroimmobilien eher aus taktischen Überlegungen gehalten werden. Als langfristiges Investments eignen sie sich nicht. Und das gilt besonders für die volatilen Bürozentren wie Zentral-London, Frankfurt, Paris oder Stockholm.“ Der Grund, warum Danes den großen Metropolen so skeptisch gegenübersteht: Hier würden internationale Investoren eine deutlich größere Rolle am Markt spielen. Dadurch würden die Renditen in den bevorzugten Märkten auf sehr niedrige Niveaus gebracht. In London lägen die Spitzenrenditen etwa nur noch bei 4 Prozent, ebenso wie in Zürich. Paris kann auch nur 0,5 Prozentpunkte drauflegen und landet bei 4,5 Prozent.
Insgesamt favorisieren die Immobilienspezialisten von Aberdeen nach wie vor einen „Core-Ansatz“, wenn es um den europäischen Markt geht. Das läge vor allem daran, dass die hausinterne Analyse für die meisten Märkte nach wie vor kaum Risiken toleriert. Und da davon auszugehen sei, dass der Kapitalwert weiter fallen wird, werde sich an dieser Haltung auch nicht so schnell etwas ändern.
„Wir gehen nur dann in risikoreichere Anlagen, wenn es sich um eine spezifische Anlagechance handelt oder wenn wir eine Immobilie mit einem deutlichen Abschlag erwerben können. Ansonsten glauben wir eher, dass bei risikoreicheren Assets auch in den nächsten 12 Monaten mit Wertverlusten gerechnet werden muss“, sagt John Danes, Direktor des Property Research bei Aberdeen Asset Management.
Für Investoren seien nun vor allem drei Dinge wichtig: Die richtige Länderauswahl, die richtige Kombination aus Sektoren und ein Händchen für das richtige Timing.
Auf Länderebene profitieren derzeit vor allem die sehr transparenten Märkte Skandinaviens sowie Deutschland. Doch mit dem richtigen Timing können Anleger auch in den krisengebeutelten Peripherieländern gute Anlageobjekte finden. „Spanien hat zwar noch immer substanzielle Probleme, dennoch sehen wir bereits attraktive Kaufgelegenheiten. Wer am Ende eines solchen Abwärtszyklus einsteigt, kann in der Regel hohe Renditen erwarten. Ähnliche zyklische Kaufgelegenheiten erwarten wir in Portugal und Italien in den nächsten Jahren“, sagt Danes. Außerdem interessant: Irland. Nachdem die Preise seit den letzten Höchstständen 2007 um bis zu 80 Prozent gefallen seien, zeige sich der Markt dort mit Ankaufsrenditen von über 10 Prozent nun von seiner besonders attraktiven Seite.
Nach Sektoren befragt, setzen die Experten von Aberdeen vor allem auf Einzelhandelsimmobilien. „Die Nachfrage im Einzelhandel wird von den Konsumausgaben getrieben und die ist weniger volatil und anfällig für kurzfristige Korrekturen als die Beschäftigungszahlen in Büros. Das erklärt auch, weshalb die Leerstände bei Einzelhandelsimmobilien deutlich niedriger sind als bei Büroimmobilien“, erläutert Danes.
Seine Favoriten unter den Einzelhandelsimmobilien sind aktuell Supermärkte. Hier überzeugen Danes vor allem das niedrige Risiko bei gesicherten Einnahmen, die minimalen Leerstände sowie stabile Verträge oftmals mit einer Kopplung an den Inflationsindex. „Viele Supermärkte expandieren außerdem im Non-Food-Bereich, was ihre Einkaufstärke nur noch erhöht. Zudem ist das Mietniveau deutlich niedriger als in den Stadtkernen, was den Supermärkten im Vergleich zu anderen Einzelhändlern nicht nur einen Vorteil verschafft, sondern solche Immobilien erschwinglich und für die Betreiber äußerst profitabel macht“, zählt der Aberdeen-Experte die Vorteile dieser spezifischen Immobilien auf.
Bei europäischen Büroimmobilien ist Danes hingegen skeptischer: „Generell gilt, dass Büros zwar die Volatilität eines Portfolios erhöhen, aber in der Regel keine entsprechende Outperfomance liefern. Deshalb sollten Büroimmobilien eher aus taktischen Überlegungen gehalten werden. Als langfristiges Investments eignen sie sich nicht. Und das gilt besonders für die volatilen Bürozentren wie Zentral-London, Frankfurt, Paris oder Stockholm.“ Der Grund, warum Danes den großen Metropolen so skeptisch gegenübersteht: Hier würden internationale Investoren eine deutlich größere Rolle am Markt spielen. Dadurch würden die Renditen in den bevorzugten Märkten auf sehr niedrige Niveaus gebracht. In London lägen die Spitzenrenditen etwa nur noch bei 4 Prozent, ebenso wie in Zürich. Paris kann auch nur 0,5 Prozentpunkte drauflegen und landet bei 4,5 Prozent.
Insgesamt favorisieren die Immobilienspezialisten von Aberdeen nach wie vor einen „Core-Ansatz“, wenn es um den europäischen Markt geht. Das läge vor allem daran, dass die hausinterne Analyse für die meisten Märkte nach wie vor kaum Risiken toleriert. Und da davon auszugehen sei, dass der Kapitalwert weiter fallen wird, werde sich an dieser Haltung auch nicht so schnell etwas ändern.
