04.09.2013 Chinesische Versicherungsfonds fokussieren sich auf Immobilien im Ausland
Nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE verfügen chinesische Versicherungsfonds über mehr als 14 Milliarden US-Dollar (10,48 Milliarden Euro) für Immobilieninvestitionen im Ausland. Märkte mit hoher Transparenz – darunter Großbritannien, die USA, Kanada, Singapur, Hong Kong und Australien – werden dabei voraussichtlich ihre wichtigsten Zielmärkte sein.
Angesichts des aktuellen Mangels an Prime-Immobilien in den wichtigsten chinesischen Metropolen und des kurzfristigen Risikos eines Überangebots in den Sekundär- und Tertiärmärkten Chinas werden hochwertige Prime-Büroimmobilien in den wichtigsten Städten weltweit voraussichtlich sehr gefragt sein. Verstärkt wird diese Tendenz aufgrund attraktiver Renditen, die im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld generieren werden können.
Die chinesischen institutionellen Investoren sind verglichen mit Pensionsfonds, Versicherungsfonds und Staatsfonds aus anderen Regionen hinsichtlich grenzüberschreitender Immobilieninvestitionsstrategien relativ neu im Markt. Allerdings haben chinesische institutionelle Investoren damit begonnen, ihre Investitionen in Immobilienmärkten im Ausland zu intensivieren. Dieser Trend ist durch mehrere Faktoren bedingt, darunter das begrenzte Angebot in China, eine überaus große Liquidität, eine Aufwertung der örtlichen Währung (RMB) und die vergleichsweise niedrigere Bewertung ausländischer Immobilieninvestments in den Jahren nach der Finanzkrise 2008.
Im Jahr 2012 belief sich das Gesamtvermögen der chinesischen Versicherungsinstitutionen auf 1,2 Billionen US-Dollar (898 Milliarden Euro). Neue gesetzliche Regelungen ermöglichen es diesen Institutionen, bis zu 15 Prozent ihres Vermögens in nicht selbstgenutzte Immobilien zu investieren. So sind derzeit über 180 Milliarden US-Dollar (134,7 Milliarden Euro) für Immobilieninvestments verfügbar. Aufgrund des Anlageverhaltens von Versicherungsfonds in den entwickelten Märkten in den letzten Jahren (die meisten Versicherungsfonds verwenden üblicherweise bis zu sechs Prozent ihres Anlagevermögens für direkte Immobilieninvestitionen) und unter der Annahme einer Aufteilung im Verhältnis von 80:20 zwischen dem inländischen und dem ausländischen Markt errechnet sich ein potenzielle Investmentvolumen von bis zu 14,4 Milliarden US-Dollar (10,78 Milliarden Euro). Welches chinesische Versicherer in ausländische Immobilien investieren könnten.
Wenngleich sich die Anzahl der anlagefähigen Immobilien in den aufstrebenden Märkten in den letzten Jahren stark erhöht hat, sind diejenigen, die über eine ausreichend hohe Qualität verfügen, in der asiatisch-pazifischen Region noch immer begrenzt, wenn man sie mit Nordamerika und Europa vergleicht. Aus diesem Grund werden sich die chinesischen institutionellen Investoren auf Investitionsmöglichkeiten bei Prime-Büroimmobilien auf internationale Gateway-Cities konzentrieren. Diese sind auf kurze Sicht in der Lage, eine stabile Anlagerendite zu generieren.
Märkte, die sich durch eine hohe Transparenz auszeichnen – darunter Großbritannien, die USA, Kanada und Australien sowie asiatische Märkte, die an das chinesische Festland angrenzen und kulturell ähnlich sind wie etwa Hong Kong, Singapur, Malaysia und Thailand – werden in Zukunft vermutlich die wichtigsten Anlageziele der chinesischen Immobilieninvestoren sein.
Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Die chinesischen Versicherer sind im inländischen Markt bereits etabliert. Sie werden aber infolge einer Reihe von politischen Richtungswechseln ihren Blick mehr und mehr auf die Gewerbeimmobilienmärkte im Ausland richten. Die Versicherungsbranche boomt ganz besonders. Mit ihren immer größeren finanziellen Ressourcen wird sie Metropolen in aller Welt immer stärker in den Fokus nehmen – zum Beispiel London, New York, Tokio, Singapur, Hong Kong und Sydney. Die niedrige Liquidität, das Wertsteigerungspotenzial und der stabile Cashflow von hochwertigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien bieten diesen Investoren ideale Möglichkeiten.
Im Vergleich mit entwickelten Ländern sind die Investitionen der chinesischen Versicherer in die ausländischen Immobilienmärkte noch immer relativ niedrig. Doch selbst bei einer geringen Zunahme der Investitionen könnten die Kapitalflüsse wegen der Kapitaldecke bedeutende Ausmaße annehmen. Wenn man sich an den malaysischen und koreanischen Auslandsinvestitionen orientiert, so werden die Großen der Branche den Weg vorgeben. Sobald sie erfolgreich sind, wird der Rest folgen. So erwarten wir auch in Deutschland eine höhere Investmentdynamik chinesischer Versicherungsunternehmen, die dem erfolgreichen Beispiel koreanischer institutioneller Investoren nachfolgen werden.“
Für die genannten Investoren sind Immobilienanlagen bislang noch relatives Neuland, da chinesische Versicherungsfonds erst seit 2009 in Immobilien investieren dürfen, nachdem sich die Haltung der Regierung zu dem Thema änderte. Weitere Gesetzesänderungen erlauben es ihnen nun, bis zu 15 Prozent ihres Gesamtvermögens in „nicht selbstgenutzte“ Immobilien zu investieren.
Die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen sind geeignet, um nachhaltige Investitionen durch den Immobilienmarktzyklus anzuregen. So sind Investitionen beispielsweise, „auf etablierte Einzelhandels- und Büroimmobilien mit stabilen Mieten begrenzt, die sich in zentralen Lagen der wichtigsten Städte in den 25 entwickelten Märkten befinden“ (so der Gesetzestext) – darunter die USA, Großbritannien, Hong Kong und Australien. Das schließt auch gelistete Real Estate Investment Trusts (REITs) in diesen 25 Ländern bzw. Regionen mit ein. Die Investitionsobergrenze liegt bei 15 Prozent des Gesamtvermögens der Versicherung im vorangegangenen Steuerjahr.
Frank Chen, Head of Research CBRE China: „Die meisten chinesischen Investoren mit ausreichend Kapital sehen sich mit begrenzten Investitionsmöglichkeiten in ihrem Land konfrontiert. Bezieht man die schnell wachsende Kaufkraft mit ein, die die fortwährende Aufwertung des RMB mit sich gebracht hat, ist jetzt der ideale Zeitpunkt für chinesisches Kapital in die ausländischen Immobilienmärkte einzutreten. Dabei geht es nicht nur um institutionelle Investoren, die einen stabilen Cashflow mit moderatem Langzeitrisiko erzielen wollen, sondern auch um Privatinvestoren, die nach Möglichkeiten suchen, ihren Wohlstand zu sichern und auszubauen, um auszuwandern oder ihren Kindern eine bessere Ausbildung zu ermöglichen. Außerdem blicken auch Unternehmen immer öfter über den Tellerrand, wenn sie mehr Wachstum erzielen wollen, diversifiziertere Investitionskanäle suchen und von dem bewährten internationalen Vorgehen lernen wollen.“
Angesichts des aktuellen Mangels an Prime-Immobilien in den wichtigsten chinesischen Metropolen und des kurzfristigen Risikos eines Überangebots in den Sekundär- und Tertiärmärkten Chinas werden hochwertige Prime-Büroimmobilien in den wichtigsten Städten weltweit voraussichtlich sehr gefragt sein. Verstärkt wird diese Tendenz aufgrund attraktiver Renditen, die im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld generieren werden können.
Die chinesischen institutionellen Investoren sind verglichen mit Pensionsfonds, Versicherungsfonds und Staatsfonds aus anderen Regionen hinsichtlich grenzüberschreitender Immobilieninvestitionsstrategien relativ neu im Markt. Allerdings haben chinesische institutionelle Investoren damit begonnen, ihre Investitionen in Immobilienmärkten im Ausland zu intensivieren. Dieser Trend ist durch mehrere Faktoren bedingt, darunter das begrenzte Angebot in China, eine überaus große Liquidität, eine Aufwertung der örtlichen Währung (RMB) und die vergleichsweise niedrigere Bewertung ausländischer Immobilieninvestments in den Jahren nach der Finanzkrise 2008.
Im Jahr 2012 belief sich das Gesamtvermögen der chinesischen Versicherungsinstitutionen auf 1,2 Billionen US-Dollar (898 Milliarden Euro). Neue gesetzliche Regelungen ermöglichen es diesen Institutionen, bis zu 15 Prozent ihres Vermögens in nicht selbstgenutzte Immobilien zu investieren. So sind derzeit über 180 Milliarden US-Dollar (134,7 Milliarden Euro) für Immobilieninvestments verfügbar. Aufgrund des Anlageverhaltens von Versicherungsfonds in den entwickelten Märkten in den letzten Jahren (die meisten Versicherungsfonds verwenden üblicherweise bis zu sechs Prozent ihres Anlagevermögens für direkte Immobilieninvestitionen) und unter der Annahme einer Aufteilung im Verhältnis von 80:20 zwischen dem inländischen und dem ausländischen Markt errechnet sich ein potenzielle Investmentvolumen von bis zu 14,4 Milliarden US-Dollar (10,78 Milliarden Euro). Welches chinesische Versicherer in ausländische Immobilien investieren könnten.
Wenngleich sich die Anzahl der anlagefähigen Immobilien in den aufstrebenden Märkten in den letzten Jahren stark erhöht hat, sind diejenigen, die über eine ausreichend hohe Qualität verfügen, in der asiatisch-pazifischen Region noch immer begrenzt, wenn man sie mit Nordamerika und Europa vergleicht. Aus diesem Grund werden sich die chinesischen institutionellen Investoren auf Investitionsmöglichkeiten bei Prime-Büroimmobilien auf internationale Gateway-Cities konzentrieren. Diese sind auf kurze Sicht in der Lage, eine stabile Anlagerendite zu generieren.
Märkte, die sich durch eine hohe Transparenz auszeichnen – darunter Großbritannien, die USA, Kanada und Australien sowie asiatische Märkte, die an das chinesische Festland angrenzen und kulturell ähnlich sind wie etwa Hong Kong, Singapur, Malaysia und Thailand – werden in Zukunft vermutlich die wichtigsten Anlageziele der chinesischen Immobilieninvestoren sein.
Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Die chinesischen Versicherer sind im inländischen Markt bereits etabliert. Sie werden aber infolge einer Reihe von politischen Richtungswechseln ihren Blick mehr und mehr auf die Gewerbeimmobilienmärkte im Ausland richten. Die Versicherungsbranche boomt ganz besonders. Mit ihren immer größeren finanziellen Ressourcen wird sie Metropolen in aller Welt immer stärker in den Fokus nehmen – zum Beispiel London, New York, Tokio, Singapur, Hong Kong und Sydney. Die niedrige Liquidität, das Wertsteigerungspotenzial und der stabile Cashflow von hochwertigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien bieten diesen Investoren ideale Möglichkeiten.
Im Vergleich mit entwickelten Ländern sind die Investitionen der chinesischen Versicherer in die ausländischen Immobilienmärkte noch immer relativ niedrig. Doch selbst bei einer geringen Zunahme der Investitionen könnten die Kapitalflüsse wegen der Kapitaldecke bedeutende Ausmaße annehmen. Wenn man sich an den malaysischen und koreanischen Auslandsinvestitionen orientiert, so werden die Großen der Branche den Weg vorgeben. Sobald sie erfolgreich sind, wird der Rest folgen. So erwarten wir auch in Deutschland eine höhere Investmentdynamik chinesischer Versicherungsunternehmen, die dem erfolgreichen Beispiel koreanischer institutioneller Investoren nachfolgen werden.“
Für die genannten Investoren sind Immobilienanlagen bislang noch relatives Neuland, da chinesische Versicherungsfonds erst seit 2009 in Immobilien investieren dürfen, nachdem sich die Haltung der Regierung zu dem Thema änderte. Weitere Gesetzesänderungen erlauben es ihnen nun, bis zu 15 Prozent ihres Gesamtvermögens in „nicht selbstgenutzte“ Immobilien zu investieren.
Die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen sind geeignet, um nachhaltige Investitionen durch den Immobilienmarktzyklus anzuregen. So sind Investitionen beispielsweise, „auf etablierte Einzelhandels- und Büroimmobilien mit stabilen Mieten begrenzt, die sich in zentralen Lagen der wichtigsten Städte in den 25 entwickelten Märkten befinden“ (so der Gesetzestext) – darunter die USA, Großbritannien, Hong Kong und Australien. Das schließt auch gelistete Real Estate Investment Trusts (REITs) in diesen 25 Ländern bzw. Regionen mit ein. Die Investitionsobergrenze liegt bei 15 Prozent des Gesamtvermögens der Versicherung im vorangegangenen Steuerjahr.
Frank Chen, Head of Research CBRE China: „Die meisten chinesischen Investoren mit ausreichend Kapital sehen sich mit begrenzten Investitionsmöglichkeiten in ihrem Land konfrontiert. Bezieht man die schnell wachsende Kaufkraft mit ein, die die fortwährende Aufwertung des RMB mit sich gebracht hat, ist jetzt der ideale Zeitpunkt für chinesisches Kapital in die ausländischen Immobilienmärkte einzutreten. Dabei geht es nicht nur um institutionelle Investoren, die einen stabilen Cashflow mit moderatem Langzeitrisiko erzielen wollen, sondern auch um Privatinvestoren, die nach Möglichkeiten suchen, ihren Wohlstand zu sichern und auszubauen, um auszuwandern oder ihren Kindern eine bessere Ausbildung zu ermöglichen. Außerdem blicken auch Unternehmen immer öfter über den Tellerrand, wenn sie mehr Wachstum erzielen wollen, diversifiziertere Investitionskanäle suchen und von dem bewährten internationalen Vorgehen lernen wollen.“
