03.09.2013 Kappungsgrenze gilt nicht für Neuvermietung
Auch in Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt worden ist, können bei einer Neuvermietung die Mieten weiterhin frei vereinbart werden. Die Kappungsgrenze gilt nur bei einer Erhöhung der vereinbarten Miete, nicht aber beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Aus den Verordnungen zur Kappungsgrenze ergibt sich nicht, dass in den betreffenden Gemeinden die 20 Prozent Grenze des § 5 WiStG einzuhalten ist.
Einige Bundesländer haben in den vergangenen Monaten Verordnungen erlassen, um die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent herabzusetzen. Die Ermächtigung zum Erlass dieser Verordnungen wurde durch die Mietrechtsreform 2013 eingeführt. Die Länder Berlin und Hamburg sowie das Land Bayern für die Stadt München haben dabei ohne nähere Untersuchungen das gesamte Stadtgebiet zum Mangelgebiet erklärt.
Im Rahmen der sich zuspitzenden Mietendiskussion versuchen die betreffenden Gemeinden, den Eindruck zu erwecken, dadurch sei auch bei einer Neuvermietung die Höhe der Mieten gedeckelt. Sie behaupten, durch die betreffende Verordnung sei "amtlich festgestellt", dass im gesamten Stadtgebiet ein außerordentlicher Wohnraummangel vorliege. Damit sei die Regelung des § 5 WiStG anzuwenden. Nach dieser Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt, und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. "Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht jedoch kein Zusammenhang", stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD fest. Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (BGH, Urteil vom 28. 1. 2004 - VIII ZR 190/03 und BGH, Urteil vom 13. 4. 2005 - VIII ZR 44/04). Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Verordnung zur Kappungsgrenze reiche als Nachweis nicht aus. Die Voraussetzungen für die Anwendungen für § 5 WiStG sind nur erfüllt, wenn der Mieter keine Ausweichmöglichkeit hat und deshalb auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen ist. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. "Legt der Mieter aus persönlichen Gründen unbedingt Wert auf eine bestimmte Wohnlage, rechtfertigt dies keine Anwendung des § 5 WiStG", erklärt Schick. "Eine andere Interpretation, die von interessierter Seite aus offenbar wahltaktischen Gründen genutzt wird, wie etwa von dem Berliner Senat, soll augenscheinlich bewusst in die Irre führen." Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages gelte daher weiterhin die Vertragsfreiheit.
Der IVD sieht sich als Organisation der Verwalter, Sachverständigen und Makler in Deutschland traditionell als Vermittler zwischen Mieter- und Vermieterinteressen und ist kein Lobbyverband der Mieter- oder Vermieter.
Der IVD bezweifelt darüber hinaus die Rechtmäßigkeit der Verordnungen. "Nach unseren Erkenntnissen liegen die Voraussetzungen für den Erlass der betreffenden Verordnungen nicht in dem gesamten Gebiet der jeweiligen Gemeinden vor", stellt Schick fest. Entsprechende Untersuchungen hätten die Landesregierungen nicht vorgelegt. Wie aus dem aktuellen Marktmietenspiegel 2013 für Berlin hervorgeht, liegt jedenfalls in der Bundeshauptstadt kein Wohnraummangel für das gesamte Stadtgebiet vor. Lediglich in besonders begehrten Lagen ist der Markt eng und nicht jeder Mietsuchende findet hier eine günstige Wohnung.
Eine Begrenzung der Mieten könne an der Ursache für die steigenden Mieten ohnehin nichts ändern. Diese sind Ergebnis des geringen Wohnungsangebots und der steigenden Nachfrage in Ballungszentren. "Die einzige langfristig wirksame Maßnahme gegen Wohnraummangel und steigende Preise ist der Wohnungsneubau", erklärt Schick. "Dieser muss durch die Stärkung marktwirtschaftlicher Instrumente angeregt werden", fordert Schick. Erste Erfolge des anziehenden Neubaus zeigten in Berlin bereits Wirkung und verlangsamten den Mietenanstieg. "Diese Entwicklung darf nun nicht von der Politik abgewürgt werden. Kappungsgrenzen und Mietobergrenzen bei der Neuvermietung würden den dringend benötigten Neubau stoppen", warnt Schick. Bereits die Diskussion einer verschärften Regulierung der Mietmärkte verunsichert viele Investoren und wird dafür sorgen, dass Investitionsentscheidungen verschoben werden. Die Wohnungswirtschaft braucht verlässliche Rahmenbedingungen, die den Markt unterstützen.
Einige Bundesländer haben in den vergangenen Monaten Verordnungen erlassen, um die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent herabzusetzen. Die Ermächtigung zum Erlass dieser Verordnungen wurde durch die Mietrechtsreform 2013 eingeführt. Die Länder Berlin und Hamburg sowie das Land Bayern für die Stadt München haben dabei ohne nähere Untersuchungen das gesamte Stadtgebiet zum Mangelgebiet erklärt.
Im Rahmen der sich zuspitzenden Mietendiskussion versuchen die betreffenden Gemeinden, den Eindruck zu erwecken, dadurch sei auch bei einer Neuvermietung die Höhe der Mieten gedeckelt. Sie behaupten, durch die betreffende Verordnung sei "amtlich festgestellt", dass im gesamten Stadtgebiet ein außerordentlicher Wohnraummangel vorliege. Damit sei die Regelung des § 5 WiStG anzuwenden. Nach dieser Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt, und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. "Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht jedoch kein Zusammenhang", stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD fest. Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (BGH, Urteil vom 28. 1. 2004 - VIII ZR 190/03 und BGH, Urteil vom 13. 4. 2005 - VIII ZR 44/04). Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Verordnung zur Kappungsgrenze reiche als Nachweis nicht aus. Die Voraussetzungen für die Anwendungen für § 5 WiStG sind nur erfüllt, wenn der Mieter keine Ausweichmöglichkeit hat und deshalb auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen ist. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. "Legt der Mieter aus persönlichen Gründen unbedingt Wert auf eine bestimmte Wohnlage, rechtfertigt dies keine Anwendung des § 5 WiStG", erklärt Schick. "Eine andere Interpretation, die von interessierter Seite aus offenbar wahltaktischen Gründen genutzt wird, wie etwa von dem Berliner Senat, soll augenscheinlich bewusst in die Irre führen." Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages gelte daher weiterhin die Vertragsfreiheit.
Der IVD sieht sich als Organisation der Verwalter, Sachverständigen und Makler in Deutschland traditionell als Vermittler zwischen Mieter- und Vermieterinteressen und ist kein Lobbyverband der Mieter- oder Vermieter.
Der IVD bezweifelt darüber hinaus die Rechtmäßigkeit der Verordnungen. "Nach unseren Erkenntnissen liegen die Voraussetzungen für den Erlass der betreffenden Verordnungen nicht in dem gesamten Gebiet der jeweiligen Gemeinden vor", stellt Schick fest. Entsprechende Untersuchungen hätten die Landesregierungen nicht vorgelegt. Wie aus dem aktuellen Marktmietenspiegel 2013 für Berlin hervorgeht, liegt jedenfalls in der Bundeshauptstadt kein Wohnraummangel für das gesamte Stadtgebiet vor. Lediglich in besonders begehrten Lagen ist der Markt eng und nicht jeder Mietsuchende findet hier eine günstige Wohnung.
Eine Begrenzung der Mieten könne an der Ursache für die steigenden Mieten ohnehin nichts ändern. Diese sind Ergebnis des geringen Wohnungsangebots und der steigenden Nachfrage in Ballungszentren. "Die einzige langfristig wirksame Maßnahme gegen Wohnraummangel und steigende Preise ist der Wohnungsneubau", erklärt Schick. "Dieser muss durch die Stärkung marktwirtschaftlicher Instrumente angeregt werden", fordert Schick. Erste Erfolge des anziehenden Neubaus zeigten in Berlin bereits Wirkung und verlangsamten den Mietenanstieg. "Diese Entwicklung darf nun nicht von der Politik abgewürgt werden. Kappungsgrenzen und Mietobergrenzen bei der Neuvermietung würden den dringend benötigten Neubau stoppen", warnt Schick. Bereits die Diskussion einer verschärften Regulierung der Mietmärkte verunsichert viele Investoren und wird dafür sorgen, dass Investitionsentscheidungen verschoben werden. Die Wohnungswirtschaft braucht verlässliche Rahmenbedingungen, die den Markt unterstützen.
