News RSS-Feed

01.09.2013 Viel Bewegung in Dresdens Innenstadt

Die Landeshauptstadt Dresden stellt das unbestrittene politi¬sche und touristische Zentrum des Bundeslandes Sachsen dar. Keine andere ostdeutsche Stadt entwickelte sich nach der Wende besser. Die Stadt wächst, und der seit Jahren anhal¬tende Trend positiver Bevölkerungsentwicklung setzt sich ent¬gegen dem allgemeinen Trend in Ostdeutschland fort. Unter¬stützt wird dies nicht zuletzt durch den stabilisierenden Faktor einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung. Vor allen Dingen im Technologiebereich baut Dresden seine überregionale Be¬deutung kontinuierlich aus. Sie gehört zu den dynamischsten Wachstumsregionen.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

Aus Sicht der Einzelhändler profitiert Dresden nicht nur von seiner touristischen und wirtschaftlichen Bedeutung, auch die positive Ausstrahlung und Sogwirkung ins Umland spielen eine zentrale Rolle bei der Bewertung der Attraktivität Dresdens als Einzelhandelsstandort. Der lange vorherrschende Trend zur Schaffung von großflächigen Handelsagglomerationen außer¬halb der Stadt hat sich ins Gegenteil gewandelt, die Stadt und die Einzelhändler haben die Innenstadt längst als attraktivere Alternative zur Ansiedlung neuer Geschäfte für sich entdeckt. Wenngleich man der sächsischen Landeshauptstadt mit 1,7 m² Einzelhandelsfläche pro Einwohner insgesamt eine gute Versorgungslage attestieren darf, sind neue Geschäftsflächen und Geschäfte entlang der Achse Neumarkt, Altmarkt, See¬straße, Prager Straße und Hauptbahnhof noch immer willkom¬men. Im Jahr 2012 wurden in der Dresdner City rund 678 Millionen EUR umgesetzt.

Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt stieg in den letzten Jahren kontinuierlich und nähert sich dem Niveau vergleichbarer Städte. Er liegt nun bei rund 25 %, zeigt COMFORT-Geschäftsführer, Björn Gottschling, auf.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Prager Straße

• Wichtigste Fußgängerzone der Dresdner Innenstadt
• Verbindungsstraße zum Hauptbahnhof
• Stärkster Abschnitt zwischen Waisenhausstraße und Prager Straße 8a
• Neue Mieter: Depot und WoolworthAktueller Mietpreis liegt bei 110 EUR/m²

Seestraße/Altmarkt

• Profitiert von der Erweiterung des Shopping-Centers „Altmarkt-Galerie“ der ECE
• Verbindungsstraße zwischen Prager Straße und historischen Neumarkt
• Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²

INVESTMENT

Die Investmentaktivitäten haben in Dresden zuletzt erheblich an Dynamik gewonnen, mehrere Großtransaktionen prägten das Geschehen in den Top-Lagen der Stadt. Das Einkaufszentrum „Altmarktgalerie“ ist nun im alleinigen Besitz von Deutsche Euroshop, die vom Miteigentümer, TLG Immobilien, für ca. 70 Mio. EUR die restlichen 33% der Anteile übernahm. Eine weitere großvolumige Transaktion umfasste das KARSTADT-Warenhaus am Eingang der Prager Straße, welches im Rahmen eines Portfoliodeals von einem Konsortium unter der Führung der österreichischen SIGNA Holding des Investors Rene Benko zu einem nicht kommunizierten Preis von Highstreet erworben wurde. Des Weiteren ist es nach mehreren gescheiterten Vermarktungsanläufen endlich gelungen, einen Käufer für das 8.700m² umfassende Entwicklungsgrundstück am Wiener Platz zu finden. Dieses konnte für 9,5 Mio.€ an Revitalis Real Estate veräußert werden und soll zeitnah unter dem Projektnamen „Prager Carrée“ für ca. 60 Mio.€ mit ca. 20 Ladengeschäften und ca. 250 Wohnungen bebaut werden. Grundsätzlich ist der Standort Dresden bei vielen Investoren gesucht, jedoch konzentrieren sich diese hinsichtlich des Mikrostandortes auf die gefragten Einzelhandelslagen Prager Straße, Seestraße und Altmarkt. Das Risiko, sich in schwächeren Lagen nicht behaupten zu können, wird von vielen Investoren als zu hoch eingestuft und führt daher zu wenig Nachfrage an diesen Lagen, weiß der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Björn Gottschling. Das spiegelt auch der signifikante Preisabschlag der B-Lagen wider, wo Objekte mit Vervielfältigern von rund 3 Jahresmieten unter den Toplagen angeboten werden und dennoch nur schwer einen Käufer finden.

Die erzielbaren Anfangsrenditen in den stärksten Lagen liegen wie in den letzten Jahren stabil bei rund 5,5%, im Einzelfall auch knapp darunter. In den Rand- und Nebenlagen ist die Nachfrage institutioneller Investoren nach wie vor gering.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Eine wichtige Entwicklung der innerstädtischen Handelslandschaft markierte die Fertigstellung des Erweiterungsneubaus der „Altmarkt-Galerie“. Das Einkaufszentrum entlang des „Altmarkt-Karrees“ und der Seestraße verfügt aktuell nun über 48.000 m² Verkaufsfläche. Ebenfalls bedeutsam für den Einzelhandel in Dresden ist das Einkaufszentrum „Centrum-Galerie“ in Bestlage der Prager Straße. Dieses wurde 2009 eröffnet. Nach rund vier Jahren Geschäftsbetrieb plant der neue Eigentümer nun bereits umfangreiche Neustrukturierungsmaßnahmen, die zum Weihnachtsgeschäft beendet sein sollen. So soll der „Food-Court“ aus dem Untergeschoss in das erste Obergeschoss verlegt werden und durch Flächenzusammenlegungen im Untergeschoss eine neue Großmietfläche entstehen. Mit dieser Anpassung des Centers reagiert der Eigentümer auf die aktuellen Anforderungen der expansiven Konzepte und wird so nachhaltig die Innenstadt von Dresden und die bereits etablierten Fußgängerzonen stärken.

Erste positive Ausblicke sind bereits heute zu verzeichnen: So wird es entlang der Prager Straße – im mittleren Teilabschnitt – ebenfalls zu strukturellen Umbauten kommen. Das Geschäftshaus Prager Straße 7, welches seine Position im Markt in den vergangenen Jahren immer wieder suchen musste, erhält mit „Depot“ einen neuen Ankermieter. In diesem Zusammenhang werden die Mietflächen im Haus stellenweise neu arrangiert. Es ist davon auszugehen, dass die qualitative Aufwertung auch auf das Umfeld ausstrahlen wird. Im frequenzstärksten Abschnitt der Prager Straße können Flächengesuche von nationalen und internationalen Konzepten aufgrund der baulichen Gegebenheiten und der nahezu nicht stattfindenden Mieterfluktuation weiterhin nicht berücksichtigt werden. Mit der Entwicklung des „Prager Carrées“ schaffte man jedoch zusätzlich Gesamtmietflächen von rund 5.500m². Es entstehen bis 2016 Mietwohnungen in den Obergeschossen der einzelnen Baukörper sowie eine Tiefgarage für Mieter, Anwohner und Kunden.

An einer hohen Nachfrage erfreut sich auch die Seestraße, die die Prager Straße mit dem Altmarkt und weiterführend den Neumarkt mit der berühmten Frauenkirche verbindet. An dieser guten Geschäftsentwicklung partizipieren die Liegenschaften um den Altmarkt, aber auch entlang der Wilsdruffer Straße. Hier plant der neue Eigentümer der Wilsdruffer Straße 14 - 16 einen großflächigen Umbau. Durch dieses Bindeglied wird auch der Neumarkt verstärkt in den Handelsfokus der Dresdner gerückt.

Die dynamische Entwicklung, die Dresden in den letzten Jahren positiv beeinflusst hat, wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Die Regierungs-, Kultur und Wissenschaftsmetropole Sachsens ist bei jung und alt attraktiv. Das sehr gute Bildungs- und Wohnangebot, interessante Arbeitgeber und ein mannigfaltiges Einzelhandelsangebot bilden hierfür die Basis. Auch die Investitionsbereitschaft der Investoren – sowohl im Bestand als auch in der Projektierung – werden die Einkaufsachse der Fußgängerzonen Prager Straße bis hin zum Neumarkt weiter stärken. Die Schaffung neuer Parkmöglichkeiten sowie eine sehr gute Anbindung durch Bus und Bahn wirken dabei zusätzlich unterstützend, resümiert Gottschling.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!